Решение от 30 ноября 2023 г. по делу № А68-8919/2022

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>; http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-8919/2022

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, с использованием систем веб-конференции, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) к акционерному обществу «Тулачермет» (ИНН <***>, ОГРН <***>), министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 60486 от 09.10.2020, заключенного между министерством имущественных и земельных отношений Тульской области и ПАО «Тулачермет» о продаже земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15648 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленного предприятия, для эксплуатации открытого склада, для эксплуатации нежилых зданий административно-производственного назначения; признании результатов разделения земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:030402:865, 71:30:030402:1609 недействительными; признании права общей долевой собственности истца и АО «Тулачермет» на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15648 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, третье лицо – Управление Росреестра по Тульской области, при участии в заседании: от истца – ФИО3 по доверенности от 03.04.2023, от АО «Тулачермет» - ФИО4 по доверенности от 21.10.2022, от министерства имущественных и земельных отношений Тульской области и от третьего лица – не явились, извещены

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тулачермет» (АО «Тулачермет»), министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (министерство) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 60486 от 09.10.2020, заключенного между министерством имущественных и земельных отношений Тульской области и ПАО «Тулачермет» о продаже земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15648 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленного предприятия, для эксплуатации открытого склада, для эксплуатации нежилых зданий административно-производственного назначения; признании результатов разделения земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:030402:865, 71:30:030402:1609 недействительными; признании права общей долевой собственности истца и АО «Тулачермет» на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15648 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которыми просит признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15 648 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, со следующим соотношением долей: АО «Тулачермет» - 97,6%, ИП ФИО2 - 2,4%; выделить долю в земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:865, необходимую для использования здания с кадастровым номером 71:30:030402:1148, общей площадью 160,9 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности, соответствующую содержащимся в ЕГРН координатам земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м; прекратить право собственности АО «Тулачермет» и признать право собственности ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м; обязать ИП ФИО2 выплатить АО «Тулачермет» денежную компенсацию в размере 140 000 рублей.

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании отказался от требования в части обязания истца выплатить обществу денежную компенсацию в размере 140 000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку ИП ФИО2 отказался от части требований к АО «Тулачермет», что не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, отказы приняты арбитражным судом, производство по делу в этой части подлежит прекращению, согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживал уточненные исковые требования в полном объеме.

АО «Тулачермет» возражало против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, письменных пояснениях.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом; возражало против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие министерства имущественных и земельных отношений Тульской области и Управления Росреестра по Тульской области.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание (склад пульт управления) с кадастровым номером 71:30:030402:1148, назначение: объект нежилого назначения, 1-этажный (подземных этажей-0), общей площадью 160,9 кв. м., инв. №22072, лит. Ц, Ц1, с навесом лит Ц2, расположенное по адресу: <...> (далее также здание), которое было приобретено по итогам торгов в рамках конкурсного производства в отношении ООО «ПК «СтройИмпекс» (договор № 2 купли-продажи имущества от 26.05.2021).

Указанное нежилое здание располагалось на земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15 648 кв. м, по адресу г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская.

Данный земельный участок был приобретен ПАО «Тулачермет» по договору купли-продажи № 60486 от 09.10.2020, заключенному с министерством имущественных и земельных отношений Тульской области.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 71:30:030402:1609, площадью 8 363 кв. м и с кадастровым номером 71:30:030402:1610, площадью 7 385 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1609, в свою очередь, был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 71:30:030402:1624, площадью 7 890 кв. м, с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м.

В настоящее время принадлежащее ИП ФИО2 здание находится на земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:1623.

Истец, указывая, что при приватизации земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865 не были учтены права собственника объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей истца и АО «Тулачермет», суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания права.

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска выступают обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. Использование данного способа защиты предполагает доказанность законных оснований возникновения права собственности на указанное имущество обратившимся в суд лицом.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями пунктов 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из приведенных выше разъяснений следует, что возможность обращения с требованием о признании за лицом права собственности на недвижимое имущество предоставлена лицу, в чьем владении находится имущество.

Основным принципом земельного законодательства в силу подпункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 1 статьи 273 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами; данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из изложенного, приватизация части земельного участка, занятого принадлежащими иным лицам объектами недвижимости, является ничтожной сделкой как сделка, противоречащая требованиям закона. При этом, при последующей продаже здания, строения, сооружения к новому собственнику в силу требований пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 1 статьи 552 ГК РФ переходит исключительное право на приватизацию земельного участка, из которого вытекает требование признания сделки приватизации земельного участка недействительной и применении последствий недействительной сделки. В связи с этим, несмотря на то, что здание было приобретено истцом в 2021 году, к нему от предыдущего собственника перешли соответствующие права требования относительно земельного участка, на котором расположено здание.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 39.20 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание (склад пульт управления) с кадастровым номером 71:30:030402:1148, назначение: объект нежилого назначения, 1-этажный (подземных этажей-0), общей площадью 160,9 кв. м., инв. №22072, лит. Ц, Ц1, с навесом лит Ц2, расположенное по адресу: <...> (далее также здание), которое было приобретено по итогам торгов имущества ООО «ПК «СтройИмпекс» (договор № 2 купли-продажи имущества от 26.05.2021). Данный объект поставлен на государственный кадастровый учет 15.01.2014.

09.10.2020 между ПАО «Тулачермет» и министерством имущественных и земельных отношений Тульской области заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865; право собственности общества зарегистрировано 26.10.2020.

При этом на момент заключения договора купли-продажи от 09.10.2020 на спорном земельном участке располагался объект недвижимости с кадастровым номером 71:30:030402:1148 (принадлежащий ООО «ПК «СтройИмпекс»).

Соответственно, продажа обществу всего земельного участка, на котором в числе прочего располагался объект недвижимости, принадлежащий истцу, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

14.01.2021 земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865 снят с государственного кадастрового учета и прекращено право собственности ПАО «Тулачермет» в связи с постановкой на государственный кадастровый учет и регистрацией права собственности ПАО «Тулачермет» на земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:030402:1609 и 71:30:030402:1610.

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1609, площадью 8 263 кв. м, расположенный по адресу: <...> поставлен на государственный кадастровый учет 14.01.2021 с уточненной площадью и в установленных границах на основании межевого плана от 27.11.2020, подготовленного кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:865; 14.01.2021 зарегистрировано право собственности ПАО «Тулачермет» на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.10.2020.

17.02.2022 земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1609 снят с государственного кадастрового учета и прекращено право собственности ПАО «Тулачермет» в связи с постановкой на государственный кадастровый учет и регистрацией права собственности ПАО «Тулачермет» на земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:030402:1623 и 71:30:030402:1624.

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м, расположенный по адресу: <...> поставлен на государственный кадастровый учет 17.02.2022 с уточненной площадью и в установленных границах на основании межевого плана от 04.02.2022, подготовленного кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:1609; 17.02.2022 зарегистрировано право собственности ПАО «Тулачермет» на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.10.2020.

Судом установлено, что объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 71:30:030402:1148, принадлежащее ИП ФИО2, находится на земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:1623 площадью 373 кв. м.

Из системного толкования положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.20 и статьи 39.16 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В ходе судебного разбирательства истец указал, что он согласен с площадью земельного участка 373 кв. м под объектом недвижимости, ему принадлежащим.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возникновении у истца права собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623 площадью 373 кв. м и о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В настоящее время спорный земельный участок находится во владении и пользовании истца в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего последнему на праве собственности.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для прекращения права собственности АО «Тулачермет» на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м.

Доводы общества, изложенные в отзыве, возражениях судом не могут быть приняты во внимание, как основанные на ошибочном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения, и противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Требования ИП ФИО2 о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865, площадью 15 648 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, о выделе доли в земельном участке с кадастровым номером 71:30:030402:865, необходимой для использования здания с кадастровым номером 71:30:030402:1148, общей площадью 160,9 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности, соответствующей содержащимся в ЕГРН координатам земельного участка с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м, удовлетворению не подлежат, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865 14.01.2021 снят с государственного кадастрового учета, прекращено право собственности АО «Тулачермет»; как объект права земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:865 прекратил свое существование.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика и взыскиваются в пользу истца.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от требований в части обязания истца выплатить ответчику денежную компенсацию.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м.

Прекратить право собственности акционерного общества «Тулачермет» на земельный участок с кадастровым номером 71:30:030402:1623, площадью 373 кв. м.

Взыскать с акционерного общества «Тулачермет» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н.А. Рыжикова