Постановление от 25 октября 2024 г. по делу № А43-29068/2023

г. Владимир


«25» октября 2024 года Дело № А43-29068/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2024.

Полный текст постановления изготовлен 25.10.2024


Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гущиной А.М.,

судей Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдан О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сарова на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2024 по делу №А43-29068/2023,

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) о признании незаконным решения администрации города Сарова, формализованного в письме от 03.07.2023 №Исх-151-02-337124/23.


В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Сарова – ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 №1 сроком действия до 31.12.2025;

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 24.05.2024 сроком на три года;

ФИО4 – ФИО4 лично на основании паспорта гражданина РФ;

ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 – ФИО4 по доверенности от 26.09.2024 сроком на два года.


Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации города Сарова (далее – администрация), формализованного в письме от 03.07.2023 № Исх-151-02-337124/23.

Решением от 04.04.2024 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленное Предпринимателем требование и признал незаконным решение администрации, формализованное в письме от 03.07.2023 № Исх151-02-337124/23, об отказе в принятии решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации от 13.04.2020 № 831 и от 26.05.2020 № 1091 о развитии застроенной территории; обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя путем принятия решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации от 13.04.2020 № 831 и от 26.05.2020 №1091 о развитии застроенной территории.

Администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что в нарушение части 4 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территории» (далее – Федеральный закон № 494-ФЗ) суд первой инстанции применил часть 6 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ, не подлежащую применению к спорным отношениям.

Администрация считает, что к спорным взаимоотношениям не могут быть применены положения статьи 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действовавшей до 24.06.2023.

По мнению заявителя жалобы, решение суда по настоящему делу затрагивает права и обязанности жителей домов, расположенных в зоне развития застроенной территории, а также Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, которые не были привлечены к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены вынесенного решения.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд пришёл к выводу о том, что по настоящему делу усматривается наличие безусловного основания для отмены решения суда первой инстанции от 04.04.2024 на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявление Предпринимателя, суд первой инстанции признал незаконным решение администрации, формализованное в письме от 03.07.2023 № Исх-151-02-337124/23, и обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации от 13.04.2020 №831 и от 26.05.2020 №1091 о развитии застроенной территории.

Между тем, разрешение вопроса о возложении на администрацию обязанности по изъятию жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации от 13.04.2020 № 831 и от 26.05.2020 № 1091 о развитии застроенной территории, затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, - граждан, являющихся собственниками этих жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Саров Нижегородской области: ул. Александровича д.15, 17, 17а, ул. Победы д.1, 3, 5, 7.

В силу части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Таким образом, суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Изложенные обстоятельства в силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловным основанием для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2024.

В этой связи Первый арбитражный апелляционный суд определением от 16.07.2024 перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в порядке, предусмотренном частью 6.1 статьи 268, частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО10, ФИО11, ФИО5, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО6, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО7, ФИО8, ФИО4, ФИО9, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в заявлении, письменных объяснениях, просил признать незаконным решение администрации, формализованное в письме от 03.07.2023 №Исх-151-02-337124/23.

Администрация в письменных пояснениях просила отказать Предпринимателю в удовлетворении заявления.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в письменных объяснениях.

ФИО4, ФИО5, ФИО6, С.Л.ЮБ., ФИО8, ФИО9 в отзыве на заявление высказали свою позицию по делу.

ФИО4 и представитель ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в отзывах на заявление.

В судебном заседании ФИО4 поддержала ходатайство о приобщении к материалам дела следующих документов: копий квитанций, постановления Правительства Нижегородской области от 07.08.2024 №453 с приложением 1-4.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении ввиду отсутствия процессуальных оснований.

ФИО30 в отзыве на заявление просила отказать Предпринимателю в удовлетворении заявления.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на заявление в суд не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Первый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, приходит к выводу о необходимости удовлетворения требования Предпринимателя в силу следующего.

Как следует из материалов дела, решением Городской Думы города Сарова от 03.08.2017 № 80/6-гд утверждена «Муниципальная адресная программа сноса многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города Сарова на период с 2017 до 2025 года».

Задачами программы являются: улучшение условий проживания граждан; обеспечение развития застроенных территорий; снос многоквартирных домов на площадках перспективного развития в городе Сарове; создание условий для строительства комфортабельного жилья, объектов социального и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры на территории города; комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию застроенных территорий города; создание безопасных и благоприятных условий для приведения жилого фонда в соответствие со стандартами качества.

В целях реализации программы предусмотрено принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукционов и заключение договоров о развитии застроенной территории; реализация мероприятий в рамках заключенных с инвесторами договоров о развитии застроенных территорий по переселению граждан, сносу жилищного фонда на предоставленных площадках, а также строительство на застроенных территориях жилищного фонда, отвечающего стандартам качества, обеспечивающего комфортные условия проживания.

Реализация программы должна обеспечивать, в том числе, увеличение количества объектов муниципальной собственности с улучшенными характеристиками.

Заказчиком данной программы являлась администрация.

Во исполнение решения Городской Думы города Сарова от 03.08.2017 № 80/6-гд администрацией приняты постановления от 13.04.2020 № 831 «О развитии застроенной территории в районе домов № 15, 17, 17А по ул. Александровича в городе Сарове Нижегородской области» и от 26.05.2020 № 1091 «О развитии застроенной территории в районе домов № 1, 3, 5, 7 по ул. Победы в городе Сарове Нижегородской области», которыми утверждены Перечни подлежащих сносу зданий, строений, сооружений, расположенных на застроенной территории и не признанных аварийными, а также приняты решения о подготовке проекта постановления администрации о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Названные правовые акты не обжалованы в установленном порядке третьими лицами, привлеченными к участию в настоящем деле.

Администрацией принято
постановление от 23.10.2020 № 2678 о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в городе Сарове Нижегородской области в районе домов № 15, 17, 17А по ул.Александровича и домов № 1, 3, 5, 7 по ул.Победы города Сарова Нижегородской области.

По результатам аукциона победителем признан ФИО1

Между администрацией и Предпринимателем (девелопер) заключен договор от 13.01.2021 № 1 о развитии застроенной территории, расположенной в районе домов № 15, 17, 17А по ул.Александровича и домов № 1, 3, 5, 7 по ул. Победы города Сарова Нижегородской области.

Разделом 2 договора от 13.01.2021 № 1 предусмотрены обязанности девелопера.

Пунктом 2.1.1 названного договора предусмотрена обязанность девелопера в срок не позднее 10 месяцев с момента заключения договора подготовить и представить в администрацию на согласование и утверждение документацию по планировке территории, включающую в себя проект планировки и межевания застроенных территорий, разработанную в соответствии с Генеральным планом города Сарова, Правилами землепользования и застройки в городе Сарове.

Пунктами 2.1.3 договора от 13.01.2021 № 1 предусмотрена обязанность девелопера в срок не позднее 20 дней момента утверждения проекта планировки застроенной территории представить на согласование администрации план-график поэтапной передачи в муниципальную собственность благоустроенных (созданных или приобретенных) жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения.

Пунктами 2.1.5, 2.1.6 названного договора предусмотрена обязанность девелопера передать в муниципальную собственность г. Сарова благоустроенные, готовые к заселению жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и предоставленных им по договорам социального найма, в соответствии с их согласием переехать в передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения, согласно графику передачи, а также предоставить администрации письменное согласие выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории граждан, переехать в передаваемые в муниципальную собственность квартиры.

Согласно пункту 2.1.7 договора от 13.01.2021 № 1 девелопер обязан в течение 20 дней с момента принятия администрацией решения об изъятии жилых помещений и подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, представить на согласование администрации план-график оплаты возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, расположенные на застроенной территории. Возместить за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, согласно графику оплаты.

Пунктом 2.1.8 названного договора предусмотрена обязанность девелопера осуществить строительство объектов, предусмотренных документацией по планировке территории, в соответствии с планом-графиком строительства.

Разделом 3 договора от 13.01.2021 № 1 определены обязанности администрации.

Пунктами 3.1.1, 3.1.2 договора от 13.01.2021 № 1 предусмотрена обязанность администрации не позднее 60 календарных с момента представления девелопером документации по планировке территории согласовать и утвердить ее, либо направить девелоперу мотивированный отказ в утверждении. В срок не позднее 14 календарных с момента представления девелопером проекта плана-графика строительства объектов осуществить его согласование или направить мотивированный отказ.

Пунктами 3.1.3, 3.1.4 названного договора предусмотрена обязанность администрации в месячный срок с момента обращения девелопера принять в муниципальную собственность указанные в пункте 2.1.5 договора благоустроенные, готовые к заселению жилые помещения (при условии подтверждения девелопером согласия выселяемых граждан переехать в передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения); в срок не позднее 6 месяцев с момента предоставления девелопером благоустроенных, готовых к заселению жилых помещений осуществить мероприятия, направленные на выселение лиц, проживающих в подлежащих сносу жилых домах, в том числе обратиться в суд с иском о выселении граждан из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу.

Пунктом 3.1.5 договора от 13.01.2021 № 1 предусмотрено, что в случае необходимости в срок не позднее 30 календарных дней с момента утверждения документации по планировке территории администрация принимает решение об изъятии путем уплаты возмещения за изымаемые жилые помещения в подлежащих сносу многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории.

Приложением №1 к договору определен перечень адресов зданий и сооружений, расположенных на застраиваемой территории микрорайонов и подлежащих сносу - также девяти гаражей, а также семи жилых многоквартирных домов № 15, 17, 17А по ул.Александровича и № 1, 3, 5, 7 по ул.Победы города Сарова Нижегородской области, которые не признаны аварийными, однако отнесены к ветхому фонду.

Во исполнение условий договора Предприниматель обеспечил подготовку документации по планировке и межеванию участка для развития застроенной территории по адресу: г. Саров Нижегородской области, Центральный район, в районе домов № 15, 17, 17А по ул.Александровича и домов № 1, 3, 5, 7 по ул.Победы города Сарова Нижегородской области.

Данная документация утверждена постановлением администрации от 25.05.2023 № 1269.

Поскольку утвержденным проектом планировки предусмотрен снос многоквартирных жилых домов № 15, 17, 17А по ул. Александровича и № 1, 3, 5, 7 по ул. Победы города Сарова Нижегородской области, Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 16.06.2023 о необходимости принятия решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах.

Администрация письмом от 03.07.2023 № Исх-151-02-337124/23 отказала в принятии данного решения со ссылкой на часть 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), указав, что оснований для изъятия земельных участков и объектов на них расположенных не имеется, поскольку на застроенной территории, предоставленной для развития, отсутствуют объекты недвижимости признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В силу абзаца 6 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных сторонами требований, а рассматривает иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств дела), определяя круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию и проверке, с учетом доводов и возражений сторон.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307 и пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Фактически между администрацией и Предпринимателем имеется гражданско-правовой спор, вытекающий из заключенного по результатам аукциона договора от 13.01.2021 № 1 о развитии застроенной территории в городе Сарове Нижегородской области.

Названный договор заключен на основании муниципальной адресной программы, утвержденной решением Городской Думы города Сарова от 03.08.2017 № 80/6-гд, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 3 статьи 46.1 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 30.12.2020).

В соответствии с положениями части 7 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1, 2 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 30.12.2020) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 4, 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются:

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части, максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Частью 18 статьи 1 Федерального закона № 494-ФЗ признана утратившей силу глава 5.1 ГрК РФ «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления». Указанный закон вступил в силу 30.12.2020.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ определено, что положения законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом, распространяются на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу настоящего Федерального закона с учетом особенностей, установленных частями 2 - 9 настоящей статьи.

Частью 4 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ установлено, что в случае принятия органами местного самоуправления до дня вступления в силу настоящего Федерального закона решения о развитии застроенных территорий (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), к правоотношениям, связанным с исполнением таких решений, внесением изменений в такие решения и признанием таких решений утратившими силу (отменой таких решений), применяются положения ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Частью 6 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ установлено, что по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации при реализации договоров о развитии застроенной территории:

1) в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о развитии застроенной территории, применяются положения, предусмотренные статьей 32.1 ЖК РФ, при условии, что общими собраниями собственников помещений указанных многоквартирных домов принято решение, предусмотренное пунктом 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ, с учетом особенностей, установленных ЖК РФ (в редакции настоящего Федерального закона);

2) нежилые помещения в многоквартирных домах, указанных в пункте 1 настоящей части, подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях развития застроенной территории.

Положениями статьи 32.1 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 24.06.2023) предусмотрено предоставление собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, взамен освобождаемых ими жилых помещений возмещения, либо другого жилого помещения с зачетом его стоимости. В случае, если у собственника жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется предусмотренное частью 6 статьи 32 ЖК РФ право пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре, предусмотренном частью 10 настоящей статьи. В отношении нанимателей жилых помещений предусмотрено предоставление взамен освобождаемого им жилого помещения иного жилого помещения по договору социального найма.

При этом частью 9 статьи 32.1 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 24.06.2023) предусмотрено, что предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающим в соответствии с ГрК РФ реализацию соответствующего решения.

В рассматриваемом случае решение о развитии застроенной территории принято до 30.12.2020 во исполнение муниципальной адресной программы, предполагающей снос многоквартирных домов не по причине их аварийности, а по иным обстоятельствам - в целях обеспечения застроенных территорий современным качественным и комфортным жильем взамен расположенного на данных территориях морально устаревшего ветхого фонда.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (часть 2 статьи 422 ГК РФ).

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса (действовавшей в спорный период) и условиями договора от 13.01.2021 №1 о развитии застроенной территории не предусмотрена обязанность Предпринимателя осуществить выкуп жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, непосредственно у собственников помещений.

Из условий договора от 13.01.2021 №1 следует, что перед началом строительства в отношении жителей проживающих на подлежащей развитию застроенной территории предусмотрен порядок их переселения в зависимости от оснований занимаемых ими жилых помещений: для лиц проживающих по договору социального найма в жилых помещениях находящихся в муниципальной собственности - путем предоставления им иных жилых помещений находящихся в муниципальной собственности, предварительно предоставленных девелопером администрации; для лиц являющихся собственниками жилых помещений - путем выплаты девелопером компенсации стоимости изъятых помещений.

Из системного толкования условий названного договора, в том числе изложенных в пунктах 2.1.7 и 3.1.5, следует обязанность администрации принять решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории.

При этом пунктом 2.1.7 договора от 13.01.2021 №1 установлена только обязанность Предпринимателя возместить выкупную стоимость данных жилых помещений непосредственно публично-правовому образованию, осуществившему соответствующие мероприятия по изъятию таких помещений у собственников.

Одним из ключевых моментов договора о развитии застроенной территории является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

В результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя, по увеличению жилищного фонда, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые лицом, заключившим договор, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

Таким образом, предусмотренная пунктом 3.1.5 договора от 13.01.2021 №1 необходимость вытекает из цели заключения договора о развитии застроенной территории и исполнения сторонами взаимных обязательств.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 ГК РФ).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на лицо, заключившего договор, обязанности исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.

Вопреки позиции администрации исполнение администрацией своих обязательств по договору от 13.01.2021 №1 по принятию решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, не противоречит положениям части 6 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ и требованиям статьи 32.1 ЖК РФ.

Довод администрации о том, что судебным актом по настоящему делу могут быть затронуты права и обязанности Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, подлежит отклонению как несостоятельный. Исходя из предмета заявленных требований, настоящий спор не затрагивает права и обязанности названного лица.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности заявленных Предпринимателем требований и незаконности решения администрации, формализованного в письме от 03.07.2023 №Исх151-02-337124/23 об отказе в принятии решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах указанных в постановлениях администрации от 13.04.2020 №831 и от 26.05.2020 №1091 о развитии застроенной территории.

В целях восстановления нарушенных прав истца суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать администрацию города Сарова в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления, принять решение об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации города Сарова Нижегородской области от 13.04.2020 №831 и от 26.05.2020 №1091 о развитии застроенной территории.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2024 по делу № А43-29068/2023 подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с администрации в пользу Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2024 по делу №А43-29068/2023 отменить.

Признать незаконным решение администрации города Сарова, формализованное в письме от 03.07.2023 №Исх151-02-337124/23 об отказе в принятии решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах указанных в постановлениях администрации города Сарова Нижегородской области от 13.04.2020 №831 и от 26.05.2020 №1091 о развитии застроенной территории.

Обязать администрацию города Сарова в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления, принять решение об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, указанных в постановлениях администрации города Сарова Нижегородской области от 13.04.2020 №831 и от 26.05.2020 №1091 о развитии застроенной территории.

Взыскать с администрации города Сарова в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2700 рублей, уплаченную по чеку от 02.10.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.


Председательствующий судья А.М. Гущина


Судьи Т.А. Захарова


Т.В. Москвичева