Решение от 24 ноября 2023 г. по делу № А04-5849/2023

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-5849/2023
г. Благовещенск
24 ноября 2023 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 24.11.2023.

Резолютивная часть решения объявлена 22.11.2023.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества Бурейский крановый завод «Бурея-Кран» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2

к администрации Бурейского муниципального округа Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 201 366 рублей

Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Интерлес» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО3 по доверенности № б/н от 31.12.2022, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 01-33/05 от 17.01.2023, диплом, паспорт (онлайн-заседание);

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

Акционерное общество Бурейский крановый завод «Бурея-Кран» в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в арбитражный суд Амурской области с иском к администрации Бурейского муниципального округа Амурской области о взыскании задолженности за пользование земельным участком под комплексом котельной за период с 01.11.2022 по 30.04.2023 из расчета 74 517,75 рублей в месяц = 447 106,50 рублей.

В обоснование указано, что в собственности истца находится земельный участок с кадастровым номером 28:11:010710:127. На данном земельном участке расположен комплекс котельной общей площадью 4 245,4 кв.м., принадлежащий ответчику. 31.08.2022 АО «Бурея-кран» нарочно вручило ответчику проект договора аренды, от заключения которого администрация уклонилась. Решениями судов по делам № А04-190/2021, А04-9980/2022 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за пользование земельным участком под комплексом котельной за предшествующие периоды.

Определением суда от 01.08.2023 судом была назначена судебная оценочная экспертиза. Производство экспертизы поручено ООО «ЕвроФинанс» (ИНН <***> ОГРН <***>) адрес 300041 <...> пом. 1 тел./факс <***>, тел. <***>, www.ocenka71.ru, info@ocenka71.ru, эксперту ФИО5. На период производства экспертизы производство по делу было приостановлено.

Определением от 11.10.2023 производство по делу возобновлено.

Уточнив исковые требования, акционерное общество Бурейский крановый завод «Бурея-Кран» в лице конкурсного управляющего ФИО2 просит взыскать с ответчика задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 28:11:010710:127, под комплексом котельной за период с 01.11.2022 по 30.04.2023 в размере 201 366 рублей.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке си. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца на уточненных требованиях настаивает.

Представитель ответчика поддержала доводы письменного отзыва на уточненное исковое заявление. Пояснила, что ответчик признает исковые требования частично, в размере 91 020 рублей из расчета 15 170 рублей в месяц. В удовлетворении остальной части иска просит отказать. Выражает несогласие с заключением судебной экспертизы, полагает его выполненным с нарушением норм действующего законодательства. Ответчиком указано, что эксперт в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при проведении оценки сравнительным методом в качестве объектов аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с несопоставимыми с ними по ценообразующим факторам, что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорного участка. Также указано на наличие в экспертном заключении описки в указании номера дела, на то, что приказ Министерства юстиции РФ от 27.12.2012 № 237, на который ссылается эксперт, утратил силу с 05.05.2023, на несоответствие указанного экспертом класса по квалификации СанПин» сведениям ЕГРН и др.

На вопрос суда представитель ответчика пояснила, что заявлять ходатайство о проведении повторной экспертизы ответчик не намерен, полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам.

Представитель третьего лица не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил, ходатайств не заявлено.

На основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Амурской области по делу №А04-190/2021 от 27.07.2022 и имеющего, в силу ст. 69 АПК РФ, прямое преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, АО «Бурея-кран» является собственником земельного участка с кадастровым номером 28:11:010710:127 под комплексом котельной (выписка из ЕГРН от 28.06.2017).

Здание комплекса котельной, расположенное по адресу: пгт. Новобурейский ул. Советская д. 57, ранее являлось собственностью ООО «Бурея-Восток» и по договору аренды от 17.06.2017 было передано в аренду обществу «Надежда», которое передало его в субаренду обществу «Интерлес».

В соответствии с условиями муниципального контракта № 1 от 06.09.2019 ООО «Бурея-Восток» продало в муниципальную собственность пгт. Новобурейский комплекс котельной по адресу: пгт. Новобурейский ул. Советская д. 57, сети теплоснабжения и земельный участок под сетями теплоснабжения, а также движимое оборудование котельной.

20 августа 2020 между МКУ Администрация рп. Новобурейский (концедент) и ООО «Интерлес» (концессионер) было заключено концессионное соглашение (далее соглашение от 20.08.2020), по условиям которого концессионер обязался за свой счет выполнить реконструкцию, модернизацию муниципального имущества (в том числе котельной, по адресу: ул. Советская, 57 пгт. Новобурейский), право собственности на которое принадлежит концеденту, и осуществлять бесперебойную подачу, распределение и сбыт тепловой энергии с использованием объектов соглашения, а концедент обязался предоставить концессионеру в срок, установленный настоящим соглашением, права владения и пользования объектами соглашения для осуществления указанной деятельности.

Акт приема-передачи имущества от 25.09.2020 в рамках заключенного концессионного соглашения подписан сторонами, в том числе со стороны ООО «Интерлес» - 30.09.2020.

В соответствии с п. 5.1 соглашения от 20.08.2020, земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании. Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через 60 рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения, если иные сроки не предусмотрены аукционной документацией.

Таким образом, в соответствии с условиями концессионного соглашения от 20.08.2020 концедент должен был не позднее чем через 60 рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения заключить с концессионером в данном случае договор субаренды земельного участка под комплексом котельной, собственником которого является АО «Буреякран».

Доказательств заключения на период октябрь-ноябрь 2020 с АО «Бурея-кран», являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером 28:11:010710:127 договора аренды указанного участка с концедентом (собственником комплекса котельной) или концессионером лицами, участвующими в деле, не представлено.

02.05.2020 сторонами подписан акт возврата имущества; - земельного участка под складом угля с кадастровым номером 28:11:010712:0029 – договор субаренды № 04/48 от 01.09.2018 (период аренды с 01.09.2018 по 31.05.2019); договор субаренды № 04/26 от 01.10.2019 (период аренды с 01.10.2019 по 01.05.2020), ежемесячный размер арендной платы в размере 97 405,12 руб.; 02.05.2020 сторонами подписан акт возврата имущества; - земельного участка с кадастровым номером 28:11:010710:127 под комплексом котельной – договор аренды № 04/50 от 01.09.2018 (период аренды с 01.09.2018 по 31.05.2019); договор аренды № 04/28 от 01.10.2019 (период аренды с 01.10.2019 по 01.05.2020), 02.05.2020 сторонами подписан акт возврата имущества. В Арбитражном суде Амурской области рассматривалось дело № А04-8311/2020 по заявлению АО «Бурея-кран» о признании недействительным предостережения о недопустимости нарушения закона, вынесенное прокурором Бурейского района А.А. Сикорским 24 сентября 2020 года.

На предложение АО «Бурея-кран» (письмо от 15.09.2020 № 01/7/169), адресованное обществу «Интерлес» (вх. № 279 от 15.09.2020), подписать договоры аренды от 01.10.2020 (в отношении в том числе земельного участка под комплексом котельной) общество «Интерлес» соответствующие договоры не подписало и в адрес истца не вернуло.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ, а в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Рассматривая требования истца по делу №А04-190/2021 о взыскании с ООО «Интерлес» и администрации Бурейского муниципального округа Амурской области солидарно в пользу АО «Бурея-Кран» задолженности за пользование земельным участком под комплексом котельной за октябрь, ноябрь 2020 г. в размере 30 340 руб., судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 28:11:010710:127 под комплексом котельной является собственностью АО «Бурея-кран» и до момента заключения концессионного соглашения от 20.08.2020 арендовался обществом «Интерлес» (договор аренды № 04/50 от 01.09.2018 (период аренды с 01.09.2018 по 31.05.2019); договор аренды № 04/28 от 01.10.2019 (период аренды с 01.10.2019 по 01.05.2020), 02.05.2020 сторонами подписан акт возврата имущества).

Здание комплекса котельной, расположенное по адресу: пгт. Новобурейский ул. Советская д. 57, ранее являлось собственностью ООО «Бурея-Восток». В соответствии с условиями муниципального контракта № 1 от 06.09.2019 ООО «Бурея-Восток» продало в муниципальную собственность пгт. Новобурейский (после правопреемства Бурейский муниципальный округ Амурской области) комплекс котельной по адресу: пгт. Новобурейский ул. Советская д. 57.

Доказательств заключения на период октябрь-ноябрь 2020 с АО «Бурея-кран», являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером 28:11:010710:127, договора аренды указанного участка с концедентом (собственником комплекса котельной - Администрацией Бурейского муниципального округа Амурской области) или концессионером (ООО «Интерлес») лицами, участвующими в деле № А04-190/2021 не представлено.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, от 15.11.2011 N 8251/11, от 17.12.2013 N 12790/13. Земельное законодательство (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации) предусматривает, что собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обязан вносить плату за пользование земельным участком, который занят недвижимостью, или его частью, которая необходима для эксплуатации такого объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Собственником объекта недвижимости (комплекса котельной) является муниципальное образование Бурейский муниципальный округ Амурской области. В соответствии со статьями 124, 125 ГК РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу пункта 2 статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса, в данном случае от имени муниципального образования права собственника осуществляет администрация Бурейского муниципального округа Амурской области (до правопреемства - МКУ администрация РП Новобурейский), которая в силу положений концессионного соглашения от 20.08.2020 должна была решить с собственником земли вопрос о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:11:010710:127 для последующего заключения с ООО «Интерлес» договора субаренды данного земельного участка. Поскольку заключенное между концедентом и концессионером соглашение от 20.08.2020 регулирует отношения собственника объекта недвижимости (котельной) и пользователя, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении пользователем в пользу третьего лица (собственника земельного участка под комплексом котельной) обязательств собственника объекта по несению расходов, предусмотренных ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Оснований для привлечения ООО «Интерлес» к солидарной ответственности по исполнению администрацией Бурейского муниципального округа Амурской области обязанности, предусмотренной ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку такая ответственность не предусмотрена концессионным соглашением от 20.08.2020, иным договоров или нормой права.

По этой причине в части требований АО БКЗ «Бурея-Кран» о взыскании с ООО «Интерлес» задолженности за пользование земельным участком под комплексом котельной за октябрь, ноябрь 2020 г. в размере 30 340 руб. судом в иске было отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В части 2 статьи 64 АПК РФ предусмотрено, что заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. С целью определения рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком

Определением суда от 11.04.2022 удовлетворено ходатайство истца и по делу назначена экспертиза; на разрешение эксперта поставлен вопрос - Определить рыночную стоимость арендной платы за пользование земельным участком, виды разрешенного использования: предприятия I-III класса по классификации СанПиН, площадь 4915+/-49 кв.м., кадастровый номер 28:11:010710:127, адрес: Амурская область, Бурейский район, пгт. Новобурейский, ул. Советская 57 в период октябрь-ноябрь 2020 года.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком в период октябрь-ноябрь 2020 (за 2 месяца) составила 30 340 руб.

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен из один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

Поскольку наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обязано возмещать стоимость такого пользования, постольку решением суда по делу № А04-190/2021 с администрации Бурейского муниципального округа Амурской области в пользу акционерного общества Бурейского кранового завода «Бурея-Кран» взыскана задолженность за пользование земельным участком под комплексом котельной за октябрь, ноябрь 2020 г. в размере 30 340 руб.

Указанным решением установлены факты, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, в том числе по правомерности расчета задолженности за пользование спорным земельным участком, исходя из рыночной стоимости арендной платы и взысканию указанной задолженности с надлежащего ответчика - администрации Бурейского муниципального округа, как лица, использующего участок без наличия законных оснований.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом судом по настоящему делу установлено, что 31.08.2022 АО «Бурея-кран» вручило администрации Бурейского муниципального округа для рассмотрения и подписания проект договора аренды, от заключения которого администрация уклонилась.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 10.02.2023 по делу № А04-9980/2022 взыскана с администрации Бурейского муниципального округа Амурской области в пользу акционерного общества Бурейского кранового завода «Бурея-Кран» задолженность за пользование земельным участком под комплексом котельной за периоды с 02 мая по 31 мая 2020 г. – 14 680,64 руб., за июнь - сентябрь 2020 г. - 60 680 руб., за декабрь 2020 г. - октябрь 2022 - 348 910 руб., всего 424 270 руб.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что администрация Бурейского муниципального округа Амурской области фактически пользовалась спорным земельным участком в период с 01.11.2022 по 30.04.2023.

22.05.2023 АО «Бурея-кран» направило в адрес ответчика претензию, в которой предложило добровольно уплатить стоимость пользования земельным участком из расчета 74 517,75 рублей в месяц, а всего 447 106,50 рублей.

Ввиду неудовлетворения претензии в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истцом в ходе судебного разбирательства было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы, которое было удовлетворено определением суда от 01.08.2023. Производство экспертизы поручено ООО «ЕвроФинанс» (ИНН <***> ОГРН <***>) адрес 300041 <...> пом. 1 тел./факс <***>, тел. <***>, www.ocenka71.ru, info@ocenka71.ru, эксперту ФИО5. На период производства экспертизы производство по делу было приостановлено.

Определением от 11.10.2023 производство по делу возобновлено.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Еврофинанс» № 02/1042/2842 от 23.08.2023, рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком, вид разрешенного использования: предприятия I-III класса по классификации СанПин, площадь 4915+/-49 кв.м., кадастровый номер 28:11:010710:127, адрес <...> в период с 01.11.2022 по 30.04.2023 составляет 201 366 рублей.

Поскольку в ходе судебного разбирательства у стороны ответчика возникли вопросы по заключению судебной экспертизы ООО «Еврофинанс», экспертом 15.11.2023 в письменной форме представлены разъяснения, согласно которым указано следующее.

В соответствии с п.10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

При этом относительно аналогов в п. 22 б) ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов- аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Все вышеуказанные требования экспертом выполнены.

В частности площади объектов находятся в диапазоне от 1000 до 25000 кв.м, что относится к одному сегменту рынка, на разницу в площади оцениваемого объекта и объектов- аналогов введена обоснованная корректировка.

Что касается различия в видах разрешенного использования, в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Часть II», под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020, стр.40-42, таб.5, приведена следующая сегментация земельных участков в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. №5401.

Таблица 1. Соответствие классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования

№
Классы

земельных

участков

Принадлежность к категориям в соответствии с Земельным кодексом РФ

Основные виды разрешенного использования (ВРИ) (в соответствии с типовым перечнем)

Номер

ВРИ

1
Земельные участки под индустриальную застройку

Земли населенных пунктов

Земли

промышленности

Производственная деятельность - размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом, в т.ч. тяжёлая и легкая, нефтехимическая, строительная, пищевая промышленность, энергетика, связь, склады

6.0 - 7.0,

3.1

Транспорт - размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов, либо передачи веществ

Коммунальное обслуживание

2
Земельные участки под офисно-торговую застройку

Земли населенных пунктов

Земли

промышленности

Земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

4.1 - 4.10,

3.2 - 3.10

Земельные участки для размещения гостиниц

Земельные участки для размещения административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

3
Земельные

участки

сельскохозяйств

енного

назначения

Земли

сельскохозяйственного

назначения

Земли населенных пунктов

Сельскохозяйственное использование (ведение сельского хозяйства) - осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, производством продукции животноводства, объектов сельскохозяйственного назначения, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции

1.1 - 1.20

4
Земельные участки под жилую застройку




4.1

Земельные участки под МЖС

Земли населенных пунктов

Земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов

2.5 - 2.7.1

Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов

4.2

Земельные участки под ИЖС

Земли населенных пунктов

Земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства

2.1 - 2.3, 2.7

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки)

Земельные участки для размещения индивидуальных придомовых хозяйственных построек, в том числе бань, сараев, хозблоков и др., не используемых в коммерческих целях

Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений

5
Земельные участки под объекты рекреации

Земли особо

охраняемых

территорий

Земли населенных пунктов

Отдых (рекреация) - обустройство мест для занятия спортом, физкультурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности

3.1 - 5.5, 9.0 - 9.3

Курортная деятельность - использование, в том числе с их извлечением, для лечения и оздоровления человека, природных лечебных ресурсов

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

6
Земельные участки под

Земли населенных пунктов

Обслуживание автотранспорта - размещение постоянных или

4.9.1, 7.2.1 - 7.2.3


придорожный

сервис

Земли

промышленности

временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей

Размещение объектов капитального строительства, необходимых для обеспечения автомобильного движения, посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания, а также объектов, предназначенных для размещения постов охраны внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения










В соответствии с вышеприведенной классификацией, объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному классу земельных участков - Земельные участки под индустриальную застройку, соответственно полностью сопоставимы по данному ценообразующему фактору.

Что касается местоположения объектов-аналогов, необходимо отметить, что предложение к продаже земельных участков, аналогичных оцениваемым, в Бурейском районе отсутствует, в связи с чем, экспертом в качестве аналогов приняты земельные участки с аналогичными характеристиками расположения (окраина населенного пункта, промзона; в относительной близости от крупных автодорог) в других, схожих по экономическим характеристикам с месторасположением оцениваемого участка, районах Амурской области, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Техническая опечатка при указании номера дела не влияет на величину итоговой стоимости объекта экспертизы. Новый Приказ Министерства юстиции №72 от 20.04.2023 г., принятый взамен Приказа №327 от 27.12.2012 г., устанавливает новые виды судебных экспертиз. При этом проведенная экспертиза в соответствии с Приказом Минюста №72 от 20.04.2023 г. по-прежнему относится к строительно-технической экспертизе «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки».

Класс по классификации СанПин указан экспертом в соответствии с поставленным перед ним вопросом. В соответствии со ст.16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт не в праве самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы. При этом необходимо отметить, что разница в классах по классификации СанПин не оказывает никакого влиянию на рыночную стоимость земельного участка.

В связи с вышеизложенным следует отметить, что Возражения ответчика в отношении Заключения эксперта должны быть должным образом мотивированными. Мотивированность предполагает набор доводов, которые объясняют, как фактические обстоятельства конкретной ситуации соотносятся с законодательством. Цель мотивировки - объяснить и обосновать выводы на основе конкретных обстоятельств, приведя примеры из Заключения эксперта и указав недостатки и противоречия в законодательстве, которым эти недостатки не соответствуют или противоречат. При мотивировке требуется представить письменные заключения, объяснения о присутствии или отсутствии фактов, которые были основой для окончательного вывода, без ограничений на ссылки на определенные признаки. Однако следует отметить, что Возражения ответчика не уделяют достаточного внимания значимости выявленных нарушений и их влияния на итоговую стоимость объекта экспертизы. Заключение эксперта содержит подробный расчет стоимости объекта экспертизы. В своих возражениях ответчик не пояснил, каким образом выявленные им нарушения могли повлиять на конечную стоимость объекта экспертизы.

Исследуя полученное заключение судебной экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; - оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности сделанных выводов.

Экспертное заключение надлежащим образом никем не оспорено, содержащиеся в нем выводы не опровергнуты. Эксперт дал исчерпывающие разъяснения по заключению по обстоятельствам, указанным представителем ответчика.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено. Суд не усматривает правовых оснований для проведения повторной экспертизы по своей инициативе, поскольку представленное экспертное заключение соответствует установленным требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о необходимости рассчитывать сумму задолженности, исходя из рыночной стоимости арендной платы установленной судебной экспертизой по делу № А04-190/2021, суд полагает несостоятельными, поскольку из материалов дела № А04-190/2021 следует, что предметом иска являлась задолженность за период октябрь-ноябрь 2020 года. В рамках настоящего дела рассматривается период с ноября 2022 по апрель 2023 года. Рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком зависит от множества факторов, которые могут изменяться в зависимости от исследуемого периода времени. Представленным по настоящему делу заключением эксперта подтверждено увеличение стоимости арендной платы в период с ноября 2022 по апрель 2023 по сравнению с экспертным исследованием, проведенным в рамках дела № А04-190/2021, в рамках которого изучался период октябрь, ноябрь 2020 года.

Ответчиком не представлены относимые и допустимые доказательства, подтверждающие иной размер рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным земельным участком, нежели определенный заключением судебной экспертизы по настоящему делу.

Экспертным заключением определена стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 28:11:010710:127, под комплексом котельной за период с 01.11.2022 по 30.04.2023 в размере 201 366 рублей. Оснований не согласиться с приведенным экспертом расчетом суд не усматривает.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. 110 АПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 7 027 рублей.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 данного Кодекса.

В указанном случае надо иметь в виду, что государственная пошлина возвращается лишь тогда, когда уменьшение размера исковых требований принято арбитражным судом (части 1, 5 статьи 49 АПК РФ). На возвращение государственной пошлины истцу может быть указано в определении, решении или постановлении арбитражного суда (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

В связи с уменьшением исковых требований в ходе судебного разбирательства, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета в размере 4 915 рублей.

Также в порядке ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 рублей.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Взыскать с администрации Бурейского муниципального округа Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества Бурейского кранового завода «Бурея-Кран» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 28:11:010710:127, под комплексом котельной за период с 01.11.2022 по 30.04.2023 в размере 201 366 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 027 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, а всего взыскать 238 393 рубля.

Возвратить акционерному обществу Бурейскому крановому заводу «Бурея-Кран» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 915 рублей, уплаченную по платежному поручению № 83 от 15.06.2023.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.С. Воробьёва