Решение от 14 декабря 2021 г. по делу № А33-26876/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


14 декабря 2021 года


Дело № А33-26876/2020


Красноярск


Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 07 декабря 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 14 декабря 2021 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ВинТех» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

на стороне ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305245411200016),

на стороне истца - общества с ограниченной ответственностью «Траст Аудит» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в присутствии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 12.10.2020, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО3 (до перерыва), представителя по доверенности от 30.12.2020, личность установлена паспортом, ФИО4 (после перерыва), представителя по доверенности от 30.12.2020, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матиевич А.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВинТех» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 62, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий, а именно от:

«2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно заключению о размере рыночной стоимости нежилого помещения № 01/07-2020 от 20.07.2020 составляет 2 778 202 руб. 18 коп.

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить продавцу (основной платёж) в размере 2 778 202 руб. 18 коп. равными долями по 46 303 руб. 37 коп.

Абзац 1 п. 3.2.8 Договора о страховании за свой счет имущества – исключить.

Абзац 6 п. 3.2.8 Договора о невозможности передачи в аренду без согласия Продавца – исключить.».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.09.2020 возбуждено производство по делу.

Определением от 26.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне ответчика - индивидуальный предприниматель ФИО1, на стороне истца - общество с ограниченной ответственностью «Траст Аудит».

Определением от 29.01.2021 судом удовлетворено ходатайство ООО «ВинТех» о назначении оценочной экспертизы, назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» ФИО5.

Определением от 17.06.2021 в судебное заседание вызван эксперт дООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» ФИО5 для дачи пояснений.

В предварительном судебном заседании 12.07.2021 судом заслушаны пояснения эксперта по представленному заключению.

В предварительном судебном заседании 12.07.2021 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 17.08.2021 удовлетворено ходатайство департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о назначении повторной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО6.

Определением от 17.09.2021 в судебное заседание вызван эксперт ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО6 для дачи пояснений.

В судебном заседании 26.10.2021 судом заслушаны пояснения эксперта ФИО7 по представленному заключению. Эксперт ответил на вопросы представителя истца. Эксперт представил суду письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд заслушал пояснения эксперта, задал ему дополнительные вопросы.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебное заседание не явились, представителей не направили. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц.

Представитель истца поддержал иск, огласил позицию по экспертному заключению, представил суду дополнительные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика против иска возражал, огласил позицию.

Суд, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявил перерыв в судебном заседании до 16 час. 30 мин. 07 декабря 2021 года, о чем вынесено протокольное определение. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Позиция сторон по делу не изменилась.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований, представленных в материалы дела 27.04.2021, согласно которым истец просит об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 62, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий, а именно от:

«2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно заключению о размере рыночной стоимости нежилого помещения № 4-03/2021 от 01.03.2021 составляет 1 813 009 руб. 22 коп.

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить продавцу (основной платёж) в размере 1 813 009 руб. 22 коп. равными долями по 30 216 руб. 82 коп.

Абзац 1 п. 3.2.8 Договора о страховании за свой счет имущества – исключить.

Абзац 6 п. 3.2.8 Договора о невозможности передачи в аренду без согласия Продавца – исключить.».

Спор рассматривается с учетом произведенных изменений.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.12.2006 № 10206, согласно которому (в редакции дополнения от 12.09.2012 № 8) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: № 62 площадью 92,7 кв.м., № 63 (комнаты № 1 – № 3, № 12 – № 31) площадью 440,1 кв.м., № 64 площадью 9,5 кв.м., всего общей площадью 542,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. 63, пом. 64, для использования под инженерно-техническое обслуживание жилищного фонда. Срок действия договора с 08.11.2006 по 08.10.2007 включительно, неоднократно продлялся по 30.06.2020; имущество передано арендатору.

Истец обратился к ответчику с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального помещения от 17.02.2020 вх.№3554ги.

Согласно протоколу от 11.03.2020 № 1 заседания комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права (нежилое помещение по ул. Семафорной, д. 231, пом. 62, арендатор: ООО «ВинТех»), принято решение предоставить преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения.

В соответствии с распоряжением администрации города Красноярска от 26.06.2020 № 2021-недв принято решение приватизировать нежилое помещение общей площадью 92,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: Россия, <...>; предоставить обществу с ограниченной ответственностью «ВинТех»:

1) преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 92,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, расположенного по адресу: Россия, <...>, по цене 3 898 000 руб., равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке;

2) рассрочку оплаты нежилого помещения на пять лет. Сумма платежа вносится ежемесячно не позднее 10 числа равными долями.

Указанным распоряжением администрации города Красноярска установлены ООО «ВинТех» ограничения по использованию нежилого помещения, указанного в пункте 1 распоряжения, в течение пяти лет со дня перехода прав на данное приватизируемое имущество: обязанность использования по назначению – обслуживание жилого фонда.

Ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого на основании распоряжения администрации города Красноярска от 26.06.2020 № 2021-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Семафорной, д. 231, пом. 62», продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 92,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: <...>.

Покупатель принимает и оплачивает стоимость объекта по цене, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 1.2 проекта договора).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 27.03.2020 № 035-20/ОРС, экспертному заключению от 05.05.2020 № 273/2020 на отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС составляет 3 898 000 руб.

Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 898 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 64 966 руб. 67 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Согласно пункту 3.2.8 проекта договора покупатель обязуется на период нахождения объекта в залоге у продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;

- обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

- покупатель не праве отчуждать объект, передавать его в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку объекта, ведущую к изменению характеристик объекта, в отношении которого заключен данный договор;

- покупатель вправе передавать объект в аренду при условии согласия продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.

В случае неисполнения перечисленных обязанностей покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 1% стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора.

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО1 подготовлен отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, дата оценки – 17.02.2020 (то есть на дату оферты), согласно которому рыночная стоимость округленно до тысяч руб. – 3 898 000 руб.

На отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС выдано положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 05.05.2020 № 273/2020 (эксперт ФИО8).

Договор купли-продажи недвижимого имущества подписан истцом - ООО «ВинТех» с протоколом разногласий относительно пунктов 2.1, 2.3, 3.2.8 договора (в части договора о страховании за свой счет имущества и невозможности передачи в аренду без согласия продавца). Письмо с договором купли-продажи и протоколом разногласий получено департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 23.07.2020 вх. №16187ги.

При этом для целей определения выкупной стоимости ООО «ВинТех» использовало выполненное по его заказу ООО «Траст аудит» заключение от 20.07.2020 № 01/07-2020 о размере рыночной стоимости нежилого помещения (дата определения стоимости 17.02.2020), согласно которому в результате проведенного исследования установлено, что рыночная стоимость объекта: нежилое помещение, обей площадью 92,70 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: <...> составляет 2 778 202 руб. 18 коп.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО «ВинТех» протокол согласования разногласий от 29.08.2020 к договору купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому спорные пункты предлагается оставить в редакции продавца - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Полагая, что рыночная стоимость арендуемого объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, общество с ограниченной ответственностью «ВинТех» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом в судебном заседании 07.12.2021 уточнений).

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на достоверность подготовленного оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО1 отчета от 27.03.2020 № 035-20/ОРС, который отражает рыночную ситуацию в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, выводы эксперта обоснованы, подтверждены; указанные в пункте 3.2.8. условия договора не подлежат обжалованию по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, оспорена может быть только достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки; содержание пункта 3.2.8 проекта договора направлено на соблюдение баланса интересов сторон, истцу передает имущество на льготных условиях – без соблюдения конкурсных процедур и в рассрочку на несколько лет.

Истец возражал относительно представленного по результатам повторно судебной экспертизы заключения эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21, поставил под сомнение существование одного из аналогов и указал, что он представляет иной сегмент рынка, в отношении двух других аналогов указал на неопределенность функционального назначения объектов, в отношении объекта по адресу: пр. им. газ. «Красноярский рабочий», 119 экспертом искажена информация, экспертом проанализирован иной сегмент рынка, чем сегмент, к которому принадлежит объект оценки, ложно использована корректировка на площадь. В заключении отсутствует информация, входит ли в цену НДС.

В обоснование возражений истца на экспертное заключение по результатам повторной экспертизы в материалы дела истцом представлены:

- рецензия общества с ограниченной ответственностью экспертное учреждение «За веру и правду» от 22.10.2021 № 23/10/21 на заключение эксперта « 4-03/2021 ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» от 01.03.2021, согласно которому указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, оценщиком ФИО5, составившей указанный отчет, не допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- заключение специалиста ФИО9 (ООО «КоЛеТОН») от 21.10.2021 № 14-10/2021 на заключение эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21 по делу № А33-26876/2020 ООО «ИнвестОценкаАудит» эксперта ФИО6, согласно которому экспертом ФИО6 при составлении указанного заключения допущены существенные нарушения ФСО № 1 п.8,10, ФСО № 3 п.5, ФСО № 7 п.22 б,д,с, п. 11, раздел VI ФСО № 7, Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ ст. 25, п.2 ст.86 ГПК.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27-28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.12.2006 № 10206, согласно которому (в редакции дополнения от 12.09.2012 № 8) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: № 62 площадью 92,7 кв.м., № 63 (комнаты № 1 – № 3, № 12 – № 31) площадью 440,1 кв.м., № 64 площадью 9,5 кв.м., всего общей площадью 542,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. 63, пом. 64, для использования под инженерно-техническое обслуживание жилищного фонда. Срок действия договора с 08.11.2006 по 08.10.2007 включительно, неоднократно продлялся по 30.06.2020; имущество передано арендатору.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-Ф3) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий между сторонами по следующим пунктам договора купли-продажи недвижимого имущества:

пункт 2.1: стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 27.03.2020 № 035-20/ОРС, экспертному заключению от 05.05.2020 № 273/2020 на отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС составляет 3 898 000 руб.

пункт 2.3: сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 898 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 64 966 руб. 67 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

положения пункта 3.2.8: покупатель обязуется на период нахождения объекта в залоге у продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;

- покупатель вправе передавать объект в аренду при условии согласия продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.

Из материалов дела следует, что заявление истцом о реализации в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 14.12.2006 № 10206 получено ответчиком 17.02.2020 вх.№3554ги.

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО1 подготовлен отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, дата оценки – 17.02.2020 (то есть на дату оферты), согласно которому рыночная стоимость округленно до тысяч руб. – 3 898 000 руб.

На отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС выдано положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 05.05.2020 № 273/2020 (эксперт ФИО8).

Не согласившись с величиной рыночной стоимости имущества, включенного в проект договора купли-продажи, ООО «ВинТех» подписало договор с протоколом разногласий относительно пунктов 2.1, 2.3, 3.2.8 договора (в части договора о страховании за свой счет имущества и невозможности передачи в аренду без согласия продавца). Письмо с договором купли-продажи и протоколом разногласий получено департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 23.07.2020 вх. №16187ги.

При этом для целей определения выкупной стоимости ООО «ВинТех» использовало выполненное по его заказу ООО «Траст аудит» заключение от 20.07.2020 № 01/07-2020 о размере рыночной стоимости нежилого помещения (дата определения стоимости 17.02.2020), согласно которому в результате проведенного исследования установлено, что рыночная стоимость объекта: нежилое помещение, обей площадью 92,70 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: <...> составляет 2 778 202 руб. 18 коп.

Оценив представленное ООО «ВинТех» в обоснование иска и выполненное по его заказу ООО «Траст аудит» заключение от 20.07.2020 № 01/07-2020, суд находит его недостоверным, поскольку настоящее заключение не является отчетом об определении рыночной стоимости, а является результатом маркетингового исследования и проведения предварительных, ориентировочных расчетов, о чем указано на странице 2 заключения.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Поскольку в деле оспаривается величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенная в целях реализации истцом преимущественного права на выкуп спорных объектов в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по мотиву несоответствия рыночной стоимости, проверка данного довода требует специальных познаний.

Рассмотрев материалы дела, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленному иску, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости разъяснения вопроса, возникшего относительно соответствия выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1 отчета от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Определением от 29.01.2021 удовлетворено ходатайство ООО «ВинТех» о назначении оценочной экспертизы, назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» ФИО5. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком?

2) В случае, если отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, какова по состоянию на 17.02.2020 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260?

Пунктом 5 определения от 29.01.2021 установлена фиксированная стоимость экспертизы 12 000 руб. (НДС не облагается), в том числе 5 000 руб. – за ответ на первый вопрос, 7 000 руб. – за ответ на второй вопрос.

В материалы дела 03.03.2021 от эксперта ООО «ЭКОРС» ФИО5 поступило заключение эксперта №4-03/2021 от 01.03.2021 с приложением документов.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКОРС» ФИО5 от 01.03.2021 №4-03/2021,

по вопросу № 1: отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1, не соответствует требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», Федеральным стандартам оценки, данный отчет не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком;

по вопросу № 2: по состоянию на 17.02.2020 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, составляет 2 175 611,07 с учетом НДС.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В предварительном судебном заседании 12.07.2021 судом заслушаны пояснения эксперта по представленному заключению.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав заключение эксперта ФИО5 №4-03/2021 от 01.03.2021, суд констатирует, что экспертиза в части ответа на поставленный перед экспертом вопрос о соответствии отчета от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки произведена экспертом в полном объеме, вывод эксперта достаточен, конкретен, ясен и обоснован.

Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта ФИО5 №4-03/2021 от 01.03.2021 в указанной части. При этом вывод эксперта ФИО5 в заключении №4-03/2021 от 01.03.2021 в части ответа на первый вопрос документально не опровергнут сторонами соответствующими доказательствами.

Суд полагает, что заключение эксперта ФИО5 №4-03/2021 от 01.03.2021 в указанной части составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу при оценке соответствия отчета от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Вместе с тем суд находит обоснованными сомнения ответчика относительно достоверности определенной экспертом ФИО5 №4-03/2021 от 01.03.2021 рыночной стоимости объектов выкупа на основании следующего.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости выкупа помещения в порядке реализации Закона №159-ФЗ с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО №1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как разъяснено в пункте 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки (в данном случае дата оценки - дата оферты – 17.02.2020).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

В силу части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение. В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Нормы статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регулируют действия суда в том случае, если представленное экспертное заключение недостаточно ясно, неполно, по нему возникают вопросы либо сомнения в его обоснованности, а также если в выводах эксперта содержатся противоречия.

По смыслу вышеназванных статей Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение, в том числе, повторной экспертизы является правом суда, а не его обязанностью.

Таким образом, по смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исходя из указанной нормы, а также руководствуясь разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд полагает, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Для необходимости проведения повторной экспертизы, суд должен установить наличие сомнений в обоснованности заключения или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Принимая во внимание, что в заключении эксперта ФИО5 №4-03/2021 от 01.03.2021 при ответе на второй вопрос отсутствует ссылка на источник информации по ряду объектов-аналогов, используемых для целей оценки, отсутствуют подтверждение состояния отделки объектов-аналогов, в приведенном расчете (таблица №6 заключения) отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках объектов-аналогов, учитывая отличие сегментов рынка оцениваемого объекта (административно-офисного назначения) и используемых аналогов (свободное, складское, производственное гаражное и торговое назначение), различное местоположение используемых объектов-аналогов (без применения корректировки), а также то обстоятельство, что экспертом в заключении приводятся только цены сделок по состоянию на 2019 год (при этом не анализируется реальная рыночная ситуация на дату оценки – 17.02.2020), при отсутствии доказательств невозможности получения более достоверных и объективных сведений, исследовав представленные в ходе судебного разбирательства по делу доказательств, учитывая пояснения эксперта ФИО5 по заключению эксперта №4-03/2021 от 01.03.2021, в целях полного анализа обстоятельств по делу, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленному иску, руководствуясь статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной оценочной экспертизы.

Определением от 17.08.2021 удовлетворено ходатайство Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о назначении повторной оценочной экспертизы, назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО6, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова по состоянию на 17.02.2020 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260?». Установлена фиксированная стоимость экспертизы 17 000 руб. (НДС не облагается).

В материалы дела от эксперта ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО6 поступило заключение от 06.09.2021 № 4579-НД/21 с документами.

Согласно заключению эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, по состоянию на 17.02.2020 составляет 3 337 000 руб.

Исследовав заключение эксперта ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО6 от 06.09.2021 № 4579-НД/21, суд констатирует, что экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны, ясны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО6 от 06.09.2021 № 4579-НД/21.

При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, все элементы внутренней отделки, на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

Все объекты-аналоги имеют дату предложения о продаже до даты оценки (до 17.02.2020).

Выбор объектов-аналогов с заведомо заниженной или завышенной стоимостью не доказан.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

В судебном заседании 26.10.2021 судом заслушаны пояснения эксперта ФИО7 по представленному заключению. Эксперт ответил на вопросы представителя истца. Эксперт представил суду письменные пояснения от 20.10.2021 №308, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд заслушал пояснения эксперта, задал ему дополнительные вопросы.

Истец возражал относительно представленного по результатам повторно судебной экспертизы заключения эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21, поставил под сомнение существование одного из аналогов и указал, что он представляет иной сегмент рынка, в отношении двух других аналогов указал на неопределенность функционального назначения объектов, в отношении объекта по адресу: пр. им. газ. «Красноярский рабочий», 119 экспертом искажена информация, экспертом проанализирован иной сегмент рынка, чем сегмент, к которому принадлежит объект оценки, ложно использована корректировка на площадь. В заключении отсутствует информация, входит ли в цену НДС.

Доводы истца о некорректности выбора экспертом объектов-аналогов в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, необоснованность применения корректировок не нашли отражение в материалах дела, кроме того, опровергнуты экспертом в судебном заседании и представленных подробных пояснениях от 20.10.2021 №308 по существу каждого высказанного истцом замечания.

При этом допущенные экспертом опечатки не повлияли на итоговую установленную стоимость объекта оценки.

Так, информация о дате публикации на стр. 22 и 41 заключения является опечаткой, произведена не после даты оценки, на стр. 69 приведен скрин-образ объявления, из которого следует, что дата обновления объявления – сентябрь 2019 года, опечатка не оказывает влияния на итоговую установленную стоимость объекта оценки.

Истец указал, что в заключении отсутствует информация, входит ли в цену НДС. Вместе с тем, на стр. 50 заключения приводится согласование величины стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода и величины стоимости, полученной в рамках доходного подхода (с НДС указано на стр. 48).

Аналоги действительно принимались с рыночной стоимостью, содержащие в себе налоги. Соответственно при согласовании двух величин содержащих в своем составе НДС, итоговое значение полученное в результате согласования содержит НДС, информация указанная на стр. 50 (о том, что стоимость без НДС) является опечаткой.

В обоснование возражений истца на экспертное заключение по результатам повторной экспертизы в материалы дела ООО «ВинТех» представлены:

- рецензия общества с ограниченной ответственностью экспертное учреждение «За веру и правду» от 22.10.2021 № 23/10/21 на заключение эксперта « 4-03/2021 ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» от 01.03.2021, согласно которому указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, оценщиком ФИО5, составившей указанный отчет, не допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- заключение специалиста ФИО9 (ООО «КоЛеТОН») от 21.10.2021 № 14-10/2021 на заключение эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21 по делу № А33-26876/2020 ООО «ИнвестОценкаАудит» эксперта ФИО6, согласно которому экспертом ФИО6 при составлении указанного заключения допущены существенные нарушения ФСО № 1 п.8,10, ФСО № 3 п.5, ФСО № 7 п.22 б,д,с, п. 11, раздел VI ФСО № 7, Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ ст. 25, п.2 ст.86 ГПК.

К представленным ООО «ВинТех» рецензии и заключению суд относится критически. Подготовившие их специалисты не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключения подготовлены вне рамок судебного дела, по инициативе истца как одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства (в части установления минимальной выкупной стоимости спорного объекта).

Кроме того, само по себе расхождение значений, определенных в заключении эксперта ФИО6 от 06.09.2021 № 4579-НД/21 со значениями иных исследователей не может исключать доказательственное значение. Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Учитывая изложенное, заключение эксперта ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО6 от 06.09.2021 № 4579-НД/21 не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части.

Согласно имеющимся в материалах дела документам ФИО6 является членом саморегулируемой организации СРО «Экспертный совет» (включена в реестр за №2134 от 06.10.2016), квалификация эксперта подвтерждена представленными в материалы дела документами о профессиональной подготовки, переподготовки, повышении вкалификации, имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности от 18.06.2021 №022120-1 - по направлению «Оценка недвижимости».

Отводов и возражений против кандидатуры эксперта лицами, участвующими в деле, при назначении повторной экспертизы не высказано.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО6 от 06.09.2021 № 4579-НД/21, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Обоснование необходимости проведения повторной экспертизы (с учетом положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в материалы дела сторонами не представлено. В материалах дела имеется подписка эксперта о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, суд полагает, что заключение эксперта ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО6 от 06.09.2021 № 4579-НД/21 составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу и может быть положено в основу решения суда.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона №159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, договор купли-продажи подлежат урегулированию судом в части установления выкупной стоимости с учетом заключения эксперта ФИО6 от 06.09.2021 № 4579-НД/21, согласно которому рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, по состоянию на 17.02.2020 составляет 3 337 000 руб.

Одновременно истец просит исключить абзац два пункта 3.2.8 договора купли–продажи: «- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;».

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пунктами 1 и 2 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что абзац два пункта 3.2.8 договора купли–продажи обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества, в данном случае обеспеченное ипотекой обязательство соответствует стоимости имущества, страхование объекта направлено, в том числе, на обеспечение интересов продавца в случае повреждения, уничтожения объекта и т.д., в связи с чем суд пришел к выводу о том, что абзац два пункта 3.2.8 должен быть изложен в редакции ответчика: «- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;».

Одновременно истец просит исключить абзац семь пункта 3.2.8 договора купли–продажи: «Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.».

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац второй пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Принимая во внимание, что Законом № 159-ФЗ не предусмотрена обязанность субъектов малого и среднего предпринимательства - покупателей объекта недвижимости согласовывать с его продавцом (бывшим собственником) возможность передачи в аренду объекта выкупа, а также учитывая принцип свободы договора, существо правоотношений между сторонами настоящего спора, а также правовую природу залога, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об исключении абзаца семь пункта 3.2.8 договора купли–продажи: «Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.».

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При обращении в суд платежным поручением от 02.09.2020 № 91 на сумму 6 000 руб. истец оплатил государственную пошлину.

Истец на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края перечислил по платежному поручению от 23.10.2020 № 116 в счет оплаты экспертизы 20 000 руб.

Ответчик на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края перечислил по платежному поручению от 02.08.2021 № 489765 в счет оплаты экспертизы 20 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, принимая во внимание результат рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате оценочной экспертизы в размере 5 000 руб. (с учетом пункта 5 определения от 29.01.2021, которым установлена фиксированная стоимость экспертизы в размере 5 000 руб. – за ответ на первый вопрос) подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «ВинТех» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260,

- изложив спорные положения договора купли–продажи в следующей редакции:

пункт 2.1: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно заключению эксперта от 06.09.2021 №4579-НД/21 составляет 3 337 000 (три миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей».

пункт 2.3: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 3 337 000 (три миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 55 616 (пятьдесят пять тысяч шестьсот шестнадцать) рублей 66 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).»;

- абзац два пункта 3.2.8: «- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;»

- исключив абзац семь пункта 3.2.8 договора купли–продажи: «Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.».

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВинТех» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины и 5 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

О.С. Тимергалеева