Постановление от 27 июня 2019 г. по делу № А51-14100/2018

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-14100/2018
г. Владивосток
27 июня 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3142/2019

на решение от 03.04.2019

судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-14100/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Семья» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока», Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю

об обязании заключить договор аренды недвижимого имущества,

при участии:

от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 19.06.2019 сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2019 №28/1- 73 сроком действия до 31.12.2019, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Семья» (далее – истец, ООО «Издательский дом «Семья») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об обязании Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) заключить сроком на пять лет договор аренды недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, общая площадь помещения 55,0 кв.м, местоположение: <...> кадастровый номер – 25:28:050039:1764; помещение, назначение: нежилое, подвал, общая площадь 9 кв.м, местоположение: <...>, кадастровый номер: 25:28:050039:1763.

В ходе рассмотрения дела, истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте истец просил обязать ответчика заключить на срок 5 лет договор аренды недвижимого имущества: нежилое помещение, пом. 1-9, общей площадью 55 кв.м., кадастровый номер 25:28:050039:1764, расположенного по адресу <...>, по цене арендных платежей, установленных заключением эксперта, определив иные условия договора в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды №01/04/2012 от 01.04.2012.

Определением суда от 13.09.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Муниципальная недвижимость» (далее – МУП г. Владивостока «Муниципальная недвижимость»), Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее – Приморское УФАС России).

Определением суда от 22.10.2018 в связи со сменой наименования и организационно-правовой формы Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Муниципальная недвижимость» заменено на Муниципальное казенное учреждение «Муниципальная недвижимость».

Определением суда от 28.02.2019 Муниципальное казенное учреждение «Муниципальная недвижимость» в порядке процессуального правопреемства заменено на Муниципальное казенное учреждение «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока».

В ходе судебного разбирательства 22.10.2018 истец заявил частичный отказ от требований в части обязания ответчика заключить сроком на пять лет договор аренды недвижимого имущества: помещения – назначение: нежилое, подвал, общая площадь 9 кв.м, местоположение: <...>, кадастровый номер 25:28:050039:1763.

Данный отказ от иска принят судом в порядке статьи 49 АПК РФ. Производство по делу в данной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.04.2019 суд обязал Управление муниципальной собственности г.Владивостока заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Семья» договор аренды недвижимого имущества: помещение – назначение: нежилое, этаж 1, общая площадь 55,0 кв.м, 21 местоположение: <...>, пом.1-9, кадастровый номер 25:28:050039:1764, сроком действия на пять лет, установив рыночную стоимость права пользования (аренды) в месяц в размере 27 000 (двадцать семь тысяч) рублей, и определив иные условия договора в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды № 01/04/2012 от 01.04.2012. Также с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Семья» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 15 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что арендатор при заключении договора аренды на новый срок не вправе менять предмет и условия ранее заключенного с ним договора, однако, обращаясь в суд, арендатор не только поменял условия договора, но и изменил его предмет, исключив часть арендуемого помещения. Полагает, что в рамках заявленного спора о заключении договора на новый срок, оценка рыночной стоимости муниципального объекта должна быть проведена на дату составления отчета, а не по состоянию на 24.03.2017 (дата подачи заявления в МУПВ «Муниципальная недвижимость»).

Через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Семья» поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела.

Представитель Управления муниципальной собственности г. Владивостока в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Ходатайствовал о приобщении копии договора аренды от 14.05.2019, заключенного в отношении спорного помещения и акта его приема - передачи к материалам дела.

Суд в порядке ст. 268 АПК РФ приобщил указанные документы к материалам дела.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 64.0 кв.м. являются муниципальной собственностью, были закреплены за муниципальным унитарным предприятием города Владивостока «Муниципальная недвижимость» (правопреемник – муниципальное казенное учреждение «Муниципальная недвижимость»).

По результатам торгов 01.04.2012 между МУПВ «Муниципальная недвижимость» и ООО «Издательский дом «Семья» заключен договор аренды нежилого помещения № 01/04/2012, по условиям которого в пользование обществу переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 64.0 кв.м. для использования в целях «административное, бытовое обслуживание». По акту от 01.04.2012 помещения были переданы арендатору. Договор зарегистрирован 21.01.2014 в установленном законом порядке.

В связи с разделением арендованного нежилого помещения на два объекта, между МУПВ «Муниципальная недвижимость» и ООО «Издательский дом «Семья» 07.09.2016 заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в соответствии с пунктом 1.1 которого, передаваемое в аренду недвижимое имущество составляет: помещения, назначение: нежилое, этаж № 1, общая площадь помещения 55,0 кв.м, местоположение: <...> кадастровый номер – 25:28:050039:1764; помещение, назначение: нежилое, подвал, общая площадь 9 кв.м, местоположение: <...>, кадастровый номер: 25:28:050039:1763.

Срок действия договора определён до 30.03.2017 (5 лет). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, а помещения поставлены на кадастровый учет.

До истечения срока действия договора аренды 12.01.2017 истец обратился в адрес МУПВ «Муниципальная недвижимость» с просьбой о выкупе арендуемого им нежилого помещения.

Письмом №33/03 от 13.03.2017 МУПВ «Муниципальная недвижимость» отказало истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Наряду с этим, со ссылкой на ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции истцу было дано разъяснение, что он, как арендатор, надлежащим образом исполняющий свои договорные обязательства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения аукциона. И при наличии со стороны истца намерения на заключение договора аренды на новый срок, предложил обратиться с соответствующим заявлением.

В целях реализации своего права, до истечения срока действия договора аренды №01/04/2012 истец 23.03.2017 обратился к МУПВ «Муниципальная недвижимость» с заявлением о заключении договора на пять лет. Данное письмо было получено предприятием 24.03.2017.

МУПВ «Муниципальная недвижимость» уведомлением от 17.04.2017 сообщило ООО «Издательский дом «Семья» о необходимости освобождения нежилых помещений в связи с отказом от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

Отказ в заключении договора на новый срок, был обжалован обществом в Приморское УФАС России, которое, установив признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции при принятии МУПВ решения об отказе в заключении договора на новый срок и о прекращении договора, выдало предупреждение от 24.08.2017 № 7447/08, в котором указано на необходимость в срок до 15.09.2017 (включительно) прекращения МУПВ указанного действия путем заключения с ООО «Издательский дом «Семья» договора аренды нежилых помещений на новый срок при соблюдении предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции условий.

МУПВ «Муниципальная недвижимость» указанное предупреждение не выполнило, обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании его незаконным. Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.01.2018 по делу № А51- 21954/2017, вступившим в законную силу, предупреждение признано законным.

Одновременно МУПВ «Муниципальная недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском об обязании общества освободить нежилые помещения. Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.02.2018 по делу № А51-21890/2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.07.2018, МУПВ отказано в удовлетворении искового требования.

Постановлением администрации г. Владивостока № 2426 от 09.10.2017 МУПВ «Муниципальная недвижимость» преобразована 01.02.2018 в Муниципальное казенное учреждение «Муниципальная недвижимость» ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица путем реорганизации в форме преобразования.

На основании распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока № 61/28 от 08.02.2018 два нежилых помещения, расположенные по адресу: <...>. 24, общей площадью 64,0 кв.м были поставлены на баланс.

ООО «Издательский дом «Семья» 02.04.2018 обратилось в Управление муниципальной собственности г. Владивостока с предложением заключить новый договор аренды на указанные нежилые помещения.

Письмом № 28/6-3221 от 04.05.2018 УМС г. Владивостока направило в ООО «Издательский дом «Семья» уведомление об отказе от договора и необходимости освободить занимаемые помещения по истечении трех месяцев.

Поскольку ответчик уклоняется от заключения договора аренды на новый срок, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Судом установлено, что в качестве доказательства направления оферты ООО «Издательский дом «Семья» в материалы дела представлены письма от 23.03.2017, от 02.04.2018 с предложением заключить договор аренды нежилых помещений на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо установленных в названном Законе (ч.1 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»).

В силу п. 4 ч. 1 ст. 17.1 без проведения торгов имущество может быть предоставлено некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Пунктом 1 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.04.2012 № 01/04/12 заключен в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции – по результатам аукциона.

Предметом торгов было право аренды на конкретный объект недвижимого имущества с конкретной площадью. Согласно представленной в материалы дела аукционной документации, на торги, которые состоялись 01.04.2012 было выставлено единым лотом муниципальное помещение, общей площадью 64 кв.м., номера на поэтажном плане 16; 1-9, назначение нежилое. Однако, в период действия договора аренды, предмет аренды был изменен, путем разделения единого объекта на два самостоятельных объекта: нежилое помещение, этаж № 1, общая площадь помещения 55,0 кв.м, местоположение: <...> кадастровый номер – 25:28:050039:1764; помещение, назначение: нежилое, подвал, общая площадь 9 кв.м, местоположение: <...>, кадастровый номер: 25:28:050039:1763.

07.09.2016 между МУПВ «Муниципальная недвижимость» и ООО «Издательский дом «Семья» было заключено дополнительное соглашение к спорному договору. Данным соглашением в договор аренды были внесены изменения технических параметров без изменения общей площади арендуемого обществом имущества.

Таким образом, доводы апеллянта о том, что арендатор при заключении договора на новый срок изменил предмет и условия ранее заключенного с ним договора, в отсутствие у него такого права, судебная коллегия отклоняет как необоснованные.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Исходя из изложенного следует, что по истечении срока договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества, арендодатель не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности в заключении договора аренды на новый срок, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации без проведения конкурса, аукциона при одновременном соблюдении условий о сроке и порядке определения размера арендной платы, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением случаев прямо предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как установлено судом, получив обращение ООО «Издательский дом «Семья» от 23.03.2017 (в лице МУПВ Муниципальная недвижимость), и от 02.04.2018 о заключении договора на новый срок на спорные нежилые помещения, в соответствии с положениями ст. 17.1 Федерального закона №135-ФЗ, УМС г. Владивостока не приняло установленные законом меры к его заключению.

Доказательства ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды № 01/04/2012 от 01.04.2012, его несоответствие требованиям, предъявляемым Федеральным законом №135-ФЗ «О Защите конкуренции», не представлены.

Доказательств того, что в отношении спорного нежилого помещения было принято решение собственника об ином его использовании, а также доведение данного решения до арендатора в установленные сроки, материалы дела также не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции, установив на основании проведенной судебной экспертизы рыночную стоимость права пользования (аренды) нежилым помещением, пом.1-9, общей площадью 55 кв.м., кадастровый номер 25:28:050039:1764, расположенного по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Чкалова, д. 24, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки выводов суда апелляционный суд не усматривает.

Фактически доводы жалобы сводятся к несогласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Апелляционный суд отмечает, что 14.05.2019 УМС г. Владивостока заключило с ООО «Издательский дом «Семья» договор № 05-1101584-001-Н-АР-9016-00 аренды спорного помещения на условиях, установленных в обжалуемом судебном акте. Из указанного следует, что основания не соглашаться с выводами суда первой инстанции у апеллянта отпали, условия договора, установленные в обжалуемом решении, являются признанными УМС г. Владивостока.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.04.2019 по делу №А51-14100/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев