Решение от 16 октября 2024 г. по делу № А40-301918/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-301918/23-125-1704
г. Москва
16 октября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченковой К.С., после перерыва: помощником судьи Летовым А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АК И АС" (121601, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.01.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии

от истца – ФИО1 по дов от 18.12.2023г., удостоверение адвоката

от ответчика - ФИО2 по дов от 05.12.2023г., дип. от 10.07.2019г. ; после перерыва: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "АК И АС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу город по адресу: <...> кадастровым номером 77:07:0002002:6962, общей площадью 163,8 кв.м. (помещение 69/6), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции: Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 17 360 000 (семнадцать миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в соответствии с заключением эксперта № А40-301918/2023 от 03.06.2024 выполненным Автономной некоммерческой организацией юридический центр «Правовая Экспертиза», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется. Пункт 3.4: «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (пункт 1.8 договора). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 620 000 (шестьсот двадцать тысяч) рублей 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 09.09.2024 по 16.09.2024.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений. В приобщении к материалам дела договора от 04.02.2021 истцу отказано, как не относящееся к предмету спора, договор возвращен истцу в судебном заседании.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва. После перерыва представитель ответчика не явился.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «АК И АС» (далее «Истец») относится к субъектам малого и среднего предпринимательства. Истец является арендатором нежилых помещений обшей площадью 163,8 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва. Филёвский бульвар, д.10. к.3 по договору аренды № 14н/2012 от 15.05.2012 г., заключенному с Департаментом городского имущества города Москвы (Далее - «Департамент»).

В порядке, предусмотренном положениями статьи 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Истец реализуя преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. 12.09.2023 г. обратился к Департаменту с заявлением о заключении договора купли-продажи арендованного помещения на условиях льготного выкупа, предоставив соответствующий пакет документов.

Письмом № 33-5-135552/2023-(0)-2 от 02.10 2023 г. Департамент уведомил Истца о приостановке государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» на 40 рабочих дней в связи с обеспечением проведения оценки рыночной стоимости выкупа объекта, подлежащего отчуждению из государственной собственности города Москвы.

Письмом № 33-5-135552/2023-(0)-2 от 03.11.2023 г. Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес Истца: Проект договора купли-продажи недвижимости № 59-8893 от 02.11.2023 г., Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 17.10.2023 № M1014-3449-I1 2023, Экспертное заключение от 18.10.2023 № 955/462-23, Распоряжение № 88202 от 30 октября 2023 г. о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. корп.3. пом. 69/6 общей площадью 163,8 кв.м.

Согласно п 3.1 Договора купли-продажи недвижимости № 59-8893 от 02 ноября 2023 г. Цена Объекта составляет 22 694 000 (двадцать два миллиона шестьсот девяносто четыре тысячи) руб.00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17 октября 2023 г. № М1014-3449-П/2023 (далее -отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 18 октября 2023 г. № 955/462-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец длительное время арендует помещение по адресу: <...> общей площадью 163,8 кв.м. и понимая, что цена является существенно завышенной обратился в оценочную компанию ООО «Универсал-СЕРВИС ПЛЮС» для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно отчету от 24 ноября 2023 г. № 5/11/23 (далее -отчет), выполненному по заказу Истца обществом с ограниченной ответственностью «УНИВЕРСАЛ-СЕРВИС ПЛЮС» цена Объекта составляет 13 048 000,00 (тринадцать миллионов сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек.

На Отчет № 5/11/23 от 24 ноября 2023 г. получено положительное Экспертное заключение от 27.11.2023 подготовленное Ассоциацией «Русское общество оценщиков».

Не согласившись с ценой объекта Истец направил в адрес Департамента городского имущества г.Москвы протокол разногласий с указанием Цены объекта 13 048 000,00 (Тринадцать миллионов сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек ( п 3.1 Договора) и как следствие уменьшение ежеквартального платежа с 810 500 (восемьсот десять тысяч пятьсот) рублей до 466 000 (четыреста шестьдесят шесть тысяч) рублей (п.3.4 Договора) и просил согласовать п.3.1, 3.4 Договора купли- продажи недвижимости в своей редакции. Все остальные пункты Договора купли-продажи недвижимости № 59-8893 от 02.11.2023г. оставались неизменными.

В ответ на протокол разногласий Департамент направил письмо № 33-5-135552/23-(0)-7 от 30.11.2023 г., которым приостановил оказание государственной услуги на 10 рабочих дней ввиду поступления протокола разногласий от Истца.

Письмом № 33-5-135552/23-(0)-8 от 06.12.2023 г. Департамент отклонил протокол разногласий Истца.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 15 апреля 2024 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено АНО Юридический Центр "Правовая Экспертиза" эксперту ФИО3, с постановкой перед экспертом вопроса:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 163,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/6 по состоянию на 12.09.2023?

Согласно экспертному заключению АНО Юридический Центр "Правовая Экспертиза" экспертом сделан вывод: Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 163,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/6 по состоянию на 12.09.2023 составляет: 17 360 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт.

В судебном заседании представитель ответчика задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в аудиопротокол судебного заседания от 09.09.2024; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела). У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 17 360 000 руб. в соответствии с экспертным заключением АНО Юридический Центр "Правовая Экспертиза" без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта АНО Юридический Центр "Правовая Экспертиза" рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 12.09.2023 составляет 17 360 000 рублей.

Оснований считать экспертное заключение АНО Юридический Центр "Правовая Экспертиза" не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения АНО Юридический Центр "Правовая Экспертиза".

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 90 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "АК И АС" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу город по адресу: <...> кадастровым номером 77:07:0002002:6962, общей площадью 163,8 кв.м. (помещение 69/6), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 17 360 000 (семнадцать миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в соответствии с заключением эксперта № А40-301918/2023 от 03.06.2024 выполненным Автономной некоммерческой организацией юридический центр «Правовая Экспертиза», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (пункт 1.8 договора). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 620 000 (шестьсот двадцать тысяч) рублей 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО "АК И АС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 90 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова