Решение от 24 августа 2023 г. по делу № А35-3922/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3922/2023
24 августа 2023 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2023 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Кочетовой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Рассвет»

к Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области

об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области и ООО «Рассвет», при заключении Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, изложив условия в п. 2.1., пп. .2.2.1 п. 2.2, пп. .2.2.2 п. 2.2, пп. 3.3 п.3, п.4.1.2. п. 4.1. Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а так же в тексте Расчета выкупной цены на условиях Протокола разногласий от 14.03.2023, остальные условия Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности оставить неизменными, а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2023;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области и ООО «Рассвет», при заключении Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, изложив условия в п. 2.1., пп. .2.2.1 п. 2.2, пп. .2.2.2 п. 2.2, пп. 3.3 п.3, п.4.1.2. п. 4.1. Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а так же в тексте Расчета выкупной цены на условиях Протокола разногласий от 14.03.2023, остальные условия Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности оставить неизменными, а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Определением суда от 05.05.2023 исковое заявление было принято к производству по общим правилам искового производства.

Определением суда от 29.06.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что стоимость продаваемого земельного участка, указанная в договоре купли-продажи неверно определена ответчиком и является явно завышенной. Кроме того, иные условия договора направлены на затягивание процесса заключения договора и ущемление прав Общества как покупателя земельного участка.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Письменного отзыва и дополнительных документов не представил.

Суд, руководствуясь ст.ст. 123, 156, 170 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика, извещенного о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.


Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.12.2022 по делу № А35-6679/2022 заявление общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» об оспаривании отказа Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области в предоставлении ООО «Рассвет» земельного участка кадастровый номер: 46:20:181002:20, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 2 834 100 кв.м, местоположение: Курская область, Рыльский район, Некрасовский сельсовет, было удовлетворено.

Решение Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области об отказе в предоставлении ООО «Рассвет» земельного участка кадастровый номер: 46:20:181002:20, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 2 834 100 кв.м, местоположение: Курская область, Рыльский район, Некрасовский сельсовет, находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов, нашедшего отражение в письме от 07.07.2022 № 181, было признано незаконным.

Суд обязал Администрацию Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области заключить с ООО «Рассвет» договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер: 46:20:181002:20, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 2 834 100 кв.м, местоположение: Курская область, Рыльский район, Некрасовский сельсовет.

Вышеуказанное решение обжаловано не было и вступило в законную силу 23.01.2023.

Как следует из искового заявления, 02.03.2023 в адрес истца от Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области поступил проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 1/2023-КП от 01.03.2023.

Согласно пункту 1.1. договора купли-продажи Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 2 834 100 кв.м с кадастровым номером 46:20:181002:20, расположенный по адресу (местоположение): Курская область, Рыльский район, Некрасовский сельсовет, вид разрешенного использования которого – для сельскохозяйственного использования.

В силу пункта 2.1. договора купли-продажи цена участка составляет 17 271 523 руб. 55 коп.

Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на расчетный счет Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района (пункт 2.2. договора купли-продажи).

Покупатель обязан оплатить цену земельного участка (п. 2.1. договора) в срок не позднее 20-и рабочих дней с даты подписания им договора. Договор должен быть подписан Покупателем и передан уполномоченному лицу в сроки и в порядке, установленные Земельным кодексом РФ. В случае, если в установленный срок подписанный со стороны Покупателя проект договора не будет представлен Продавцу или будет представлен по истечении сроков на его представление, то такие действия признаются сторонами как отказ Покупателя от принятия оферты. При таких обстоятельствах настоящий договор считается незаключенным (пункт 2.2.1. договора купли-продажи).

В соответствии с пунктом 2.2.2. договора купли-продажи, в случае, если Покупателем в установленный срок оплата по договору не произведена или произведена не в полном объеме, то данные обстоятельства признаются сторонами как односторонний отказ Покупателя от исполнения договора в связи с утратой интереса к приобретению объекта недвижимости и договор считается расторгнутым со дня, следующего за последним днем оплаты, установленным в п. 2.2.1 Договора. При этом, отдельное соглашение о расторжении договора между сторонами не составляется.

Из пункта 4.1.2. договора купли-продажи следует, что Продавец обязуется в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения оплаты стоимости земельного участка в соответствии с разделом 2 Договора направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области заявление о государственной регистрации прав на земельный участок в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Не согласившись с рядом условий договора, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к вышеуказанному проекту договора купли-продажи, в соответствии с которым предлагал внести следующие корректировки:

Пункт 2.1. договора купли-продажи : «Цена участка составляет 7 963 821 руб.»

В соответствии с п. 2.2.1. договора купли-продажи «Покупатель обязан оплатить цену земельного участка (п.2.1. договора) в срок не позднее 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на земельный участок. Договор должен быть подписан Покупателем и передан уполномоченному лицу в сроки и порядке, установленные Земельным кодексом РФ».

Пункт 2.2.2. договора купли-продажи предлагал исключить.

Пункт 4.1.2. договора изложить в следующей редакции: «В срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения Договора направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дополнить раздел 3 пунктом 3.3 следующего содержания: 3.3. На земельном участке имеются ограничения, предусмотренные ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изменения выкупной цены земельного участка, внести изменения в расчет цены выкупа земельного участка, в части:

«Кадастровая стоимость (руб.) 7 963 821;

Цена выкупа земельного участка (руб.) 7 963 821;

Цена выкупа земельного участка составляет 7 963 821 (Семь миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать один) рубль.

Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с ч. 3 ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на 22.06.2022 (дату подачи Покупателем заявления № 22/06/1 от 22.06.2022 о предоставлении в собственность земельного участка) на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2022 № КУВИ-001/2022-92393528».

Письмом от 12.04.2023 № 133 Администрация Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области отклонила протокол разногласий по причине нарушения норм действующего законодательства и включения в договор явно невыгодных и обременительных условий, влекущих возможность нарушения прав продавца.

Ссылаясь на наличие разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.


Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо, а в случаях, предусмотренных АПК РФ, и иные лица, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

Отношения, возникшие между контрагентами при заключении договора, регулируются статьями 432 – 449 главы 28 Гражданского кодекса РФ «Заключение договора».

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 432 ГК РФ закреплено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 49), если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 40 Постановления Пленума ВС РФ № 49 при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что решением от 23.12.2022 по делу № А35-6679/2022 Арбитражный суд Курской области обязал Администрацию Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области заключить с ООО «Рассвет» договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер: 46:20:181002:20, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 2 834 100 кв.м, местоположение: Курская область, Рыльский район, Некрасовский сельсовет.

При заключении договора купли-продажи земельного участка между сторонами возникли разногласия.

Из анализа условий спорного договора следует, что согласно пункту 2.1. договора купли-продажи, в редакции Администрации Некрасовского сельсовета, цена участка составляет 17 271 523 руб. 55 коп.

Вместе с тем, по мнению истца, пункт 2.1. договора купли-продажи в редакции ответчика не соответствует положениям части 3 статьи 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, просит утвердить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена участка составляет 7 963 821 руб.».

Суд полагает позицию истца в данной части обоснованной, руководствуясь следующим.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утвержден постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па (далее - Порядок).

Согласно Порядку продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на территории Курской области (далее - земельный участок), если иное не установлено федеральными законами, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Порядком.

В соответствии с пунктом 9.1 Порядка при определении цены земельных участков, рассчитываемой от кадастровой стоимости, применяется кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости на дату поступления заявления о предоставлении в собственность земельного участка.

В силу части 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае, если при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату подачи заинтересованным лицом заявления в уполномоченный орган исполнительной власти/орган местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, 22.06.2022 истец направил в Администрацию Некрасовского сельсовета заявление о продаже земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2022 № КУВИ-001/2022-92393528 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:20:181002:20 на момент подачи заявления составляла 7 963 821 руб. 00 коп.

Однако из расчета выкупной цены в редакции Администрации Некрасовского сельсовета следует, что цена земельного участка определена с учетом иной кадастровой стоимости, установленной на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 15.02.2023 № 99/2023/518704100.

Таким образом, ответчиком определена цена объекта недвижимости, исходя из кадастровой стоимости земельного участка на дату направления проекта договора купли-продажи, что противоречит положениям вышеуказанных правовых актов.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что пункт 2.1. договора купли-продажи подлежит изложению в редакции истца, а именно: «Цена участка составляет 7 963 821 руб.».

С целью устранения противоречивости условий договора и Приложения к нему, «Расчет выкупа земельного участка» также подлежит утверждению в редакции Общества:

«Кадастровая стоимость (руб.) 7 963 821;

Цена выкупа земельного участка (руб.) 7 963 821;

Цена выкупа земельного участка составляет 7 963 821 (Семь миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать один) рубль.

Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с ч. 3 ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на 22.06.2022 (дату подачи Покупателем заявления № 22/06/1 от 22.06.2022 о предоставлении в собственность земельного участка) на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2022 № КУВИ-001/2022-92393528».

При рассмотрении разногласий в части пункта 2.2.1. договора купли-продажи арбитражный суд отмечает следующее.

Пункт 2.2.1. договора купли-продажи изложен ответчиком в следующей редакции: «Покупатель обязан оплатить цену земельного участка (п. 2.1. договора) в срок не позднее 20-и рабочих дней с даты подписания им договора. Договор должен быть подписан Покупателем и передан уполномоченному лицу в сроки и в порядке, установленные Земельным кодексом РФ. В случае, если в установленный срок подписанный со стороны Покупателя проект договора не будет представлен Продавцу или будет представлен по истечении сроков на его представление, то такие действия признаются сторонами как отказ Покупателя от принятия оферты. При таких обстоятельствах настоящий договор считается незаключенным».

Общество с ограниченной ответственностью «Рассвет», полагая, что Администрация (при наличии многочисленных судебных споров между сторонами), выбрав пассивное поведение, будет уклоняться от продажи земельного участка, предложило пункт 2.2.1. изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан оплатить цену земельного участка (п.2.1. договора) в срок не позднее 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на земельный участок. Договор должен быть подписан Покупателем и передан уполномоченному лицу в сроки и порядке, установленные Земельным кодексом РФ».

Полагая позицию истца в данной части обоснованной, арбитражный суд принимает во внимание следующее.

Материалами дела подтверждается, что Общество на основании договора аренды от 24.09.2018 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 46:20:181002:20.

Срок действия договора был установлен на 49 лет (с 24.09.2018 по 23.09.2067).

22.06.2022 истец обратился в Администрацию Некрасовского сельсовета с заявлением о предоставлении арендованного земельного участка в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, однако уполномоченным органом было отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.

Решением Арбитражного суда Курской области 23.12.2022 по делу № А35-6679/2022 решение Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области об отказе в предоставлении ООО «Рассвет» спорного земельного участка было признано незаконным.

Таким образом, с даты обращения Общества в Администрацию и по настоящий момент, истец, имея право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 46:20:181002:20 в собственность, в результате действий ответчика по отказу в предоставлении земельного участка, вынужден нести расходы по оплате арендной платы до разрешения вопроса о регистрации перехода права собственности.

Суд также принимает во внимание, что в ходе рассмотрения настоящего спора, ответчиком было избрано пассивное процессуальное поведение: письменного отзыва, доводов и доказательств, опровергающих позицию истца, Администрацией представлено не было, представитель ответчика ни в одно судебное заседание не явился.

При таких обстоятельствах, с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон спора, выраженных в стремлении истца прекратить арендные обязательства и зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок, а ответчика – получить денежные средства в размере выкупной стоимости имущества в доход бюджета, арбитражный суд приходит к выводу о том, что разногласия сторон подлежат урегулированию на условиях истца.

При этом, предложенный Обществом 5-дневный срок, по мнению суда, является разумным и достаточным для осуществления необходимых действий по регистрации объекта недвижимости.

Таким образом, пункт 2.2.1. договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан оплатить цену земельного участка (п.2.1. договора) в срок не позднее 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на земельный участок. Договор должен быть подписан Покупателем и передан уполномоченному лицу в сроки и порядке, установленные Земельным кодексом РФ».

Также истец полагал необходимым исключить из условий договора пункт 2.2.2., согласно которому в случае, если Покупателем в установленный срок оплата по договору не произведена или произведена не в полном объеме, то данные обстоятельства признаются сторонами как односторонний отказ Покупателя от исполнения договора в связи с утратой интереса к приобретению объекта недвижимости и договор считается расторгнутым со дня, следующего за последним днем оплаты, установленным в п. 2.2.1 Договора. При этом, отдельное соглашение о расторжении договора между сторонами не составляется.

В отношении необходимости наличия/отсутствия в договоре условий, предусмотренных п. 2.2.2. в редакции ответчика, арбитражный суд учитывает следующее.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости установлены статьями 549-558 ГК РФ.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (статья 555 ГК РФ).

Из буквального толкования вышеуказанных норм права, следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о цене и предмете. Иные условия в силу императивных норм гражданского законодательства не могут быть признаны существенными.

Более того, положения законодательства (ст.ст. 454-558 ГК РФ) не предусматривают возможности расторжения договора купли-продажи по основаниям не оплаты или неполной оплаты товара.

Напротив, в силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из анализа вышеуказанных норм права следует, что не оплата или неполная оплата выкупной стоимости имущества не являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

С учетом установленных обстоятельств, пункт 2.2.2. договора купли-продажи подлежит исключению из условий, как несоответствующий действующему законодательству.

Также между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия относительно содержания пункта 4.1.2.

Согласно редакции ответчика: «Продавец обязуется в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения оплаты стоимости земельного участка в соответствии с разделом 2 Договора направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области заявление о государственной регистрации прав на земельный участок в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Истец полагал необходимым согласовать условие в иной редакции: «В срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения Договора направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разрешая разногласия сторон относительно содержания пункта 4.1.2. договора купли-продажи, арбитражный суд руководствуется следующим.

Как следует из условий договора, предложенных Администрацией, возможность государственной регистрации договора поставлена в зависимость от факта оплаты выкупной стоимости имущества.

В силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Таким образом, отсутствие оплаты по договору не лишает его юридической силы.

Более того, гражданским законодательством закреплена мера ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в случае уклонения покупателя от оплаты товара, направленная на защиту интересов продавца.

В тоже время, заблаговременная оплата стоимости земельного участка и только последующая регистрация договора возлагает на истца обязанность по несению дополнительных убытков, вызванных необходимостью оплаты арендной платы до регистрации права собственности.

Таким образом, предложенные ответчиком условия договора нарушают баланс интересов сторон.

Между тем, условия пункта 4.1.2 договора в редакции истца направлены на ускорение процедуры регистрации, а также быстрое и эффективное достижение результата для каждой из сторон правоотношений.

Исходя из вышеизложенного, суд считает необходимым изложить пункт 4.1.2. в редакции Общества, а именно: «в срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения Договора направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, истец предлагал дополнить договор купли-продажи следующим условием: «пункт 3.3. На земельном участке имеются ограничения, предусмотренные ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пояснениям ООО «Рассвет», по условиям существующей практики регистрирующий орган требует наличие в договоре ссылки на ограничения, установленные статьей 56 ЗК РФ. В случае отсутствия такого условия, уполномоченный орган приостанавливает регистрацию договора до момента устранения недостатков с последующей возможностью отказа в регистрации.

Поскольку ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ возражения относительно возможности дополнения договора вышеуказанным пунктом не заявлялись, с учетом того, что содержание условия не противоречит действующим нормам права, суд считает возможным дополнить договор купли-продажи пунктом 3.3 в редакции истца.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 2.1., пп. .2.2.1 п. 2.2, пп. .2.2.2 п. 2.2, пп. 3.3 п.3, п.4.1.2. п. 4.1. Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка в редакции истца.

С учетом положений ст. 110 АПК РФ, расходы по уплате госпошлины и расходы на проведение экспертизы относится судом на ответчика.

На основании статей 422, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь ст. ст. 16, 17, 28, 102, 110, 156, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрацией Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Изложить условия в п. 2.1., пп. .2.2.1 п. 2.2, пп. .2.2.2 п. 2.2, пп. 3.3 п.3, п.4.1.2. п. 4.1. Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а так же текст Расчета выкупной цены на условиях Протокола разногласий от 14.03.2023:

«п. 2.1 Цена Участка составляет 7 963 821 (Семь миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать один) рубль;

пп. 2.2.1 п. 2.2 Покупатель обязан оплатить цену земельного участка (п.2.1 договора) в срок не позднее 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на земельный участок. Договор должен быть подписан Покупателем и передан уполномоченному лицу в сроки и порядке, установленные Земельным кодексом РФ;

пп. 2.2.2 п. 2.2 исключить;

п. 4.1.2 п. 4.1 в срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения Договора направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дополнить раздел 3 пунктом 3.3 следующего содержания:

3.3 На земельном участке имеются ограничения, предусмотренные ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации».

Изложить условия Расчета выкупной цены на условиях Протокола разногласий от 14.03.2023:

«Кадастровая стоимость (руб.) 7 963 821;

Цена выкупа земельного участка (руб.) 7 963 821;

Цена выкупа земельного участка составляет 7 963 821 (Семь миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать один) рубль;

Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с ч. 3 ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на 22.06.2022г. (дату подачи Покупателем заявления № 22/06/1 от 22.06.2022 г. о предоставлении в собственность земельного участка) на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2022 г. № КУВИ-001/2022-92393528».

Остальные условия Договора № 1/2023-КП от 01.03.2023 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, оставить неизменными.

Взыскать с Администрации Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области.


Судья И.В. Кочетова