Решение от 9 февраля 2021 г. по делу № А05-7775/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7775/2020
г. Архангельск
09 февраля 2021 года



Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Булатовой Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Веста» (ОГРН <***>; адрес: 164500, <...>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; адрес: 164501, <...>)

третьи лица:

1. государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (ОГРН <***>, адрес: 163000, <...>),

2. ФИО2

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

при участии в заседании представителей: до перерыва, от истца – ФИО3 (доверенность от 04.09.2020), от ответчика – ФИО4 (доверенность от 11.01.2021),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Веста» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого встроенного помещения общей площадью 769 кв.м, расположенного по адресу: <...>, а именно пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 15 380 000 руб. без учета НДС в соответствии с отчетом об оценке», пункты 5.2. и 5.4.1. договора исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» и ФИО2.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 23.11.2020 по делу №А05-7775/2020 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» ФИО5.

После поступления экспертного заключения № 815-ПО-2020 от 14.12.2020. производство по делу возобновлено.

В соответствии с выводами, содержащимися в заключении эксперта, истец уточнил заявленные требования просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества –нежилого встроенного помещения общей площадью 769 кв.м, расположенного по адресу: <...>, а именно : пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 15781 000 рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с экспертным заключением № 815-ПО-2020 от 14.12.2020», пункт 5.2. договора исключить, пункт 5.4.1. договора исключить.

Уточнение исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель истца на исковых требованиях настаивал с учетом уточнений. Представитель ответчика с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил изложить спорные пункты в редакции ответчика.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

16 мая 2014 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды муниципального имущества № 03-07/651-14, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое встроенное помещение общей площадью 769 кв.м., расположенное в городе Северодвинске по адресу: проспект Победы, дом 44А.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 30.06.2020 г. № 55-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого встроенного помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 19.06.2020 г. № 2-67/20 в размере 20 730 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 2-67/20 от 19.06.2020.

Истец уведомил ответчика о наличии у него преимущественного права на приобретение помещения заявлением от 30.12.2019 (получено ответчиком 30.12.2019)

08 июля 2020 года ответчик направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Не согласившись с редакцией пунктов 2.1, 5.2, 5.4.1 договора, Общество направило в адрес ответчика письмо от 13.07.2020 №13, в котором предложило согласовать стоимость нежилого помещения в размере 15 380 000 руб. (пункт 2.1 договора), а также исключить из договора пункты 5.2 и 5.4.1.

Так как стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи муниципального имущества, истец обращается в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135 – ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества - нежилого встроенного помещения общей площадью 769 кв.м, кадастровый (или условный) номер 29-29-06/026/2009-328, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, 2, номер на поэтажном плане 20020.

Истец предлагал следующую редакцию спорных пунктов договора:

Пункт 2.1: Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 15 380 00 руб. 00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке.

Пункт 5.2. договора исключить.

Пункт 5.4.1 договора исключить.

Определением суда от 23.11.2020 с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» ФИО5.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 769 кв.м., кадастровый (или условный) номер 29-29-06/026/2009-328, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект победы, дом 44 А, этаж 1, 2 , номер на поэтажном плане 20020, по состоянию на 30.12.2019 ?

Согласно экспертному заключению № 815-ПО-2020 от 14.12.2020, рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 30.12.2019 составляет 15 781 000 руб.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом №135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В проекте спорного договора пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 20 730 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 19.06.2010 № 2-67/20.».

Общество представило замечания к заключению оценщика, указав, что стоимость имущества определена не неверную дату -- 11.06.2020.

Вместе с тем, заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества подано истцом в Администрацию 30.12.2019.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, в данном случае для установления рыночной стоимости объекта оценки была назначена судебная экспертиза.

В силу статьи 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Ответчик заявил возражения в отношении выводов эксперта в заключении № 815-ПО-2020 от 14.12.2020, при этом замечания носят общий (неконкретный) характер, доказательств, что они повлияли на общий итоговый результат в материалы дела не представлено.

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку они получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения. Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы. Возражения ответчика по поводу заключения судебной экспертизы не влияют на достоверность и обоснованность заключения, а также не свидетельствуют о неполноте проведенного исследования.

В связи с изложенным рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению по состоянию на 30.12.2019 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 15 781 000 рублей. Пункт 2.1 договора принимается судом в редакции, предложенной истцом.

Пункты 5.2, 5.4.1 договора принимаются в редакции ответчика в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность, как в виде взыскания неустойки, так и в виде взыскания процентов. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.

В данном случае суд считает, что предлагаемая продавцом ставка неустойки в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, соответствует обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой. Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора п. 5.2 суду не представлено.

На основании изложенного, пункт 5.2 договора принимается судом в редакции ответчика.

В редакции пунктов 5.4, 5.4.1, предложенной ответчиком, при расторжении Договора по инициативе Покупателя, либо в соответствии с п.5.3. настоящего Договора, Покупатель возвращает Продавцу имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Логовора, уплачивает Продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в п. 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости за период с даты подписания настоящего Договора по дату расторжения Договора.

По мнению суда, внесение покупателем платы за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, в случае расторжения договора, соответствует принципу платности пользования имуществом и не нарушает права покупателя.

Уплата штрафа в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества является мерой ответственности Покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи, помимо нарушения срока уплаты платежей, соответственно, применение двойной меры ответственности Покупателя за нарушение исполнения обязательств по договору отсутствует.

Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора пункта 5.4.1 суду не представлено, оснований для исключения указанного пункта из договора судом не установлено.

На основании изложенного, пункт 2.1 договора принимается в редакции истца, пункты 5.2, 5.4.1 договора принимаются судом в редакции ответчика.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Веста» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>), при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 769 кв.м, кадастровый (или условный) номер 29-29-06/026/2009-328, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, 2, номер на поэтажном плане 20020, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 15 781 000 рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с экспертным заключением № 815-ПО-2020 от 14.12.2020.

Пункт 5.2. За просрочку платежа Покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

При обнаружении нарушения со стороны Покупателя исполнения графика платежей (Приложение № 1) Продавец направляет Покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено Покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, Покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем I настоящего пункта и уплатить ее.

Уплата суммы пеней осуществляется Покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначения платежа» текста: «Пени по Договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Победы 44А)».

В случае несогласия Покупателя с выставленным Продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если Покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, Покупатель совместно с Продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени.

Пункт 5.4.1. Покупатель возвращает Продавцу Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, уплачивает Продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего Договора по дату расторжения настоящего Договора и возврата Продавцу Имущества, указанного в п.1.1 настоящего Договора включительно.»

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Веста» (ОГРН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Т.Л. Булатова