Решение от 12 октября 2025 г. по делу № А14-21142/2024

Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-21142/2024

«13» октября 2025 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Тимашова О.А.,

при ведении протокола судебного заседания Тимашовым О.А. (с согласия лиц, участвующих в деле) (до перерыва) после перерыва секретарем Пашукевич О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Параллель», (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на объект недвижимости

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>);

2. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 06.12.2024 № 130, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 17.12.2024 № 56/2024-с, диплом;

от третьих лиц: представители в судебное заседание не явились, доказательства надлежащего извещения в материалах дела имеются,

установил:

в Арбитражный суд Воронежской области 29.11.2024 посредством системы «Мой арбитр» (согласно отметке канцелярии) поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью ООО «Параллель» (далее по тексту – истец, ООО «Параллель») к Администрации городского округа город Воронеж (далее по тексту – ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект недвижимости - двухэтажное нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Определением суда от 05.12.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее по тексту – Управление Росреестра ВО), предварительное судебное заседание, судебное разбирательство по делу назначены на 03.02.2025.

В предварительное судебное заседание 03.02.2025 третье лицо не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения искового требования истца на основании доводов, изложенных в отзыве, Администрация считает себя ненадлежащим ответчиком.

Определением суда от 03.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее по тексту – ТУ Росимущества ВО), судебное разбирательство по делу отложено, заседание по делу назначено на 26.03.2025.

03.02.2025 судом направлен запрос в Федеральное бюджетное учреждение Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее по тексту - ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России) о возможности проведения экспертизы.

В судебное заседание 26.03.2025 третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России поступил ответ от 28.02.2005 № 552/02 на запрос суда о возможности проведения экспертизы.

25.03.2025 посредством системы «Мой арбитр» от третьего лица ТУ Росимущества ВО поступил отзыв на исковое заявление.

Представитель истца приобщил к материалам дела выписки ЕГРН на объект недвижимости и земельный участок, а также кадастровый план территории на электронном носителе.


От истца поступило платежное поручение от 02.04.2025 № 6100 о внесении на депозит суда денежных средств за проведение экспертизы в размере 244 311 руб. 00 коп.

Определением суда от 09.04.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста РФ (394006, <...>) ФИО3 и ФИО4, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

«1. Соответствует ли нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?

2. Создает ли нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Завершено ли строительство объекта: нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189?».

На время проведения экспертизы производство по делу приостановлено.

03.09.2025 нарочным (согласно отметке канцелярии) в суд поступило заключение эксперта от 15.08.2025 № 2171/6-3-25 и счет на оплату экспертизы от 15.08.2025 № 892.

Определением суда от 04.09.2025 судебное заседание назначено на 29.09.2025.

В судебное заседание 29.09.2025 третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного заседания.

Производство по делу А14-21142/2024 возобновлено с 29.09.2025.

Представитель истца просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против иска.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 29.09.2025 объявлялся перерыв до 13.10.2025 до 10 час. 15 мин. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и информационном окне в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

Из материалов дела следует, что ООО «Параллель» является собственником незавершенного строительством объекта, площадью застройки 556,2 кв. м, степенью готовности 80%, кадастровый номер: 36:34:0507011:189, расположенного по адресу: <...>.

Данный объект расположен на земельном участке по адресу: <...>, участок 2, площадью 124637 кв. м с кадастровым номером 36:34:0507011:28, разрешенное использование: завод, собственником которого является Российская Федерация в лице ТУ Росимущества ВО. На основании договора от 06.12.2018 № 275-з-2018 указанный земельный участок предоставлен истцу в долгосрочную аренду на 49 лет.

Незавершенный строительством объект изначально принадлежал ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод» на основании плана приватизации государственного имущества, арендованного трудовым коллективом Воронежского завода фаянсовых изделий, утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области от 31.12.1992 № 1499 и решения Государственного учреждения «Фонд государственного имущества Воронежской области» от 10.06.2009 № 37, строительство объекта начато в 1974 г.

В последствии указанный незавершенный строительством объект был приобретен ООО «Параллель» по договору купли-продажи от 30.12.2015 № 4/15 на основании открытых торгов по продаже имущества ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод», признанного несостоятельным (банкротом), в числе прочего недвижимого имущества, составляющего единый лот.

09.08.2016 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод» в связи с завершением конкурсного производства по делу Арбитражного суда Воронежской области № А14-311/2014.

Документов, свидетельствующих о завершении строительства, продавец истцу не предоставил, но на момент сделки объект, по мнению истца, представлял собой завершенное строительством здание с значительной степенью износа.

Истец считает, что продавец завершил строительство объекта недвижимости, но не оформил надлежащим образом его ввод в эксплуатацию и не обеспечил актуализацию сведений об объекте в ЕГРН.

В целях актуализации сведений об объекте истцом изготовлен технический план от 19.03.2024 на объект недвижимости.

04.04.2024 истец обратился в Управление Росреестра ВО с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на здание.

24.04.2024 Управлением Росреестра ВО принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с не предоставлением документов, свидетельствующих о наличии права собственности в отношении здания ЦДПУ АСУТП.

27.06.2024 истец предоставил пояснения и имеющиеся документы, однако 24.07.2024 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав ему было отказано.

16.04.2024 истец обращался в Управление разрешительной документации в области строительства Администрации городского округа г. Воронеж с просьбой разъяснить, возможно ли введение в эксплуатацию объекта, строительство которого завершено предыдущим собственником.

Управление разрешительной документации в области строительства исх. от 23.04.2024 № 23904286 сообщило, что отсутствие разрешения на строительство в соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации будет являться препятствием для ввода объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на здание ЦДПУ АСУТП, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, доводы сторон, суд первой инстанции считает требования истца подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ч. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 1 ч. 11 ст. 52 ГрК РФ установлено, что строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом ч. 1 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного ч. 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ).

Истец приобрел у ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод», признанного несостоятельным (банкротом), по договору купли-продажи от 30.12.2015 № 4/15 на торгах в числе прочего недвижимого имущества, составляющего единый лот № 1 согласно Протоколу заседания комитета кредиторов ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод» от 18.11.2015, Протоколу об определении участников торгов в форме аукциона по продаже имущества от 29.12.2015, Протоколу о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества от 30.12.2015, здание ЦДПУ, являющееся согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод» от 02.11.2012 объектом незавершенного строительства. Имущество оплачено истцом платежными поручениями от 24.12.2015 № 16165, от 30.12.2015 № 16621 и принято по акту приема-передачи от 31.12.2025. Истец строительство указанного объекта не завершал, поскольку оно было завершено ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод» до заключения договора купли – продажи с ООО «Параллель», но продавец не обеспечил ввод объекта в эксплуатацию и актуализацию сведений о нем в ЕГРН. 09.08.2016 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод». Разрешения не строительство и ввод объекта в эксплуатацию в отношении здания ЦДПУ отсутствуют.

Истец 16.04.2024 обращался в Управление разрешительной документации в области строительства Администрации городского округа г. Воронеж (далее по тексту - Управление разрешительной документации) с просьбой разъяснить, возможно ли введение в эксплуатацию объекта, строительство которого завершено предыдущим собственником.

Управление разрешительной документации исх. от 23.04.2024 № 23904286 сообщило, что отсутствие разрешения на строительство в соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ будет являться препятствием для ввода объекта в эксплуатацию.

24.07.2024 Управление Росреестра по ВО отказало истцу в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на здание ЦДПУ АСУТП.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление № 10/22) предусмотрено, что суд при подготовке дела к рассмотрению должен определить характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении.

Принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Исходя из указанных положений Постановления № 10/22, судом в целях надлежащего разрешения возникшего спора принято во внимание то, что ООО «Параллель», заявляя иск, преследовало интерес, направленный на признание права собственности на здание ЦДПУ, приобретенное на торгах у ОАО ПКФ «Воронежский керамический завод», строительство которого было завершено продавцом и на которое отсутствуют разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Данный подход согласуется с позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 № 9032/11.

Согласно ч. 4 ст. 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела (далее - рассмотрение дела), совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.

Частью 5 ст. 3 АПК РФ предусмотрено, что в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе судопроизводства в арбитражных судах, арбитражные суды применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).

Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Принимая во внимание изложенное, суд считает возможным применение к возникшим отношениям положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ, которые позволяют суду кроме всего прочего рассмотреть вопросы, связанные с оценкой фактического состояния спорного объекта, а также безопасность его эксплуатации. Иной подход, по мнению суда, не соответствует задачам судебного производства, указанным в ст. 2 АПК РФ, и не обеспечивает баланса прав и законных интересов ООО «Параллель», как добросовестного приобретателя с публичных торгов здания ЦДПУ, и иных лиц, правам, интересам, жизни и здоровью которых может создавать угрозу указанный объект недвижимости, учитывающийся в ЕГРН как объект незавершенного строительства.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 44) указано, что вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст. 219 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Частью 1 ст. 213 ГК РФ установлено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Основания приобретения права собственности определены в главе 14 ГК РФ.

Вместе с тем способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Иск о признании права - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

При этом на истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения заявленного права собственности.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 19.10.2010 № 1312-О-О, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в ч. 1 ст. 222 ГК РФ.

В п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 указано, что в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Пунктом 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44 определено, что в силу положений ч. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как следует из п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В пункте 41 постановления Пленума ВС РФ № 44 разъяснено, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В силу пункта 42 Постановления Пленума ВС РФ № ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 ст. 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума ВС РФ № 44 если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Аналогичные правовые подходы также содержались в Постановлении № 10/22, действовавшего на момент рассмотрения спора судами, и соответствует сложившейся судебной практике.

Доказательств того, что спорный объект нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц в материалах дела не имеется.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как следует из заключения эксперта от 15.08.2025 № 2171/6-3-25, подготовленного экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО3:

По вопросу №1: Соответствует ли нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?

В соответствии со ст. 25 Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» и картой градостроительного зонирования г. Воронеж, исследуемое нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, находится в территориальной зоне П-2 – Зона производственно-индустриальной застройки, а, следовательно, функционирование данного строения возможно в качестве одного из видов разрешенного использования данной территориальной зоны, в частности: Производственная деятельность (Код вида разрешенного использования земельного участка – 6.0). Также исследуемый объект может иметь вспомогательный вид разрешенного использования, который осуществляется совместно с основным видом разрешенного использования (завод) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0507011:28.

Фактическое расположение исследуемого нежилого здания ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, на расстоянии более 3,0 м от границы земельного участка с кадастровым номером 36:34:0507011:28, не противоречит требованиям п. 7.1 ст. 22 Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж».

Согласно Решению Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» максимальный процент плотности застройки, предельная высота и этажность в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0507011:28, расположенного в территориальной зоне П-2, не подлежат установлению, применительно к виду разрешенного использования земельного участка с кодом 6.0 – Производственная деятельность. Определить процент застройки земельного участка с кадастровым номером 36:34:0507011:28 (площадью 124637 кв. м) с учетом нежилого здания ЦДПУ АСУТП (площадь застройки 556,2 кв. м) не представляется возможным, так как на данном земельном участке помимо исследуемого объекта, располагаются и другие строения, на которые отсутствует техническая документация (площади застройки).

Расстояние от исследуемого нежилого здания ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1 до ближайшего строения, расположенного с юго-западной стороны на том же земельном участке, составляет 10,28 м. Согласно таблице 3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям» расстояния между зданиями и сооружениями I и II степени огнестойкости, III и IV степени огнестойкости класса С0, не нормируется при размещении зданий категории пожарной и взрывопожарной опасности Г (умеренная пожароопасность) и Д (пониженная пожароопасность). В случае если ближайшее строение к исследуемому нежилому зданию имеет повышенную взрывопожароопасность – А, взравопожароопасность – Б, то необходимый отступ должен составлять 9 м, что также соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям».

Также согласно п. 6.1.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям» расстояние между зданиями класса функциональной пожарной опасности Ф5 (производственные здания) не нормируются для двух или более зданий III и IV степени огнестойкости классов конструктивной пожарной опасности С0, С1, С2 и С3, если сумма их площадей застройки не превышает допустимую площадь этажа в пределах пожарного отсека, принимают по СП 2.131230. Согласно табл. 6.1 СП 2.13130 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение стойкости объектов защиты», площадь этажа в пределах пожарного отсека при I, II, III, IV степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности С0 составляет от 3500 кв. м до 25000 кв. м (для двухэтажных строений). Фактически сумма площадей застройки исследуемым объектом и примыкающим к нему строением с северо-восточной стороны, составляет до 1800 кв. м, что не превышает допустимого значения площади пожарного отсека, равного 3600 кв. м, а, следовательно, не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям».

К исследуемому нежилому зданию имеется подъезд для пожарной техники с одной продольной стороны, шириной более 3,5 м, что соответствует требованиям 8.1.1, 8.6 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям».

По количеству (не менее двух эвакуационных выходов с каждого этажа, расположенных рассредоточено) и параметрам (выходы – ширина 0,8 м и более, высота 1,9 м и более) эвакуационных путей и выходов, исследуемое нежилое здание соответствует требованиям СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», при числе эвакуирующихся через указанные выходы не более 50 человек.

Согласно выписки из ЕГРН № КУВИ-001/2025-79134854 от 28.03.2025 и публичной кадастровой карте Росреестра установлено, что исследуемого нежилого здания ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, находится в санитарно-защитной зоне действующего предприятия Общества с ограниченной ответственностью «Воронежская керамика» (ООО «Воронежская керамика») по адресу: <...>. Размещение нежилых зданий в данной зоне допускается.

В ходе экспертного обследования несущих и ограждающих конструкций (видимых для обследования) и всего строения в целом, были выявлены повреждения кирпичной кладки стен и железобетонного фундамента в торце здания, в виде сквозных наклонных трещин, распространяющихся от низа к верху, шириной раскрытия до 7 мм и пересекающих более 10 рядов кирпичной кладки. Данные повреждения кирпичной кладки стен и бетонного фундамента согласно «Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений» М. 2024 г., свидетельствуют о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле их состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

В остальной части исследуемого здания не выявлено деформаций, трещин, искривлений, перекосов и прогибов, которые могли бы свидетельствовать об исчерпании несущей способности и устойчивости, а также невозможности восприятия нормативных нагрузок конструкциями исследуемого объекта.

Несущие и ограждающие конструкции стен и фундамента исследуемого здания на момент осмотра находились в ограниченно-работоспособном техническом состоянии согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений», М. 2024 г.

По вопросу 2: Создает ли нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, угрозу жизни и здоровью граждан?

Исходя из исследования по первому вопросу следует, что на момент осмотра исследуемое нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, не имеет критических деформаций, перекосов и разрушений, влияющих на долговечность и надежность несущих конструкций (не установлено недопустимое либо аварийное техническое состояние), а, следовательно, удовлетворяет требованиям ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», то есть требования механической безопасности выполняются, в результате чего отсутствует угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации исследуемого объекта.

По вопросу 3: Завершено ли строительство объекта: нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189?

Объектом завершенного строительства является тот объект, в котором были произведены и выполнены все работы, указанные в проектно-сметной документации, определяющей архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения для строительства или реконструкции объекта. В материалах гражданского дела отсутствует данная документация.

При этом эксперт отмечает, что на момент осмотра какие-либо строительно-отделочные работы на исследуемом объекте не производились. Нежилое здание ЦДПУ АСУТП имеет замкнутый контур из несущих и ограждающих конструкций, защищающих внутренний объем здания от попадания атмосферных осадков, имеются условия для безопасной эксплуатации объекта (наличие лестниц, ограждений), оснащено инженерными сетями (электричество, отопление, водопровод, канализация), что позволяет сделать вывод о том, что нежилое здание ЦДПУ АСУТП, лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0507011:189, является объектом, в котором завершено строительство.

На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, суд признает заключение эксперта от 15.08.2025 № 2171/6-3-25, подготовленное экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО3, надлежащим доказательством по делу в порядке ст. ст. 1, 64, 67, 68 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, установленных ч. 3 ст. 222 ГК РФ, для признания права собственности за истцом на спорный объект.

При этом в силу ч. 1 ст. 66 АПК РФ доказательства предоставляются лицами, участвующими в деле, которые согласно ч. 1 ст. 9 АПК РФ несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд первой инстанции всех доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне. Последствием непредоставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, в силу положений ч. 2 ст. 9, ст. ст. 65, 168 АПК РФ является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11, от 08.10.2013 № 12857/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-499).

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При изложенных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая наличие оснований для признания за истцом право собственности на спорный объект. Иные доводы сторон, с учетом установленного и изложенного выше, не принимаются судом во внимание, поскольку не подтверждаются представленными в дело доказательствами и не имеют правового значения для рассмотрения данного спора по существу.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку удовлетворение заявленного иска не было связано с нарушением ответчиком прав и законных интересов истца, судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате стоимости экспертизы следует отнести на истца.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ч. 2 ст. 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее по тексту - Постановление от 04.04.2014 № 23) денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно ч.1 ст. 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения ч. 6 ст. 110 АПК РФ. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Истцом за проведение судебной экспертизы на депозитный счет по платежному поручению от 02.04.2025 № 6100 внесено 244 311 руб. 00 коп. В соответствии с Регламентом организации деятельности судов по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденным приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345, выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.

При изложенных обстоятельствах, поступившие от истца на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат перечислению экспертной организации в сумме 244 311 руб. 00 коп. Согласно п. 26 Постановления от 04.04.2014 № 23 денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы.

Госпошлина в силу ст. 110 АПК РФ относится на истца. Истцом оплачена госпошлина в размере 55 000 руб. 00 коп. платежными поручениями от 22.11.2024 № 20672, от 12.08.2024 № 13734. Согласно п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» вопросы о взыскании неуплаченной государственной пошлины, а также о возврате излишне уплаченной государственной пошлины подлежат разрешению по правилам главы 9 АПК РФ при вынесении итогового судебного акта. В силу ст. 104 АПК РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 333.21, п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу следует возвратить из федерального бюджета 5000 руб. 00 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности за ООО «Параллель», Ростовская обл., г. Шахты (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое здание лит. О, О1, площадью 969,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области экспертной организации – ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России (394006, <...>) 244 311 руб. 00 коп. за производство экспертизы от 15.08.2025 № 2171/6-3-25 на основании счета от 15.08.2025 № 892 из денежных средств, зачисленных ООО «Параллель» по платежному поручению 02.04.2025 № 6100.

Возвратить ООО «Параллель» из федерального бюджета 5 000 руб. 00 коп. излишне уплаченной государственной пошлины платежными поручениями от 22.11.2024 № 20672, от 12.08.2024 № 13734.

Выдать ООО «Параллель» справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области в порядке ч. 2 ст. 257 АПК РФ.

Судья О.А. Тимашов