Постановление от 29 мая 2019 г. по делу № А11-11844/2018

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А11-11844/2018
29 мая 2019 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бакштаг» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.02.2019 по делу № А11-11844/2018, принятое судьей Поповой З.В. по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бакштаг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрации округа Муром (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Бакштаг» – ФИО2 по доверенности от 24.05.2016 сроком на 3 года,

установил,

общество с ограниченной ответственностью «Бакштаг» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (далее – Комитет) и администрации округа Муром (далее – Администрация) о расторжении договора аренды от 21.02.2013 № 15864 земельного участка с кадастровым номером 33:26:040103:253 площадью 14 153 кв.м, расположенного по адресу: Владимирская область, МО о. Муром (городской округ), <...>.

Решением от 27.02.2019 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование своих возражений заявитель в жалобе приводит следующие доводы: изменение механизма и формулы расчета арендной платы являются существенным изменением обстоятельств и основанием для расторжения договора аренды; через земельный участок арендованный истцом осуществлены прокладки электрического кабеля, о чем общество при заключении договора в известность поставлено не было; на земельном участке расположены железнодорожные пути необщего пользования, о чем истец также не был извещен; соответственно истец не может использовать земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253 по его назначению, что также является основанием для расторжения договора.

Истец в судебном заседании и в письменных пояснениях поддержал вышеизложенную позицию, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253 поставлен на кадастровый учет 15.01.2013, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации производства.

Между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Север» (арендатор) был заключен договор аренды от 21.02.2013 № 15864, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 33:26:040103:253, находящийся по адресу: Владимирская обл., г. Муром, ш. Карачаровское, дом 5, для использования с целью организации производства, общей площадью 14 153 кв.м; вид функционального использования земель: фабрики, заводы, комбинаты, иные промышленные предприятия и здания промышленных предприятий в черте населенного пункта (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.2 договора установлено, что обременение отсутствует.

Срок аренды участка установлен пунктом 2.1 договора – с 21.02.2013 по 28.02.2062.

Согласно пункту 3.1 размер арендной платы за участок составляет 164 197,08 руб. в год.

В соответствии с пунктом 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 21.02.2013.

Постановлением Администрации от 03.09.2013 № 3153 на земельный участок с кадастровым номером 33626:040103:253 установлен постоянный публичный сервитут (для организации прохода и проезда в интересах населения муниципального образования округ Муром).

12.09.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Север» и истцом заключено соглашение об уступке прав по договору от 21.02.2013 № 15864, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли к Обществу.

В пункте 1.3 соглашения стороны указали, что на участок установлен постоянный публичный сервитут «для организации прохода и проезда» (постановлением от 03.09.2013№ 3153).

Общество обратилось в Комитет с письмом от 06.07.2018 № 080 о расторжении договора аренды от 21.02.2013 № 15864 в связи с увеличением размера арендной платы, а также отсутствием возможности использовать участок в соответствии с его назначением.

В ответе от 17.07.2018 № 2238 Комитет отказался расторгнуть договор, что послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По мнению Обществ, существенно изменившимися обстоятельствами, послужившими основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора является изменение размера арендной платы за земельный участок.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

Из условий спорого договора аренды следует, что размер арендной платы будет определяться в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, регулирующими такой порядок определения размера (пункт 3.4 договора аренды от 21.02.2013, приложение № 2 к договору – расчет арендной платы).

Регулируемый характер арендной платы за землю свидетельствует о том, что арендатор не только мог, но и должен был допускать возможность последующего изменения стоимости аренды в период действия долгосрочного договора аренды.

Изложенное позволило суду первой инстанции справедливо констатировать, что изменение действующего законодательства, регулирующего порядок определения размера арендной платы в период действия договора аренды, само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для расторжения договора по смыслу статьи 451 ГК РФ.

Статьей 620 ГК РФ установлены специальные условия для расторжения договора аренды по требованию арендатора. В частности, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы Общества о невозможности использовать земельный участок ввиду расположения на нем сетей электроснабжения и железнодорожных подъездных путей, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонены с учетом следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При заключении договора 21.02.2013 стороны добровольно договорились об аренде земельного участка, сроком до 28.02.2062.

Соглашением об уступке прав от 12.09.2013 Общество по своему усмотрению приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 33626:040103:253 сроком до 28.02.2062.

В соглашении об уступке прав от 12.09.2013 указано, что на земельный участок установлен постоянный публичный сервитут «для организации прохода и проезда» в интересах населения муниципального образования округа Муром, в соответствии с постановлением от 03.09.2013 № 3153.

Заключая соглашение об уступке, беря на себя права и обязанности арендатора земельного участка в установленных границах, поставленного на кадастровый учет, Общество могло путем визуального осмотра установить наличие на данном земельном участке железнодорожных путей.

Наличие же на земельном участке кабеля электроснабжения заглубленного в землю по существу не ограничивает Общество в осуществлении своих прав арендатора земельного участка, учитывая цели предоставления в аренду – для организации производства.

Вопреки утверждению Общества указанное целевое назначение не предполагает осуществление на земельном участке строительства, в связи с чем коллеги судей приходит к выводу о том, что само по себе размещение на земельном участке кабеля электроснабжения не свидетельствует о невозможности использования спорной земли.

Более того, из материалов дела видно, что с момента заключения соглашения об уступке прав от 12.09.2013 и вплоть до предъявления Комитету требования о расторжении договора в 2018 год Общество не предъявляло арендодателю претензий относительно невозможности использования арендованной земли.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил, что в спорой ситуации не произошло существенного изменения обстоятельств, относящихся к условиям и исполнению заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, равно как и не подтверждается тот факт, что переданный Обществу земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка, который передан в аренду в 2013 году.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска Общества у суда отсутствовали.

Апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств дела, установленных по представленным в него документам и в соответствии с нормами действующего законодательства.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта по доводам заявителя коллегия судей не установила.

Аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.02.2019 по делу № А11-11844/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бакштаг» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

Н.В. Устинова