Решение от 18 сентября 2020 г. по делу № А79-14861/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-14861/2019
г. Чебоксары
18 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 17.09.2020.

Полный текст решения изготовлен 18.09.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, 428000, Чувашская Республика, г.Чебоксары, ОГРНИП: <***>, НН: 212800981100,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, 428000, <...> а,

третьи лица:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики,

индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии

от истца - ФИО4 по доверенности от 02.11.2018,

от ответчика - ФИО5 по доверенности от 12.05.2020 №039-21,

от третьего лица Администрации города Чебоксары - ФИО5 по доверенности от 12.05.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №Н -_ купли-продажи нежилых комнат №№ 31, 32,46-53 общей площадью 70,7 кв.м, расположенных на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством:

- пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 2311933 (два миллиона триста одиннадцать тысяч девятьсот тридцать три) рубля без учета НДС".

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте {настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) дев со дня подписания настоящего договора:

в течение 59-ти месяцев по 38532 (тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать два) рублей ежемесячно;

в течение 60-го месяца 38545 рублей. Путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

- абзац 10 пункта 3.3 договора исключить из текста договора.

Заявленное требование мотивировано следующими обстоятельствами.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и Чебоксарскоий городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключили договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары от 02.05.2012 № 1799, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты №№ 31, 32, 39-40, 46-53 общей площадью 96,1 кв.м, расположенные на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>.

Соглашением от 22.10.2018 в указанный договор внесены изменения, в соответствии с которыми объектом аренды являются нежилые комнаты №№ 31, 32, 46-53 общей площадью 70,7 кв.м, расположенные на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>.

18.09.2019 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого муниципального имущества.

Ответчик исходящим письмом от 18.10.2019 №9991 направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора выкупной стоимостью нежилого помещения и передал ответчику подписанный с протоколом разногласий договор №Н - купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Ответчик письмом от 19.11.2019 направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий, отклонив редакцию покупателя (истца).

В соответствии с пунктом 2.2 постановления Администрации города Чебоксары от 15.10.2019 № 2502 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" стоимость (цена продажи) нежилых комнат №№ 31, 32, 46-53 общей площадью 70,7 кв.м, расположенных на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>, составляет 3181500 руб. (без учета НДС) согласно отчету ИП Жамковой Эльвиры Эмирзяновны № 246.1125/2019 от 30.09.2019 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с заключением ООО "Оценка-Гарант" от 07.11.2019 № 516 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества рыночная стоимость нежилых комнат №№ 31, 32, 46-53 составляет 2260833 руб. без учета НДС.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете ИП Жамковой Э.Э. от 30.09.2019 №246.1125/2019 не является достоверной.

Определением суда от 30.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением суда от 03.03.2020 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга"; производство по делу приостановлено.

Определением суда от 01.06.2020 производство по делу возобновлено.

В заседании суда представитель истца заявленное требование поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Поддержал поступившее до заседания суда ходатайство об изменении предмета иска в части исключения из заявленного требования условия абзаца 10 пункта 3.3 договора.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета иска судом принято.

Представитель ответчика, одновременно являющийся представителем треьего лица – Администрации города Чебоксары, измененное требование не оспорил, вопрос о его разрешении оставил на усмотрение суда.

Третье лицо - ИП Жамкова Э.Э., надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица ИП Жамковой Э.Э.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем Федотовым Михаилом Константиновичем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 02.05.2012 №1799 в редакции соглашения от 22.10.2018, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды" к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (т.1 л.д.10-29).

Согласно приложению №1.1 к договору "Описание объекта аренды" объектом аренды по договору являются нежилые комнаты №31, №32, №46-53 общей площадью 70,7 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 5 приложений №1.1 к договору срок действия договора устанавливается с 20.04.2012 по 21.10.20123.

Нежилые комнаты переданы истцу по акту передачи помещения от 02.05.2012.

Государственная регистрация договора произведена 23.05.2012.

19.08.2019 истец обратился в Администрацию г. Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилых комнат №31, №32, №46-53 общей площадью 70,7 кв.м, расположенных на первом этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: <...> (т.1 л.д.30).

Администрация города Чебоксары приняла постановление от 15.10.2019 №2502 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 3181500 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.32).

Письмом от 18.10.2019 №039-9991 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 15.10.2019 №2502, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.31).

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 1819621 руб. без учета НДС, определенную ИП Галкиным А.П. в рецензии к отчету (т.1 л.д.38-42).

Письмом от 19.11.2018 №039-11220 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу протокол урегулирования разногласий, в котором отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В статье 8 Закона №135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Статьями 12, 13 Закона №135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 9 Закона №135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары представлен отчет от 30.09.2019 №246.1125/2019, составленный индивидуальным предпринимателем Жамковой Эльвирой Эмирзяновной, в котором рыночная стоимость спорного помещения определена в размере 3181500 руб.

Согласно представленному истцом заключению об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 07.11.2019 №516, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Оценка Гарант", рыночная стоимость спорного помещения составляет 2713000 руб. (т.1 л.д. 40-52).

Учитывая наличие расхождений в вышеуказанных заключениях и с целью определения соответствия отчета об оценке рыночной стоимости от 30.09.2019 №246.1125/2019, составленного ИП Жамковой Э.Э., требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" судом определением от 03.03.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтина".

Согласно заключению судебного эксперта от 29.05.2020 №Э/20-025, отчет об оценке рыночной стоимости нежилых комнат от 30.09.2019 №245.1125/2019, составленный индивидуальным предпринимателем Жамковой Эльвирой Эмирзяновной, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия повлияли на достоверность отчета. Степень влияния указана в тексте заключения. Рыночная стоимость объекта экспертизы - нежилых комнат №31, №32, №46-53 общей площадью 70,7 кв.м, расположенных на первом этаже нежилого двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.Эльгера, 18, по состоянию на 19 августа 2019 года составляет 2774320 руб. с учетом НДС, 2311933 руб. без учета НДС (т.2 л.д. 105, 127-211).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Учитывая изложенное, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Судебные расходы в сумме 28000 руб., в том числе: 22000 руб. - расходы на оплату судебной экспертизы, 6000 руб. - расходы на уплату государственной пошлины, суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Федотовым Михаилом Константиновичем и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары при заключении договора купли-продажи нежилых комнат №№ 31, 32, 46-53 общей площадью 70,7 кв.м, расположенных на первом этаже нежилого двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул.Эльгера, 18, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2311933 (Два миллиона триста одиннадцать тысяч девятьсот тридцать три) рубля без учета НДС";

пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев – по 38532 (Тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать два) рубля ежемесячно,

- в течение 60-го месяца – 38545 (Тридцать восемь тысяч пятьсот сорок пять) путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 22000 (Двадцать две тысячи) руб. расходов по судебной экспертизе, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Н.В. Юрусова