Постановление от 25 ноября 2021 г. по делу № А65-21564/2020



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А65-21564/2020
г. Самара
25 ноября 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2021 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 ноября 2021 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орхидея"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2021 года по делу № А65-21564/2020 (судья Мурзаханова Г.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Орхидея", г. Казань (ОГРН 1051641099927, ИНН 1660082428)

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)

о восстановлении срока продления аренды земельного участка с кадастровым №16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40А, продлении договора аренды земельного участка №19488 с кадастровым №16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40А на три года, сроки продления договора аренды земельного участка № 19488 с кадастровым №16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40А исчислять со дня вступления решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-21564/2020 в законную силу,

представители сторон участвующих в деле не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Орхидея" (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее по тексту – ответчик) о восстановлении срока продления аренды земельного участка с кадастровым № 16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40 А, продлить договор аренды земельного участка № 19488 с кадастровым № 16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40 А на три года, сроки продления договора аренды земельного участка № 19488 с кадастровым № 16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40 А исчислять со дня вступления решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-21564/2020 в законную силу.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2021 года по делу № А65-21564/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Орхидея" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2021 года, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что у него не было возможности своевременно оформить ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в связи с введением ограничительных мер, связанных с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Ответчик возражений на апелляционную жалобу суду не направил.

Участники арбитражного процесса явку представителей в суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааs.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах, применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.12.2013 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 17425, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду земельный участок общей площадью 417,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:160206:5582, по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, 40 А.

Согласно договору аренды на земельном участке расположено незаконченное строительством здание магазина.

В силу пункта 2.1 договора договор заключен сроком на 3 года до 21.10.2016.

Согласно пункту 2.2 договора датой возврата земельного участка является 21.10.2016. 11.04.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 19488, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду земельный участок общей площадью 417,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:160206:5582, по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, 40 А (п.1.1 договора).

На земельном участке расположены незавершенное строительством здание магазина, разрешенное использование – строительство торгового павильона (п.п.1.4.1, 1.5 договора).

Срок аренды установлен до 10.04.2020 (п.2.1 договора).

По акту приема-передачи от 11.04.2017 истец получил объект аренды.

В мае 2020 года истец обратился к ответчику с заявлением о рассмотрении вопроса о продлении срока договора аренды.

Ответчик письмом от 21.05.2020 заявил о невозможности удовлетворения ходатайства истца, указав на реализацию истцом права однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 16:50:160206:5582 для завершения строительства объекта.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что действующее на тот момент законодательство не предусматривает возможности продления срока действия договора аренды земельного участка, заключенного на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, поскольку истец как собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что обществом "Орхидея" реализовано право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым № 16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40 А в аренду без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года при заключении договора аренды от 11.04.2017 № 19488.

Направленное истцу заявление о продлении срока действия договора (исх. № 12 от 07.04.2020(т. 1 л.д. 89) общества "Орхидея" мотивировано тем, что в связи с объявленной эпидемией коронавируса и введением карантина общество не успело ввести в эксплуатацию построенный объект недвижимости в установленные договором аренды сроки.

Апелляционным судом установлено, что Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" (далее - Указ Президента Российской Федерации N 206), от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID19)" (далее - Указ Президента Российской Федерации N 239), от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" (далее - Указ Президента Российской Федерации N 294), в результате введения поименованных мер на территории Российской Федерации объявлены нерабочие дни.

11.03.2020 Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

19.03.2020 на основании распоряжения Президента РТ от N 129 от 19.03.2020 N 129 на территории Республики Татарстан был введен режим повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Указами Президента Российской Федерации N 206, N 239 и N 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 объявлены нерабочими.

В Указе Президента Российской Федерации N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации N 239).

Деятельность общества "Орхидея" в указанный перечень не вошла.

Нерабочие дни, объявленные таковыми Указами Президента Российской Федерации N 206 и N 239, относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и не могут считаться нерабочими днями в смысле, придаваемом этому понятию Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), под которым понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные статьями 111, 112 Трудового кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом, что не соответствует целям названных Указов Президента Российской Федерации.

Кроме того, установление нерабочих дней в данном случае являлось не всеобщим, а зависело от различных условий (таких как направление деятельности хозяйствующего субъекта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности). Помимо этого, дополнительные ограничительные меры по передвижению по территории, определению круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могли вводиться на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации N 239).

Равным образом, в сложившейся ситуации необходимо учитывать, что в ряде случаев в дни, объявленные Указами Президента Российской Федерации нерабочими, препятствия к исполнению обязательства могут отсутствовать, а в ряде случаев - такое исполнение полностью невозможно.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 N 208 на территории Республики Татарстан был введен режим самоизоляции, обязательный для исполнения всеми гражданами, за исключением тех, что являлись работниками организаций, деятельность которых не приостановлена, к которым, как указано выше, истец не относится.

Соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер, нарушение влекло применение штрафных санкций, в связи с чем общество "Орхидея", устранив нарушения при сдаче объекта и выполнив все рекомендации Инспекции государственного строительного надзора г. Казани по их исправлению, не успело оформить и сдать объект завершенного строительства в срок до окончания договора аренды.

Вступившими в законную силу судебными актам по спору между теми же лицами, рассмотренному в рамках дела № А65-24342/2020, установлено, что истцом по данному делу "предприняты исчерпывающие меры по оформлению и сдаче законченного строительством объекта. После устранения выявленных Инспекцией государственного строительного надзора нарушений, указанных в предписаниях № 12-12/0052-01 № 12-12/0446-01, еще до окончания указанного срока 27.03.2020 ответчиком направлено извещение об окончании строительства от 27.03.2020 в адрес Территориального органа по надзору за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства по г. Казани направлено извещение об окончании строительства объекта, полученное последним 27.03.2020".

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 N 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 N 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Однако, истец и суд первой инстанции при рассмотрении данного спора ограничились лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор.

Судом первой инстанции не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для внесения изменения в условия договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными обществом и материально-правовым интересом, в защиту которого было подано его заявление.

Так, арбитражным судом Республики Татарстан, вопреки представленным в материалы дела доказательствам, в том числе письмо от 07.04.2020 о продлении срока договора аренды земельного участка, документы, подтверждающие устранение нарушений при сдаче объекта и выполнение рекомендаций Инспекции государственного строительного надзора г. Казани по их исправлению, не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными обществом "Орхидея" в обоснование своей правовой позиции, и тем материально-правовым интересом, в защиту которого было подано заявление.

Арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период.

Срок окончания действия спорного договора аренды истек 11.04.2020.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 N 208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" на территории Республики Татарстан введены ограничительные мероприятия, в том числе ограничения по передвижению и запрету осуществления определенной деятельности, самоизоляции.

Материалами дела подтверждается, что 07.04.2020 истец письменно обратился с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка № 19488. Данное обстоятельство не опровергнуто Комитетом относимыми и допустимыми доказательствами.

Таким образом, истец, принимая во внимание, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка от 11.04.2017 не истек, учел обстоятельства, прямо следующие из пункта 4 статьи 451 ГК РФ, и предпринял меры к сохранению арендных отношений и добросовестному исполнению обязательств в соответствии с целью представления земельного участка по договору аренды для завершения строительства объекта. Действия общества "Орхидея", направленные на добросовестное исполнение обязательств по договору от 11.04.2017 № 19488, подтверждены представленным истцом в материалы дела актом проверки, предписаниями инспекции государственного строительного надзора Республики Татарстан об устранении выявленных нарушений при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, извещениями об устранении нарушений.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Учитывая положения пункта 4 статьи 451 ГК РФ и установленные по настоящему делу обстоятельства, действия Комитета, выраженные в отказе в заключение договора аренды земельного участка на новый срок, путем формального указания на истечение срока действия договора и на то, что предоставление в аренду земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства, действующим земельным законодательством не предусмотрено, являются неправомерными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (вопрос N 8).

Ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств и не могло быть предусмотрено сторонами договора при всей осмотрительности.

Все эти обстоятельства нашли свое отражение в правоотношениях сторон по аренде земельного участка от 11.04.2017 № 19488.

Комитет, отказывая в продлении договора аренды земельного участка, не дал правовую оценку поступившему заявлению с точки зрения возникших обстоятельств непреодолимой силы у субъекта предпринимательской деятельности.

Существенным обстоятельством в настоящем споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, так как заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от заявителя, и в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права ввести объект в эксплуатацию, а заинтересованное лицо (Комитет, публичное образование) также лишается права не реализацию своей цели предоставления земельного участка для завершения строительства незаконченного строительством объекта, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды земельного участка. То есть при отсутствии вины у обеих сторон в условиях пандемии, последние не получили то, на что рассчитывали при заключении договора аренды до наступления форс-мажорных обстоятельств. В сложившейся ситуации и при характеристиках объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, ущерб, который будет получен от расторжения договора значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, не продление договора аренды на данном этапе не соответствует фактическим целям сторон договора и общественным интересам.

Именно в целях предотвращений таких ситуаций статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (дата публикации на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020, в Российской газете - 11.06.2020, в Собрании законодательства Российской Федерации - 15.06.2020) в статью 19 Закона N 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Закона N 98-ФЗ до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условии, установленных в части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ. При этом пунктом 8 указанной статьи 19 предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (на территории Республики Татарстан это постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 N 208), что свидетельствует о соблюдении заявителем в рассматриваемой ситуации предусмотренного пунктом 1 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ условия для продления срока действия договора.

По смыслу пункта 2 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ одним из условий для продления срока действия договора аренды является то обстоятельство, что по состоянию на дату обращения арендатора с рассматриваемым требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; в то же время с заявлением о продлении договора общество "Орхидея" обратилось 07.04.2020, т.е. до окончания срока действия договора; на дату обращения арендатора с указанным заявлением у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных арендатором нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, что не опровергнуто относимыми и допустимыми доказательствами, обратное не доказано, заинтересованным лицом не заявлено соответствующих доводов ни в оспариваемом отказе в продлении договора, в отзыве на заявленные требования, а также не представлены соответствующие доказательства.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что заявителем соблюдены условия, при которых арендодатель обязан заключить соглашение к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора; учитывая, что арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период; суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части требований об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды № 19488 сроком на три года.

При оценке формулировки исковых требований апелляционный суд исходит из необходимости установления, на защиту каких именно прав и законных интересов направлены заявленные исковые требования в аспекте определения характера спорных правоотношений, на что неоднократно указывал Арбитражный суд Поволжского округа (например, в Постановлении от 26.08.2019 N Ф06-49876/2019 по делу N А12-23879/2018). Учитывая приведенное выше правовое регулирование отношений сторон, действительной целью обращения истца с рассматриваемым иском является, по мнению судебной коллегии, заключение дополнительного соглашения договора аренды № 19488 земельного участка с кадастровым № 16:50:160206:5582, продляющего срок его действия, что в достаточной степени обеспечит восстановление нарушенных прав общества.

Формальный подход Комитета к применению положений земельного законодательства будет противоречить принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), создаст правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы как объектов недвижимости, имеющих 100% готовность, так и земельного участка, необходимого для их использования, необоснованно воспрепятствует реализации исключительного права общества на оформление землепользования.

Указанные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2021 N Ф06-7129/2021 по делу N А57-19127/2020, от 17.05.2021 N Ф06-3466/2021 по делу N А55-14504/2020.

Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, с принятием нового судебного акта в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

Излишне уплаченная госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб. подлежит возврату заявителю в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.


Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2021 года по делу № А65-21564/2020 отменить, принять новый судебный акт. Иск общества с ограниченной ответственностью "Орхидея" удовлетворить частично.

Обязать муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды № 19488 земельного участка с кадастровым № 16:50:160206:5582 общей площадью 417,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, д. 40 А на срок три года.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу ООО "Орхидея" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. по апелляционной жалобе, 6 000 руб. - по иску.

Возвратить ООО "Орхидея" из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, перечисленной чеком-ордером от 23.09.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Председательствующий Е.В. Коршикова



Судьи Д.А. Дегтярев



Л.Л. Ястремский