Решение от 20 июня 2017 г. по делу № А32-16187/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-16187/2016
г. Краснодар
20 июня 2017 года
Резолютивная часть решения принята 19.06.2017

Полный текст решения изготовлен 20.06.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Элен» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 363021, Республика Северная Осетия – Алания, <...>

к администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), 354000, <...>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «АМСО» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354003, <...>.

об обязании заключения договора на определенных условиях

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Элен» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 363021, Республика Северная Осетия – Алания, <...> (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – ответчик, администрация), согласно которого просит обязать администрацию заключить договор № 4900009611 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№1-10), в пользование на условиях аренды (договор аренды), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом № 2015-03/05-О от 17.03.2015, и составляет 8 262 000,00 рублей в год».

Определением суда от 16.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «АМСО» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354003, <...>.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик и ООО «Амсо» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 19.06.2017 объявлен перерыв до 17 часов 55 минут 19 июня 2017 года. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу №2-721/12 на администрацию возложена обязанность заключить с обществом договор аренды объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580, площадью 61 695 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная сроком на 3 (три) года (т.д. 2, л. д. 4-6).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.08.2016 № 23/242/002/2016-7811, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 зарегистрировано право муниципальной собственности город – курорт Сочи 01.11.2013 (т. д. 2, л. д. 7-8).

Во исполнение решения Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу №2-721/12 администрация направила обществу проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 49000009611 от 03.08.2015 (далее – проект договора) – т.д. 1, л. д. 53 -57.

Согласно пункта 3.2 проекта договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25 сентября 2014 года № 41С/ОЗ-2014 и составляет 29 634 792 (двадцать девять миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи семьсот девяносто два) рубля.

Не согласившись с указанной редакцией пункта 3.2 договора, общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 03.08.2015, согласно которого спорный пункт изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом № 2015-03/05-О от 17.03.2015 и составляет 8 262 000 (восемь миллионов двести шестьдесят две тысячи) рублей».

Полагая, что размер арендной платы завышен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 названного выше постановления, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.

Во исполнение названного постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (в редакции, действующей в спорный период, то есть до принятия постановления администрации г. Сочи от 07.09.2015 № 2580), которые применяются, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Согласно пункта 3.2 проекта договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25 сентября 2014 года № 41С/ОЗ-2014 и составляет 29 634 792 (двадцать девять миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи семьсот девяносто два) рубля.

В соответствии с пунктами 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Определением суда от 10.01.2017 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение, которой поручено эксперту ФИО3, члену Некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков» (свидетельство № 468 от 27.02.2012).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1.Отчет № 41С/ОЗ-2014 от 25.09.2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580, подготовленный ООО «АМСО», соответствует ли требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7).

2.Если ответ на вопрос «1» отрицательный – установить величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.09.2014.

Согласно выводам заключения эксперта от 15.03.2017 № 383 отчет № 41С/ОЗ-2014 от 25.09.2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580, подготовленный ООО «АМСО», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО №7).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 по состоянию на 25.09.2014 определена в размере 563 210 000,00 рублей.

Результаты судебной экспертизы ответчиками не оспорены.

Суд приходит к выводу, что размер арендной платы необходимо определить с учетом вывода эксперта об установлении рыночной стоимости спорного земельного участка.

В пункте 4.1. Правил, утвержденных постановлением администрации города Сочи 03.06.2011 принято постановление № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи», указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки,

где Ап – размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р – рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С – ставка арендной платы, %; Ки – коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи. То есть при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Соответственно, размер годовой арендной платы составит 2 083 105,49 рублей (563 210 000,00 рублей х 1,5% х 1,0).

Выводы суда основаны на сложившейся судебной практике по аналогичным требованиям постановления Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.05.2015 по делу № А32-А32-28593/2014, от 30.04.2015 по делу №А32-34980/2014, от 10.03.2016 по делу №А32-1975/2015.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 №11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), г. Сочи, заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Элен» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Беслан, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 49000009611 от 03.08.2015, земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№1-10), изложив п. 3.2. договора в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 2 083 105,49 рублей».

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы

Судья

О.С. Левченко