Постановление от 20 октября 2025 г. по делу № А62-10057/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А62-10057/2024

20АП-2763/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 21.10.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Воронцова И.Ю. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Балаевой О.С., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Континент» – директора ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ от 07.10.2025, протокол № 42 от 02.04.2025, свидетельство № 67 АА 2056824 от 02.04.2025), в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.03.2025 по делу

№ А62-10057/2024,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (г. Смоленск, ИНН <***>,ОГРН <***>) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Континент» (далее – ООО СЗ «Континент», г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании расторгнутым с 03.10.2024 договора аренды земельного участка от 09.08.2023 № 859/н и обязании передать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 площадью 15 269 кв.м, расположенный по адресу: <...> по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.03.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Апеллянт ссылается на пункт 4.1.1 договора аренды и полагает, что договор расторгнут во внесудебном порядке по общим нормам гражданского законодательства путем реализации права арендодателя на односторонний отказ от договора. Истец также ссылается на то, что судом первой инстанции не исследован факт проведения мероприятий по освоению земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка.

В суд от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы на основании доводов, изложенных в отзыве.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя не направил, письменно известил суд о рассмотрении дела в его отсутствие, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца на основании статей 41, 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Оценив представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.08.2023 между администрацией города Смоленска (арендодателем) и ООО СЗ «Континент» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 859/н, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 площадью 15 269 кв.м из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), участок предоставлен сроком с 09.08.2023 по 09.12.2059.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Участок образован из земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:4 (путем его раздела), который предоставлен для многоэтажной жилой застройки в аренду по договору от 09.10.2010 № 1229/з.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право прекратить в одностороннем порядке договор по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

При его прекращении арендатор обязан привести участок в состояние не хуже первоначального и сдать по акту приема-передачи (пункт 4.4.9 договора).

Иск мотивирован тем, что у ответчика в отношении участка сохраняются обязательства, предусмотренные первоначальным договором аренды от 09.10.2010 № 1229/з, однако в ходе обследования участка сотрудниками муниципального земельного контроля 11.07.2024 установлено, что на участке произрастает большое количество деревьев, кустарников и высокорослой травы, земельный участок не огорожен. Таким образом, по мнению истца, в течение 14 лет участок не используется в целях его предоставления по договору - для многоэтажного строительства, действующего разрешения на строительство не имеется.

28.08.2024 администрацией города Смоленска в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ направлено в адрес ответчика уведомление № 7/19/641-исх о прекращении вышеназванного договора по истечении 30 дней с момента получения ответчиком уведомления, в котором предложено привести участок в состояние пригодное для дальнейшего использования (не хуже первоначального) и сдать по акту приема-передачи.

Согласно почтовой квитанции о вручении № 97060-6 уведомление получено ответчиком 02.09.2024, в связи с чем истец полагает, что договор аренды считается расторгнутым с 03.10.2024. Однако до настоящего времени ответчик не передал по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1953, запись об аренде в ЕГРН не снята.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 168, 421, 422, 450, 450.1, 619 Гражданского кодекса

Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 3 статьи 3, пунктом 9 статьи 22, статьей 46 ЗК РФ, пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25), исходил из того, что доказательств существенных нарушений арендатором условий договора аренды истцом суду не представлено, материалами дела подтверждается факт освоения ответчиком земельного участка.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и обстоятельствах дела.

Апеллянт ссылается на пункт 4.1.1 договора аренды и полагает, что договор расторгнут во внесудебном порядке по общим нормам гражданского законодательства путем реализации права арендодателя на односторонний отказ от договора. Истец также ссылается на то, что судом первой инстанции не исследован факт проведения мероприятий по освоению земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка.

Данные доводы подлежат отклонению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54)).

В пунктах 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от

исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.

Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (пункт 1 статьи 6, пункт 2 статьи 310, статья 426 ГК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанное положение свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 619 ГК РФ.

Следовательно, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

В связи с чем судебная коллегия отклоняет ссылку истца на судебную практику по конкретному делу, содержащуюся в апелляционной жалобе, поскольку в рассматриваемом споре земельный участок не находится в частной собственности.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Принимая во внимание, что спорный договор аренды земельного участка заключен на срок более пяти лет, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что для него предусмотрен специальный порядок досрочного расторжения: только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения: только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, следовательно, односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен, в связи с чем суд

первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности пункта 4.1.1 договора аренды, предусматривающего право арендодателя на односторонний отказ от договора.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора администрация сослалась на неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением.

В уведомлении о расторжении договора от 26.08.2024 имеется ссылка только на обязанность арендатора своевременно приступить к использованию земельного участка в соответствии с установленным видом его использования. При этом какой-либо разумный срок в целях устранения, по мнению администрации, имеющегося нарушения не установлен, что не соответствует положениям части 3 статьи 619 ГК РФ.

Как выше установлено судом, договор аренды заключен на срок до 09.12.2059 для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка.

В соответствии с положениями статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

При этом под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка, под использованием земельного участка понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Условиями заключенного сторонами договора аренды срок освоения земельного участка не предусмотрен, при этом при рассмотрении дела ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что в данном случае целевое использование земельного участка зависит от определенных обстоятельств, предшествующих непосредственной стадии строительства жилого дома.

ООО СЗ «Континент» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:4 на основании заключенного с ООО «Регионстройндустрия» договора от 03.02.2023 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.12.2010 № 1229/з (вид разрешенного использования - для размещения жилых домов и объектов

общественно-делового назначения). Согласно пункту 2.1 вышеуказанного договора аренды земельного участка срок аренды установлен по 09.12.2059.

В соответствии с утвержденным постановлением администрации города Смоленска от 30.10.2020 № 2381-адм проектом планировки и межевания Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в городе Смоленске, в 2023 году земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:4 был разделен с сохранением исходного земельного участка в измененных границах и с измененной площадью – 10018 кв.м, в связи с чем дополнительным соглашением от 15.09.2023 в договор аренды от 09.12.2010 № 1229/з внесены изменения в предмет договора в части площади земельного участка.

В результате раздела указанного земельного участка с сохранением исходного были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955.

Указанным земельным участкам в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории установлен вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). На земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020458:4, сохраненном в измененных границах, располагается улица города Смоленска «Рабочий путь».

На основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.08.2023 № 859/н, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 предоставлен ООО СЗ «Континент» сроком по 09.12.2059 для использования в целях многоэтажной застройки (высотной застройки).

В свою очередь, в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 обществом проводится планомерная последовательная работа по его использованию в соответствии с видом разрешенного использования (размещение жилых домов и объектов общественно-делового назначения).

ООО СЗ «Континент», а также предыдущим правообладателем вышеуказанного земельного участка ООО «Регионстройнндустрия», осуществлены и продолжают в настоящее время осуществляться мероприятия, требующие длительных временных и существенных финансовых затрат, предусмотренные действующим градостроительным и земельным законодательством РФ, направленные на освоение арендованных земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Несмотря на истечение с момента заключения спорного договора аренды незначительного срока (один год), обществом осуществлены и продолжают в настоящее время осуществляться мероприятия, предусмотренные действующим градостроительным

и земельным законодательством РФ, направленные на освоение арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а именно:

– за счет собственных средств и по инициативе ООО СЗ «Континент», разработан проект планировки н проект межевания территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске, в состав территории которого в том числе включены земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020458:4, 67:27:0020458:1953. Проект планировки и межевания территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленске утвержден постановлением администрации города Смоленска от 30.10.2020 № 2381-адм. Впоследствии в связи с необходимостью учета архитектурных решений строящихся многоквартирных домов, осуществления выдела частей земельных участков для каждого многоквартирного дома с учетом очередей строительства ООО СЗ «Континент» инициировано внесение изменений в утвержденный проект планировки и межевания территории, в связи с чем, постановлением администрации города Смоленска от 24.03.2021 № 592-адм ООО СЗ «Континент» разрешено за собственный счет осуществить подготовку проекта внесения изменений в проект межевания территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленске. Разработанные ООО СЗ «Континент» проекты внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленска были утверждены постановлением администрации г. Смоленска от 09.11.2022 № 3244-адм;

– за счет собственных средств арендатором осуществлено строительство инженерных сетей для обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирных домов, планируемых к строительству обществом, в том числе на арендованных земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952. 67:27:0020458:1953 и 67:27:0020458:1955, а именно построены необходимые сети газоснабжения: газопровод высокого давления (кадастровый номер 67:00:0000000:23601), газопровод среднего и низкого давления (кадастровый номер 67:27:0020458:1784), водопровод (кадастровый номер 67:27:0020458:1393), а также сети хозяйственно-бытовой канализации (кадастровые номера 67:27:0000000:2889, 67:27:0020458:1391).

В настоящее время построенные сети водопровода с кадастровым номером 67:27:0020458:1393 и сети канализации с кадастровым номером 67:27:0020458:2889 безвозмездно переданы в собственность города Смоленска, о чем свидетельствуют записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Стоимость построенной инженерной инфраструктуры составляет ориентировочно 300 млн.руб.

Для исключения возможности расположения на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955 объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия, ООО СЗ «Континент» 16.02.2024 направлен соответствующий запрос в главное управление Смоленской области по культурному наследию. Согласно поступившему ответу от 04.03.2024 № 556/03 на указанных земельных участках объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия отсутствуют, а земельные участки расположены вне утвержденных границ территорий, зон охраны, защитных зон объектов культурного наследия.

На земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 обществом также осуществлены подготовительные работы для строительства многоквартирного дома, в частности: в соответствии с заключенными договорами от 28.05.2024, от 21.05.2024 на проведение инженерно-геодезических и инженерно-экологических изысканий проведены изыскательские работы.

На основании направленного в адрес администрации города Смоленска заявления от 12.08.2024 обществом получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1953 от 20.08.2024 № РФ-67-2-02-0-00-2024-8644-0.

Во исполнение заключенного договора на проведение инженерно-экологических изысканий обществом получен технический отчет от 25.05.2024 о выполнении инженерно-экологических изысканий по объекту: Многоэтажная жилая застройка, расположенная на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955, согласно которому указанные земельные участки полностью соответствуют экологическим требованиям, установленным для строительства жилых объектов.

На основании заключенного договора на выполнение проектных работ от 17.06.2024 № 136/2024-12 ведется разработка проектной документации на многоквартирный дом № 11.

Кроме того, во исполнение проводимой Правительством Российской Федерации политики о комплексном подходе к застраиванию территорий по инициативе общества между администрацией и ответчиком заключен договор от 27.12.2024 № 12 о комплексном развитии территории в отношении территории Западного II жилого

микрорайона в районе Краснинского шоссе, площадью 229 805 кв.м, включающей в себя спорный земельный участок.

Вышеизложенные мероприятия свидетельствуют о том, что общество принимает все необходимые меры по последовательному и поэтапному освоению арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

При таких обстоятельствах судом правомерно установлен факт освоения обществом земельного участка. Доказательств иного администрацией не представлено.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не являются основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4

статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.03.2025 по делу

№ А62-10057/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Егураева

Судьи И . Ю . В о р о н ц о в

В.А. Устинов