Решение от 9 февраля 2025 г. по делу № А83-28981/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-28981/2023
10 февраля 2025 года
город  Симферополь



Резолютивная часть решения оглашена 27 января 2025 года.

Полный текст решения суда изготовлен 10 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аваньянц А.С., рассмотрев открытом судебном заседании заявление

Товарищества собственников недвижимости «Фамилия» (ОГРН <***>)

к Инспекции по жилищному надзору Республики Крым (ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

ФИО1,

ФИО16,

ФИО2,

ФИО3,

ФИО4,

ФИО5,

ФИО6,

ФИО7,

ФИО8,

ФИО9,

ФИО10,

Общество с ограниченной ответственностью «Квартира на ЮБК»

о признании незаконным предписания

при участии:

от заявителя – ФИО11 по доверенности от 30.10.2023 диплом, паспорт;

от заинтересованного лица – ФИО12 по доверенности №05-39/26 от 09.01.2025 удостоверение;

от третьих лиц –  не явились

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Фамилия» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Инспекции по жилищному надзору Республики Крым, в котором просит:

- предписание Инспекцией по жилищному надзору Республики Крым №165 от 04.08.2023 признать недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 14.11.2023  заявление принято, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением 8 февраля 2024 года дело назначено к судебному разбирательству.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО1, ФИО16, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО13, ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ООО «Квартира на ЮБК», с учетом определения о процессуальном правопреемстве.

В итоговое судебное заседание явился представитель заявителя и заинтересованного лица, третьи лица явку не обеспечили.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ иных лиц, участвующих в деле, суд признает надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым и, как следствие, движении дела в суде первой инстанции, доказательством чего являются почтовые уведомления, возвратившееся в адрес суда, а также реализация ими своих процессуальных прав.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, судом совершены все возможные и предусмотренные законодателем процессуальные действия, направленные на извещение лиц, в нем участвующих, о наличии в производстве арбитражного суда Республики Крым спора и, соответственно, датах, месте и времени проведения судебных заседаний по нему, что позволяет считать их надлежащим образом уведомленными.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Так, в адрес суда ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие представителей не поступало, на основании чего суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Заявитель просил признать недействительным предписание жилищной инспекции, ввиду его несоответствия требования ЖК РФ.

Заинтересованное лицо в удовлетворении заявленных требований просили отказать.

ФИО9 поддерживал правовую позицию инспекции, указав, что товарищество осуществило передачу в пользовании нежилых помещений вопреки волеизъявления собственников квартир.

ООО «Квартиры на ЮБК» также поддерживало правовую позицию заинтересованного лица.

В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования заявителя, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что в адрес Инспекции по жилищному надзору Республики Крым поступила жалоба ФИО10 о наличии в действиях ТСН «Фамилия» признаков нарушения действующего законодательства в области содержания и управления имуществом многоквартирного жилого дома.

На основании решения заместителя начальника Инспекции по жилищному надзору Республики Крым ФИО14 в отношении ТСН «Фамилия» в период с 24 июля 2023 года была проведена внеплановая документарная проверка, по результатам которой составлен акт №288, согласно которому установлено, что принятые на общем собрании собственников помещений решение вопросу № 4: «о предоставлении Товариществу полномочий в принятии решений сдачи в аренду МОП, с предварительным согласованием Правлением (протокол № 20/06-2022- ОСЧ очередного общего собственников членов ТСН «Фамилия», в многоквартирном доме по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д. 3 от 20.06.2022 и протокол № 05/08-2020 от 10.08.2020 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д. 3) и решение на общем собрании собственников помещений МКД № 3 по ул. Строителей в пгт. Гурзуф, г. Ялта (протокол № 03/07-2021-ОСС очередного общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д. 3 от 03.07.2021) и вопрос № 7: «о предоставлении Правлению ТСН полномочий в принятии решений сдачи в аренду МОП № 207-28, площадью 3 м2. расположенного в третьей входной группе (центральный холл) ФИО15 для размещения вендинговых автоматов (кофе, снеки и т.п.), согласно Положения об аренде и заключить договор аренды сроком на 1 год, с правом пролонгации; о предоставлении правлению ТСН полномочий в принятии решений сдачи в аренду МОП № 246-1 на 9 эт. МВД площадью 6,9 м2 Лебедю И.В., для личного пользования, согласно Положения об аренде и заключить договор аренды сроком не более 5 лег; о предоставлении правлению ТСН полномочий в принятии решений сдачи в аренду МОП № 251 -1, 251 -2, 251 -3, на 10 эт. площадью 31,7 м2 ФИО16, для линейного пользования, согласно Положения об аренде и заключить договор аренды сроком не более 5 лет, о предоставлении правлению ТСН полномочий в принятии решений сдачи в аренду МОП № 207-35, на 1 эт. МКД, площадью 46,7 м2 ФИО16, для коммерческих целей, согласно Положения об аренде и заключить договор аренды сроком не более 5 лег; о предоставлении Правлению ТСН полномочий в принятии решений сдачи в аренду МОП на галерее возле квартиры площадью 15 м2 ФИО17, для личного пользования, согласно Положения об аренде и заключить договор аренды сроком не более 5 лет, личного пользования, согласно Положения об аренде и заключить договор аренды сроком не более 5 лет, о предоставлении Правлению ТСН полномочий в принятии решений сдачи в аренду МОП № 254-1,254-2 площадью 17,9 м2 ФИО18, для личного пользования, согласно Положения об аренде и заключить договор аренды сроком не более 5 лет противоречат требованиям п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

На основании акта проверки, 04 августа 2023 года Инспекцией по жилищному надзору Республики Крым товариществу было выдано обязательное для исполнения предписание №165, которым предписано в срок до 08 сентября 2023 года прекратить сдачу в аренду общего имущества МКД без разрешения собственников помещений, заключенных между ТСН «Фамилия» и арендаторами, а именно:

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-01-А от 01.12.2022 (арендатор Буйная И.А.), с кадастровым (условным) номером № 254-1,2, общей площадью 17,9 кв. м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-03-А от 01.12.2022 (арендатор ФИО16), с кадастровым (условным) номером № 213-1,231-2, общей площадью 16,8 кв. м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-06-А от 01.12.2022 (арендатор ФИО2), с кадастровым (условным) номером № 249-1,249-2, общей площадью 17,3 кв.м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-07-А от 01.12.2022 (арендатор ФИО3), с кадастровым (условным) номером №246-1,246-2, общей площадью 15,3 кв. м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-08-А от 01.12.2022 (арендатор ФИО5), с кадастровым (условным) номером № 223-1,223-2, общей площадью 17,4 кв.м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-17-А от 01.01.2023 (арендатор Буйная И.А.), с кадастровым (условным) номером № 209-2, общей площадью 30.5 кв.м;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-18-А от 01.01.2023 (арендатор ФИО8), с кадастровым (условным) номером № 206-3, общей площадью 49 кв.м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-20-А от 01.01.2023 (арендатор ФИО6), с кадастровым (условным) номером № 214-1,2, общей площадью 16,8 кв.м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-25-А от 01.05.2023 (арендатор ИП ФИО7), с кадастровым (условным) номером № 207-35, общей площадью 23 кв.м.;

-  Договор аренды нежилого помещения № 22/11-30-А от 01.04.2023 (арендатор ФИО16), с кадастровым (условным) номером № 218-1,218-2, общей площадью 16,8 кв.м.

-  Сдачи в аренду МОП на 1 эт. площадью 15,2 кв.м. (арендатор ФИО19).

Не согласившись с указанным предписанием, Товарищество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Частью 2 ст. 20 ЖК РФ установлено, что государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации

В силу п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.

Исполнительным органом Республики Крым, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного надзора, является Инспекция по жилищному надзору Республики Крым (п. 1.4. Постановления Совета министров Республики Крым от 30.12.2021 N 891 "Об утверждении Положения о региональном государственном жилищном контроле (надзоре) в Республике Крым").

Таким образом, инспекция является уполномоченным органом в сфере государственного жилищного надзора на проведение проверок по соблюдению обязательных требований жилищного законодательства и вынесение предписаний в случае выявления нарушений.

Частью 3 ст. 196 ЖК РФ установлено, что внеплановая проверка по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 4, 5 ч. 10 ст. 19 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", а также в связи с поступлением в орган государственного жилищного надзора обращений, заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о фактах нарушений лицензиатом лицензионных требований проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата о проведении внеплановой проверки.

В силу подп. "в" п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 294-ФЗ одним из оснований для проведения внеплановой проверки является поступление в органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля обращений и заявлений граждан о фактах нарушения прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 90 Федерального закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан: выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений с указанием разумных сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, а также других мероприятий, предусмотренных федеральным законом о виде контроля.

Согласно п. 5.6 Постановление Совета министров Республики Крым от 30.12.2021 N 891 в случае выявления по результатам проведения контрольного (надзорного) мероприятия нарушения обязательных требований контролируемым лицом Инспекцией после оформления акта выдается предписание об устранении таких нарушений с указанием разумных сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, а также других мероприятий, предусмотренных федеральным законом о виде контроля, в том числе:

1) незамедлительно принять предусмотренные законодательством Российской Федерации меры по недопущению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям или прекращению его причинения вплоть до обращения в суд с требованием о запрете эксплуатации (использования) зданий, строений, сооружений, помещений, оборудования и о доведении до сведения граждан, организаций любым доступным способом информации о наличии угрозы причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям и способах ее предотвращения в случае, если при проведении контрольного (надзорного) мероприятия установлено, что деятельность гражданина, организации, владеющих и (или) пользующихся объектом контроля, эксплуатация (использование) ими зданий, строений, сооружений, помещений, оборудования, выполняемые работы, оказываемые услуги представляют непосредственную угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям или что такой вред (ущерб) причинен;

2) при выявлении в ходе контрольного (надзорного) мероприятия признаков преступления или административного правонарушения направить соответствующую информацию в государственный орган в соответствии со своей компетенцией или при наличии соответствующих полномочий принять меры по привлечению виновных лиц к установленной законом ответственности;

3) принять меры по осуществлению контроля за устранением выявленных нарушений обязательных требований, предупреждению нарушений обязательных требований, предотвращению возможного причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, при неисполнении предписания в установленные сроки принять меры по обеспечению его исполнения вплоть до обращения в суд с требованием о принудительном исполнении предписания;

4) рассмотреть вопрос о выдаче рекомендаций по соблюдению обязательных требований, проведении иных мероприятий, направленных на профилактику рисков причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.

Следовательно, предписание выдано полномочным органом и в пределах его компетенции.

Что касается сути предписания, то в данном случае суд отмечает следующее.

Из сути оспариваемого предписания следует, что инспекция пришла к выводу о незаконности решений общего собрания о порядке предоставления помещений общего пользования в МКД третьим лицам, мотивируя данное нарушением п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что ФИО9 обращался в Ялтинский городской суд Республики Крым с исковым заявлением о признании ничтожными договоров аренды нежилых помещений, находящихся по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д. 3.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 8 февраля 2024 года по делу №2-738/2024 в удовлетворении искового заявления отказано.

Судами вышестоящих инстанций решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Так в рамках дела №2-738/2024 судом установлено, что Решением Ялтинского городского суда Республики Крым о: 26.02.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республика Крым от 09.07.2019 удовлетворены исковые требования ФИО9 ФИО4, из незаконного владения Публичного акционерного общества «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «ХАННЕР-ВОСТОК» истребованы и за ФИО9, ФИО4 признано право общей долевой собственности, в частности на нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3. как на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома, пропорционально площади принадлежащих им квартир в указанном доме:

нежилые помещения второго этажа общей площадью 16,8 кв.м., в том числе: №213-1 площадью 7,6 кв.м., №213-2 площадью 9,2 кв.м;

нежилые помещения второго этажа общей площадью 18,3 кв.м., в том числе: №214-1 площадью 7,5 кв.м., №214-2 площадью 10,8 кв.м;

нежилые помещения третьего этажа общей площадью 18,5 кв.м., в том числе: №218-1 площадью 7,2 кв.м., №218-2 площадью 11,3 кв.м;

нежилые помещения четвёртого этажа общей площадью 17,4 кв.м. в том числе: №223-1 площадью 8,7 кв.м., №223-2 площадью 8,7 кв.м;

нежилые помещения девятого этажа общей площадью 15,3 кв.м., в том числе: №246-1 площадью 6,9 кв.м., №246-2 площадью 8,4 кв.м;

нежилые помещения девятого этажа общей площадью 17,3 кв.м., в том числе: №249-1 площадью 7,1 кв.м., №249-2 площадью 10,2 кв.м;

нежилые помещения десятого этажа общей площадью 30,5 кв.м., в том числе: №252-1 площадью 11,3 кв.м., №252-2 площадью 12,1 кв.м., №252-3 площадью 7,1 кв.м;

нежилые помещения одиннадцатого этажа общей площадью 17,9 кв.м. в том числе: №254-1 площадью 7 кв.м., №254-2 площадью 10,9 кв.м;

нежилое помещение первого этажа №206-3 площадью 49 кв.м. (кадастровый номер 90:25:030103:827);

нежилые помещения первого этажа общей площадью 67,7 кв.м., в том числе: №207-31 площадью 3,3 кв.м., №207-32 площадью 13,1 кв.м., №207-33 площадью 7,3 кв.м., №207-34 площадью 9,3 кв.м., №207-35 площадью 34,7 кв.м. (кадастровый номер 90:25:030103:1093).

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 30.10.2019 удовлетворён иск ФИО9, истребовано из незаконного владения Общества с ограниченной ответственностью «Дочернее предприятие «ЗНВКИФ «ХАННЕР-ВОСТОК» и признано за ФИО9 право общей долевой собственности на нежилое помещение первого этажа №207-3 общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый номер 90:25:030103:1734, находящееся в многоквартирном жилом доме по адресу Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, как на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома пропорционально площади принадлежащей ему квартиры в указанном доме.

Также на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 30.10.2019 истребовано из незаконного владения ФИО20 и признано за ФИО9 право общей долевой собственности нежилые помещения первого этажа №№209-9, 209-13 общей площадь: 45,4 кв.м. с кадастровым номером 90:25:030103:5984, находящиеся в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д. 3, как на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома, пропорционально площади принадлежащей ему квартиры в указанном доме.

Многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3 находится под управлением Товариществ - собственников недвижимости «Фамилия», действующего на основании Устава.

Из раздела 1 Устава Товарищества собственников недвижимости «Фамилия» следует, что Товарищество собственников недвижимости в виде Товарищества собственников жилья, именуемое в дальнейшем «Товарищество», создано решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, другими законодательными и иными нормативными актами; полное и краткое официальное наименование Товарищества: Товарищество собственников недвижимости «Фамилия»; ТСН «Фамилия»; место нахождения и почтовый адрес Товарищества: РФ. РК, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.№3, пом.№211-3.

Согласно уставу Товарищества оно объединяет собственников жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома, создано с целью управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом (пункты 1.4 и 2.2).

Пунктом 12.1 Устава определено, что органами управления Товарищества являются общее собрание членов Товарищества (высший орган управления Товариществом) и правление Товарищества (исполнительный орган, подотчётный общему собранию Товарищества).

Из пунктов 14.4-14.7 Устава следует, что правомочия общего собрания членов Товарищества устанавливается в соответствии со статьёй 45 Жилищного Кодекса РФ и Уставом Товарищества. Общее собрание членов Товарищества правомочно, если на нём присутствуют члены Товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов Товарище: решения общего собрания членов Товарищества по вопросам, отнесенных Жилищным Кодексом РФ к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов Товарищества.

В соответствии с пунктом 15 Устава руководство деятельности Товарищества осуществляется Правлением Товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества исключением вопросов, отнесённых к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме компетенции общего собрания членов Товарищества.

Пунктами 18.1 и 18.2.3 Устава установлено, что для достижения целей, предусмотренных Уставом, Товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, может заниматься таким видом хозяйственной деятельности как сдача в аренду парковочных мест, жилых и нежилых помещений собственников в многоквартирном доме, общего имущества в многоквартирном доме.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирном доме по адресу; г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д: 3, отражённом в пункте 2.2. Протокола №7/06-2020 очередного Обще собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адрес г.Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, дом №3 от 22.06.2020, проводившей: 12.06.2019 по 19.06.2019 на ФИО9 и ФИО4 возложена обязанность передать ТСН «Фамилия» помещения общего пользования площадью 1 285,3кв.м, принадлежащие все собственникам МКД, которые они приняли по решению суда на ответственное хранение, в первичном состоянии на момент передачи ДИ «ЗНВКИФ «Ханнер-Восток» и ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-Восток».

В дальнейшем, 01.12.2022 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и Буйной И.А. (арендатор) заключён договор №22/И-01-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 17.9 кв.м. расположенное на десятом этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом. 254-1, 254- 2 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2023 включительно, стоимость аренды составляет 57 695 рублей (ежемесячно по 5 245 рублей, исходя из 293 рублей за кв.м).

01.12.2022 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и ФИО16 (арендатор) заключён договор №22/11-03-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 16,8 кв.м., расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.213-1, 213-2 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2023 включительно, стоимость аренды составляет 39 743 рубля (ежемесячно по 3 613 рублей, исходя из 215,06 рублей за кв.м).

01.12.2022 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключён договор №22/11-06-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 17,3 кв.м., расположенное на девятом этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.249-1, 249-2 (пункт 3.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2023 включительно, стоимость аренды составляет 40 920 рублей (ежемесячно по 3 720 рублей, исходя из 215,03 рублей за кв. м).

01.12.2022 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключён договор №22/11-07-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 15,3 кв.м., расположенное на девятом этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.246-1, 246-2 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2023 включительно, стоимость аренды составляет 36 190 рублей (ежемесячно по 3 290 рублей, исходя из 215,03 рублей за кв.м).

01.12.2022 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и ФИО4, ФИО5 (арендаторы) заключён договор №22/11-08-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендаторам за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 17,4 кв.м, расположенное на четвёртом этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгг. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.223-1, 223-2 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2023 включительно, стоимость аренды составляет 41 162 рубля (ежемесячно по 3 742 рубля, исходя из 215,06 рублей за кв.м).

01.01.2023 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и Буйной И.А. (арендатор) заключён договор №22/11-17-А, согласно которому, с учётом дополнительного соглашения от 15.01.2023, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование в аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 23,4 кв.м., расположенное на десятом этаже многоквартирного дома по адресу; Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.252-1, 252- 2 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 30.11.2023 включительно, стоимость аренды составляет 86 559 рублей (ежемесячно по 7 869 рублей, исходя из 258 рублей за кв.м).

01.01.2023 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключён договор №22/11-20-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 16,8 кв.м., расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.214-1, 214-2 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 30.11.2023 включительно, стоимость аренды составляет 47 674 рубля (ежемесячно по 4 334 рубля, исходя из 258 рублей за кв.м).

01.01.2023 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и Можайским Д.Е (арендатор) заключён договор №22/11-18-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 49 кв.м., расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.206-3 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.Г. 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 30.11.2023 включительно, стоимость аренды составляет 47 674 рубля (ежемесячно по 4 334 рубля, исходя из 258 рублей за кв.м).

01.04.2023 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и ФИО16 (арендатор) заключён договор №22/11-30-А, согласно которому обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 16,8 кв.м., расположенное на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3, пом.218-1, 218-2 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.12.2023 включительно, стоимость аренды составляет 32 517 рублей (ежемесячно по 3 613 рублей, исходя из 215,06 рублей за кв.м).

01.05.2023 ТСН «Фамилия» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО7 (арендатор) заключён договор №22/1"- 25-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатор; за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 23кв.м, расположенное -: первом этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Крым, г. Ялта пгт. Гурзуф, ул. Строителей. д.3, пом.207-35 (пункт 1.1 договора). Согласно пунктам 2.1, 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания действует до 31.03.2024 включительно, стоимость аренды составляет 119 600 рублей (ежемесячно по 11 960 рублей, исходя из 520 рублей за кв.м).

Также в судебном заседании в порядке ч. 2 ст. 70 АПК РФ стороны признали, что сдача в аренду №251-1, №251-2, №251-3 на 10 этаже площадью 46,7 кв.м., арендатор ФИО16 и МОП на 1 этаже 15,2 кв.м., арендатор ФИО19 указаны в предписании ошибочно, соответствующие договоры в отношении данных объектов не заключались, таковые сведения инспекции не предоставлялись.


Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое! электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом п.2 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу положений ст. 37 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Применительно, к приведённым выше правовым положениям, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, при этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, поскольку спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, они принадлежат всем собственникам помещений указанного многоквартирного дома в силу закона, независимо от факта регистрации в ЕГРН с указанием конкретного правообладателя, в связи с чем, не завершение апеллянтом процесса регистрации прав на общее имущество, как и наличие зарегистрированного права за МАО «ЗНВКИФ «Ханнер-Восток» и ООО «ДП «ЗНВКИФ «Ханнер-Восток», которое судом признано незаконным, на спорное общее имущество не свидетельствует об отсутствии права собственности собственников объекта недвижимости на общее имущество и прав распоряжения им, возникших в силу закона,

Указанная правовая позиция изложена в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2000 №64.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.п.2 и 4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В силу ч.4 ст.36 и п.З ч.2 ст.44 ЖК РФ по решению собственников помещении в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу п.п. 2, 2 ст. 44, п. 1 ст. 45 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, которое проводится в целях управления домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, среди прочего, относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений иными лицами.

В то же время с целью совместного управления общим имуществом, собственниками помещений в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников жилья - некоммерческая корпоративная организация со специальной (целевой) правоспособностью (п.1 ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

По смыслу п.2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического типа, сособственников и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п.3 ст.45, п.3 ст.48 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (за исключением общего собрания, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 указанного Кодекса). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Изъятия из общего правила, устанавливающие повышенные требования к числу голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, установлены частью 1 статьи 46 указанного Кодекса.

Так, ч.1 ст.46 ЖК РФ установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по поставленному на голосование вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пункт 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса) принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такою собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Пунктом 12.1 Устава ТСН «Фамилия», утвержденным решением общего собрания членов ТСН «Фамилия» (в форме очно-заочного голосования) (Итоговый протокол общего собрания членов ТСН «Фамилия» от 20.06.2022 №20/06-2022-ОСЧ) определено, что органами управления Товарищества являются общее собрание членов Товарищества (высший орган управления Товариществом) и правление Товарищества (исполнительный орган, подотчётный общему собранию Товарищества).

В период с 09.06.2022 по 19.06.2022 до 24.00 включительно по инициативе правления ТСН «Фамилия» проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.3.

Согласно составленному 21.06.2022 протоколу №21/06-2022-ОСС очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Строителей, д.№3 общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме 20 995, количество голосов собственников (представителей собственников) помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании - 15 154,07, что составляет 72,2% от общего числа голосов всех собственников помещений, в связи с чем, кворум для проведения очередного общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме имеется.

По результатам голосования по включённому в повестку дня четвёртому вопросу количеством голосов 68,3% (14 350) от общего числа голосов принято решение предоставить правлению ТСН «Фамилия» право на заключение договоров аренды мест общего пользования с собственниками помещений в данном многоквартирном доме: первый этаж помещения 206-3, 206-4, II, III, 207-1, 207-2, 207-3, 207-31,207-32, 207-35; второй этаж помещения 213-1, 213-2, 214-1, 214-2; третий этаж помещения 218-1, 218-2, 219-1, 219-2; четвёртый этаж помещения 223-1, 223-2; пятый этаж помещения 228-1, 228-2; девятый этаж помещения 246-1, 246-2, 247-1, 247-2, 249-1, 249-2; десятый этаж помещения 250-1, 250-2, 250-3, 251-1,251- 2; одиннадцатый этаж помещения 254-1, 254-2 на срок не более пяти лет, утвердить Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества (мест общего пользования) МКД «Фамилия».

Принятие решения было мотивировано возможностью снижения финансовой нагрузки с собственников, неувеличением стоимости тарифа на содержание и обслуживание многоквартирного дома. Для прозрачности расчётов условий аренды и размера арендной платы разработано Положение об аренде (далее по тексту - Положение).

Согласно пункту 3.2 данного Положения Правление ТСН «Фамилия» ежегодно предоставляет на рассмотрение и согласование общему собранию собственников перечень недвижимого имущества, предлагаемого к сдаче в аренду, в котором' указываются адрес местонахождения объекта недвижимости, площадь передаваемого в аренду недвижимого имущества, срок аренды, расчётная величина арендной ставки за 1кв.м в месяц без учёта коммунальных и эксплуатационных расходов, назначение объекта аренды, планируемых доход от аренды недвижимого имущества за год.

Поступившие заявки на аренду нежилых помещений направляются на рассмотрение в правление ТСН, при положительном рассмотрении которых указанные перечни представляются на утверждение Председателю Правления ТСН.

Поступившие заявки на аренду нежилых помещений направляются на рассмотрение в правление ТСН, при положительном рассмотрении которых указанные перечни представляются на утверждение Председателю Правления ТСН.

Учитывая изложенное, суды не усмотрели нарушений в процедуре передачи нежилых помещений в аренду.

Указанные обстоятельства изложены в Апелляционном определении Верховного суда Республики Крым от 23 мая 2024 года по указанному делу.

Учитывая изложенные обстоятельства суды указали об отсутствии оснований считать заключенные договора ничтожными.

Согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2022 N 305-ЭС21-29326, обжалование судебных актов, на которых основаны заявленные в деле о банкротстве требования, должно осуществляться в соответствии с порядком, установленным процессуальным законом применительно к конкретным видам судопроизводства и категориям споров, а не путем их пересмотра арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве. При наличии вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего состав и размер требований кредитора, арбитражный суд в рамках дала о банкротстве проверят, не было ли данное решение пересмотрено (отменено, изменено), исполнялось ли оно и в какой части, определяет допустимость предъявления требований в деле о несостоятельности, очередность их удовлетворения.

Также в судебном заседании в порядке ч. 2 ст. 70 АПК РФ стороны признали, что указание в предписании на сдаче в аренду №251-1, №251-2, №251-3 на 10 этаже площадью 46,7 кв.м., арендатор ФИО16 и МОП на 1 этаже 15,2 кв.м., арендатор ФИО19, указаны в предписании ошибочно, соответствующие договоры в отношении данных объектов не заключались, таковые сведения инспекции не предоставлялись.

Доводы ФИО9 о передаче по договорам аренды нежилых помещений по заведомо заниженной стоимости не были предметом оценки инспекции.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявление Товарищества собственников недвижимости «Фамилия» подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина отнесена судом на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167–170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд -

РЕШИЛ:

1.                  Заявление Товарищества собственников недвижимости «Фамилия» удовлетворить.

2.                  Признать недействительным предписание Инспекцией по жилищному надзору Республики Крым №165 от 04.08.2023.

3.                  Взыскать с Инспекции по жилищному надзору Республики Крым в пользу Товарищества собственников недвижимости «Фамилия» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей.

4.                  Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

5.                  Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

6.                  Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                                  А.А. Островский