Решение от 12 мая 2023 г. по делу № А56-121297/2022

3911/2023-260266(1)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-121297/2022
12 мая 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 12 мая 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: 1) общество с ограниченной ответственностью "Самсон-Мед" (адрес: Россия 196158, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...> ОГРН: <***>); 2) общество с ограниченной ответственностью «Мед Плюс» (адрес: 196158, Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. ВА, ОГРН: <***>),

ответчики: 1) публичное акционерное общество "Московский индустриальный банк" (адрес: 115419, Москва, ул. Орджоникидзе, д. 5, ОГРН: <***>); 2) общество с ограниченной ответственностью "Московское шоссе 13" (адрес: 196158, Санкт- Петербург, Московское шоссе, д. 13, литера АЩ, пом. 3Н, пом. 25, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 2) публичное акционерное общество "Сбербанк России"

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

при участии

- от истцов: 1) ФИО2 (доверенность от 02.08.2022), ФИО3 (доверенность от 23.03.2022), 2) генерального директора ФИО3 (выписка из ЕГРЮЛ),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 27.01.2023), 2) ФИО5 (доверенность от 06.02.2023),

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) ФИО6 (доверенность от 21.10.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Самсон-Мед» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к публичному акционерному обществу (далее – ПАО) «Московский индустриальный банк» (далее – Банк) и ООО «Московское шоссе 13» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества № 445 от


26.07.2022 (далее – Договор), заключенному между Банком (продавцом) и ООО «Московское шоссе 13» (покупателем), признав ООО «Самсон-Мед» покупателем следующих земельных участков:

- земельный участок площадью 13 382+/-12 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВИ, кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9798, категория земельного участка: земли населенных пунктов;

- земельный участок площадью 9913+/-35 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВГ, кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9807, категория земельного участка: земли населенных пунктов;

- земельный участок площадью 10 073+/-35 кв.м, расположенный по адресу: <...> участок 296 (юго-восточнее дома 13, корпус 2, литера А по Дунайскому проспекту), кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9771, категория земельного участка: земли населенных пунктов;

- земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВА, кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9809, категория земельного участка: земли населенных пунктов (дело № А56-121297/2022).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Определением суда от 28.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель).

ООО «Мед Плюс» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Банку и ООО «Московское шоссе 13» о переводе прав и обязанностей покупателя по Договору в части, признав ООО «Мед Плюс» покупателем следующего земельного участка:

- земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВА, кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9809, категория земельного участка: земли населенных пунктов (дело № А56-121382/2022).

Определением суда от 06.12.2022 по делу № А56-121382/2022 иск ООО «Мед Плюс» принят к производству.

Определением от 25.04.2023 по делу № А56-121297/2022 суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения дела № А56-121297/2022 и № А56121382/2022 с присвоением объединенному делу № А56-121297/2022.

Представитель ООО «Самсон-Мед» в ходе рассмотрения дела, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил перевести на ООО «Самсон-Мед» права и обязанности покупателя по Договору в части, признав ООО «Самсон-Мед» покупателем следующих земельных участков:

- доли в размере 12329/13382 в праве на земельный участок площадью 13 382+/-12 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВИ, кадастровый номер 78:14:0007691:9798, категория: земли населенных пунктов;

- земельный участок площадью 9913+/-35 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВГ, кадастровый номер 78:14:0007691:9807, категория: земли населенных пунктов;

- земельный участок площадью 10 073+/-35 кв.м, расположенный по адресу: <...> участок 296 (юго-восточнее дома 13, корпус 2,


литера А по Дунайскому проспекту), кадастровый номер 78:14:0007691:9771, категория: земли населенных пунктов;

- доли в размере 1647/8569 в праве на земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВА, кадастровый номер 78:14:0007691:9809, категория: земли населенных пунктов.

Уточнение иска принято судом.

Представитель ООО «Мед Плюс», уточнив исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил перевести на ООО «Мед Плюс» права и обязанности покупателя по Договору в части, признав ООО «Мед Плюс» покупателем следующих земельных участков:

- доли в размере 6922/8569 в праве на земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера ВА, кадастровый номер 78:14:0007691:9809, категория: земли населенных пунктов.

Уточнение иска принято судом.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, представило в материалы дела отзыв, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель ООО «Московское шоссе 13» просил суд истребовать:

- у ООО «Самсон-Мед» акты приема-передачи имущества, вносимого ОАО «Самсон» в уставной капитал ООО «Лидаза» (ООО «Самсон Мед») от 20.05.2002 и от 15.08.2002 и расшифровки к указанным актам;

- у Управления договоры участия в долевом строительстве № ЗС-6-2-3-5 от 20.03.2019 и № ЗС-7-1-13-3 от 20.03.2019;

- у Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга:

 проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей, а также разрешения на производство работ по сносу объектов капитального сооружения с кадастровыми номерами 78:14:0007691:3111, 78:14:0007691:3071, 78:14:0007691:3111 и 78:14:0007691:3073;

 сведения о направлении (получении) извещения о начале строительства, реконструкции ОКС со стороны ООО «ИнтерГрупп», ООО «Самсон-Мед» или ООО «Мед Плюс» в рамках выданных разрешений на строительство № 78-011-0374-2018 от 26 июня 2018 года и № 78-011-0373-2018 от 26 июня 2018 года.

Представители ПАО «Сбербанк России» и Банка поддержали ходатайство об истребовании доказательств.

Представитель ООО «Самсон-Мед» возражал против удовлетворения ходатайства ООО «Московское шоссе 13», полагая истребуемые документы и сведения не относимыми к предмету настоящего спора, совокупность обстоятельств, необходимых для истребования доказательств в порядке статьи 66 АПК РФ – недоказанной.

Согласно части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства; в ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения; при удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

С учетом приведенных заявителем в обоснование ходатайства и правовой позиции по делу доводов, предмета и характера спора, имеющихся в материалах дела


доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что заявитель не доказал необходимости в истребовании указанных им документов, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании доказательств.

ООО «Московское шоссе 13» также просило привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ИнтерГрупп», являющегося арендатором земельных участков на основании договора аренды с ООО «Самсон-Мед».

Представители ПАО «Сбербанк России» и Банка поддержали ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица.

Представитель ООО «Самсон-Мед» возражал против привлечения к участию в деле третьего лица.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Привлечение третьего лица к участию в деле является обязательным, если принятым судебным актом могут быть затронуты его права и охраняемые законом интересы.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем ООО «Московское шоссе 13» не представлено каких-либо допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что принятым по делу судебным актом с учетом предмета заявленных требований непосредственно затрагиваются права ООО «ИнтерГрупп».

С учетом изложенного суд отклонил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО «ИнтерГрупп».

В судебном заседании 28.04.2023 представитель ООО «Самсон-Мед», указав, что поскольку ООО «Московское шоссе 13» представило возражения со ссылкой на заключение специалиста ФИО7 от 20.04.2023 с элементами рецензии на заключение специалиста ФИО8, просило привлечь в качестве специалиста ФИО8 в целях получения разъяснений по вопросам:

- как определяется площадь земельного участка необходимого для эксплуатации зданий, соответствующая пропорциональной суммарной доле площадей в объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке, принадлежащих различным правообладателям и расчет площадных характеристик фактически используемых правообладателями объектов капитального строительства частей земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:9798 по адресу: Санкт- Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВИ?

- как определяется площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, соответствующая пропорциональной суммарной доле площадей в объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке, принадлежащих различным правообладателям и расчет площадных характеристик фактически используемых правообладателями объектов капитального строительства частей земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 по адресу: Санкт- Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВА?


Представители ПАО «Сбербанк России» и ООО «Московское шоссе 13» возражали против удовлетворения ходатайства истца, представитель Банка оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

В силу части 1 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

С учетом имеющихся в деле документов, а также письменных и устных пояснений представителей лиц, участвующих в деле, суд не усмотрел необходимости в привлечении к участию в деле специалиста.

В судебном заседании представители истцов поддержали заявленные требования (с учетом уточнений), а представители ответчиков и третьего лица – доводы, изложенные в отзывах и возражениях на иск.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, ООО «Самсон-Мед» осуществляет деятельность по разработке и производству лекарственных препаратов на территории бывшего мясокомбината «Самсон» в г. Санкт-Петербурге (адрес: Московское шоссе, дом 13). Свою деятельность ООО «Самсон-Мед» осуществляет с использованием принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Санкт–Петербург, Московское шоссе, д. 13:

- на земельном участке 78:14:0007691:9798 (литера ВИ) – здание корпуса кровезаменителей площадью 6480,8 кв.м, год постройки 1968, бытовое помещение, пом. 2Н, лит. ВБ, этаж: 1, площадь: 637,5 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер: 78:14:0007691:7149 (ранее присвоенный № 78:14:7691:93:90:1);

- на земельном участке 78:14:0007691:9807 (литера ВГ) – здание второго производственного комплекса площадью 8985 кв.м, год постройки 1976, цех подготовки сырья пл. 268,8 кв.м, год постройки - 1976;

- на земельном участке 78:14:0007691:9771 (участок 296) - здание второго производственного комплекса площадью 8980,9 кв.м, 5 этажей, год постройки 1976, (частично также располагается на участках с литерами ВА, ВГ);

- на земельном участке 78:14:0007691:9809 (литера ВА) – компрессорная станция и ТП № 8 площадью 802,6 кв.м, год постройки 1976, здание цеха ферментов площадью 3373 кв.м., год постройки 1955.

Указанные обстоятельства подтверждены выписками из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН в отношении поименованных земельных участков и объектов недвижимого имущества, лицензией Министерства промышленности и торговли РФ № 00440-ЛС от 11.11.2019 на осуществление ООО «Самсон-Мед» производства лекарственных средств по адресу: Санкт – Петербург, Московское шоссе, д. 13, литеры ВА, ВИ, ВЛ, срок действия: бессрочно, заключением кадастрового инженера ФИО9 № 62 от 20.02.2020 (ООО «ЧАРКК», квалификационный аттестат № 67-14-0422 от 23.09.2014), заключением специалиста о размере (доли) земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих различным правообладателям, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:9798 от 20.03.2023, заключением специалиста о размере (доли) земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих различным правообладателям, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 от 21.03.2023, заключением специалиста о расположении объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:14:0007691:3074, по адресу: Санкт Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВЛ, на кадастровом плане территории от 12.04.2023,


выполненными кадастровым инженером ФИО8 (ООО «ЛКМ», квалификационный аттестат № 78-10-0014 от 10.11.2010).

ООО «Самсон-Мед» осуществляет владение и вышеназванными земельными участками на основании договора аренды № 20/05/2017/213 от 20.05.2017, по условиям которого Банком (арендодателем) за плату во временное владение и пользование ООО «Самсон-Мед» (арендатору) переданы земельные участки 78:14:0007691:9809, 78:14:0007691:9771, 78:14:0007691:9807, 78:14:0007691:9798. Договор аренды заключен сроком на 25 лет (п. 6.1 договора аренды) и зарегистрирован Управлением 12 июля 2017 г., номер государственной регистрации: 78:14:0007691:9809-78/034/2017-3.

ООО «Мед Плюс» является дочерним предприятием ООО «Самсон-Мед» и владеет на праве собственности зданием цеха ферментов площадью 3373 кв.м, год постройки 1955 на участке 78:14:0007691:9809 (литера ВА), что подтверждено выпиской из ЕГРН, заключением специалиста кадастрового инженера ФИО8 о размере (доли) земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих различным правообладателям, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 от 21.03.2023.

Указанные обстоятельства ответчиками по делу не оспаривались.

Как указало ООО «Самсон-Мед» в иске, 03 октября 2022 года ООО «Самсон- Мед» было получено уведомление Банка (исх. № 06-03-08/103 от 28.09.2022) о переходе права собственности на указанные земельные участки к ООО «Московское шоссе 13»; право собственности на земельные участки перешло к ООО «Московское шоссе 13» на основании протокола о результатах торгов в форме аукциона с закрытой формой представления предложения о цене № 5021-АЗ/1 от 14.07.2022 по итогам торгов, проведенных по заказу Банка ООО «Межрегионконсалт» (г. Орел) на электронной площадке «Вердиктъ» (ООО «Электронная площадка «Вердиктъ», ОГРН <***>), Договора, дополнительного соглашения № 1 от 30 августа 2022 года к нему, акта приема – передачи недвижимого имущества по Договору; 01 сентября 2022 года в ЕГРН были внесены записи о праве собственности ООО «Московское шоссе 13» на указанные земельные участки.

Посчитав, что в рассматриваемом случае при продаже спорных участков было нарушено предусмотренное п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) преимущественное право покупки истцов, как собственников зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, ООО «Самсон-Мед» и ООО «Мед Плюс» обратились в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по Договору.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования ООО «Самсон-Мед» или ООО «Мед Плюс» подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу ст. 1 ЗК РФ земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют


преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25), пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22) последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В ходе рассмотрения дела ответчики заявили о пропуске истцами установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ срока на подачу в суд соответствующих исков.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Согласно пункту 14 Постановление № 10/22 по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По мнению ООО «Московское шоссе 13», поскольку проведенные торги по продаже земельных участков являлись публичными, истцы должны были знать об их проведении с 17.06.2022 (дата окончания приема заявок) по 14.07.2022 (дата публикации объявления о проведении торгов на сайте электронной торговой площадки «Вердиктъ»). Таким образом, по мнению ООО «Московское шоссе 13», срок исковой давности по заявленным требованиям истек 14.10.2022.


Вместе с тем под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (статья 449.1 ГК РФ).

Перечень случаев проведения публичных торгов по смыслу статьи 449.1 ГК РФ является открытым, и такие случаи могут быть предусмотрены законом.

В силу пункта 2 статьи 449.1 ГК РФ извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 этого Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

В рассматриваемом случае проведенные по заказу Банка ООО «Межрегионконсалт» (г. Орел) на электронной площадке «Вердиктъ» (ООО «Электронная площадка «Вердиктъ») торги не соответствуют признакам публичных торгов, которые определены положениями статьи 449.1 ГК РФ. Информирование неопределенного круга лиц о проводимых торгах на утвержденных Правительством РФ общедоступных информационных ресурсах не проводилось.

При таком положении судом признан обоснованным довод истцов о том, что ООО «Самсон-Мед» и ООО «Мед Плюс» не могли знать о торгах, проводимых на одной из более чем ста существующих в Российской Федерации электронных торговых площадок (перечень действующих электронных торговых площадок - https://open-torg.ru/perechen- elektronnyh-torgovvh-ploshhadok).

О нарушении своего права на преимущественную покупку земельных участков и о том, кто является надлежащим ответчиком по настоящему иску, истцы узнали 03 октября 2022 года, получив уведомление Банка о смене арендодателя по договору аренды земельных участков.

При этом, с учетом разъяснений, данных в п. 3 Постановления № 25, согласно которым для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права, суд считает, что ранее государственной регистрации (01.09.2022) прав ООО «Московское шоссе 13» на земельные участки истцы не могли узнать о совершении спорной сделки и требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Исковые заявления по настоящему делу поступили в суд 30.11.2022.

При таких обстоятельствах установленный статьей 250 ГК РФ срок на обращение в суд с настоящими требованиями истцами не пропущен.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/2018, цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или


отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов. Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

В рассматриваемом случае, как видно из материалов дела, 14.07.2022 организатором торгов ООО «Межрегионконсалт» были подведены итоги аукциона с закрытой формой представления предложений по цене по реализации земельных участков, составлен протокол о результатах торгов № 5021-АЗ/1, победителем торгов было признано ООО «Московское шоссе 13», 26.07.2022 между ответчиками подписан Договор.

Таким образом, по результатам проведения указанных торгов истцам не была предоставлена возможность воспользоваться преимущественным правом покупки спорных земельных участков по цене и на условиях, определенных на торгах; предложение о заключении договора в порядке статей 35 ЗК РФ, 250 ГК РФ истцам не направлялось. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что истцы были лишены права реализовать предусмотренное законом преимущественное право приобретения спорных земельных участков.

Доводы ответчиков о выборе истцами ненадлежащего способа защиты права, необходимости оспаривания в судебном порядке результатов торгов судом отклонены.

Смысл преимущественного права приобретения как правило заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

Вопреки доводам ООО «Московское шоссе 13» суд признает, что истцы избрали надлежащий способ защиты, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении № 440-О. Оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения спорного имущества. Недействительность торгов повлечет недействительность установленной на них рыночной цены и недействительность договора купли-продажи, чем фактически будет заблокирована возможность реализации преимущественного права приобретения. В то же время перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность истцам, признающим результаты торгов законными, воспользоваться их результатом. В связи с отсутствием у истцов правового интереса к оспариванию торгов и договора купли-продажи имущества избранный способ защиты права признан судом надлежащим.

Изложенное соответствует правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 302-ЭС19-17986 от 19.03.2020.

По тем же основаниям судом отклонен довод участвующих в деле лиц о злоупотреблении со стороны истцов правом, поскольку соответствующее право собственников зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, предусмотрено законом, его реализация не поставлена в зависимость от нахождения земельного участка во владении, пользовании собственника объекта недвижимости на нем, и происходит вследствие волеизъявления собственника в соответствующий период времени.


При этом, действующим договором аренды № 20/05/2017 от 20.05.2017 установлено право арендатора в любой момент в течение действия договора аренды произвести выкуп земельных участков по рыночной цене, определенной оценщиком на момент совершения сделки выкупа земельных участков.

Как следует из п. 2.3 Договора оценку рыночной стоимости земельных участков производило ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (ОГРН <***>, Отчет № 000799062/1 от 20.12.2021); рыночная стоимость земельных участков, в том числе, спорных, определена независимым рыночным оценщиком и подтверждена положительным экспертным заключением СРО оценщиков «Русское общество оценщиков»; с указанной оценкой истцы согласны.

При таких обстоятельствах действия истцов не могут быть расценены как злоупотребление правом.

Истцами в части реализации преимущественного права в отношении земельных участков 78:14:0007691:9809 и 78:14:0007691:9798 заявлены требования о:

- признании ООО «Самсон-Мед» покупателем доли в размере 12 329/13 382 в праве на земельный участок площадью 13 382+/-12 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВИ, кадастровый номер земельного участка 78:14:0007691:9798;

- признании ООО «Самсон-Мед» покупателем доли в размере 1647/8569 в праве на земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВА, кадастровый номер земельного участка 78:14:0007691:9809, категория земельного участка: земли населенных пунктов;

- признании ООО «Мед Плюс» покупателем доли в размере 6922/8569 в праве на земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВА, кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9809, категория земельного участка: земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, статьей 287.3, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, применимой по аналогии права в порядке ч. 6 ст. 13 АПК РФ, предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений


требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствие со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии с пунктом 10 ст. 39.20 ЗК РФ размеры долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 этой статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

С учетом приведенных требований действующего законодательства и обстоятельств нахождения на земельных участках с кадастровыми номерами 78:14:0007691:9798, 78:14:0007691:9809 объектов недвижимого имущества как истцов, так и ООО «Московское шоссе 13», истцами были получены заключения специалиста, являющегося кадастровым инженером, о размере (доли) земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих различным правообладателям, расположенных на земельных участках с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 и с кадастровым номером 78:14:0007691:9798.

В качества специалиста истцы привлекли ФИО8, являющуюся генеральным директором ООО «ЛКМ», кадастровым инженером, членом Правления Санкт-Петербургской ассоциации геодезии и картографии (ранее «Санкт-Петербургское общество геодезии и картографии»), членом Правления А СРО «Изыскательские организации Северо-Запада»; членом Совета Экспертов ассоциации «Саморегулируемая организация «Кадастровые инженеры», членом Экспертного Совета Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров», экспертом Агентства Стратегических Инициатив (ID 115842) по направлениям «кадастровый учет и регистрация прав на объекты недвижимости», заместителем руководителя апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета Управления Росреестра по Ленинградской области; общий_стаж работы ФИО8 в области геодезии,

картографии, землеустройства и кадастра 43 года, опыт в области судебной экспертизы более 10 лет; образование: Ленинградский топографический техникум, специальность «аэрофотограмметрия» (1982 г.); Ленинградский Государственный Университет, специальность «география» (1989 г.), квалификация «географ-геоморфолог»; учебный центр ОКИС, переподготовка по дополнительной профессиональной программе «Кадастровая деятельность» - 600 часов (2019 г.); учебный центр ОКИС,


профессиональная переподготовка по дополнительной профессиональной программе «Судебная землеустроительная экспертиза» - 250 часов (2020 г).

Как видно из материалов дела, в пределах участка с кадастровым номером 78:14:0007691:9798 расположены объекты недвижимости (далее - ОН) с кадастровыми номерами 78:14:0007691:3137, 78:14:0007691:3162, 78:14:0007691:3189, 78:14:0007691:3190, принадлежащие на праве собственности ООО "Московское шоссе 13" (78:14:0007691:3137, 78:14:0007691:3162) и ООО "Самсон-Мед" (78:14:0007691:3189, 78:14:0007691:3190), что позволяет сделать вывод о фактическом совместном (долевом) пользованием участком.

Согласно представленному ООО "Самсон-Мед" в материалы дела заключению специалиста о размере (доли) земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих различным правообладателям, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:9798 от 20.03.2023 доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007691:9798 ООО «Самсон-Мед» составляет 12 329/13 382.

В пределах участка с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 расположены объекты недвижимости:

1. с кадастровым номером 78:14:0007691:3037 по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВН, площадью 802,6 кв.м (1-этажное нежилое здание; компрессорная станция и ТП № 8), принадлежащее ООО "Самсон-Мед" на праве собственности (государственная регистрация права: № 78-01-187/2004-77.1 от 10.08.2004);

2. с кадастровым номером 78:14:0007691:3111 по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВА, площадью 3372,2 кв.м (3-этажное нежилое здание; здание цеха ферментов), принадлежащее ООО "Мед Плюс" на праве собственности (государственная регистрация права: № 78-78-01/0361/2008-668 от 01.08.2008), что позволяет сделать вывод о фактическом совместном (долевом) пользованием участком.

Согласно представленному ООО "Самсон-Мед" в материалы дела заключению специалиста о размере (доли) земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих различным правообладателям, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 от 21.03.2023 доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 ООО «Самсон-Мед» составляет 1647/8569, доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 ООО «Мед Плюс»6922/8569. Указанное распределение долей истцы признали надлежащим, заключив соглашение по обстоятельствам от 27.03.2023.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Выводы специалиста надлежащими доказательствами не опровергнуты, ходатайств о назначении в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли.


Представленные ООО «Московское шоссе 13» заключения специалиста с элементами рецензии оценены судом как ненадлежащие доказательства по делу с учетом специализации специалиста ФИО7 (инженер-эколог по специальности «Охрана окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов», внутренний аудит, «Радиационная безопасность и радиационный контроль», «химический анализ воды», «Органолептический анализ воды», «санитарно-гигиенические лабораторные исследования», «Энергоаудит зданий, строений, сооружений»), а также представленных истцами сведений о специализации экспертного учреждения, в котором состоит специалист ФИО7

Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела доказательств, в том числе заключение кадастрового инженера ФИО9 № 62 от 20.02.2020 (ООО «ЧАРКК», квалификационный аттестат № 67-14-0422 от 23.09.2014), заключения специалиста от 20.03.2023 и от 21.03.2023 о размере (доли) земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих различным правообладателям, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 78:14:0007691:9798, 78:14:0007691:9809, выполненными кадастровым инженером ФИО8 (ООО «ЛКМ», квалификационный аттестат № 78-10-0014 от 10.11.2010), представленные ООО "Московское шоссе 13" заключения специалиста ООО «ЭкоТестЭкспресс» с элементами рецензии б/н от 20.04.2023, соглашение между истцами от 27.03.2023, с учетом требований ст. ст. 35, 39.20 ЗК РФ, ст. ст. 1, 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", ст. ст. 244, 271, 287.3 ГК РФ, суд считает заявленные требования истцов о размере долей в праве собственности на земельные участки с кадастровым номером 78:14:0007691:9809 и с кадастровым номером 78:14:0007691:9798 подтвержденными материалами дела и обоснованными.

При таком положении иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Самсон-Мед» (ИНН <***>) права и обязанности покупателя по договору купли – продажи недвижимого имущества № 445 от 26.07.2022, заключенного акционерным обществом «Московский индустриальный банк» (продавцом; ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Московское шоссе 13» (покупателем; ИНН <***>) в части, признав общество с ограниченной ответственностью «Самсон- Мед» покупателем:

- доли в размере 12 329/13 382 в праве собственности на земельный участок площадью 13 382+/-12 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВИ, кадастровый номер 78:14:0007691:9798, категория земельного участка: земли населенных пунктов;

- земельного участка площадью 9913+/-35 кв.м, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВГ, кадастровый номер 78:14:0007691:9807, категория земельного участка: земли населенных пунктов;


- земельного участка площадью 10 073+/-35 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, участок 296 (юго-восточнее дома 13, корпус 2, литера А по Дунайскому проспекту), кадастровый номер 78:14:0007691:9771, категория земельного участка: земли населенных пунктов;

- доли в размере 1647/8569 в праве собственности на земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВА, кадастровый номер 78:14:0007691:9809, категория земельного участка: земли населенных пунктов.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Мед Плюс» (ИНН <***>) права и обязанности покупателя по договору купли – продажи недвижимого имущества № 445 от 26.07.2022, заключенному акционерным обществом «Московский индустриальный банк» (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Московское шоссе 13» (покупателем) в части, признав общество с ограниченной ответственностью «Мед Плюс» покупателем:

- доли в размере 6922/8569 в праве собственности на земельный участок площадью 8569+/-32 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 13, литера ВА, кадастровый номер 78:14:0007691:9809, категория земельного участка: земли населенных пунктов.

Взыскать с акционерного общества «Московский индустриальный банк» и общества с ограниченной ответственностью «Московское шоссе 13» с каждого в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО «Самсон-Мед» по 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с акционерного общества «Московский индустриальный банк» и общества с ограниченной ответственностью «Московское шоссе 13» с каждого в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мед Плюс» по 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 17.03.2023 9:37:00

Кому выдана Целищева Надежда Евгеньевна