Постановление от 15 декабря 2021 г. по делу № А32-26479/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-26479/2020
город Ростов-на-Дону
15 декабря 2021 года
15АП-18711/2021


Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» онлайн-заседание представитель ФИО2 по доверенности от 23.01.2020;

от ответчика: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2021 по делу № А32-26479/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

(ИНН <***>, ОГРНИП 30423010230031)

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц: ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общества с ограниченной ответственностью "Энергослужба"

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3, г. Анапа обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа, г. Анапа, об обязании в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда внести изменения в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.07.2011 № 3700004210, а именно – заменить кадастровый номер 23:37:0102033:182 на кадастровый номер 23:37:0102033:2091.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Энергослужба».

Решением суда от 30.08.2021 в иске отказано.

Решение мотивировано следующим.

Внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах, не осуществляется, в данном случае заключаются новые договоры аренды вновь образованных земельных участков. Полученный в результате перераспределений земельный участок КН 23:37:0102033:2091 поменял свои характеристики, несмотря на получение в конечном итоге идентичной площади 1041 кв.м с иной погрешностью.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель предпринимателя дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы. Представил заключение кадастрового инженера.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.06.2003 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:0038, общей площадью 5306 кв.м., расположенного по адресу: г.к. Анапа, ул. Астраханская, 100 был заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 3700000880.

На основании согласия арендаторов (ФИО14, ФИО6, ФИО15, ФИО15, ФИО9) постановлением администрации муниципального образования г.к. Анапа от 22.06.2011 № 1487 «О разделе земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37:0102033:38» земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102033:0038, общей площадью 5306 кв.м. разделен с образованием следующих земельных участков:

- кадастровый номер 23:37:0102033:183, площадью 3701 кв.м., с присвоением адреса: <...>;

- кадастровый номер 23:37:0102033:182, площадью 1041 кв.м., с присвоением адреса: <...>;

- кадастровый номер 23:37:0102033:181, площадью 564 кв.м., с присвоением адреса: <...>.

Указанным постановлением установлен вид разрешенного использования образованных земельных участков – «под административными и хозяйственными постройками».

На основании постановления администрации муниципального образования г.к. Анапа от 30.06.2011 № 1629 «о предоставлении ФИО10 в аренду земельного участка по адресу: <...>» 01.07.2011 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г.к. Анапа и ФИО10 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700004210, согласно которому последней предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102033:182, общей площадью 1041 кв.м., расположенный по адресу: <...>, сроком действия до 30.06.2031.

21.08.2013 между ФИО10 и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700004210 от 01.07.2011, по которому все права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:182 перешли к ФИО3

В 2013 году в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0102033:182, площадью 1041 кв.м., и 23:37:0102033:183, площадью 3701 кв.м образовались земельные участки с кадастровыми номерами: 23:37:0102033:540, площадью 3145 кв.м., 23:37:0102033:541, площадью 732 кв.м., 23:37:0102033:542, площадью 864 кв.м.

В 2014 году с согласия арендаторов земельных участков с кадастровыми номерами: 23:37:0102033:541 и 23:37:0102033:542 данные участки перераспределены с образованием земельных участков:

- с кадастровым номером 23:37:0102033:2091, площадью 1041 кв.м., с присвоением адреса: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0102033:2092, площадью 555 кв.м., с присвоением адреса: <...>.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:2092, площадью 555 кв.м., между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г.к. Анапа и ФИО11 заключен договор аренды от 10.10.2016 № 3700007422, который соглашением от 10.10.2016 расторгнут.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:2091, площадью 1041 кв.м договор аренды не заключался.

На основании постановления администрации муниципального образования г.к. Анапа от 25.06.2015 № 2768 «Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0102033:1754 и 23:37:0102033:1755» путем выделения из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:540, общей площадью 3145 кв.м., расположенного по адресу: <...> образованы земельные участки:

- с кадастровым номером 23:37:0102033:1754, площадью 318 кв.м., с присвоением адреса: г. Анапа, пр., Промышленный, 11, с видом разрешенного использования – под административными и хозяйственными постройками»;

- с кадастровым номером 23:37:0102033:1755, общей площадью 593 кв.м., с присвоением адреса: <...>.

В 2015 году управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г.к. Анапа в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:1754, площадью 318 кв.м. заключен договор аренды, арендаторами которого явились: ФИО16, ФИО6, ФИО11, ООО «Энергослужба», ФИО15, ФИО3. ФИО9, ФИО8, ФИО13, ФИО10, ФИО5

20.08.2015 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г.к. Анапа и ФИО9 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:1755, общей площадью 593 кв.м., с присвоением адреса: <...>.

Истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями указал, что последнему стало известно о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:182. При ознакомлении с публичной кадастровой картой истец сделал вывод, что фактически земельный участок, который он арендует, имеет кадастровый номер 23:37:0102033:2091. В связи с чем, истец обратился в адрес ответчика с заявлением о внесении изменений в договор аренды № 3700004210 от 01.07.2011 в части кадастрового номера арендуемого земельного участка.

Уклонение ответчика о внесении изменений в договор аренды послужило основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в иске, суд первой инстанции проанализировал положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей и актуальной редакции и пришел к выводу о том, что внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах, не осуществляется, в данном случае заключаются новые договоры аренды вновь образованных земельных участков.

С указанным толкованием закона судебная коллегия не согласна.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу приведенной нормы права при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Верховный суд в Обзоре судебной практики № 3 (2019) дал следующее толкование пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей и актуальной редакции.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Указанная правовая позиция также реализована в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 303-КГ18-21258.

Таким образом, вывод суда о том, что первоначально предоставленный земельный участок изменил свои характеристики, в силу чего старый договор аренды утратил силу, и арендатору требуется заключение нового договора аренды, не соответствует нормам материального права, поскольку преобразование земельного участка, в том числе, неоднократное, право аренды истца по делу не прекратило.

Суд апелляционной инстанции предлагал управлению нормативно обосновать (с учетом положений статей 11.4 – 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации) довод о том, что право аренды истца прекратилось, указать момент, с которого арендодатель полагает аренду прекращенной; а также представить пояснения по вопросу о том, считает ли земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102033:2091 тождественным земельному участку с кадастровым номером 23:37:0102033:182. Если полагает указанные земельные участки не тождественными, указать характеристики, по которым земельные участки отличаются.

Пояснений по поставленным вопросам Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа не представило.

Со своей стороны предприниматель представил апелляционному суду исследование эксперта Анапской Торгово-промышленной палаты на предмет тождественности земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0102033:2091 и 23:37:0102033:182.

Согласно заключению, выполненному экспертом ФИО17, совпадают площадь земельных участков, и их координаты (конфигурация по 19 точкам из 19 совпадает).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что право аренды предпринимателя ФИО3 сохранено в силу п. 11 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а характеристики земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:2091 позволяют отождествить его с предметом аренды по договору от 01.07.2011 № 37000004210.

Поскольку управление полагает договор аренды от 01.07.2011 № 37000004210 прекращенным, судебная коллегия считает, что предпринимателем избран допустимый способ защиты нарушенного права.

Принятое по делу решение подлежит изменению на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2021 по делу № А32-26479/2020 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 30423010230031) удовлетворить.

Обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) внести изменения в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.07.2011 № 37000004210, заменив кадастровый номер земельного участка 23:37:0102033:182 на кадастровый номер 23:37:0102033:2091.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 30423010230031) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 9 000 (Девять тысяч) рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко


СудьиВ.В. Галов


А.А. Попов