Постановление от 9 сентября 2025 г. по делу № А71-19489/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6282/2025-ГК
г. Пермь
10 сентября 2025 года
Дело № А71-19489/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Поляковой М.А., судей Маркеевой О.Н., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дербеневой А.А., при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 09.01.2025, диплом, ФИО2, паспорт, доверенность от 09.01.2025, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Сити»,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05 июня 2025 года по делу № А71-19489/2024

по иску Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Завьяловский район Удмуртской Республики» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СовхозПравда» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора купли-продажи земельного участка, договора о залоге недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Администрация муниципального образования «Муниципальный округ Завьяловский район Удмуртской Республики» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Совхоз-Правда» (далее – общество «СовхозПравда») и обществу с ограниченной ответственностью «Сити» (далее – общество «Сити») о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2023 и договора о залоге недвижимого имущества от 28.03.2024 и применении последствий недействительности сделок.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05 июня 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество «Сити» обжаловало решение в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что судом проигнорированы положения ст. 431 ГК РФ, вследствие чего суд первой инстанции пришел к выводам, несоответствующим материалам дела. Предварительный договор купли-продажи земельного участка не нарушил интересы сторон, а также публичные интересы истца, поскольку регулирует взаимоотношении сторон по будущему приобретению земельного участка промышленного назначения. Предварительный договор породил обязанность у ООО «Совхоз-Правда» в установленный сторонами срок заключить основной договор с ООО «Сити», предметом которого является продажа земельного участка промышленного назначения, и не мог быть признан ничтожным вследствие несоблюдения порядка реализации муниципальным округом преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что у сторон отсутствовало волеизъявление на заключение основного договора купли-продажи земельного участка. Отмечает, что стороны узнали о процедуре, сроках изменения категории земельного участка лишь в рамках исполнения предварительного договора купли-продажи. Полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что воля сторон направлена исключительно на отчуждение земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, с целью избежать проведения специальных процедур. Не согласен с выводом суда о том, что стороны умышлено заключили договор залога земельного участка с целью приобретения его в обход специального порядка отчуждения основан на предположении. Отмечает, что решением суда существенно нарушены материальные права апеллянта, поскольку, признавая договоры ничтожными, не разрешен вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Суд не применил одностороннюю реституцию в виде возврата денежных средств, перечисленных ООО «Сити» в адрес ООО «Совхоз-Правда» в качестве задатка в размере 13 500 000,44 рублей.

С апелляционной жалобой ответчиком представлены дополнительные


доказательства (платежные документы), что расценено как ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

От общества «Сити» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное нетрудоспособностью директора общества.

В судебном заседании представители истца против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства об отложении судебного разбирательства возражали, ходатайство о приобщении дополнительных оставили на усмотрение суда.

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом и отклонено, оснований для отложения судебного разбирательства не установлена, явка представителей сторон обязательной не признана (ст. 158АПК РФ).

Ходатайство ответчика о приобщении дополнительных доказательств рассмотрено судом и отклонено, поскольку при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (ч.ч. 1, 2 ст. 268 АПК РФ), ответчиком невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции не доказана.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29 декабря 2023 года между обществом «Совхоз-Правда» и обществом «Сити» заключен предварительный договор купли-продажи в редакции дополнительного соглашения от 05.03.2024 в отношении земельного участка с условным кадастровым номером 18:08:000000:446:3У1, входящего в состав участка с кадастровым номером 18:018:044001:727, находящегося в составе единого землепользования 18:08:000000:446, общей площадью 1065804 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с местоположением: Удмуртская Республика, Завьяловский район, юго-западная часть Завьяловского


кадастрового района, граница которого проходит по черте южной границы Якшур-Бодьинского района, черте юго-западной границы Воткинского района, черте северо-западной границы Сарапульского района. черте северной границы Малопургинского района, по черте восточной границы Увинского района; с целевым назначением: для сельскохозяйственного производства (далее – предварительный договор).

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 предварительного договора стороны после перехода права собственности на земельный участок к обществу «Совхоз-Правда» обязуются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка (далее - основной договор).

Подпунктом 1.2.2. пункта 1 предварительного договора предусмотрено, что к моменту заключения основного договора общество «Совхоз-Правда» (продавец) обязуется изменить характеристики земельного участка, а именно из категории сельскохозяйственного назначения» на категорию «земли промышленного назначения», вид целевого назначения на: «Производственная деятельность юридических лиц, эксплуатация промышленного оборудования».

В соответствии с подпунктом 1.5 пункта 1 предварительного договора стороны договорились заключить основной договор в срок до 31.12.2024.

Пунктом 2.1 стороны определили, что по основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателю Земельный участок, а Покупатель обязуется принять Земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную в Договоре.

По предварительной договоренности между сторонами цена основного договора составляет 22 000 000 руб. 00 коп. (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора в качестве гарантии заключения в будущем основного договора стороны договорились о внесении Покупателем задатка в размере 13 500 000 руб. 00 коп.

Пунктом 2.4 договора определено, что задаток вносится Покупателем в следующем порядке:

2 000 000 руб. 00 коп. в срок не позднее 31.12.2023 (пункт 2.4.1); 3 000 000 руб. 00 коп. в срок не позднее 15.01.2024 (пункт 2.4.2);

8 500 000 руб. 00 коп, из которых 3 847 552 руб. 00 коп. подлежит оплате обществом «Сити» в срок не позднее 06.03.2024 по реквизитам Управления имущества и земельных ресурсов Администрации МО «Завьяловский район» в счет исполнения обязательств общества «Совхоз-Правда» по договору купли-продажи земельного участка № 03/24-КП-ЗУ. Оставшаяся часть денежных средств в размере 4 652 448 руб. 00 коп. в срок не позднее 01.04.2024.

После оплаты суммы, указанной в настоящем подпункте, Продавец в течение 1 (одного) дня обязуется предоставить земельный участок в залог Покупателю на основании отдельно заключаемого договора о залоге недвижимого имущества (пункт 2.4.3 в редакции дополнительного соглашения от 05.03.2024).

Согласно пункту 2.5 договора задаток вносится путем перевода денежных


средств Покупателем на расчетный счет Продавца.

При заключении Сторонами основного договора, перечисленный задаток засчитывается в счет оплаты стоимости Земельного участка (пункт 2.6 договора).

Пунктом 2.7 договора стороны определили, что в случае не заключения основного договора, в срок, установленный в п.1.5. настоящего Договора, по вине Продавца, то Продавец обязуется вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.

Впоследствии, после формирования земельного участка, в отношении которого был заключен предварительный договор, и присвоения такому участку кадастрового номера 18:08:044001:10534, в отношении данного земельного участка 21.02.2024 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 18:08:044001:10534, площадью 1065804 кв.м между Администрацией и обществом «Совхоз-Правда», без торгов, на основании договора аренды земельного участка от 17.02.2012 № 1401/12-12-3У.

11 марта 2024 года земельный участок с кадастровым номером 18:08:044001:10534 зарегистрирован на праве собственности за обществом «Совхоз-Правда».

28 марта 2024 года между обществом «Сити» и обществом «Совхоз- Правда» в обеспечение обязательств по предварительному договору заключен договор о залоге недвижимого имущества в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:08:044001:10534 (далее - договор залога), в едином государственном реестре недвижимости

01.04.2024 зарегистрировано обременение в виде ипотеки. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 06.11.2024 земельный участок с кадастровым № 18:08:044001:10534 относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, Администрация указала на то, что предварительный договор, договор залога заключены с нарушением требований ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ и являются недействительными (ничтожными) сделками.

Признавая требования обоснованными, суд исходил из ничтожности предварительного договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2023 и последующей сделки - договора о залоге недвижимого имущества от 28.03.2024, направленной на обеспечение обязательств общества «Совхоз- Правда» по предварительному договору от 29.12.2023, заключенных в нарушение требований статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение


гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как указано в п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается в частности на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ


установлено преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.06.2022 N 1560-О указал, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). В свою очередь, Земельный кодекс Российской Федерации в соответствии с приведенными конституционными положениями в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (подпункт 2 пункта 1 статьи 1). В целях развития названного принципа, соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также обеспечения продовольственной безопасности государства законодатель предусмотрел в статье 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, последствия его нарушения.

Судом установлены обстоятельства принадлежности обществу «Совхоз- Правда» с 11.03.2024 земельного участка с кадастровым номером 18:08:044001:10534, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, в отношении которого ранее ответчиками был заключен

предварительный договор купли-продажи от 29.12.2023, по условиям которого продавец обязался в будущем заключить с покупателем договор


купли-продажи земельного участка. Исполнение обязательств продавца обеспечено залогом данного земельного участка. На основании договора о залоге недвижимого имущества от 28.03.2024 (запись об обременении от 01.04.2024) общество «Совхоз-Правда» передало земельный участок в залог обществу «Сити», по условиям этого договора залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае незаключения основного договора купли-продажи.

Таким образом, в результате заключения цепочки последовательных сделок стороны реализовали фактическое отчуждение земельного участка с кадастровым номером 18:08:044001:10534, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Поскольку при совершении спорных сделок, квалифицированных судом как единая сделка, направленная на отчуждение земельного участка, сторонами нарушено преимущественное право публично-правового образования на покупку земли сельскохозяйственного назначения, суд первой обоснованно удовлетворил заявленный иск, признав предварительный договор купли-продажи земельного участка от 29.12.2023 и договор о залоге недвижимого имущества от 28.03.2024 ничтожными.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности сделки, суд правомерно удовлетворил требование истца о применении последствий недействительности сделки в виде признания права залога в пользу общества «Сити» отсутствующим.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для признания договоров ничтожными заявлены безосновательно, выводы суда о волеизъявлении сторон на отчуждение земельного участка в нарушение установленного запрета являются правильными, соответствуют положениям ст. 170 ГК РФ и разъяснениям п.п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Действующее законодательство исходит из того, что прикрываемая сделка также может быть признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом или специальными законами. Как разъяснено в абзаце первом пункта 87, абзаце первом пункта 88 Постановления


Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, притворная сделка может прикрывать сделку с иным субъектным составом; для прикрытия сделки может быть совершено несколько сделок.

Вопреки доводам апеллянта, по смыслу приведенных разъяснений цепочкой последовательных сделок может прикрываться сделка, направленная на отчуждение имущества.

Нарушение прав истца цепочкой последовательных сделок, направленных на отчуждение имущества заключается в том, что ответчиками нарушено преимущественное право публично-правового образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что в силу закона влечет ничтожность сделки, совершенной в обход установленной процедуры.

Доводы апеллянта о необходимости разрешения судом вопроса о возврате денежных средств, уплаченных обществом «Сити» в качестве задатка, отклоняются, поскольку суду не были представлены доказательства уплаты этих денежных средств, несмотря на предложение суда. Судом апелляционной инстанции учтено, что вопрос о возврате суммы задатка рассматривается судом в рамках дела № А71-12885/2025 по иску общества «Сити» к обществу «Совхоз-Правда», т.е. ответчиком реализовано право на судебную защиту.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ч. 5 ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05 июня 2025

года по делу № А71-19489/2024 оставить без изменения, апелляционную

жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного


производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи О.Н. Маркеева В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 18.08.2025 7:59:03

Кому выдана Маркеева Ольга Николаевна