Решение от 13 июля 2023 г. по делу № А76-1521/2021

Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А76-1521/2021
13 июля 2023 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 13 июля 2023года Решение в полном объеме изготовлено 13 июля 2023года

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий», ОГРН <***>, г. Челябинск,

о взыскании 9 501 539 руб. 47 коп. при участии в судебное заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 22.02.2023 № 45, служебное удостоверение, квалификация подтверждается дипломом,

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 11.01.2023, паспорт, квалификация подтверждается дипломом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 22.01.2021 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий» (далее – ответчик, общество, ООО «Меркурий»), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате по договору УЗ № 003997-Д-2002 от 21.08.2003 за период с 01.01.2014 по 31.12.2021 в размере 4 714 622 руб. 75 коп.; пени за период с 02.04.2014 по 31.03.2022 в размере 4 887 290 руб. 02 коп., с продолжением начисления неустойки на сумму задолженности 4 714 622 руб. 75 коп. в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства, начиная с 01.10.2022 (с учетом уточнения требований от 30.01.2023, т. 4 л.д. 10).

Определением суда от 25.01.2021 исковое заявление принято для рассмотрения по общим правилам искового производства (т. 1 л.д. 1-2).

Определением суда от 31.01.2023 произведена замена судьи Бесихиной Т.Н. судьей Гусевым А.Г. и дело № А76-1521/2021 передано на рассмотрение судье Гусеву А.Г. (т. 4 л.д. 24).

Истец в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, в обоснование сослался на статьи 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 15.11.2002 УЗ № 003997-Д-2002, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и пени. Представил дополнительные пояснения относительно применения значения ставки в расчете суммы задолженности (т. 2 л.д. 14).

Ответчик в судебном заседании возражал против заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 17-18, т. 3 л.д. 50-57), считая неверным применение истцом при расчете задолженности коэффициента К1, кроме того, указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы и


неустойки, а также ходатайствовал об уменьшении неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения (т. 2 л.д. 53-54), представил контррасчет задолженности и неустойки (т. 3 л.д. 60-64). Также ответчик сослался на отсутствие осведомленности у арендатора о размере арендной платы, а также сведений об актуальных банковских реквизхитах для осуществления платежей, что по мнению ответчика, свидетельствует о наличии правовых основания для применения положений статьи 333 ГК РФ и снижении размера неустойки (т. 3 л.д. 86-89).

Истец представил возражения на отзыв ответчика и дополнительные возражения, считая, доводы последнего необоснованными (т. 2 л.д. 84, т. 3 л.д. 74-76), указал, что коэффициент К1 до 30.06.2017 устанавливался в зависимости от вида деятельности арендатора, осуществляемого на арендованном земельном участке, а с 01.07.2017 в зависимости от видов разрешенного использования. В результате проведения обследования земельного участка Комитетом принято решение о применении коэффициента К1, предусмотренного для «прочих видов деятельности», кроме того, считает, что основания для снижения неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ отсутствуют.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы с 29.06.2023 по 06.07.2023 и с 06.07.2023 по 13.07.2023. Сведения об объявленных перерывах были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Как усматривается из материалов дела, 15.11.2002 между Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью «Азия-Авто» (арендатор) заключен договор УЗ № 003997-Д-2002 (т. 1 л.д. 23-25) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.09.2023 (т. 1 л.д. 27-30), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0410001:0016, площадью 16448 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, с западной стороны промплощадки завода им. Колющенко по ул. Доватора в Советском районе, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации с учетом проектирования и строительства в течение двух лет административно-торгового комплекса на арендуемом земельном участке.

Договор заключен на 20 лет (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В п. 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% о суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В приложениях (Форма № 2) стороны согласовали расчет платы за аренду земли за период с 29.04.2002 по 31.12.2002, 01.01.2003 по 31.12.2003, с 01.01.2005 по 31.12.2005, применяемые коэффициенты, а также сроки внесения арендной платы, а именно, арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (т. 1 л.д. 26, 31, 36).

Дополнительным соглашением № 2 от 23.05.2006 внесены изменения в п. 1.1 договора в части цели предоставления – для эксплуатации подъездных железнодорожных путей, в том числе для проектирования и строительства административно-торгово-производственного комплекса с автосервисом (т. 1 л.д. 32-35).

Указанное дополнительное соглашение заключено сроком на два года с даты принятия постановления Главы г. Челябинска от 22.05.2006 № 445-п.

23.11.2006 между обществом с ограниченной ответственностью «Азия-Авто» (сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Авто-Инвест» (сторона-2) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0410001:0016, площадью 16448 кв.м. (т. 2 л.д. 15-16).

10.09.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Авто- Инвест» (сторона-1) и ООО «Меркурий» (сторона-2) подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0410001:0016, площадью 16448 кв.м. (т. 1 л.д. 37-39).

В соответствии с п. 5 договора от 10.09.2010 сторона-2 несет обязательства по оплате


арендных платежей, предусмотренных договором УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 с момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. До момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области обязанность по оплате арендных платежей, предусмотренных договором УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 несет сторона-1.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.09.2010 (т. 1 л.д. 40).

Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0410001:16, расположенного на пересечении ул. Доватора / ФИО4 Сосновского района города Челябинска, в результате которого составлен акт обследования земельного участка от 07.04.2016 (т. 1 л.д. 54-58). Установлено, что в южной части земельного участка расположены неэксплуатируемые ж/д пути, 2 капитальные электроподстанции, на остальной площади размещены торговые ряды, автомойки, помещения складского типа.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/018/2020-29961 от 19.05.2020 (т. 1 л.д. 41-42) на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0410001:16 обременение в виде аренды в ЕГРН зарегистрировано в пользу ООО «Меркурий», в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0408008:1739, 74:36:0408008:1740, 74:36:0408008:1741, на которые зарегистрировано право собственности общества «Меркурий» (т. 1 л.д. 44-53).

В качестве оплаты по спорному договору аренды в материалы дела представлены платежные поручения № 114 от 30.04.2015 на сумму 10 000 руб., № 153 от 03.06.2015 на сумму 30 000 руб., № 241 от 27.08.2015 на сумму 29 000 руб., № 243 от 28.08.2015 на сумму 1 000 руб., № 251 от 04.09.2015 на сумму 30 000 руб., № 293 от 07.10.2015 на сумму 30 000 руб., № 94 от 09.03.2016 на сумму 40 000 руб., № 311 от 17.08.2016 на сумму 20 000 руб., № 339 от 08.09.2016 на сумму 20 000 руб., № 453 от 09.11.2016 на сумму 20 000 руб., № 19 от 18.05.2017 на сумму 50 000 руб., № 54 от 19.07.2017 на сумму 50 000 руб., № 263 от 18.08.2017 на сумму 28 000 руб., № 265 от 22.08.2017 на сумму 28 042 руб., № № 264 от 22.08.2017 на сумму 908 руб. 62 коп., № 108 от 07.09.2017 на сумму 52 605 руб. 75 коп., № 154 от 18.10.2017 на сумму 26 303 руб., № 11 от 19.01.2018 на сумму 48 000 руб., № 32 от 06.02.2018 на сумму 30 908 руб. 62 коп., № 57 от 12.03.2015 на сумму 10 000 руб., № 78 от 02.04.2015 на сумму 10 000 руб., № 184 от 07.09.2018 на сумму 78 908 руб. 62 коп., № 185 от 07.09.2018 на сумму 21 091 руб. 38 коп., № 211 от 08.10.2018 на сумму 57 817 руб. 24 коп., № 345 от 09.11.2018 на сумму 88 640 руб., № 343 от 09.11.2018 на сумму 81 401 руб., № 346 от 09.11.2018 на сумму 13 445 руб. 88 коп., № 344 от 09.11.2018 на сумму 11 600 руб. 94 коп., № 7 от 10.01.2019 на сумму 81 401 руб. 92 коп., № 24 от 08.02.2019 на сумму 50 000 руб., № 47 от 11.03.2019 на сумму 25 194 руб. 12 коп., № 48 от 11.03.2019 на сумму 74 805 руб. 88 коп., № 85 от 09.04.2019 на сумму 81 401 руб. 92 коп., № 86 от 09.04.2019 на сумму 10 613 руб. 12 коп., № 87 от 09.04.2019 на сумму 8 000 руб., № 152 от 10.06.2019 на сумму 100 000 руб., № 197 от 18.07.2019 на сумму 9 027 руб. 08 коп., № 198 от 18.07.2019 на сумму 90 972 руб. 22 коп., № 364 от 06.12.2019 на сумму 50 000 руб., № 3 от 10.01.2020 на сумму 48 427 руб. 92 коп., № 2 от 10.01.2020 на сумму 51 572 руб. 08 коп., № 385 от 24.12.2020 на сумму 120 777 руб. 25 коп., № 264 т 17.08.2022 на сумму 100 000 руб., № 266 от 22.08.2022 на сумму 200 000 руб., № 5 от 12.01.2023 на сумму 50 000 руб. (т. 1 л.д. 67-108, т. 2 л.д. 36, т. 3 л.д. 82, 83, т. 4 л.д. 21).

Истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) № 42833 от 20.11.2020 (т. 1 л.д. 19, 20-22) об оплате задолженности за пользование земельным участком по договору аренды УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 за период с 01.01.2014 по 31.12.2019 в размере 2 217 537 руб. 41 коп. и пени за период с 02.04.2014 по 05.04.2020 в размере 2 650 024 руб. 34 коп., ответа на которое не последовало.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.


Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Изучив представленные материалы дела, суд находит, что между Комитетом и обществом «Меркурий» возникли обязательственные правоотношения по аренде последним земельного участка с кадастровым номером 74:36:0410001:16.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Комитет просит суд взыскать с общества «Меркурий» задолженность по арендной плате по договору аренды УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 за период с 01.01.2014 по 31.12.2021 в размере 4 714 622 руб. 75 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Ответчик в отзыве на иск просил суд применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в требованиях о взыскании задолженности по договору аренды.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах,


связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Установленный в части 5 статьи 4 АПК РФ тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

С претензией об оплате задолженности за период с 01.01.2014 истец обратился к ответчику 20.11.2020 (т. 1 л.д. 19, 20-22).

С рассматриваемым иском истец обратился 22.01.2021, о чем свидетельствует штамп отдела делопроизводства Арбитражного суда Челябинской области (т. 1 л.д. 3).

Следовательно, с учетом факта приостановления течения срока исковой давности, в связи с принятием Комитетом 20.11.2020 мер к урегулированию спора в претензионном порядке, суд приходит к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям об оплате задолженности по договору аренды УЗ № 003997-Д- 2002 от 15.11.2002, срок внесения которой наступил на 22.12.2017. То есть, пропущен срок исковой давности внесения платежей за период с 01.01.2014 по 30.09.2017, учитывая, что согласно приложениям к договору (Форма № 2) арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Кроме того, оспаривая примененные истцом при расчете арендной платы коэффициенты ответчиком в материалы дела представлено заключение специалиста № 538/2021 от 22.11.2021 (т. 2 л.д. 121-160), подготовленное с целью установления площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка общего пользования в зависимости от фактического его использования (назначения). В заключении специалист пришел к выводу, что на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: два кафе, пять торговых рядов, нежилое здание с помещениями различного назначения (автомойка, торговые залы и т.д.), автомастерская, котельная с наземной теплотрассой, трансформаторная подстанция, железнодорожный тупик. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0410001:16 для использования под различные объекты недвижимости жестко не разграничен, кроме железнодорожного тупика. Общая территория между остальными объектами используется для прохода / проезда и парковки. Учитывая эти обстоятельства, общая территория включена в площадь объектов недвижимости (кроме железнодорожного тупика) пропорционально площади занимаемой этими объектами недвижимости. В заключении специалист определил коэффициенты К1 для каждого вида деятельности отдельно (т. 2 л.д. 147).

Коэффициенты К1 определены в соответствии с Решением № 32/7.

Данный нормативный правовой акт действовал за взыскиваемый период в различных редакциях и устанавливал различные корректирующие коэффициенты арендной платы.


Решением Челябинского областного суда от 12.01.2022 по делу № 3а-24/2022 (За397/2021), оставленным без изменения апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 20.04.2022 по делу № 66а-330/2022, признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу приложение № 1 к решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска», действующему в редакции решения Челябинской городской Думы от 25.12.2018 № 48/11, в части значения коэффициента К1, учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, для «прочих видов деятельности», равном К1 = 2,5.

Основанием для вынесения данного решения послужило несоответствие вышеуказанного коэффициента принципу экономической обоснованности, который является одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» (далее – Постановление № 50) разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.12.2017 № 37-п и от 06.07.2018 № 29-п, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

Ранее в пункте 13 постановления Пленума от 30.07.2013 № 58 также содержалось разъяснение, согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат


применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В случае, если нормативный правовой акт, устанавливающий корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за пользование публичным земельным участком, признан недействующий как несоответствующий закону, то такие корректирующие коэффициенты не подлежат применению при расчете арендной платы, в том числе за периоды, предшествующие признанию нормативного правового акта недействующим.

При вышеизложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзаце 7 пункта 38 постановления Пленума от 25.12.2018 № 50, правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 и от 15.12.2009 № 9330/09, суд считает неправомерным применение при расчете задолженности коэффициента К1-2,5 (прочая деятельность) за период с 01.01.2019 по 31.03.2022, признанного не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению, в том числе за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение Комитетом коэффициентов, установленных Решением № 32/7 в редакции от 25.12.2018, признанным в указанной части не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению, в том числе за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным и подлежит применению коэффициент К1, установленный Решением № 32/7 в редакции от 27.06.2017, равный 3,323 (за период с 01.01.2019 по 31.12.2021) с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Истцом в материалы дела представлен справочно-информационный расчет задолженности по договору аренды с учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, а также с учетом установления площади соответствующих частей земельного участка и коэффициента К1, установленного Решением № 32/7 в редакции от 27.06.2017 (т. 2 л.д. 121).

В соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап – размер арендной платы; Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора. В информационном расчете истец применяет следующие значения:


ставка арендной платы – 3 % (торговля, рестораны, гостиницы) (в отношении площади земельного участка, занятого кафе и торговыми рядами); 2% (иные) (в отношении площади земельного участка, занятого нежилыми зданиями с помещениями различного назначения автомойка, торговые залы и т.д., автомастерской, котельной с наземной частью теплотрассы, трубами и т.п., железнодорожным тупиком).

коэффициент К1 –1,513 (общественное питание) – в отношении площади земельного участка, занятого кафе (за период с 01.10.2017 по 31.12.2018); 2,5 (за период с 01.01.2019 по 31.12.2021); 0,996 (организация оптово-розничной торговли, а также деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках) – в отношении площади земельного участка, занятого торговыми рядами за период с 01.10.2017 по 31.12.2018; 1,75 (объекты торговли (торговые центы, торгово-развлекательные центы (комплексы) за период с 01.01.2019 по 31.12.2021); 3,323 (прочие) – в отношении площади земельного участка, занятого нежилыми зданиями с помещениями различного назначения автомойка, торговые залы и т.д., котельной с наземной частью теплотрассы, трубами и т.п., железнодорожным тупиком; 0,713 (услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта, услуги в сфере общестроительной деятельности) – в отношении площади земельного участка, занятого автомастерской (за период с 01.10.2017 по 31.12.2018); 1,25 (обслуживание автотранспорта, в т.ч. объекты придорожного сервиса) в отношении площади земельного участка, занятого автомастерской (за период с 01.01.2019 по 31.12.2021); 3,65 (железнодорожный тупик) – в отношении площади земельного участка, занятого железнодорожным тупиком (за период с 01.01.2019 по 31.12.2021).

коэффициент К2 – (Советский район) 1,74 (за период с 01.10.2017 по 31.12.2018); 1,083 (за период с 01.01.2019 по 31.12.2021);

коэффициент К3 – 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства).

Кадастровая стоимость земельного участка составила 10 854 000 руб. (по 26.11.2018), 10 814 406 руб. 13 коп. (с 27.11.2018 по 31.12.2020) и 30 346 642 руб. 88 коп. (с 01.01.2021).

С учетом площадей объектов, расположенных на земельном участке, кадастровая стоимость, примененная истцом в справочно-информационном расчете задолженности составила:

829 491 руб. 61 коп. (с 01.10.2017 по 31.12.2020) – кафе (1257 кв.м.); 2 667 307 руб. 15 коп. (с 01.10.2017 по 31.12.2020) – торговые ряды (4042 кв.м.);

4 081 468 руб. 26 коп. (с 01.10.2017 по 31.12.2020) – нежилое здание с помещениями различного назначения автомойка, торговые залы и т.д. (6185 кв.м.);

382 080 руб. 86 коп. (с 01.10.2017 по 31.12.2020) – автомастерская (579 кв.м.);

546 395 руб.43 коп. (с 01.10.2017 по 31.12.2020) – котельная с наземной частью теплотрассы, трубами и ТП (828 кв.м.);

2 347 256 руб. 69 коп. (с 01.10.2017 по 31.12.2020) – железнодорожный тупик (3557 кв.м.);

2 307 662 руб. 82 коп. (с 27.11.2018 по 31.12.2020) – железнодорожный тупик (3497 кв.м.);

2 327 662 руб. 32 коп. (с 01.01.2021) – кафе (1257 кв.м.);

7 484 813 руб. 92 коп. (с 01.01.2021) – торговые ряды (4042 кв.м.);

11 453 135 руб. 60 коп. (с 01.01.2021) – нежилое здание с помещениями различного назначения автомойка, торговые залы и т.д. (6185 кв.м.);

1 072 169 руб. 04 коп. (с 01.01.2021) – автомастерская (579 кв.м.);

1 533 257 руб. 28 коп. (с 01.01.2021) – котельная с наземной частью теплотрассы, трубами и ТП (828 кв.м.);

6 475 604 руб. 72 коп. (с 01.01.2021) – железнодорожный тупик (3497 кв.м.);

Также, судом отклоняется довод ответчика о необходимости производить расчет арендной платы, исходя из площади земельного участка равной 16388 кв.м. за весь период взыскания, в силу следующего.

Согласно ответу Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Челябинской области от 16.05.2022 (т. 3 л.д. 94-98) в результате анализа сведений ЕГРН установлено, что 27.11.2018 на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта


недвижимости от 20.11.2018 и межевого плана от 09.08.2018, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:04100001:6, были изменены сведения ЕГРН, в том числе о площади земельного участка, а именно, его площадь изменена с 16448 кв.м. на 16388 кв.м.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимости имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Таким образом, законодательно закреплен принцип достоверности сведений государственного кадастрового учета и примененный при расчете задолженности по арендной плате размер площади спорного земельного участка является обоснованным.

При указанных обстоятельствах, справочно-информационный расчет Комитета (т. 4 л.д. 60-63) признается судом верным, а именно задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2021 с учетом оплаты на сумму 1 642 602 руб. 28 коп. составляет 2 728 838 руб. 09 коп.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет исковые требования частично, учитывая довод ответчика о пропуске срока исковой давности, сумма подлежащей уплате ответчиком арендной платы по договору аренды УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 с учетом применения срока исковой давности составляет 2 728 838 руб. 09 коп. за период с 01.10.2017 по 31.12.2021.

Ссылка ответчика на необходимость применения принципа эстоппель отклоняется судом, поскольку принцип эстоппель не применим к установленным судом обстоятельствам данного конкретного дела.

Проанализировав материалы дела, учитывая установленные судом обстоятельства, суд не находит в действиях истца признаков непоследовательности и недобросовестности.

Доводы ответчика о наличии в действиях истца признаков заведомо недобросовестного поведения, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в порядке статьи 10 ГК РФ, подлежат отклонению.

По смыслу статьи 10 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.

Обстоятельства, свидетельствующие о допущенном истцом злоупотреблении правом, которое могло бы повлечь последствия, предусмотренные статьи 10 ГК РФ, судом не установлены.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.3 дополнительного соглашения № 1 стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% о суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.


Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком производилась с нарушением установленных договором сроков, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

Комитет просит суд взыскать с общества «Меркурий» пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 за период с 02.04.2014 по 31.03.2022 в размере 4 887 290 руб. 02 коп.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку произведенный истцом расчет подлежащей внесению платы признан не обоснованным, исходя из необходимости применения срока исковой давности, суд также не соглашается с расчетом неустойки.

Судом проверена правильность произведенного Комитетом справочно-информационного расчета неустойки по договору (т. 4 л.д. 65-66), суд признает его арифметически верным.

Обществом «Меркурий» заявлено о несоразмерности неустойки заявленным требованиям (т. 3 л.д. 86-89).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу п. 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут


выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Однако в рассматриваемом случае ответчиком не предоставлены суду доказательства чрезмерности неустойки.

Исключительность рассматриваемого случая для целей снижения предусмотренной договором неустойки ответчиком в порядке статей 65, 66 АПК РФ также не доказана.

Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципа состязательности сторон (статья 9 АПК РФ), поскольку необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, в то время как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Ответчиком не подтверждено доказательствами то обстоятельство, что заявленный истцом размер взыскиваемой неустойки приведет к неблагоприятным последствиям в виде несвоевременного исполнения обязательств ответчика по выплате заработной платы, сохранению рабочих мест и оплате налоговых платежей и сборов.

Чрезмерность размера заявленной неустойки относительно суммы основного долга, исходя из которого образовалась неустойка, судом также не установлена.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения размера неустойки по заявлению ответчика, требования истца к ответчику в части взыскания неустойки по договору аренды УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 подлежат частичному удовлетворению в размере 1 851 243 руб. 97 коп. за период с 10.01.2018 по 31.03.2022.

Кроме этого Комитетом заявлено требование о продолжении начисления неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности, начиная с 01.10.2022 до момента фактического исполнения обязательств.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7) по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее – Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Срок действия моратория на банкротство в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о


банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление Правительства № 497) ограничен периодом с 01.04.2022 в течение 6 месяцев, следовательно, по истечении указанного срока имеются все правовые основания для дальнейшего начисления пени до фактического исполнения обязательства, в случае, если мораторий не будет продлен соответствующим актом.

Указанный документ утратил силу в связи с истечением срока действия, установленного пунктом 3 данного документа.

При этом судом принимается во внимание, что согласно разъяснений, изложенных во втором абзаце пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 статья 70 Закона № 229-ФЗ). Соответственно, мораторий, установленный постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, в том числе в отношении невозможности начисления пени в период его действия, подлежит применению при приведении в исполнение решения суда по настоящему делу.

Таким образом, суд признает обоснованными требования истца о продолжении начисления неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности, начиная с 01.10.2022 до момента фактического исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска в размере 9 501 539 руб. 47 коп. размер государственной пошлины по иску составит 70 508 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 33 987 руб. 39 коп. (70 508,00 * 48,2036%) (пропорционально удовлетворенной части иска) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, ст.ст. 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» (ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города


Челябинска (ИНН <***>) задолженность по договору аренды УЗ № 003997-Д-2002 от 15.11.2002 за период с 01.10.2017 по 31.12.2021 в размере 2 728 838 руб. 09 коп., неустойку за период с 10.01.2018 по 31.03.2022 в размере 1 851 243 руб. 97 коп., продолжить начисление неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности, начиная с 01.10.2022 до момента фактического исполнения обязательств.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 33 987 руб. 39 коп. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.