Постановление от 27 февраля 2024 г. по делу № А83-13575/2022

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-13575/2022
27 февраля 2024 года
город Севастополь




Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.02.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Плотникова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании

от общества с ограниченной ответственностью «Ванда» - ФИО2 представитель по доверенности от 26.10.2023 №б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ванда» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.12.2023 по делу № А83-13575/2022 (судья М.П. Авдеев)

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Ванда»

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора Администрация города Ялты Республики Крым,

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ванда» (далее – ответчик, Общество, ООО «Ванда») о расторжении договора аренды земельного участка с КН 90:25:060401:263, площадью 15000 кв.м, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт. Никита, ул. Кедровая.

Требования мотивированы нарушением Обществом условий договора аренды земельного участка в части неосвоения земельного участка в течение 3 (трёх) лет.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.11.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 09.06.2023 решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.11.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по делу № А83-13575/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.12.2023 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Ванда» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснения судом первой инстанции обстоятельств дела. В частности апеллянт указал на то, что ответчиком надлежащим образом исполнялись условия договора аренды земельного участка, предпринимались меры по освоению земельного участка в установленном законом порядке.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда.

В судебном заседании представитель Общества просил апелляционную жалобу удовлетворить по мотивам, изложенным в ней.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании договора аренды (зарегистрирован 17.12.2007), заключенного между Массандровским поселковым советом (арендодатель) и ООО «Ванда» (арендатор), Обществу предоставлен земельный участок площадью 15 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Ялта, <...> для строительства рекреационного комплекса.

В порядке переоформления прав арендатора на вышеуказанный земельный участок между Департаментом (арендодатель) и ООО «Ванда» (арендатор) заключен договор аренды от 12.04.2019, по условиям которого арендатор продолжил владение и пользование земельным участком, расположенным по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> площадью 15 000 кв.м, с кадастровым номером 90:25:060401:263, предоставленном для целей строительства (далее – Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 15000 кв.м, с кадастровым номером 90:25:060401:263, из категории земель - «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью Договора.

Договор аренды сторонами заключен сроком до 16.12.2056 (пункт 2.1 Договора). Государственная регистрация указанного договора осуществлена 05.07.2019 (регистрационная запись за N 90:25:060401:263-90/090/2019-2).

Согласно пункту 1.2 Договора вид разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Категории земель: земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 4.4.3 Договора арендатор обязан использовать арендованный земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 4.4.4 Договора арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Сотрудниками департамента муниципального контроля администрации города Ялта 07.06.2022 было произведено обследование фактического использования Обществом вышеуказанного земельного участка. По результатам осмотра арендуемого земельного участка установлено, что земельный участок свободен от застройки, не огражден, не освоен. На земельном участке произрастают зеленые насаждения.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, Департамент обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2022 №3887/02.1-25. Согласия на расторжение спорного договора истцом не получено.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2019.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

Как следует из содержания Договора и не оспаривается ответчиком, земельный участок предоставлен под строительство объекта недвижимости.

Однако, до настоящего времени объект на спорном земельном участке не построен, Общество к его строительству не приступило.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Апелляционный суд отклоняет довод Общества о том, что им предпринимались меры по освоению спорного земельного участка.

Так, после предоставления арендатору - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), и само строительство указанного объекта.

На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Общество не представило надлежащих доказательств того, что своевременно приступило к освоению земельного участка. Проектная документация ответчиком не разработана, разрешение на строительство не получено.

Как правильно отметил суд первой инстанции, документы, свидетельствующие об осуществлении отдельных действий по освоению земельного участка, которые не привели и не могли привести к результату в виде строительства соответствующего объекта в установленный Договором срок, такими доказательствами не являются.

Нарушение Обществом, как условий Договора, так и положений статей 46 ЗК РФ о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий Договора.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что Договор от 12.04.2019 заключён в порядке переоформления ранее возникшего права.

Данное право возникло на основании договора аренды земельного участка от 12.12.2007 года, заключенного между заключенного между Массандровским поселковым советом (арендодатель) и ООО «Ванда» (арендатор) для строительства рекреационного комплекса.

Таким образом, спорный земельный участок находился в пользовании Общества с 2007 года для строительства рекреационного комплекса. Однако, объект строительства на протяжении более 16 лет так и не был возведён.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Ответчиком не представлено доказательств, которые указывали бы на наличие с 2007 года по настоящий период объективных причин, препятствующих совершению действий направленных на строительство и обслуживание объекта недвижимости на протяжении более чем 16-ти лет.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Департамента в полном объеме.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.12.2023 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.12.2023 по делу № А83-13575/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ванда» - без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья


Судьи

Ю.В. Колупаева


И.В. Евдокимов


И.В. Плотников