Решение от 28 сентября 2022 г. по делу № А58-5705/2022

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5705/2022
28 сентября 2022 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2022

Полный текст решения изготовлен 28.09.2022.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Павловой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 322774600148033) без даты и номера, поданному через систему «Мой арбитр» к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик номер два" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 10 100 000 рублей пени,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 21.06.2022 № 77АД 0610039 (паспорт, диплом),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.06.2022 без номера (паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель без образования юридического лица ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик номер два" (далее - ответчик) о взыскании 10 100 000 рублей пени.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление о несогласии с иском, в обоснование указано, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку в период просрочки покупателя истец требований о расторжении договора не заявлял, каких-либо требований не предъявлял, что однозначно свидетельствовало о его заинтересованности в продаже имущества покупателю (а именно в получении от него второго платежа по договору), в противном случае покупатель не лишен был права расторгнуть договор и оставить за собой залоговую сумму, продав имущество третьему лицу. Последующее увеличение покупной цены договора является надлежащей компенсацией всех возможных потерь и убытков продавца – за допущенную просрочку и именно с этой целью между сторонами было подписано дополнительное соглашение об увеличении покупной цены, соответственно предъявление требования о взыскании неустойки (а не убытков, как это предусмотрено действующим законодательством) заявлено исключительно с намерением причинить вред, поскольку продавцу было достоверно известно о том, что земельный участок приобретается покупателем в целях последующей реализации жилищного строительства и соответственно вложением значительных денежных средств. Ответчик считает, что начисленная неустойка чрезмерна, поскольку само поведение истца способствовало увеличению (накоплению) заявленной к взысканию неустойки, при этом какие-либо неблагоприятные последствия, вызванные ненадлежащим исполнением обязательства у продавца не возникли.

В дополнении к отзыву ответчик со ссылкой на пункт 1 статьи 164 ГК РФ, пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» считает, что отсутствие государственной регистрации договора цессии влечет за собой недействительность данного договора, следовательно, у истца отсутствует право на обращение в суд с рассматриваемым иском.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, просит удовлетворить иск.

Представитель ответчика изложил доводы возражения, просил отказать в удовлетворении иска.

Ответчиком заявлено ходатайство о прекращении производства по делу, мотивированное тем, что в настоящем споре отсутствует связь с предпринимательской или иной экономической деятельностью, поскольку договор купли-продажи от 24.08.2020 был заключен с гражданином ФИО4, как с физическим лицом, последующая возможность использования ответчиком приобретенного имущества в предпринимательской деятельности сама по себе не влияет на характер спорных правоотношений как экономических.

Суд протокольным определением от 26.09.2022 отказал в удовлетворении ходатайства ответчика исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. На основании части 2 указанной статьи арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Статьей 28 АПК РФ определено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при принятии исковых и иных заявлений и рассмотрении дел необходимо исходить из того, что арбитражным судам подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающие из гражданских, административных и иных публичных правоотношений. Участниками спорных правоотношений могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица, образования, не имеющие статуса юридического лица, и граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя.

Таким образом, для отнесения дела к компетенции арбитражного суда необходимо его соответствие двум критериям: наличие экономического характера спорных взаимоотношений и соответствующего субъектного состава лиц, участвующих в деле.

В данном случае субъектный состав лиц, участвующих в деле имеется, поскольку спор возник между индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом.

В части наличия второго критерия судом установлено, что спор возник из договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости, приобретенных ответчиком с целью дальнейшего использования в предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного, заключение основного договора с физическим лицом не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, спор относится к компетенции арбитражного суда, в связи с чем ходатайство ответчика является необоснованным.

Из материалов дела судом установлено.

24.08.2020 между гражданином ФИО4 (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков б/н (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, следующие земельные участки и объекты недвижимости, находящиеся на них:

1.1.1. Земельный участок из категории земель населенных пунктов, видом разрешенного использования под производственную базу, общей площадью 4 121 кв.м., с кадастровым номером 14:36:104033:181 принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 14-14/001-14/001/006/2016-7577/1 от 19.02.2016 г. Земельный участок расположен в границах, установленных в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14 апреля 2020 г. № КУВИ-999/2020-049203 (далее - ЕГРН).

1.1.2. Земельный участок из категории земель населенных пунктов, видом разрешенного использования под производственную базу, общей площадью 4 121 кв.м., с кадастровым номером 14:36:104033:180 принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 14-14/001-14/0001/006/2016-7576/1 от 19.02.2016 г. Земельный участок расположен в границах, установленных в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14 апреля 2020 г. № КУВИ-999/2020-049204 (далее - ЕГРН);

1.1.3. Часть производственной базы — цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 142,5 кв.м., инв. № 98 401 000/ЯК1/020097, лит. Е, адрес (местонахождение) объекта: <...>. Кадастровый (или условный) номер: 14-14-01/050/2011-400, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «10» мая 2012 года сделана запись регистрации № 14-14-01/013/2012-494;

1.1.4. Часть производственной базы - контора, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 179,4 кв.м.. инв. № 98 401 000/ЯК1/020097, лит. А, А1, А2 с хоз. постройками согласно тех. паспорта: Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, I, I-1, II-2, адрес (местонахождение) объекта: <...> км., кадастровый (или условный) номер: 14-14-01/062/2011-179, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «10» мая 2012 года сделана запись регистрации № 14-14-01/013/2012-496;

1.1.5. Часть производственной базы - гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 199,2 кв.м., инв. № 98 401 000/ЯК1/020097, лит. Ж, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 14-14-01/050/2011-489, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «10» мая 2012 года сделана запись регистрации № 14-14-01/013/2012-497;

1.1.6. Часть производственной базы - гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 372,5 кв.м., инв. № 98 401 000/ЯК1/020097, лит. Д, Д1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 14-14-01/050/2011-491 , существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «10» мая 2012 года сделана запись регистрации 14-14-01 13/2012-495.

1.1.7. Часть производственной базы — сварочный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 60,8 кв.м., инв. № 98 401 000/ЯК1/020097, лит. Б, адрес (местонахождение) объекта: <...> км., кадастровый (или условный) номер: 14-14-01/050/2011-493, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «10» мая 2012 года сделана запись регистрации Jf2 14-14-01/013/2012-491.

1.1.8. Часть производственной базы - токарный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 49,6 кв.м., инв. № 98 401 000/ЯК1/020097, лит. В, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 14-14-01/050/2011-492, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «10» мая 2012 года сделана запись регистрации Jf2 14-14-01/013/2012-492.

Согласно пункту 4.1. договора цена земельных участком и объектов недвижимости, указанных в п. 1 настоящего договора, по соглашению Продавца и Покупателя составляет 70 000 000 рублей.

Покупатель обязуется перечислить задаток в размере 10 000 000 рублей Продавцу на счет, указанный в настоящем договоре, в течении 5 рабочих дней с момента подписания договора (пункт 4.2. договора).

Пунктом 4.3. договора стороны предусмотрели, что оставшуюся сумму в размере 60 000 000 рублей Покупатель обязан перечислить Продавцу в срок до 30.09.2020.

Согласно пункту 5.2.3. договора Продавец обязан подписать передаточный акт в течение трех дней с даты получения полной оплаты согласно п. 4.3 (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на них); Передаточный акт, подписанный сторонами, является неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи и, наряду с платежными поручениями, подтверждающими полную оплату по договору.

В пункте 6.4. договора указано, что в случае, если Покупатель не оплачивает сумму, указанную в п. 4.3. в установленный договором срок, Продавец освобождается от обязанности подписать передаточный акт согласно п. 5.2.3., а также освободить земельный участок в соответствии с п. 5.2.1 договора. Договор подлежит расторжению в соответствии с действующим законодательством, при этом сумма, уплаченная Продавцу в соответствии с п. 4.2. по соглашению сторон, считается залоговой и не подлежит возврату Покупателю.

В соответствии с пунктом 6.5. договора в случае нарушения графика платежей, установленных п. 4.2. и п. 4.3, Продавец начисляет пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа.

Во исполнение пункта 4.2. договора ответчик перечислил Продавцу 10 000 000 рублей 01.09.2020, что подтверждается выпиской по счету дебетовой карты.

16.03.2021 между сторонами договора подписано дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков № б/н от 24.08.2020, по условиям которого стороны пришли к соглашению изменить условия п. 4.1. в следующей редакции:

«Цена земельных участков и объектов недвижимости, указанных в п.1 настоящего договора, по соглашению Продавца и Покупателя составляет 80 000 000 (Вомесьдесят миллионов) рублей 00 копеек (без НДС)»;

Стороны пришли к соглашению изменить условия п. 4.3. в следующей редакции:

«Оставшуюся сумму в размере 70 000 000 (Семьдесят миллионов) рублей 00 копеек (без НДС) Покупатель обязан перечислить Продавцу в срок до 23.03.2021.

В пункте 3 дополнительного соглашения стороны договорились, что в случае возникновения противоречий текста договора тексту дополнительного соглашения, текст дополнительного соглашения пользуется приоритетом по отношению к тексту договора.

26.03.2021 во исполнение пункта 4.3. договора ответчик перечислил ФИО4 70 000 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 841435.

29.03.2021 между сторонами договора подписан передаточный акт земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них.

29.04.2022 между ИП ФИО1 (Цессионарий) и ФИО4 (Цедент) заключен договор цессии, по условиям пункта 1.1. которого Цедент уступает, а Цессионарий принимает право (требование), которое возникло у Цедента в отношении ООО «Специализированный застройщик номер два» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 143501001, далее – Должник).

Уступаемое требование состоит в истребовании у должника суммы задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков б/н между ФИО4 (продавец, Цедент) и ООО «Специализированный застройщик номер два» (покупатель, Должник) от 24.08.2020 и дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков б/н от 24.08.2020.

Согласно пункту 1.4. договора цессии Цессионарию передается требование по взысканию неустойки согласно п. 6.5 по Договору купли-продажи и Дополнительному соглашению в размере 10 100 000 рублей.

Срок исполнения уступаемого требования наступил 23.03.2021 (согласно п. 2 Дополнительного соглашения).

В пункте 2.1. договора цессии предусмотрено, что вознаграждение Цедента за уступку составляет 5 000 000 рублей.

Цессионарий обязуется уплатить Цеденту Вознаграждение в наличной форме в срок не позднее 31.12.2021 (пункт 2.2. договора цессии).

04.05.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием в срок не позднее 31.05.2022 оплатить сумму неустойки по договору в размере 10 100 000 рублей.

Письмом от 27.05.2022 № 101 ответчик указал об отсутствии оснований для удовлетворения претензии.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Полагая, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате стоимости земельных участков и объектов недвижимости, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика пени в размере 10 100 000 рублей, в том числе начисленной на сумму долга 60 000 000 рублей за период с 01.10.2020 по 15.03.2021 в размере 9 960 0000 рублей и на сумму долга 70 000 000 рублей за период с 24.03.2021 по 25.03.2021 в размере 140 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Процессуальное правопреемство представляет собой переход процессуальных прав и обязанностей от одного лица к другому и возможно только тогда, когда правопреемство произошло в материальном правоотношении.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону или договору. Сделка по уступке прав требований имеет своим результатом замену кредитора в обязательстве (основном обязательстве). Эта сделка представляет собой действие первоначального кредитора по отказу от своих прав в отношении должника и передаче их новому кредитору.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор цессии от 29.04.2022 содержит все существенные условия для данного договора, не противоречит закону, иным правовым актам, форма уступки требования соответствует статьям 382, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник уведомлен о состоявшейся уступке.

С учетом представленных доказательств не имеется оснований полагать, что стороны в действительности не имели намерения создать соответствующие сделке правовые последствия в виде перемены лиц в обязательстве.

Ответчик полагает, что отсутствие государственной регистрации договора цессии влечет за собой недействительность данного договора и отсутствие у истца права на предъявление настоящего иска.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 и пунктом 3 статьи 560 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежат сделки купли-продажи жилых помещений и предприятий.

Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено государственной регистрации сделки купли-продажи земельных участков и нежилых объектов недвижимости. При этом на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.

Из пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что подлежит государственной регистрации только уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации.

Исходя из приведенных норм права, договор уступки прав по сделке купли-продажи земельных участков и нежилых объектов недвижимости не подлежит государственной регистрации.

Право собственности на спорные объекты не переходит на основании договора уступки прав, поскольку такое соглашение не является сделкой об отчуждении вещи.

На основании указанного суд отклоняет доводы ответчика о несоблюдении государственной регистрации договора цессии.

Спорные правоотношения сторон возникли из договора-купли продажи недвижимого имущества и подлежат регулированию положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Согласно положениям статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как установлено статьями 309 - 311 указанного Кодекса, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ненадлежащее исполнение обязательств в части оплаты стоимости земельных участков и объектов недвижимости послужило основанием для начисления продавцом (Цессионарием) договорной неустойки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было указано выше, пунктом 4.3. договора стороны предусмотрели, что оставшуюся сумму в размере 60 000 000 рублей Покупатель обязан перечислить Продавцу в срок до 30.09.2020.

В соответствии с пунктом 6.5. договора в случае нарушения графика платежей, установленных п. 4.2. и п. 4.3, Продавец начисляет пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа.

Условия заключенного между сторонами договора предусматривают предварительную оплату цены договора.

Уплата сумм авансовых платежей при отсутствии встречного предоставления, по сути, является кредитованием исполнителя, начисление неустойки в подобных случаях просрочки внесения авансового платежа допускается, если это установлено законом или явно выражено в соглашении сторон (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2018 № 310-ЭС17-11570).

Суд, проанализировав положения спорного договора, приходит к выводу о том, что из пунктов 4.3. и 6.5. договора явствует воля сторон на согласование порядка оплаты цены договора - путем предварительной оплаты, а также согласование ответственности в случае нарушения сроков предварительной оплаты.

Следовательно, истец правомерно начислил пени за нарушение сроков предварительной оплаты.

Дополнительным соглашением № 1 от 16.03.2021 стороны пришли к соглашению об изменении цены земельных участков и объектов недвижимости и изложили п. 4.3. договора в следующей редакции: «Оставшуюся сумму в размере 70 000 000 (Семьдесят миллионов) рублей 00 копеек (без НДС) Покупатель обязан перечислить Продавцу в срок до 23.03.2021.»

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 было разъяснено, что по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения, если только дополнительное соглашение к договору не содержит условия об освобождении общества от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате неустойки.

Как следует из пункта 4 дополнительного соглашения № 1 от 16.03.2021 настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты подписания его сторонами и является неотъемлемой частью договора купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков № б/н от 24.08.2020.

Таким образом, поскольку срок исполнения обязательства был сторонами изменен только 16.03.2021, то есть после наступления первоначального установленного сторонами срока исполнения обязательства (30.09.2020), у ответчика с этого момента до даты заключения дополнительного соглашения, установившего другой срок оплаты цены договора, имеется просрочка исполнения обязательства.

Иное, то есть, освобождение ответчика от уплаты неустойки за период с даты наступления первоначального срока до заключения дополнительного соглашения, в отсутствие в дополнительном соглашении № 1 от 16.03.2021 такого условия, не следует.

Исходя из указанного, суд отклоняет доводы ответчика о том, что последующее увеличение покупной цены договора является надлежащей компенсацией всех возможных потерь и убытков продавца, так как указанное в дополнительном соглашении не прописано.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим правом, поскольку в период просрочки покупателя истец требований о расторжении договора не заявлял, каких-либо требований не предъявлял, что однозначно свидетельствовало о его заинтересованности в продаже имущества покупателю (а именно в получении от него второго платежа по договору), в противном случае покупатель не лишен был права расторгнуть договор и оставить за собой залоговую сумму, продав имущество третьему лицу, суд отклоняет, поскольку в данном случае договор не расторгался, ответчик не заявлял намерения отказаться от приобретения недвижимого имущества на прежних условиях.

С учетом изложенного, суд считает, что истец правомерно начислил неустойку с 01.10.2020 по 15.03.2021 на сумму 60 000 000 рублей и с 24.03.2021 по 25.03.2021 на сумму 70 000 000 рублей, что составило 10 100 000 рублей.

Суд, проверив расчеты истца, признает его верным.

Ответчиком заявлено о чрезмерности заявленной неустойки.

Согласно статье 333 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" определено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ конкретные обстоятельства настоящего спора, размер неустойки, установленный условиями договора (36,5% годовых), учитывая, что ответчиком оплата по договору произведена в добровольном порядке, отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наступлении каких-либо иных негативных последствий в связи с допущенной ответчиком просрочкой платежа (объекты недвижимости переданы ответчику после получения истцом полной оплаты), начисление пени на сумму предварительной оплаты, чрезмерно высокий размер пени относительно просроченной суммы (14,4% от просроченной суммы), обеспечивая реализацию принципа приоритета надлежащего исполнения над неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательства, суд приходит выводу о том, что неустойка, подлежащая уплате по условиям договора, несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ввиду чего, признает ходатайство ответчика обоснованным и подлежащим удовлетворению и уменьшает размер предъявленной ко взысканию неустойки до суммы 2 350 460,36 рублей, исходя из следующего расчета:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

60 000 000

01.10.2020

Новая задолженность на 60 000 000,00 руб.

60 000 000

01.10.2020

31.12.2020

92

4.25

60 000 000,00 ? 2?4.25% ? 92 / 366

1 281 967,21

60 000 000

01.01.2021

15.03.2021

74

4.25

60 000 000,00 ? 2?4.25% ? 74 / 365

1 033 972,60

70 000 000

24.03.2021

Новая задолженность на 70 000 000,00 руб.

70 000 000

24.03.2021

25.03.2021

2
4.5

70 000 000,00 ? 2?4.5% ? 2 / 365

34 520,55

Сумма неустойки: 2 350 460,36 рублей

При этом судом приняты во внимание процентные ставки рефинансирования (учетная ставка), установленные Банком России в соответствующие периоды и установленные сроки оплаты платежей.

Суд считает, что неустойка именно в таком размере является справедливой, достаточной и соразмерной, обеспечивающей соблюдение баланса интересов сторон, не влекущей ущемление имущественных прав как истца, так и ответчика, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению частично, в размере 2 350 460,36 рублей за период с 01.10.2020 по 25.03.2021, в остальной части неустойки суд отказывает.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при обращении в суд с настоящим иском уплачена государственная пошлина в сумме 73 500 рублей.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с удовлетворенных исковых требований, без учета снижения неустойки, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 73 500 рублей подлежат отнесению на ответчика и взысканию в пользу ИП ФИО1

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик номер два" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 322774600148033) пени в размере 2 350 460,36 рублей, в также расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 500 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья

Р.И. Эверстова