Постановление от 28 марта 2019 г. по делу № А46-16348/2018

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-16348/2018
28 марта 2019 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2019 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.,

судей Солодкевич Ю.М., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-353/2019) общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Волна» на решение Арбитражного суда Омской области от 12.12.2018 по делу № А46-16348/2018 (судья Чернышев В.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЖК «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, о расторжении договора субаренды земельного участка от 12.01.2011, в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» – ФИО2 (паспорт, по доверенности б/н от 09.01.2018 сроком действия три года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Зелёная долина» (далее – ООО «Зелёная долина», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волна» (далее - ООО «ЖК «Волна», ответчик) о расторжении договора субаренды б/н от 12.01.2011 в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925, ранее заключённого между сторонами.

Определением суда от 15.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.12.2018 по делу № А46-16348/2018 иск удовлетворен: договор субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925, заключенный между ООО «Зеленая долина» и ООО «ЖК «Волна» расторгнут, с ООО «ЖК «Волна» в пользу ООО «Зеленая долина» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

ООО «ЖК «Волна», не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, исковые требования ООО «Зеленая долина» оставить без рассмотрения (ввиду несоблюдения претензионного порядка).

В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что не доказано расторжение договора аренды, указывая, что расторжение должно быть напрямую связано с доказанностью существенного нарушения условий договора или иными неоднократными нарушениями; истец обозначил обстоятельство, обосновывающее необходимость расторжения договора – невнесение в установленном порядке неденежной части арендной платы (передача площадей в строящихся объектах недвижимости). Усматривает злоупотребление правом со стороны истца. Считает, что истцом не соблюден претензионный порядок.

От ООО «Зеленая долина» отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Зеленая долина» просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.03.2008 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Сибстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:000000:0573.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 04.04.2008.

Земельный участок передан ООО «Сибстрой» по акту приема-передачи от 07.03.2008.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 3.1.3 договора аренды).

Соглашением о перенайме от 01.12.2010 все права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Зелёная долина».

Соглашение от 01.12.2010 к Договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 11.01.2011. Земельный участок передан ООО «Зелёная долина» по акту приема-передачи от 01.12.2010.

12.01.2011 между ООО «Зеленая долина» (субарендодатель) и ФИО3 (субарендатор) заключён договор субаренды земельного участка, в соответствии с которым субарендодатель передаёт за плату, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, с кадастровым номер 55:36:00 00 00:0573 площадью 302 629 кв.м., сроком действия до 30.03.2015.

Дополнительным соглашением от 01.11.2013 пункт 1.1 договора аренды изменён ввиду выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573 двенадцати земельных участков: 55:36:11 02 01:3921, 55:36:11 02 01:3922, 55:36:11 02 01:3923, 55:36:11 02 01:3924, 55:36:11 02 01:3925, 55:36:11 02 01:3926, 55:36:11 02 01:3927, 55:36:11 02 01:3928, 55:36:11 02 23:2274, 55:36:11 02 23:2275, 55:36:11 02 23:2276 и 55:36:00 00 00:151295. Соответствующие изменения внесены и в договор субаренды.

28.03.2012 ИП ФИО3 на основании соглашения о перенайме по Договору субаренды передал свои права и обязанности по Договору новому субаренды новому субарендатору - ООО «МанросИнвест».

28.11.2013 ООО «МанросИнвест» передало свои права и обязанности по договору субаренды новому субарендатору - ООО «Маркус Райзен».

15.01.2014 ООО «Маркус Райзен» передало свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору ИП ФИО4 в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925, 55:36:110201:3928.

ИП ФИО4 на основании соглашения о перенайме от 11.02.2014 по Договору субаренды передала свои права и обязанности субарендатора, в части земельных участков: с кадастровым номером 55:36:110201:3923, площадью 8080 кв.м., с кадастровым номером 55:36:110201:3925, площадью 14 717 кв.м., новому субарендатору - ООО «ЖК «Волна»

28.05.2014 между ООО «Манрос-Инвест» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011 о продлении срока аренды до 04.04.2020.

Дополнительным соглашением от 29.05.2014, заключенным между субарендатором и субарендодателем, в Договор субаренды внесены изменения.

Как следует из пункта 1.3 договора субаренды (в действующей редакции) земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 предоставлены во временное владение и пользование субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

Пунктами 3.2.1 и 3.2.1.1 договора (в действующей редакции) сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданных в субаренду земельных участках.

Согласно пункту 3.2.1.3.1 договора субаренды в течение 14 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчёт площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках настоящего договора.

Ввиду непоступления указанных документов ООО «Зелёная долина» пришло к выводу о существенном нарушении ООО «ЖК «Волна»» условий договора субаренды земельного участка.

ООО «Зеленая долина» направило в адрес ООО «ЖК «Волна» по его юридическому адресу письменную претензию, содержащую предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору субаренды б/н от 12.01.2011, касающихся целевого использования земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 с соблюдением срока окончания строительства не позднее окончания срока действия договора субаренды.

Оставление претензии истца без ответа явилось причиной обращения истца в Арбитражный суд Омской области с настоящим требованием.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

По требованию арендодателя договор аренды на основании подпунктов 1, 2 пункта 1 статьи 619 ГК РФ может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случаях, когда арендатор пользуется имуществом (земельным участком) с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (земельный участок).

В части 2 статьи 619 ГК РФ закреплено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2.2.3 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) установлено право субарендодателя досрочно расторгнуть договор субаренды в судебном порядке в случае использования субарендатором земельного участка не по целевому назначению (пункт 1.3), а также неоднократного нарушения субарендатором иных обязательств, предусмотренных настоящим договора.

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, установлению подлежит не только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, но и существенность таких нарушений.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска ООО «Зеленая долина» указывает на два обстоятельства: невнесение в установленном порядке арендной платы в виде заключения договоров долевого участия в строительстве и несоблюдение условия по целевому использованию земельного участка с учетом срока действия договора субаренды.

Материалами дела подтверждается, что 08.08.2018 ООО «Зеленая долина» направило в адрес ООО «ЖК «Волна» по его юридическому адресу письменную претензию, содержащую предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору субаренды б/н от 12.01.2011, касающихся целевого использования земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:2923 , 55:36:110201:3925 с соблюдением срока окончания строительства не позднее окончания срока действия договора субаренды.

Кроме того, претензия содержала:

- предложение ООО «ЖК «Волна» в срок до 20.08.2018 предоставить копии разрешений на строительство на арендуемых земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 объектов недвижимого имущества, с учётом разрешённого целевого использования земельных участков, выкопировку проектной документации на строительство указанных объектов, а также иные документы, подтверждающие обеспечение окончания строительства, не позднее срока окончания действия договора субаренды, а также обязательств по оплате арендной платы;

- предложение в случае неисполнения вышеуказанного требования расторгнуть Договор субаренды земельного участка от 12.01.2011 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 по истечении 30-дневного срока со дня направления настоящей претензии.

Вместе с тем, требования истца не исполнены, ответа на указанную претензию от ответчика не поступило, каких-либо подтверждающих документов в адрес субарендодателя не представлено,

Из указанного выше следует, что истец в полном объёме принял меры по досудебному урегулированию данного спора с ответчиком.

Как ранее отмечалось, земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925 предоставлены субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов (пункт 1.3 договора субаренды).

Сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке (пункт 3.2.1 и 3.2.1.1).

Стороны договора субаренды в пункте 3.2.1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) пришли к соглашению о том, что обязанность субарендатора передать субарендодателю долю от площади объектов недвижимости, создаваемых на арендуемом земельном участке, квалифицируется сторонами договора как арендный платеж по смыслу подпункта 2 пункта 2 статьи 614 ГК РФ.

Абзацем 3 указанного пункта договора стороны установили, что способом уплаты арендной платы в данной части является заключение между субарендатором и субарендодателем соответствующих договоров долевого участия в строительстве, условия которых согласованы сторонами в пункте 3.2.1.3.3 договора субаренды, а именно:

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства субарендодателю; - окончание срока, на который выдано разрешение на строительство;

- стоимость одного квадратного метра - 25 000 руб.

Пунктом 3.2.1.3.1 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) определено, что в течение 30 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельных участках, составляющих предмет договора, но не ранее 01.11.2014, субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку из проектной документации, а также письменный расчет площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках договора субаренды.

В соответствии с пунктом 3.2.1.3.2 исходя из площади, определенной сторонами согласно пункте 3.2.1.3.1 договора, стороны в течение 15 календарных дней со дня получения субарендодателем письменного расчета, в дополнительном соглашении согласовывают индивидуально-определенные помещения, подлежащие передаче (то есть конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство) субарендатором субарендодателю по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 3.2.1.3.3 договора субаренды, по результатам согласования индивидуально-определенных помещений стороны не позднее 14 календарных дней со дня подписания дополнительного соглашения, предусмотренного пунктом 3.2.1.3.2 договора субаренды, заключают соответствующие договоры участия в долевом строительстве с существенными условиями которого будут являться:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (пункт 3.2.1.3.1) в соответствии с проектной документацией застройщиком (субарендатором) после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (субарендодателю) – окончание срока, на который выдано разрешение на строительство объекта недвижимости.

Таким образом, после получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на арендуемых земельных участках подлежали заключению соответствующие договоры участия в долевом строительстве.

Из материалов дела следует отсутствие проектной документации, неполучение ответчиком разрешения на строительство, а также отсутствуют доказательства осуществления деятельности ответчиком по строительству.

Таким образом, ответчиком нарушены положения договора о заключении соответствующих договоров участия в долевом строительстве.

Отсутствие у ответчика разрешения на строительство, а, следовательно, и факт отсутствия зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве с истцом, свидетельствуют о доказанности существенного нарушения договора субаренды ответчиком.

Таким образом, можно констатировать о допущении ответчиком нарушения условий внесения арендной платы, которые отвечают критерию существенности применительно пункту 1 статьи 619 ГК РФ, пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

В указанной части апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о лишении истца того, на что он рассчитывал при заключении договора субаренды. Расторжение договора предоставит ООО «Зелёная долина» возможность передать земельный участок в субаренду иному лицу для его освоения.

При этом, в рассматриваемой ситуации в действиях истца не усматривается злоупотреблением правом.

Положения пункта 3.2.1.6 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) предусматривают, что в случае нарушения субарендатором указанных условий договора, последний обязуется оплатить рыночную стоимость подлежащих передаче субарендодателю помещений.

Вместе с тем, из условий указанного пункта договора следует обязанность ответчика предоставить денежные средства в размере рыночной стоимости помещений, а не обязанность истца принять такое исполнение (статья 431 ГК РФ).

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что именно избранный им способ защиты права отвечает его интересам, с учетом финансового положения ответчика взыскание с последнего денежных средств может привести к принятию неисполнимого судебного акта.

В части целевого использования земельного участка суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно пункту 1.1 договора субаренды разрешенное использование (назначение): под строительство жилых микрорайонов.

Первоначально договор субаренды заключен до 15.03.2015. Срок действия договора субаренды с учетом дополнительного соглашения от 28.05.2014 продлен 04.04.2020.

Таким образом, предполагалось, что в период с 2011 по 2015 год субарендатор достигнет определенного результата, соответствующего назначению предоставления земельного участка.

Согласно представленному Департаментом акту проверки целевого использования земельного участка от 21.07.2017 № 303-ц и акту проверки целевого использования земельного участка от 21.07.2017 № 291-ц спорные земельные участки представляет собой пустырь с естественными и искусственными неровностями, поросшие травяной и кустарниковой растительностью. На момент проверки на участках строительные и иные работы не осуществлялись.

В связи с этим суд апелляционной инстанции, принимая во внимание доводы ответчика относительно проделанной им работы по освоению земельного участка, соглашается с обоснованностью довода ООО «Зелёная долина» о том, что ответчик, учитывая темпы его деятельности, неосвоение спорных земельных участков, не построит объекты недвижимости к 2020 году, на долю в которых претендует истец.

При этом апелляционный суд учитывает, объёмы проделанной ответчиком за время пользования указанными земельными участками работы в целях их освоения, проведение необходимых исследований, позволяющие сделать выводы о технологиях строительства, возникновении возможных проблем и рисков при застройке жилого квартала, тем не менее, указывает на подтверждение материалами дела неосвоения ответчиком спорных земельных участков, что, в соответствии с условиями договора субаренды, свидетельствует о невозможности до окончания срока его действия (04.04.2020) построить объекты недвижимости.

Пояснений относительно своих финансовых и организационных возможностей произвести строительство многоэтажных жилых домов в срок до 04.04.2020 ответчик не дает.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о допущении ответчиком существенных нарушений договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 и поддерживает выводы суда первой инстанции относительно наличия оснований для его расторжения в судебном порядке (пункт 1 статьи 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ) в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3925.

При этом несостоятелен довод о несоблюдении истцом претензионного порядка по указанным выше в настоящем постановлении основаниям.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 12 декабря 2018 года по делу № А46-16348/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Т.П. Семёнова


Судьи


Ю.М. Солодкевич


Н.В. Тетерина