Постановление от 23 апреля 2025 г. по делу № А39-4497/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А39-4497/2024

24 апреля 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 22.04.2025.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Бодровой Н.В., Голубевой О.Н.,


при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «ТехАвто»:

ФИО1 (по доверенности от 22.07.2024),

ФИО2 (по доверенности от 20.01.2024),

от прокуратуры Республики Мордовия:

ФИО3 (удостоверение, поручение от 02.04.2025),


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

прокуратуры Республики Мордовия


на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 29.10.2024 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025

по делу № А39-4497/2024


по иску общества с ограниченной ответственностью «ТехАвто»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации городского округа Саранск

(ОГРН <***>, ИНН <***>)


о признании права собственности


и   у с т а н о в и л :


общество с ограниченной ответственностью «ТехАвто» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа Саранск                                 (далее – Администрация) о признании права собственности на нежилое здание – производственный корпус общей площадью 9063,6 квадратного метра, расположенное по адресу Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...>.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 29.10.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025, удовлетворил заявленное требование, признав за истцом право собственности на спорную самовольную постройку.

Не согласившись с названными судебными актами, прокуратура Республики Мордовия обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, податель жалобы указывает на то, что судами не был учтен факт оспаривания в судебном порядке договора купли-продажи от 07.11.2023 № 13413 земельного участка, на котором расположена часть спорного строения. Итоговый судебный акт, принятый по делу № А39-5840/2024Э, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Кассатор утверждает, что в случае признания права собственности на самовольную постройку будут нарушены публичные интересы, права и охраняемые законом интересы других лиц в связи с распоряжением земельным участком, что влечет необходимость привлечения прокурора к участию в деле в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Прокуратура Республики Мордовия не согласна с выводом суда второй инстанции о том, что судебным актом по настоящему спору не предрешена судьба спора по делу          № А39-5840/2024.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

В отзыве на кассационную жалобу представители истца сослались на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и просили отказать в удовлетворении жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, истцу на праве собственности принадлежат земельные участки:

– с кадастровым номером 13:23:1005075:360, категория земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «для размещения производственных помещений», площадью 2321+/-17 квадратных метров, расположен по адресу <...>;

– с кадастровым номером 13:23:1005075:18, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «для эксплуатации производственных помещений», площадью 5665+/-26 квадратных метров, расположен по адресу <...>.

Истцу на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 13:23:1005075:17, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации нежилого помещения, площадью 9846+/-34 квадратных метров, расположенный по адресу <...>, сроком по 04.05.2025.

Обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:1005074:174, степенью готовности 96 процентов, площадью застройки 4815,7 квадратного метра, расположенный по адресу <...>.

Согласно договору генерального подряда от 06.05.2022 № ГП-СК-1, актам приемки объекта капитального строительства от 28.12.2022 и приемки законченного строительством объекта от 28.12.2022 № 1 на указанных земельных участках Общество в 2022 году осуществило комплекс работ по строительству объекта «Производственный корпус».

Общество направило Администрации заявление от 20.12.2023 по вопросу выдачи разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Администрация письмом от 29.12.2023 № 565-УЮ сообщила Обществу, что строительство объекта осуществлено без разрешительной документации, поэтому объект имеет статус самовольной постройки.

В результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием объекта недвижимости, расположенного по адресу <...> 19.12.2023 подготовлен технический план здания, согласно которому последнее расположено в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1005075:360, 13:23:1005075:17, 13:23:1005075:18, площадь объекта составляет 9063,6 квадратного метра.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности выполнять установленные законом и иными нормативными актами правила и условия возведения объектов недвижимости.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине не смогло получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в определенном законом порядке. Указанные обстоятельства обязан доказать истец, как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанными нормами установлена презумпция, согласно которой строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке возможно только собственником либо исключительно с его согласия.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, представленные в дело, в том числе выписки из Единого государственного реестра недвижимости; письма истца и ответчика, подтверждающие факт обращения истца с просьбой выдать разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и отказ ответчика в его выдаче; акт от 28.12.2022, подписанный застройщиком – ООО «ТехАвто», и генподрядчиком – ООО Строительная компания «Сапфир», заключение экспертного исследования от 29.03.2024 № 9, подготовленное ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по РМ, заключение от 16.01.2024 № 26/07 и экспертное заключение от 16.01.2024 № 08/01, подготовленными ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в РМ», технический отчет № 8/2023-ТО, подготовленным индивидуальным предпринимателем ФИО4, суды установили, что спорный объект недвижимости расположен в границах земельных участков, принадлежащих и переданных Обществу в аренду. Исходя из категории земель и вида разрешенного использования на земельных участках строительство и размещение построенного объекта допустимо и разрешено. Строительство спорного здания осуществлялось Обществом на основании проектной документации, но без получения соответствующего разрешения, здание в эксплуатацию в установленном законом порядке не введено. Истцом предпринимались меры к получению разрешения на ввод спорного здания в эксплуатацию, в выдаче которого ему было отказано. Спорный объект отвечает параметрам проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности, оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, пожарной безопасности, гигиеническим нормативам

На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для признания за Обществом права собственности на самовольную постройку.

Довод прокуратуры Республики Мордовия о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением спорного здания судом округа отклоняется, как неподтвержденный.

Указание кассатора на то, что судебным актом по настоящему спору предрешена судьба спора по делу № А39-5840/2024, судом округа не принимается как ошибочное.

Как следует из материалов дела № А39-5840/2024, Администрация (арендодатель) и ООО «Алимакс» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.10.2020 № 17250. 26 января 2022 года Соглашением от 26.01.2022 в названный договор аренды внесли изменения, заменив арендатора с ООО «Алимакс» на Общество.

В соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием Общество разработало проект размещения комплекса производственных зданий в границах трех земельных участков общей площадью 1,7832 гектара: земельный участок с кадастровым номером 13:23:1005075:17, площадь которого составляет 9846 квадратных метров, расположен в территориальной зоне П2 – «Зона объектов и предприятий» II класса опасности (находится в пользовании Общества на основании договора аренды); земельный участок с кадастровым номером 13:23:1005075:18 площадью 5665 квадратных метров, расположен в территориальной зоне П2 – «Зона объектов и предприятий» II класса опасности (собственником является Общество); земельный участок с кадастровым номером 13:23:1005075:360 площадью 2321 квадратный метр, расположен в территориальной зоне П2 – «Зона объектов и предприятий» II класса опасности (собственник – Общество).

На основании соглашения от 07.11.2023 договор аренды земельного участка от 28.10.2020 № 17250 расторгнут в связи с заключением сторонами договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 (абзац пятый) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

До заключения оспариваемого прокурором в рамках дела № А39-5840/2024 договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен ООО «Алимакс» – правопредшественнику Общества на праве аренды, следовательно, в случае признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между Обществом и Администрацией сохраняются.

Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от Общества к Администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения договора, признанного недействительным.

Тем самым истцом не утрачена возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Кроме того, основанием для предъявления иска прокурором в рамках дела                        № А39-5840/2024 является приобретение истцом земельного участка с кадастровым номером 13:23:1005075:18, площадь которого больше, чем площадь, необходимая для обслуживания расположенного на земельном участке строения.

Таким образом, прокурор в рамках дела № А39-5840/2024 не оспаривает правомерность предоставления земельного участка истцу под строением.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет за собой недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без учета недействительной ее части.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решение по делу № А39-5840/2024 не может повлиять на результат рассмотрения настоящего спора.

Оснований для иных выводов по делу у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и правоотношений сторон, не опровергают выводы судов, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права и не свидетельствует о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход судебного разбирательства или привели к судебной ошибке.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуратура освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 29.10.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025 по делу № А39-4497/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу прокуратуры Республики Мордовия – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


           Председательствующий


С.В. Бабаев


Судьи


Н.В. Бодрова


О.Н. Голубева