Решение от 23 октября 2020 г. по делу № А32-34631/2018

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-34631/2018
г. Краснодар
23 октября 2020 г.
Резолютивная часть решения от 08 сентября 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 23 октября 2020 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. (в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО ИГ «Стайер», г. Краснодар

к Администрации муниципального образования Темрюкский район, г. ФИО3

третьи лица:

Администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района

ООО «Независимая оценка»

Темрюкская торгово-промышленная палата

об определении достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы, о взыскании,

при участии:

от ответчика: ФИО1 – доверенность;

от третьего лица (администрация): ФИО2 – доверенность;

остальные участники процесса не явились, уведомлены,



УСТАНОВИЛ:

ООО ИГ «Стайер», г. Краснодар (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Темрюкский район, г. ФИО3 (далее – ответчик), об определении достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы, исчисляемой с 01.01.2014 года, рыночной стоимости земельного участка площадью 149998 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, порт ФИО3, кадастровый номер 23:30:04 01 003:0048, о взыскании по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3000003638 от 29 октября 2007 г. суммы неосновательного обогащения за период с 01.01.2014 г. по 01.02.2017 г., полученного вследствие переплаты арендной платы, в размере 5 887 296,72 рублей.

В соответствии с определением заместителя председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2020г. настоящее дело передано от судьи А.М. Боровика судье О.В. Кирий.

В судебном заседании суд огласил, что от экспертного учреждения поступили дополнительные пояснения, а от истца ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Представители администраций возражали против отложения судебного разбирательства.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, рассматривая ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, исходил из следующего.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из указанной процессуальной нормы следует, что отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд не усматривает оснований для отложения судебного заседания, поскольку исковое заявление по настоящему делу принято определением суда от 04.09.2018 г., то есть два года назад. При этом, все представленные в дело позиции сторон и документальные доказательства суд считает достаточными для рассмотрения спора по существу.

В связи с чем, ходатайство об отложении удовлетворению не подлежит.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

29.07.2007 между администрацией муниципального образования Темрюкский район и ООО ИГ «Стайер», на основании постановления администрации муниципального образования Темрюкский район от 03.10.2007 № 3698 подписан договор № 3000003638 аренды земельного участка площадью 149998 кв. м с кадастровым номером 23:30:0401003:0048.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 26.12.2007.

На основании пункта 2.1 и приложения № 2 указанного договора, годовая арендная плата за земельный участок, на момент заключения аренды, составляла 662 241 руб. 17 коп.

В 2013 году а связи с изменением кадастровой стоимости земли до 1 074 248 руб. 17 коп. годовая арендная плата была увеличена.

С 10.02.2017 г. правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401003:0048 является Российская Федерация, связи с чем, был заключен договор аренды с новым собственником.

Между тем, 20.03.2018 г. в ООО ИГ «Стайер» от администрации муниципального образования Темрюкский рай поступил акт сверки взаиморасчетов по арендным платежам спорного земельного участка за период с 01.04.2015 г. по 09.02.2017 г. и претензия № 01-30/868 от 26.02.2018 г. с требованием погашения выявленной задолженности по арендной плате в размере 4 559 631 руб. 77 коп. по основному обязательству и пени за период с 25.03.2015 г. по 09.02.2017 г. в размере 826 840 руб. 95 коп. на общую сумму 5 386 472 руб. 72 коп.

Однако, по данным истца на момент передачи земельного участка Российской Федерации задолженности по уплате арендной платы не установлено.

Истец, ознакомившись с полученным от администрации актом сверки взаиморасчетов по арендной плате от 13.02.2018 г., выявил несоответствие представленных расчетов нормам земельного законодательства Российской Федерации, а также завышение рыночной стоимости земельного участка, применимой при расчете арендной платы.

На основании обращения ООО ИГ «Стайер», Темрюкской Торгово-Промышленной Палатой была проведена независимая оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401003:48 площадью 149 998 кв. метров, находящегося в аренде у ООО ИГ «СТАЙЕР», расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, порт ФИО3.

Согласно Отчету по определению рыночной стоимости земельного участка Темрюкской ТПП № 014-122-14-Т от 14.03.2014 г. по состоянию на 24.02.2014 г. рыночная стоимость объекта составляет 77 203 000 руб.

В результате установленной рыночной стоимости истцом самостоятельно был произведен расчет годовой арендной платы, который составил 1 158 045 руб., общая сумма арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 10.01.2017 г. составила 3 506 303 руб. При этом, обществом за указанный период произведено оплат на сумму 9 393 599 руб. 72 коп.

Истец обратился к ответчику с претензионным письмом от 18.05.2018 г. № 16 с требованием вернуть сумму неосновательного обогащения в виде переплаты арендных платежей в размере 5 887 296 руб. 72 коп.

Однако, данная претензия осталась ответчиком без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы. устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Арендная плата по договору, заключенному с обществом, носит регулируемый характер; при определении ее размера в спорный период следовало применять постановление от 27.01.2011 № 50 (действующее в период с 06.12.2013 по 31.03.2016) и постановление от 21 .03.2016 г. № 121. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

В соответствии с названным нормативным правовым актом размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, относящихся к неразграниченной государственной собственности на территории Краснодарского края, определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.

Подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 № 50 с 01.04.2012 установлена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельных участков, относящихся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта. связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.

В соответствии с подпунктом 4.1.2. пункта 4.1. постановления от 21 .03.2016 г. № 121 установлена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости в отношении земельных участков из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что при расчете арендной платы в спорный период администрация муниципального образования Темрюкский район основывалась на отчете от 03.06.2013 № 480-Н/06/2013 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.06.2013 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2015 г. по делу № А32-14508/2015 по исковому заявлению администрации к ООО ИГ «Стайер» о взыскании задолженности по договору аренды от 29.07.2007 г. № 3000003638 требования удовлетворены в полном объеме.

Суд взыскал с ООО ИГ «Стайер» задолженность по арендным платежам за период с 10.07.2014г. по 31.03.2015г. в сумме 3 202 972 руб., а также неустойку в размере 142 346, 29 руб.

Данное решение не было обжаловано ООО ИГ «Стайер», вступило в законную силу. На стадии исполнительного производства от 14.10.2015г. №121733/15/23042-ИП задолженность погашена в полном объеме.

Администрация указала на то, что при рассмотрении вышеуказанного дела истец не оспаривал применение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 03.06.2013 № 480-Н/06/2013, кроме того, истец обратился в суд за защитой своих прав спустя 4 года.

В связи с чем, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 ГК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Разъяснения о применении способов защиты при оспаривании результатов оценки даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком». В частности, в данном Информационном письме указано следующее.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Как видно, истцу недоступно прямое оспаривание отчета, так как по решению Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2015 г. по делу № А32-14508/2015 с ООО ИГ «Стайер» взыскана задолженность по договору аренды от 29.07.2007 г. № 3000003638.

В силу статьи 12 ГК РФ судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, доступны следующие способы юридического реагирования:

- арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности доводом о недостоверности оценки;

- арендатор может заявить кондикционный иск, указав, что недостоверность оценки привела к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом;

- арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы;

- арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

Таким образом, истец, обращаясь в суд с настоящим требованиями об определении достоверного размера годовой арендной платы, рыночной стоимости и о взыскании неосновательного обогащения заявил кондикционный иск.

Истец оплатил задолженность, взысканную решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2015 г. по делу № А32-14508/2015 в ходе исполнительного производства, то есть против своей воли, а направленный в его адрес акт сверки взаиморасчетов по арендным платежам спорного земельного участка за период с 01.04.2015 г. по 09.02.2017 г. и претензия № 01-30/868 от 26.02.2018 г. с требованием погашения выявленной задолженности, явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Более того, недоплаченная, по мнению администрации, часть задолженности за период с 01.04.2015 отыскивается в рамках еще не разрешенного спора.

Таким образом, суд не находит оснований для применения срока исковой давности.

Истец не может быть лишен права на кондикционный иск, поскольку добровольно все начисления ответчика не оплачивал (часть арендной платы взыскана в рамках исполнительного производства, часть находится на рассмотрении Арбитражного суда).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 13 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 (далее - ФСО N 3), в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено следующее.

Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

То есть надлежащим, достоверным доказательством соответствия/несоответствия отчета нормативно установленным правилам, и достоверности/недостоверности указанных в них стоимостях будет являться заключение, выданное саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит оценщик, изготовивший проверяемый отчет.

В целях определения достоверности отчета, по настоящему делу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2019 г. была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Краснодарская оценочная компания», экспертам ФИО4 и ФИО5

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке составленный ООО «Независимая оценка» г. Анапа на основании договора № 480-Н от 03.06.2013 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции но нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности.

- в случае выявлении несоответствия отчета об оценке ООО «Независимая оценка» законодательству об оценочной деятельности, определить рыночную стоимость земельного участка площадью 149998 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, порт ФИО3, кадастровый номер 23:30:04 01 003:0048 на дату 03.06.2013.

В экспертном заключении от 25.06.2019 г. по результатам проведенной экспертизы экспертом сделаны следующие выводы:

- Отчет об оценке 480-Н/06/2013 от 03.06.2013 г., выполненный оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО6, не соответствует нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности;

- Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401003:0048, площадью 149998 кв. м, расположенного относительно ориентира Краснодарский край, Темрюкский район, порт ФИО3, по состоянию на 03.06.2013 г. округленно составляет 77 020 000 руб.

Истец, на основании установленной экспертом рыночной стоимости произвел расчет годовой арендной платы, размер которого составил 1 155 300 руб.

Таким образом, за период с 01.01.2014 г. по 10.01.2017 г. размер арендной платы составил 3 497 992 руб. С учетом произведенных истцом оплат в размере 9 393 599 руб. 72 коп. сумма переплаты составила 5 895 607 руб. 72 коп.

Однако, истец, ссылаясь на незначительную разницу, исковые требования не уточнил, продолжил настаивать на взыскании неосновательного обогащения в размере 5 887 296 руб. 72 коп.

Вместе с тем, ответчик, не согласившись с выводами экспертного заключения, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В обоснование своих возражений истец указал, что экспертом не корректно сделан выбор для сравнительного анализа трех объектов-аналогов, которые не относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым земельным участком и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, а именно: участки, выбранные в качестве объектов-аналогов, относятся к землям сельскохозяйственного назначения и находятся в удалении от линии моря, следовательно, не пригодны для строительства причала и размещения перегрузочного комплекса. Земли промышленности и земли сельскохозяйственного назначении значительно различаются и по ценообразующим факторам кадастровая стоимость таких земель, расположенных в одном кадастровом квартале 23:30:0401003, будет составлять соответственно 1896,53 руб./кв.м и 7,74 руб./кв.м (приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756).

Между тем, суд посчитал целесообразным вызвать в судебное заседание эксперта для дачи пояснений, ответчику предложено составить вопросы для эксперта.

Ответчиком подготовлены следующие вопросы:

1. можно ли сделать вывод, что весь отчет об оценке № 480-Н/06/2013 от 03.06.2013 г. включающий оценку 49 участков (из которых 48 земельных не были предметом исследования) не соответствуют законодательным нормам и установленным стандартам?

2. является ли три земельных участка выбранных экспертом аналогом со спорным земельным участком, если аналоговые земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения и находятся в удалении от линии моря, следовательно не пригодны для строительства причала и размещения перегрузочного комплекса?

3. может ли рыночная стоимость земель промышленности быть меньше стоимости определенной в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 г. № 1756?

Из содержания экспертного заключения и пояснений эксперта, данных в судебном заседании судом установлено, что эксперт проанализировал информацию о 100% объектов, реализованных на рассматриваемых территориях. Иных объектов для анализа не существует.

Кроме того, вопрос выбора объектов-аналогов - является вопросом эксперта, как лица, обладающего специальными познаниями, и не может оцениваться лицом, таких познаний не имеющим. Тем более, что все цены объектов, отличающихся по каким-либо значимым параметрам от исследуемого, взяты экспертом с соответствующими корректировками.

Применение объектов-аналогов, с различными характеристиками (назначение, площадь и т.д.) не противоречит методологии определения рыночной стоимости.

Каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявленные различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или их удельный показатель скорректированы по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)).

Ответчик указывает, что в соответствии с Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 года № 1756, показатель кадастровой стоимости, для земель промышленности, составляет 1896,53 руб./м2.

Однако, согласно кадастровым выпискам, кадастровая стоимость земельного участка 23:30:0401003:0048, площадью 149998 м2, с категорией земли промышленности, рассчитанная на основании указанного приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края, составляет на 16.09.2013 года 71 616 545,10 руб. или 477,45 руб./м2.

Экспертом по состоянию на 03.06.2013 года определена рыночная стоимость участка в размере 77 020 000 рубля или 513,47 руб./м2, что значительно выше кадастровой стоимости, определенной в соответствии с указанным приказом.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 7,14, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, подпунктом «д» пункта 22, пунктом 25 Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, эксперт самостоятельно выбрал метод расчета рыночной стоимости, провел расчет и обосновал применение приведенных корректировок.

Судом отклоняются доводы ответчика о несоответствии всего отчета об оценке № 480-Н/06/2013 от 03.06.2013, поскольку требование о признании указанного отчета недействительным не заявлено.

Относимым является то доказательство, которое имеет значение для рассматриваемого дела (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Допустимость доказательств определена в статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: «Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами».

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения получены из доброкачественного источника и не противоречат сведениям, содержащимся в других доказательствах по делу (часть 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). То есть достоверность - это качество доказательства, характеризующее точность, правильность отражения обстоятельств, входящих в предмет доказывания.

Достаточность доказательств - это качество совокупности имеющихся доказательств, необходимых для разрешения дела. Доказательства, имеющиеся в деле, признаются арбитражным судом достаточными, если содержащиеся в них сведения позволяют с достоверностью установить наличие или отсутствие обстоятельств, положенных в основание требований и возражений сторон.

Хотя согласно данной статье никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, что объясняется тем, что суд в этом случае исследует такие факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования - экспертизы, то есть эти факты могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и т.д.

Заключение экспертов является одним из доказательств, оцениваемых судом в совокупности, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов. Аналогичные положения изложены в статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований не принимать в качестве доказательств экспертное судебное заключение от 25.06.2019 г. у суда не имеется, поскольку указанное заключение дано компетентным лицом и на основе специальных познаний. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. При назначении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Из текста заключений эксперта следует, что выводы, изложенные в заключении, сделаны на основании исследования имеющихся в материалах дела документов.

Оценив указанное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд счел их допустимым доказательством.

В связи с чем, суд не усматривает целесообразности в проведении повторной экспертизы.

В связи с чем, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы надлежит отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

По предварительным расчетам истца (указанным в иске) размер неосновательно полученной ответчиком арендной платы составил 5 887 296,72 руб., по расчетам истца с учетом результатов судебной экспертизы (Т. 5 стр. 49) – 5 895 296,72 руб. (не уточненные требования), из расчета: оплачено 9 293 599,72 руб. – 1 155 300 руб. в год*на спорный период.

Так, согласно материалам дела, за заявленный период с 01.01.2014 по 01.02.2017 обществом в счет арендных платежей оплачено 9 293 599,72 руб., что в свою очередь подтверждается сторонами и не опровергнуто. Следует отметить, что в результате доначислений за спорный период к оплате администрацией выставлена сумма в большем размере, недоплаченная часть которой взыскивается в рамках дела № А32-22275/2018 (производство по указанному делу приостановлено до настоящего).

Учитывая установление в рамках судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка в размере 77 020 000 руб. по состоянию на 03.06.2013 и применимой для расчетов с 01.01.2014, размер годовой арендной платы за 2014 год должен составлять 1 155 300 руб. (рыночная стоимость по отчету*ставку = 1,5%, в соответствии с вышеназванными Постановлениями №50 и №121).

Далее, с 2015 года при расчете арендной платы следует использовать коэффициент инфляции, размер которого на 2015 год - 1,055, на 2016 год - 1,064, на 2017 год - 1,04.

Соответственно, размер арендных платежей должен составлять:

- за 2014 год = 1 155 300 руб.

- за 2015 год = 1 218 841,50 руб.

- за 2016 год = 1 296 847,36 руб.

- за 32 дня 2017 года = 118 244,06 руб.

Итого: 3 789 232,92 руб.

Учитывая изложенное, переплата составляет 9 293 599,72 руб. – 3 789 232,92 руб. = 5 504 366,80 руб., которая и подлежит взысканию как законная и обоснованная. В остальной части требований надлежит отказать.

Согласно исковым требованиям истец просит взыскать денежные средства за счет казны муниципального образования.

В указанной части суд считает необходимым указать следующее.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 5 Федерального конституционного закона Российской Федерации № 3-ФКЗ от 05.02.2014 «О Верховном Суде Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации рассматривает материалы анализа и обобщения судебной практики и дает судам разъяснения по вопросам судебной практики в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации.

Рекомендации о правоприменительной практике, закрепленные в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации, являются обязательными для нижестоящих судов.

Так, согласно пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» (далее – постановление № 13) положения главы 24.1 БК РФ разграничивают полномочия органов, исполняющих судебные акты об обращении взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и устанавливают различный порядок их исполнения.

На финансовые органы - Минфин России, финансовый орган субъекта Российской Федерации, финансовый орган муниципального образования - возложено исполнение судебных актов по искам к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию о возмещении вреда, причиненного в результате действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, а также иных судебных актов, предусматривающих взыскание средств за счет казны соответствующего публично-правового образования. Минфин России также осуществляет исполнение судебных актов о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок за счет средств федерального бюджета, а финансовые органы субъектов Российской Федерации и финансовые органы муниципальных образований исполняют судебные акты о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок соответственно за счет 9 средств бюджета субъекта Российской Федерации или за счет средств местного бюджета (статья 242.2 БК РФ).

Органы Федерального казначейства наделены полномочиями по организации исполнения исполнительных документов, предусматривающих взыскание денежных средств с казенных учреждений, имеющих лицевые счета в органах Федерального казначейства, и с главных распорядителей бюджетных средств, в чьем ведении находятся указанные юридические лица, при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведенных казенным учреждениям для исполнения их денежных обязательств (пункт 7 статьи 161 БК РФ), - за счет средств соответствующего бюджета (статьи 242.3 - 242.6 БК РФ). Имущественные требования подлежат удовлетворению с выступающих самостоятельно в суде в качестве ответчиков казенных учреждений, осуществляющих свою деятельность за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации и обеспечивающих исполнение денежных обязательств (пункты 2, 8, 9 статьи 161 Кодекса), а также с главных распорядителей бюджетных средств, в чьем ведении находятся эти учреждения, поэтому в резолютивной части судебных актов не содержится указания о взыскании денежных сумм за счет казны публично-правового образования.

Порядок исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации установлен бюджетным законодательством и не может быть произвольно определен судом при изложении резолютивной части судебного акта.

Согласно пункту 19 постановления № 13 судам следует иметь в виду, что исходя из определений понятий «денежные обязательства» и «получатель бюджетных средств», приведенных в статье 6 БК РФ, к числу денежных обязательств казенных учреждений, исполнение которых осуществляется в порядке, установленном статьями 242.3 - 242.6 Кодекса, относятся, в том числе их обязанности уплатить за счет средств бюджета определенные денежные средства в соответствии с выполненными условиями гражданско-правовой сделки или согласно положениям закона, иного правового акта, условиям договора, соглашения.

В связи с этим в указанном порядке, в частности, производится исполнение судебных актов о взыскании с казенного учреждения денежных средств по государственным (муниципальным) контрактам, неосновательного обогащения, о возврате излишне уплаченных платежей по сделкам или в силу закона. Заключение государственного (муниципального) контракта или иной гражданско-правовой сделки казенным учреждением не влечет взыскания образовавшейся задолженности за счет казны публично-правового образования, поскольку казенные учреждения, являясь юридическими лицами и выступая в суде в качестве истца и ответчика, отвечают по своим обязательствам находящимися в их распоряжении денежными средствами и обеспечивают исполнение денежных обязательств, указанных в исполнительном документе, в соответствии с БК РФ (пункт 1, подпункт 8 пункта 3 статьи 50, пункт 4 статьи 123.22 ГК РФ, пункты 8, 9 статьи 161 БК РФ).

Правила статьи 161 Кодекса, регламентирующие правовое положение казенных учреждений, согласно пункту 11 указанной статьи распространяются на органы государственной власти (государственные органы), органы местного самоуправления (муниципальные органы) и органы управления государственными внебюджетными фондами с учетом положений бюджетного законодательства Российской Федерации, устанавливающих полномочия указанных органов, поэтому исполнение исполнительных документов по денежным обязательствам этих органов также осуществляется в порядке, предусмотренном главой 24.1 БК РФ.

Как указано выше, спорные отношения возникли из неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы.

Таким образом, взыскание надлежит произвести непосредственно с ответчика, поскольку согласно преамбуле договора аренды, стороной такового выступала администрация муниципального образования.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2019 по делу №А32-35994/2018, от 04.12.2019 по делу №А32-24977/2019.

Расходы по оплате госпошлины и по судебной экспертизе следует возложить в порядке ст. 110 АПК РФ на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено имущественное требование на 93,50%). При этом, поскольку требование об установлении рыночной стоимости не является самостоятельным, государственную пошлину за него надлежит вернуть истцу.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 159, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства истца об отложении – отказать.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы – отказать.

Установить достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы, исчисляемой с 01.01.2014 года, рыночную стоимость земельного участка площадью 149998 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, порт ФИО3, кадастровый номер 23:30:04 01 003:0048 в размере 77 020 000 руб.

Взыскать с Администрации муниципального образования Темрюкский район, г. ФИО3 в пользу ООО ИГ «Стайер», г. Краснодар по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3000003638 от 29.10.2007 г. сумму неосновательного обогащения за период с 01.01.2014 г. по 01.02.2017 г., полученную вследствие переплаты арендной платы, в размере 5 504 366,80 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 55 027,66 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 18 700 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Выдать ООО ИГ «Стайер», г. Краснодар справку на возврат 1 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 29.08.2018 № 9554789 и 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 07.06.2019 № 14801324.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий