Решение от 24 июля 2023 г. по делу № А40-77457/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-77457/23-72-621
г. Москва
24 июля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 июля 2023 года


Арбитражный суд в составе судьи Немовой О. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ханом Б. А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ПУБЛИЧНОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВЫМПЕЛ-КОММУНИКАЦИИ" (127083, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: <***>)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: МИА «Россия сегодня»

о признании незаконным решения от 27.02.2023 об отказе в государственной регистрации договора аренды части кровли нежилого здания № 0307/РС/2022 от 15.09.2022, об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды части кровли нежилого здания

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1 по дов. от 11.01.2021 года, диплом

от заинтересованного лица: ФИО2 по дов. от 24.01.2023 года, удост.

от третьего лица: не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

ПУБЛИЧНОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВЫМПЕЛ-КОММУНИКАЦИИ" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по г. Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр, Управление) от 27.02.2023 г. № КУВД-001/2022-51339699/3 договора аренды части кровли нежилого здания № 0307/РС/2022 от 15.09.2022.

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает по доводам письменного отзыва.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствии третьего лица.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч. 4 ст.198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.09.2022 г. между ПАО «ВымпелКом» (далее - Арендатор) и МИА «Россия сегодня» (далее - Арендодатель) был заключен Договор аренды части кровли нежилого здания № 0307/РС/2022.

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект федерального недвижимого имущества - часть кровли нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001054:1092 (далее - Здание), общей площадью 35 кв.м., для размещения телекоммуникационного оборудования сотовой связи (далее - Объект аренды).

Расположение Объекта аренды указано на схеме расположения телекоммуникационного оборудования сотовой связи, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1 к Договору).

Указанный Объект аренды является частью объекта федеральной собственности и закреплен за Арендодателем на праве хозяйственного ведения (п. 1.3. Договора).

Объект аренды передается Арендатору по Акту приема-передачи части крови Здания, который составляется и подписывается Арендодателем и Арендатором в 2-х экземплярах и является неотъемлемой частью Договора.

15.09.2022 г. между Арендодателем и Арендатором был подписан Акт приема-передачи части кровли Здания.

Согласно п.2.1. Договора срок действия Договора составляет 3 года с даты его подписания Сторонами.

В соответствии с п.3.3.1. Договора Арендатор обязуется обеспечить за свой счет государственную регистрацию Договора в течение 3 месяцев с момента его подписания.

Во исполнение указанного обязательства 18.11.2022 г. Заявитель обратился к Регистрирующему органу с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами с приложением следующих документов:

- технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 17.11.2022 г. № б/н,

- договор аренды части кровли нежилого здания от 15.09.2022 г. № 0307/РС/2022,

- платежное поручение от 27.09.2022 г. № 82984,

- доверенность от 05.06.2022 г. № 8042966, 77 АГ.

Перечень переданных документов подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 18.11.2022 г.

24.11.2022 г. Управление уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-51339699/1 уведомил ВымпелКом о приостановлении, начиная с 24.11.2022, осуществления действий по государственной регистрации договора аренды и государственному кадастровому учету части объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0001054:1092, расположенного по адресу: <...>, документы на которые были представлены с заявлением вх. № КУВД-001/2022-51339699, № PKPVDMFC-2022-11-18-655818, № MFC-0558/2022-1808859 от 18.11.2022 на срок до 27.02.2023 г., ввиду того, что Объект аренды, представляющий собой часть кровли, является конструктивным элементом части здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, что делает невозможным подготовку технического плана для последующей государственной регистрации Договора с одновременным кадастровым учетом.

27.02.2022 г. Управление уведомил ВымпелКом об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав по тем же основаниям (уведомление № КУВД-001/2022-51339699/3 от 27.02.2023 г.).

Заявитель считает указанный отказ Регистрирующего органа незаконным и необоснованным, в связи с чем в связи с чем данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федераций государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленный на регистрацию Договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.

Поскольку срок Договора более одного года, то он подлежал государственной регистрации в соответствии с п.3.3.1. Договора, а также согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование. другой части здания, является не противоречащим нормам действующего законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. №305-ЭС17-6213).

Как видно из схемы расположения телекоммуникационного оборудования сотовой связи на кровле здания (приложение № 1 к Договору) Стороны Договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.

В соответствии с п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Пунктом 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), разъяснено следуюещее:

В силу пункта 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, вносятся в государственный кадастр недвижимости как дополнительная характеристика объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 20 Закона о кадастре с заявлением об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Переданная в пользование арендатору часть нежилого помещения является обособленной и изолированной комнатой в составе нежилого помещения, существующего в качестве самостоятельного объекта недвижимости, однако представляет собой лишь часть объекта недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) ограничением (обременением) вещных прав на объекты недвижимости является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).

Следовательно, арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Положениями Закона о регистрации предусмотрены следующие правила кадастрового учета части объекта недвижимости в целях государственной регистрации договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 44 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. В соответствии с пунктом 5 указанной статьи, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что поскольку нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, то при регистрации Договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как:

- объект аренды (часть кровли, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением № 1 к Договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется,

- сведения о здании ранее уже были внесены в ЕГРН,

- никаких технических изменений в здании не проводилось.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Обществом в адрес Управления был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующих требованиям законодательства РФ и необходимых для проведения регистрационных действий.

Учитывая изложенное, суд полагает, что выводы регистрирующего органа о том, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация в ЕГРН аренды части фасада и (или) кровли не обосновано.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Дополнительное соглашение подписано без замечаний и разногласий, а значит между сторонами достигнуто соглашения по все существенным условиям.

При этом действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено право вмешиваться в договорные отношении сторон по сделке и давать оценку условиям договора, а также давать оценку предшествующим заключению договора аренды документам.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ права по владению, пользованию и распоряжению имуществом принадлежат собственнику такого имущества.

Общество осуществляет управление и распоряжение кровлей нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении -принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону н иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Условия Дополнительного соглашения не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права к охраняемые законом интересы третьих лиц.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи об аренде земельного, участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что отказ Управления Росреестра по г. Москве в регистрации договора аренды не соответствует ст.ст. 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Общества в сфере его экономической деятельности.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить регистрационные действия на основании заявления вх. № КУВД-001-2022-51339699 от 18.11.2022 года.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным полностью Решение Управления Росреестра по Москве, оформленное уведомлением от 27.02.2023 года № КУВД-001/2022-51339699/3 об отказе в государственной регистрации Договора аренды части кровли нежилого здания от 15.09.2022 года №0307/РС/2022

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Управление Росреестра по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить регистрационные действия на основании заявления вх. № КУВД-001-2022-51339699 от 18.11.2022 года.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО "ВЫМПЕЛКОМ" расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (Три тысячи) рублей.

Решение может быть оспорено в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья О.Ю. Немова