Постановление от 4 декабря 2017 г. по делу № А41-32646/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-32646/17
05 декабря 2017 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 декабря 2017 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области: не явились, извещены;от ООО «Рантект-МФД»: ФИО2, по доверенности от 23.11.2017;от Администрации Одинцовского муниципального района Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15 сентября 2017 года по делу № А41-32646/17, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО «Рантект-МФД», третье лицо Администрация Одинцовского муниципального района МО, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Рантект-МФД» с требованиями взыскать с ООО «Рантект-МФД» задолженность по арендной плате по договору аренды № 3878 от 24.03.2011 за период с 01.07.2015 по 31.12.2016 в сумме 11 554 155,13 руб., а также пени за период с 01.07.2015 по 31.12.2016 в сумме 5 900 805,96 руб., а всего 17 454 961,09 руб.

            В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Администрация Одинцовского муниципального района МО.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 15 сентября 2017 года по делу № А41-32646/17 в удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

            Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием «Одинцовский муниципальный район Московской области» и Обществом с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» был заключен договор аренды земельного участка № 3878 от 24.03.2011.

 Предметом договора являлся земельный участок площадью 5822 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0030102:54, расположенный по адресу: <...>, для строительства жилого дома корпус № 15/2.

Договор аренды был заключен сроком на 3 года: с 24.03.2011 по 23.03.2014.

В соответствии с пунктами 3.1. 3.2 и 3.3 договора арендатор обязан ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Размер арендной платы был определен в Приложении № 2 к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.5 договора аренды было установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

Как указывает истец, в результате неисполнения ООО «Рантект-МФД» своих обязательств по договору аренды от 24.03.2011 № 3878 у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.12.2016 в спорной сумме.

Поскольку указанная сумма в добровольном порядке ответчиком не уплачена, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.

Как следует из представленного ответчиком плана расположения многоквартирного жилого дома, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры, на спорном земельном участке расположен 5-и этажный 160-и квартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию в 1970 году.

Согласно представленному Плану площадь, занимаемая жилым домом и придомовой территорией, составляет 3 519 кв.м.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРП, из которых следует, что в период с 1999 года по 2016 год произведена государственная регистрация права собственности собственников квартир в указанном жилом доме.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области не имел права на распоряжение спорным земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом и прилегающая к нему придомовая территория.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 № 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишён возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, из условий договора аренды и распорядительных документов Администрации Одинцовского муниципального района следует, что спорный земельный участок должен быть передан ответчику свободным от прав третьих лиц и объектов недвижимого имущества.

Однако из материалов дела следует, что фактически на спорном земельном участке расположен жилой дом  с придомовой территорией.

Владение и пользование земельным участком осуществляется не ответчиком, а собственниками помещений в многоквартирном доме.

Указанное обстоятельство свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче земельного участка ответчику свободным от прав третьих лиц, а также невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, о том, что решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-59814/15 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате и пени за другие периоды времени по этому же договору аренды земельного участка, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Как следует из содержания указанного судебного акта, при рассмотрении указанных споров судами не исследовались и не устанавливались обстоятельства, связанные с нахождением на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома. Ни арендатор, ни арендодатель не сообщали арбитражному суду указанные сведения. Таким образом, арбитражные суды в рамках указанных дел не давали правовую оценку данному обстоятельству.

Между тем, обстоятельства настоящего дела с учетом представленных доказательств являются иными и свидетельствуют о невозможности использования ответчиком земельного участка по его целевому назначению в спорный период времени.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований не имеется.

Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 сентября 2017 года по делу № А41-32646/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.


Председательствующий


С.А. Коновалов


Судьи


М.А. Немчинова


 В.Н. Семушкина