Решение от 10 октября 2019 г. по делу № А70-9530/2019

20/2019-109046(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А70-9530/2019
г. Тюмень
10 октября 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 09.10.2019 Решение в полном объеме изготовлено 10.10.2019

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола секретарем судьи Ермаковой Ю.С., рассмотрев в судебном заседании иск общества с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора-купли продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. - общей площадью: 72,2 кв.м., путем: Принятия пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Имущества составляет 1 927 812 (один миллион двадцать семь тысяч восемьсот двенадцать) 00 копеек (без учёта НДС). Основанием для установления цены на муниципальное имущество: заключение эксперта от 18.09.2019 № 02/09-19, выполненный экспертом ООО «Вип Груп» ФИО1, третье лицо - эксперт ООО «ОК Альянс» ФИО2,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО3 по доверенности от 15.07.2019,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 03.10.2019, от третьего лица: не явка, извещен,

установил:

Заявлен иск общества с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора-купли продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. - общей площадью: 72,2 кв.м., путем: Принятия пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Имущества составляет 2 081 467,00 (Два миллиона восемьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без учёта НДС). Основанием для установления цены на муниципальное имущество: Отчет об оценке объекта оценки от 22.04.2019 года № 56/19, выполненный независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-мастер».

Судом к участию в дело в качестве третьего лица в порядке ст. 51 АПК РФ привлечен эксперт ООО «ОК Альянс» ФИО2 (<...>).

Исковые требования истца мотивированы ссылками на ст.ст. 217, 432, 445, 446 ГК РФ, ст. 3, 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ

"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и тем обстоятельством, что Отчет об оценке № 46/19 от 18.02.2019 года, выполненный независимым оценщиком ООО «ОК «Альянс» и положенный в обоснование цены отчуждаемого муниципального имущества является недостоверным, так как не отражает действительную стоимость по причине упущения ряда значимых характеристик помещения, существенно влияющих на возможность и виды его использования, просит урегулировать преддоговорные разногласия под оговору купли-продажи муниципального имущества путем проведения экспертизы и установления достоверно рыночной стоимости имущества.

В рамках дела по ходатайству истца судом назначена и проведена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Проведение судебной экспертизы поручено ФИО1 - эксперту ООО «Вип Груп», имеющему необходимое образование и стаж работы.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 72,2 кв.м. (этаж первый, номера на поэтажном плане 12-17, 19-21) по состоянию на 24.01.2019г.?

После проведения экспертизы производство по делу возобновлено в порядке ст. 146 АПК РФ.

Истец требования поддерживает в полном объеме, заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, просит: урегулировать разногласия при заключении договора-купли продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. - общей площадью: 72,2 кв.м., путем: Принятия пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Имущества составляет 1 927 812 (один миллион двадцать семь тысяч восемьсот двенадцать) 00 копеек (без учёта НДС). Основанием для установления цены на муниципальное имущество: заключение эксперта от 18.09.2019 № 02/09-19, выполненный экспертом ООО «Вип Груп» ФИО1».

Кроме того, истец в порядке ст. 110 АПК РФ просит отнести на него судебные расходы на проведение экспертизы в размере 25 000 руб. и госпошлину по иску в размере 6000 руб., о чем сделана подпись представителя в протоколе судебного заседания.

Уточнения исковых требований по ст. 49 АПК РФ и ст. 110 АПК РФ (отнесение судебных расходов) рассмотрено и принято судом.

Ответчик отзыв предоставил, по существу иска возражает.

Доводы ответчика сводятся к следующему: истцом не доказана недостоверность отчета оценщика, положенного в основу определённой по договору стоимости имущества; отчет об оценке от 24.01.2019 № 46/19 не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным оценочным стандартам, поэтому судебная оценочная экспертиза не опровергает рыночную стоимость имущества, установленную в отчете об оценке от 24.01.2019 № 46/19, и не является бесспорным доказательством величины рыночной стоимости выкупаемого имущества; в разделе п. 1.13 заключения эксперта указано, что осмотр объекта исследования на дату оценки - 24.01.2019 произвести не представлялось возможным в силу объективных причин, в связи с чем, дата оценки (дата по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта исследования) является ретроспективной, экспертом не учтены реальные физические свойства объекта оценки, что могло повлиять на итоговый результат оценки или анализа; объекты аналоги 1, 4, 5 имеют удовлетворительное состояние, объекты-аналоги 2, 3 имеют неудовлетворительное состояние; учитывая, что объект оценки имеет хорошее физическое состояние, считаем, что это повлияло на занижение цены объекта за квадратный метр, следовательно объект оценки стал ниже по стоимости объектов, которые взяты за основу в отчете об оценке от 24.01.2019 № 46/19 (стр. 64 отчета); объекты-аналоги имеют хорошее физическое состояние, поэтому экспертное заключение не отвечает принципам обоснованности,

проверяемости и не является достаточным доказательством, опровергающим рыночную стоимость имущества, установленную в отчете об оценке от 24.01.2019 № 46/19.

Истец с доводами ответчика о необоснованных объектах-аналогах в судебной экспертизе не согласился, указав, что в заключении эксперта применены соответствующие корректировки, и напротив, в отчете истца не обоснованно взяты объекты – аналоги с маленькой площадью, что приводит к завышению конечной стоимости за один квадратный метр стоимости.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим вводам.

28.12.2016 года между ООО «Энерго-Актив» (истец) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (ответчик), был заключен договор аренды нежилого помещения № 121632146.

18.03.2019 года ответчик вынес приказ № 981, которым установил, приватизировать находящийся в собственности муниципального образования г. Тюмени помещение, являющийся объектом договора аренды № 121632146.

Согласно п. 2.1 приказа № 981, муниципальное имущество должно быть отчуждено в порядке реализации преимущественного права ООО «Энерго-Актив».

В соответствии с п.2.2. Цена продажи Имущества составляет 3 784 884, 00 (Три миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот восемьдесят четыре) рубля 00 копеек (без учета НДС).

Основанием для установления цены на муниципальное имущество: Отчет об оценке объекта оценки от 18.02.2019 года № 46/19, выполненный независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «ОК «Альянс».

26.03.2019 года ответчик предоставил истцу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи.

Не согласившись с установленной ответчиком ценой продажи имущества, 24.04.2019 года истец представил ответчику протокол разногласий к договору купли- продажи (исх. № 37/2019 от 23.04.2019 на № 44-08-2676/19 от 26.03.2019), где указал, что договор может быть заключен при стоимости установленной отчетом об оценке № 56/19 от 22.04. 2019 года в размере 2 081 467,00 (Два миллиона восемьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без учёта НДС).

В установленный регламентом срок информации от ответчика о результатах рассмотрения предложения не поступило, поэтому истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого

субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), а также необходимые условия для реализации этого права.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Из изложенного следует, что величина стоимости объекта оценки, указанная независимым оценщиком в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, является обязательной для администрации.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Так как порядок урегулирования возникающих между сторонами разногласий Законом № 159-ФЗ не предусмотрен, применяются положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора,

по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8151).

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда. При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Согласно ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство оценивается наряду с другими (Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013).

Заключение эксперта не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ) и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности (Определение Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2382-О).

В настоящем деле в обоснование иска истец предоставил досудебный отчет ООО «Оценка-Мастер» от 22.04.2019 № 56/19, в котором стоимость спорного объекта – нежилого помещения площадью 72, 2 кв.м. определена в размере 2 497 760 руб. с учетом НДС (размер определён сравнительным подходом при исследовании 4 объектов-аналогов) .

Ответчик, отказавшись принимать условия истца, указал в проекте договора стоимость здания, определённую в досудебном отчете ООО «ОК Альянс» № 46/19 от 18.02.2019 в размере - 3 784 884, 00 руб. (среднее значение при сравнительном и доходом подходах; при сравнительном подходе использованы 4 объекта-аналога).

С учётом имеющейся разности приведённых оценок судом по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО1 - эксперту ООО «Вип Груп», имеющему необходимое образование и стаж работы.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 72,2 кв.м. (этаж первый, номера на поэтажном плане 12-17, 19-21) по состоянию на 24.01.2019г.?

По результатам проведенной судебной экспертизы стоимость нежилого помещения определена в размере 1 927 812 руб. 00 коп. (без учета НДС) (при сравнительном подходе использованы 5 объектов-аналогов).

При этом ответчик против результатов судебной экспертизы возразил, указав следующее: в разделе п. 1.13 заключения эксперта указано, что осмотр объекта исследования на дату оценки - 24.01.2019 произвести не представлялось возможным в силу объективных причин, в связи с чем, дата оценки (дата по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта исследования) является ретроспективной, экспертом не учтены реальные физические свойства объекта оценки, что могло повлиять на итоговый результат оценки или анализа; объекты аналоги 1, 4, 5 имеют удовлетворительное состояние, объекты-аналоги 2, 3 имеют неудовлетворительное состояние; учитывая, что объект оценки имеет хорошее физическое состояние, считаем, что это повлияло на занижение цены объекта за квадратный метр, следовательно объект оценки стал ниже по стоимости объектов, которые взяты за основу в отчете об оценке от 24.01.2019 № 46/19 (стр. 64 отчета); объекты-аналоги имеют хорошее физическое состояние, поэтому экспертное заключение не отвечает принципам обоснованности, проверяемый и не является достаточным доказательством, опровергающим рыночную стоимость имущества, установленную в отчете об оценке от 24.01.2019 № 46/19.

Между тем, заслушав в судебном заседании пояснения сторон, а также проанализировав содержание экспертного заключения и отчетов об оценке, суд пришел к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, выводы эксперта на вопросы суда являются категоричными; наличие у эксперта необходимой квалификации и стажа работы подтверждено представленными суду сведениями, а доводы ответчика в части заключения сводятся, по сути, к не согласию с полученными результатами.

Проведение оценки на определённую дату (на 24.01.2019) было обусловлено вопросом суда в определении о назначении экспертизы, а выбор объектов-аналогов является прерогативой эксперта, выбирающего наиболее близкие по значению аналоги по совокупности критериев (кроме того, на выбор эксперта также могло повилять возможное достаточно малое количество сопоставимых объектов-аналогов для сравнения – по площади, техническим характеристикам, местоположению и др).

Кроме того, следует учитывать, что в любом случае при выборе объектов - аналогов и формировании конечной суммы экспертом в заключении были применены следующие поправочные коэффициенты (корректировки): по месторасположению, территориальной зоне, расположению внутри квартала, близости к остановкам общественного транспорта, возможности парковки, доступа к территории, общей площади (наиболее блики по площади – объекты-аналоги № 4 и № 5), физическому состоянию.

Таким образом, при исследовании объектов-аналогов экспертом применено большое количестве поправочных коэффициентов.

На основании изложенного, суд оценивает доводы ответчика как не обоснованные, выражающие не согласие с результатами судебной экспертизы.

При этом суд отмечает, что ходатайство о проведении повторной (дополнительной) экспертизы ответчиком не заявлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта является достоверным и допустимым доказательством по делу, которое подлежит оценке наряду с иными доказательствами.

На основании изложенного, суд полагает разумным и обоснованным в настоящем случае определение рыночной стоимости спорного помещения по заключению эксперта в размере 1 927 812 (один миллион двадцать семь тысяч восемьсот двенадцать) 00 копеек (без учёта НДС).

С учётом изложенного, уточенные исковые требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с учёта стоимости помещения в размере 1 927 812 (один миллион двадцать семь тысяч восемьсот двенадцать) 00 копеек (без учёта НДС) заявлены правомерно, обоснованно и подлежат удовлетворению.

Поскольку истцом под подпись в протоколе судебного заседания заявлено об отнесении судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб. и госпошлины в размере 6 000 руб. на него, суд в порядке ст. ст. 106, 110 АПК РФ не рассматривает вопрос о распределении судебных расходов.

О перечислении денежных средств с депозитного счета суда в адрес экспертного учреждения вынесено отельное определение.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора-купли продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. - общей площадью: 72,2 кв.м., путем принятия пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества составляет 1 927 812 (один миллион двадцать семь тысяч восемьсот двенадцать) 00 копеек (без учёта НДС).

Основанием для установления цены на муниципальное имущество: заключение эксперта от 18.09.2019 № 02/09-19, выполненный экспертом ООО «Вип Груп» ФИО1».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Щанкина А.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 27.05.2019 12:21:27

Кому выдана Щанкина Анна Владиславовна