Постановление от 23 июня 2024 г. по делу № А54-8059/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А54-8059/2020
г. Калуга
24 июня 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17.06.2024 Постановление изготовлено в полном объеме 24.06.2024

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Нарусова М.М., судей Егоровой Т.В.,

ФИО1,

при ведении протокола

судебного заседания ФИО2

помощником судьи

при участии в судебном заседании от истца: индивидуального предпринимателя ФИО3 – представитель по

ФИО4 доверенности от 04.06.2024;

от ответчика: индивидуального предпринимателя ФИО5 - представитель по

ФИО6 доверенности от 23.06.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.12.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 по делу № А54-8059/2020,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее - ИП ФИО6,

ответчик по первоначальному иску) о взыскании штрафа по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме 4 772 621, 94 руб. (с учетом уточнения

Исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А548059/2020.

В свою очередь ИП ФИО6 обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к ИП ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в размере 196 931, 32 руб. и неустойки в сумме 1918, 30 руб.

Исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А541522/2021.

Определением суда от 26.08.2021, принятым в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дела № А54-8059/2020 и № А54-1522/2021 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А54-8059/2020.

До рассмотрения спора по существу судом приняты уточнения исковых требований ИП ФИО6, в порядке статьи 49 АПК РФ, которые сформулированы как требования взыскания с ИП ФИО4 задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в размере 2 110 823, 50 руб. и неустойки в сумме 249 540 руб.

В порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья «На Татарской 36», Отдел судебных приставов по г. Рязани и Рязанскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью «Тайм Фитнесс», ФИО7.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.12.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу вышеуказанным решением и постановлением, истец по первоначальному иску обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования ИП ФИО4 к ИП ФИО6 удовлетворить. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и содержащимся в материалах дела доказательствам.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие

выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 26.09.2018 между ИП ФИО6 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору за плату часть нежилого помещения Н10 площадью 213,31 кв. метров, расположенного в многоквартирном доме, общей площадью помещения 304,6 кв. метров, этаж 1, кадастровый номер: 62:29:0070027:2203, адрес: <...>, на срок по 31.12.2033 включительно, для организации фитнес-студии, салона красоты, а также осуществления иной, не запрещенной законом деятельности.

В соответствии с пунктом 3.2 договора недвижимое имущество передается арендатору готовое к эксплуатации, без внутренней отделки, по имеющейся проектной документации, соответствующее требованиям ГСЭН, СНиП, пожарной безопасности (другим действующим стандартам и правилам), с подключением по постоянной схеме к коммуникационным сетям (тепло- и водоснабжения, водоотведения) и электрообеспечению. Арендодатель принимает на свой счет претензии контролирующих органов к состоянию помещения и оборудования, в том числе к инженерным и коммуникационным сетям, по которым арендатор не проводил работы по изменению их технического состояния.

Арендная плата, согласно пункту 4.2 договора, состоит из постоянной и переменной частей, выплачиваемых в течение срока действия договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.3 договора, в первые 3 года аренды величина постоянной части арендной платы составляет 74 658,50 руб. в месяц и подлежит уплате не позднее 20-го числа текущего месяца. Величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме понесенных арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения, фактически потребленных арендатором. Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором в течение 5 рабочих дней после получения акта по оказанным услугам за прошедший месяц, на основании выставленного счета (пункты 4.5, 4.6 договора).

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами, в том числе электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением; пунктом 5.1.5 договора - обязанность без согласования с арендатором не отключать коммуникационные и инженерные сети, в том числе отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию.

В пункте 5.1.7 договора установлена обязанность арендодателя по обеспечению арендуемого помещения электроэнергией мощностью не менее 30 кВт, на весь срок действия договора, водоснабжением - с давлением воды в подводящем трубопроводе не менее 4,5 бар.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что при отключении энергоснабжения, водоотведения, электроснабжения), арендодатель уплачивает

арендатору штраф в размере 10 000 руб. за каждый случай такого нарушения (при его длительности от 2 часов и 4 часов). При более длительном отключении, штраф уплачивается по 10 000 руб. за каждые сутки (при длительности от 4 часов до 24 часов). Выплаты производятся в течение 3 суток со дня предъявления арендодателю соответствующего требования, либо арендатор вправе засчитать штрафные санкции в счет арендной платы. В случае невозможности использования арендатором по вине арендодателя арендуемого помещения, арендодатель выплачивает арендатору штраф за каждые сутки нарушения, из расчета 10 000 руб.- в связи с невозможностью пользоваться помещением.

По акту приема-передачи от 26.09.2018 имущество передано арендатору.

В составленных арендатором актах о результатах проверки температуры горячей воды зафиксировано нарушение арендодателем пунктов 5.1.2, 5.1.5, 5.1.7 и указано, что горячая вода в помещении Н10 отсутствовала; при нормативе 60 °С, фактическая температура воды составляла только 23 - 28 °С.

В претензии от 21.10.2020 арендатор обратился к арендодателю с требованием выплатить в установленный договором 3-дневный срок штраф в сумме 400 000 руб.

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения ИП ФИО4 в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки.

В свою очередь, ИП ФИО6, ссылаясь на надлежащее исполнение своих обязанностей и неуплату арендатором арендной платы по состоянию на 10.08.2022 в размере 2 110 823,50 руб., неисполнение требований о погашении задолженности, изложенных в претензиях от 24.12.2020, от 31.12.2021, от 30.05.2022, от 27.07.2022, обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций верно руководствовались статьями 328, 606, 611, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями изложенными в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) от 12.07.2017, определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588.

Оценка доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В силу ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем

и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Судами установлено и следует из материалов дела, что спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 26.09.2018, который содержит характеристики недвижимого имущества: без инженерных коммуникаций в объекте недвижимости.

По состоянию объекта аренды и имеющихся в нем коммуникаций стороны не имеют каких-либо замечаний, возражений и претензий.

Поскольку, в нарушение статьи 65 АПК РФ, доказательств полного внесения арендной платы (постоянной и переменной) в размере 2 110 823, 50 руб. по состоянию на 10.08.2022 не представлено, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о взыскании её в пользу арендодателя. Акты оказанных услуг и доказательства их получения арендатором, первичные документы, подтверждающие задолженность по переменной части арендной платы, направлены на электронную почту ИП ФИО4 barsukova7@yandex.ru.

ИП ФИО4 возражая против исковый требований ссылается на то, что арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением в связи с отсутствием необходимых для осуществления деятельности объемов и температуры горячей воды, указывая, что до заключения договора и проведения ремонтных работ стороны посредством электронной переписки согласовали необходимость использования двух котлов и необходимый объем газа с учетом технических характеристик газового оборудования, а также оборудования, установленного ИП ФИО4 в арендуемом помещении (для обеспечения объекта горячей водой, необходимой для осуществления деятельности арендатора).

Факт самостоятельного и беспричинного отключения арендодателем одного из котлов подтверждается актами с указанием замеров температуры воды, проведенных с использованием биметаллического термометра БТ; схемой системы водоснабжения и теплоснабжения арендуемого помещения; показаниями свидетелей; заключениями специалистов ООО «Малахит» и ООО «Арта» № 03/12- 2020, № 119.

Арендодатель, возражая против доводов истца по первоначальному иску, ссылается на то, что арендуемое помещение передавалось в состоянии, полученном от застройщика, с той системой коммуникаций, которая предусматривалась проектной документацией. При этом до заключения договора аренды и проведения ремонтных работ, арендатором при участии специалистов произведен осмотр котельной, расположенной на цокольном этаже дома 36 по ул. Татарская г. Рязани, в которой находились два котла; по результатам осмотра стороны убедились и согласились, что технические характеристики котельной и двух котлов будут бесперебойно обеспечивать осуществление деятельности арендатора и необходимое для этого количество горячей воды. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатору было известно о том, что в арендуемом помещении отсутствует централизованное горячее водоснабжение, а установлена система индивидуального отопления и горячего водоснабжения с установкой настенных двухконтурных газовых котлов «Rinnai RB». Договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя по монтажу дополнительного оборудования для увеличения мощности и пропускной способности системы горячего водоснабжения.

Кроме того, ответчиком по первоначальному иску указано и ИП ФИО4 не опровергнуто, что арендатор самостоятельно, без согласования с арендодателем и утвержденного проекта, произвел переоборудование объекта аренды: установил, заменил, перенес, смонтировал инженерные сети (в том числе: систему холодного водоснабжения с разводкой, установкой в кабинетах/комнатах/помещениях в недвижимом имуществе санитарно-технического оборудования; систему горячего водоснабжения с установкой стационарного водонагревателя воды объемом 447 л, систему рециркуляции до границы оборудования арендодателя (душевые, ванн водолечебных, душ Шарко и т.д).

Арендодатель принимает на свой счет претензии контролирующих органов к состоянию помещения и оборудования, в том числе к инженерным и коммуникационным сетям, по которым арендатор не проводил работы по изменению их технического состояния; границей балансовой принадлежности арендодателя по обеспечению ресурсами и границей эксплуатационной ответственности (при отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности) устанавливается по границе балансовой принадлежности: по водоснабжению является место - до первого выхода в недвижимом имуществе; по горячему водоснабжению является место - выход из газового котла (пункт 3.2).

При этом, как верно установлено судами, в нарушение статьи 65 АПК РФ, истцом по первоначальному иску не представлено бесспорных доказательств того, что поставка горячей воды ненадлежащего качества (недостаточной температуры), приготовленной путем нагрева с использованием котлов, имеет место именно на выходе из газовых котлов (точки ответственности арендодателя).

Согласно исследованной судом схеме теплогенераторной, после газового котла (оборудования арендодателя) арендатором смонтирован бойлер, в который поступает горячая вода; после бойлера горячая вода поступает в систему ГВС, далее течет по трубам, которые проложены в стяжке пола, и доходит до оборудования арендатора, находящегося в кабинетах/комнатах/помещениях, где установлено его оборудование для гидромассажа, душа Шарко, душевые кабины.

Не принимая представленные арендатором односторонние акты о результатах проверки температуры горячей воды, суды обоснованно указали, что ими зафиксированы температуры горячей воды на выходе из кранов и смесителей (оборудования ИП ФИО4), а не на выходе из газового котла (граница ответственности арендодателя). Доказательств замера температуры горячей воды на выходе из бойлера не представлено. В то время как согласно техническим характеристикам газовых котлов, максимальная производительность по горячему водоснабжению составляет при температуре воды 25 °С - 24 литра в минуту, при температуре воды 40 °С - 15 литров в минуту.

Проанализировав приборы учета потребленных коммунальных ресурсов суды установили, что в спорный период (июль - октябрь 2020 года) истцом для нагрева горячей воды использовано более 3000 куб. метров газа (июль - 0,705 тыс. куб. метров; август - 0,485 тыс. куб. метров; сентябрь - 0,591 тыс. куб. метров; октябрь - 1,317 тыс. куб. метров). Ввиду того, что в указанный период температура окружающего воздуха позволяла обходиться без отопления, суды пришли к верному выводу о том, весь объем используемого газа направлялся для нагрева воды с целью использования в качестве горячего водоснабжения.

На основании изложенного, суды верно указали на то, что это подтверждает

ведение арендатором предпринимательской деятельности в арендуемом объекте с использованием горячей воды.

Отсутствие жалоб в спорный период со стороны арендатора на отопление также подтверждает позицию арендодателя о том, что и теплоснабжение и горячее водоснабжение арендуемого помещения осуществлялось без каких-либо нарушений (котлы греют одну и ту же воду, как на отопление, так и на горячее водоснабжение).

В подтверждение факта подключения арендуемого объекта к коммуникационным сетям, поставляющие централизованные ресурсы (тепло- и водоснабжение, водоотведение, электрообеспечение) ИП ФИО6 представлены заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями (ООО «РГЭМК», ООО «Газпром межрегиогаз Рязань», МП «Водоканал г. Рязани»), а также договоры на техническое обслуживание газовых котлов.

Таким образом, суды верно указали, что доказательства того, что в спорный период отпуск указанных ресурсов не осуществлялся, что, в свою очередь могло повлиять на исполнение обязанностей арендодателя по их предоставлению арендатору, отсутствуют.

Помимо вышеуказанных доказательств, в подтверждение пользования объектом, судами приняты во внимание сведениям с сайта https://emsfit62.ru/uslugi/, в которых указывается на оказание услуг студии современного фитнеса и SPA «TimeFitnes» по адресу <...> (указаны телефон и адрес электронной почты) по различным фитнес-программам и процедурам по уходу за телом, в том числе гидромассаж, душ Шарко. При этом часть фитнес-программ и процедур по уходу за телом оказывается в арендуемом помещении по адресу <...> истца - ООО «ТАЙМ ФИТНЕСС». В соответствии с открытыми источниками по финансовой (бухгалтерской) отчетности ООО «ТАЙМ ФИТНЕСС», выручка указанного лица за 2020 год составила- 343 000 руб., за 2021 год - 555 000 руб.

Согласно данным МИФНС России № 2 по Рязанской области, предоставленным по запросу суда первой инстанции, выручка по ККМ ИП ФИО4 за период с 15.07.2020 по 31.12.2020 составила 962 694, 60 руб. (416 чеков); за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 - 1 788 735, 85 руб. (843 чека); за период с 04.01.2022 по 04.07.2022 - 179 060 руб. (137 чеков).

На основании вышеуказанных доказательств, судами двух инстанций сделан обоснованный вывод о ведении ИП ФИО4 предпринимательской деятельности в арендуемом нежилом помещении в спорный период.

Для расчета и определения необходимой тепловой нагрузки на горячее водоснабжение в спорном помещении определением суда первой инстанции от 05.04.2022 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении от 22.06.2022 № 22/05, расчетная мощность газового оборудования (котел настенный газовый «Rinnai» модель RB-366, мощностью 41,9 кВт - 2 котла, водонагреватель стационарный ОКС 500 № TR/BR, объемом 447 л - 1 шт., теплообменник M3-FG 12.2) составляет 86, 52 кВт, а необходимая мощность для функционирования фитнес-студии - 81,91 кВт.

Таким образом, результатами экспертизы подтверждено, что установленное оборудование (два газовых котла «Rinnai» модель RB-336, мощностью по 41,9 кВт) имело техническую возможность по обеспечению бесперебойной подачи горячей

воды в требуемом объеме, при этом истцом не подтверждено, что необходимые объемы горячей воды в спорный период на границе балансовой ответственности арендодателя отсутствовали по его вине, а не по вине самого арендатора, установившего дополнительное оборудование, через которое осуществлялось движение воды.

Верно не принято судами утверждение заявителя о согласовании сторонами необходимости работы двух котлов (для обеспечения необходимого температурного режима воды) и отключение одного из них арендодателем в одностороннем порядке (с указанием на электронную переписку), поскольку истцом не представлено определенного четко достигнутого и не допускающего неоднозначного толкования соглашения о порядке работы котлов, с указанием конкретной температуры воды, которая должна постоянно поддерживаться арендодателем, а также ответственности последнего за температуру воды на выходе из оборудования, установленного самим арендатором.

Ссылка заявителя на заключения специалистов ООО «Малахит» и ООО «Арта», которыми, по утверждению истца, подтвержден факт отключения одного из котлов, не принимается судом, так как указанные заключения составлены по заказу самого истца и не могут быть признаны безусловными доказательствами, без учета оценки иной совокупности доказательств.

Руководствуясь пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», судами обоснованно не приняты ссылки ИП ФИО4 на заключения специалистов ООО «Малахит» и ООО «Арта», которыми, по мнению истца, подтвержден факт отключения одного из котлов, поскольку, указанные заключения составлены по заказу самого истца и не могут быть признаны безусловными доказательствами, без учета оценки иной совокупности доказательств.

Судебной экспертизой не установлено, что в спорный период ответчиком был отключен один из газовых котлов.

Кроме того, суды указали, что пунктом 5.1.7 не предусмотрены условия по обеспечению арендатора количеством (объемом) по горячему водоснабжению в зависимости от температуры горячей воды и литров в минуту; в договоре отсутствует условие об ответственности за несоответствие определенной температуры горячей воды.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая результаты судебной экспертизы, установив, отсутствие доказательств факта нарушения арендодателем условий договора аренды (пунктов 5.1.2, 5.1.3, 5.1.5, 5.1.7), суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска, при этом, установив доказанность факта пользования арендуемым объектом в спорный период, обоснованно удовлетворили требование арендодателя о взыскании задолженности за период с 15.07.2020 по 04.07.2022.

Руководствуясь статьями 329, 330 ГК РФ, пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пунктом 7.1 договора, суды обоснованно удовлетворили требование истца по встречному иску о

взыскании неустойки в сумме 249 540 руб. Расчет суммы неустойки ответчиком по встречному иску не оспорен, контррасчет не представлен.

Кассационная жалоба в указанной части доводов не содержит.

Доводы жалобы кассатора по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в гл. 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.12.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 по делу № А54-8059/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий М.М. Нарусов

Судьи Т.В. Егорова

ФИО1