Постановление от 7 сентября 2017 г. по делу № А07-22219/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-5426/17

Екатеринбург 07 сентября 2017 г. Дело № А07-22219/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 г. Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Полуяктова А.С., судей Тороповой М.В., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление земельных и имущественных отношений) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2017 по делу № А07-22219/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, представители в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Дом Моды» (далее – общество «Дом Моды») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений об обязании в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район,

ул. Чернышевского, 125, общей площадью 513,4 кв. м, в том числе:

- нежилые помещения первого этажа и подвала площадью 296,6 кв. м (номера помещений первого этажа: 34б, 34а, 35а, 37а, 57а, 61, 62, 63, 64, 65, номера помещений подвала: 44и, 45и, 46и);

- нежилые помещения подвала площадью 100,2 кв. м (номера помещений: 12а, 13, 14а);


- нежилые помещения подвала площадью 86,2 кв. м (номер помещения 17а);

- нежилые помещения подвала площадью 30,4 кв. м (номер помещения 15), с изложением пунктов 2.1. и 3.1.1. указанного договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 14 959 586 (четырнадцать миллионов девятьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот восемьдесят шесть) рублей, без учета НДС».

- пункт 3.1.1. договора: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет

1 495 958,6 (один миллион четыреста девяносто пять тысяч девятьсот пятьдесят восемь рублей 60 копеек), перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца» (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 17.04.2017 (судья Пакутин А.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 (судьи Пирская О.Н., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление земельных и имущественных отношений просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение. Заявитель указывает на противоречия в заключении эксперта от 31.01.2017 № 65/01-16, существенно влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Так, в заключении экспертом представлен анализ рынка по продаже торговых объектов по районам и площадям. Из таблицы видно, что для «Центра» средняя цена объектам площадью 300-700 кв. м составляет 65 025 руб., при этом в таблице определения рыночной стоимости объекта экспертизы итоговый результат составил 37 783, 48 руб. за 1 кв. м. В связи с чем, по мнению заявителя кассационной жалобы, имеются противоречия между анализом рынка и выводами эксперта.

Кроме того, Управление земельных и имущественных отношений полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом «Дом Моды» (арендатор) заключен договор от 09.03.2011 № 12689.1 аренды объекта муниципального нежилого фонда, по условиям которого арендодатель


передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: подвал 100,2 кв. м:

№ 12, 13, 14а, подвал 30,4 кв. м: № 15, подвал 86,2 кв. м: № 17а, 1 этаж 273,9 кв. м: № 34б, 34а, 35а, 37а, 57а, 61, 62, 63, 64, 65, подвал 22,7 кв. м: № 44и, 45и, 46и, расположенные по адресу Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Чернышевского, д. 125, Литера А, общей площадью 547,8 кв. м, для использования под бытовые услуги (ремонт и пошив одежды).

Указанный договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более). Условия данного договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.01.2011, и действуют по 01.07.2015 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1.2 договора).

Пунктами 3.1, 3.3 договора аренды определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вноситься арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца.

В приложении № 1 к договору аренды от 09.03.2011 № 12689.1 стороны согласовали расчет годовой арендной платы.

Указанные в договоре объекты аренды переданы истцу по акту приема- передачи от 21.01.2011.

Общество «Дом Моды» 16.12.2014 обратилось в Управление муниципальной собственности г. Уфы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости в соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008

№ 159-ФЗ).

Управление земельных и имущественных отношений 02.08.2016 направило в адрес общества «Дом Моды» письмо № УЗ-5869 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

С данным предложением истцу также направлены постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.07.2016 № 1165 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Чернышевского, 125», проект


договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Стоимость объектов в указанных документах равна их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком закрытого акционерного общества «Эксперт-Оценка» (далее – общество «Эксперт-Оценка») в отчете от 15.06.2016 № 16-14/7-3-Н. Согласно указанному отчету стоимость объектов по состоянию на 18.04.2016 составляет 25 254 237 руб. 29 коп., без учета НДС.

Согласно отчету от 25.08.2016 № 11-16, составленным индивидуальным предпринимателем Демидовым А.В., рыночная стоимость нежилых помещений составляет 13 402 542 руб. 37 коп., без учета НДС 18%.

Общество «Дом Моды» 02.08.2016 направило Управлению земельных и имущественных отношений ответное письмо с просьбой подписать протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 02.08.2016.

Общество «Дом Моды» предложило изложить договор купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 13 402 542,37 руб. без учета НДС;

- пункт 3.1.1. договора: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 1 340 254,23 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

В письме от 08.09.2016 № 28362 Управление земельных и имущественных отношений сообщило об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на невозможность внесения изменений в Условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

Наличие между сторонами разногласий по условиям договора купли- продажи относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта послужило основанием для обращения общества «Дом Моды» в арбитражный суд с рассматриваемым иском на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 23.11.2016 по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объектов недвижимости нежилых помещений первого этажа и подвала 9-этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Чернышевского, 125, общей площадью 513, 4 кв.м.; проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Урало-сибирский независимый экспертный центр» (далее – общество «Урало-сибирский независимый экспертный центр»).

Согласно полученному отчету эксперта общества «Урало-сибирский независимый экспертный центр» от 31.01.2017 № 65/01-16 рыночная стоимость указанных нежилых помещений составила 14 959 586 руб., без учета НДС.


Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что при определении выкупной стоимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться величиной определенной отчетом от 31.01.2017 № 65/01-16, поскольку данное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, не противоречит Федеральному закону 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), экспертом проведен необходимый анализ в обоснование вывода, изложенные данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, и исходя из существа заявленного иска, согласно которому требования общества «Дом Моды» фактически направлены на оспаривание недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке общества «Эксперт-Оценка» от 15.06.2016 № 16-14/7-3-Н, пришел к выводу о том, что на разрешение эксперта в рамках проведенной судебной экспертизы судом первой инстанции не был поставлен вопрос о достоверности отчета об оценке от 15.06.2016 № 16-14/7-3-Н и достоверности величины рыночной стоимости помещений, что не соответствует разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в письме от 30.05.2005 № 92, ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценив оспариваемый отчет об оценке от 15.06.2016 № 16-14/7-3-Н и установив, что рыночная стоимость приватизируемого имущества определена оценщиком не на дату обращения истца с заявлением о приватизации, а на более позднюю дату, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о его недостоверности на основании ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Суд кассационной инстанций считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанций отмене не подлежат в силу следующего.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в ст. 3 названного Закона.

Согласно ст. 3 указанного Федерального закона отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а


итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 названного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Из отчета общества «Эксперт-Оценка» от 15.06.2016 № 16-14/7-3-Н следует, что рыночная стоимости приватизируемого нежилого помещения определялась не на дату обращения общества «Дом Моды» с заявлением о приватизации в орган местного самоуправления, в связи с чем указанная в этом отчете цена объекта обоснованно не признана апелляционным судом в качестве рыночной стоимости имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Управлением земельных и имущественных отношений не представлены суду доказательства иной стоимости приватизируемого нежилого помещения по состоянию на дату обращения общества «Дом Моды» с заявлением о приватизации (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив заключение эксперта от 31.01.2017 № 65/01-16 по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86


Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, не противоречит Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

При таких обстоятельствах стоимость выкупаемого имущества правомерно определена судами на основании рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от 31.01.2017 № 65/01-16, выполненном обществом «Урало-Сибирский независимый экспертный центр», по состоянию на 16.12.2014.

Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, судом кассационной инстанции не принимается, поскольку судом первой инстанции не установлено оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, следовательно, отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы по делу, предусмотренные ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2017 по делу № А07-22219/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи М.В. Торопова

Е.А. Платонова