Постановление от 10 сентября 2025 г. по делу № А13-14877/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-14877/2024
г. Вологда
11 сентября 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 сентября 2025 года.


Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.

при участии от администрации города Вологды ФИО1 по доверенности от 01.04.2025, от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 по доверенности от 03.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 июля 2025 года по делу № А13-14877/2024,

у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (адрес: 160035, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (адрес: 160000, Вологодская обл.; ОГРНИП<***>, ИНН <***>; далее – Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0303003:3100, степенью готовности 70 %, площадью 1 409,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Предприниматель обратился в суд с встречным иском к Администрации о признании незаконным отказа в однократном продлении договора от                        16.12.2019 № 4-1662гс аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130 для завершения строительства, выраженного в письме от 28.11.2024 № 7-0-11/2108/14156 Департамента имущественных отношений администрации города Вологды; о возложении на Администрацию обязанности в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал» (далее – МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал»).

Решением суда от 29 июля 2025 года в удовлетворении иска Администрации отказано. Встречный иск удовлетворен частично. Суд возложил на Администрацию обязанность в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года. В остальной части встречного иска отказано. С Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на следующее. Предпринимателем своевременно не исполнены обязательства, предусмотренные подпунктами «а», «б», «в», «д» пункта 12 договора о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения от 08.06.2022 №2847-В, что в свою очередь привело к неисполнению МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» договора в установленный срок. Материалами дела не подтверждено, что нарушение срока строительства связано исключительно с бездействием МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал». Отказ в продлении договора аренды № 24-1662гс земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130 для завершения строительства, выраженный в письме от 28.11.2024 незаконным не признан, в связи с чем требование Предпринимателя об обязании Администрации заключить договор аренды земельного участка не может расцениваться в качестве способа восстановления нарушенного права. В ходе рассмотрения дела нарушений прав и законных интересов истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности со стороны Администрации не установлено. Возлагая на Администрацию обязанность заключить договор аренды земельного участка, суд подменил собой решение Администрации по вопросу, отнесенному к ее компетенции, учитывая, что законом на нее прямо возложена обязанность предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если судом отказано в удовлетворении требования об изъятии этого объекта. Следовательно, взыскание с Администрации 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины является неправомерным.  

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Предприниматель в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                     (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 16.12.2019 Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 24-1662гс, в соответствии с которым арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 17 196 кв. м, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 35:24:0303003:130, срок аренды 5 лет – по 04.12.2024 включительно.

Предпринимателем на данном земельном участке, на основании разрешения на строительство № 35-24-83-2022 от 17.10.2022, возведено здание, являющееся объектом незавершенного строительства высокой степени готовности (готовность 70 %), кадастровый номер 35:24:0303003:3100, на которое зарегистрировано право собственности Предпринимателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Предприниматель 14.11.2024 обратился в Департамент имущественных отношений администрации города Вологды с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка (том 2 лист дела 72).

 Письмом от 28.11.2024 Департамент имущественных отношений администрации города Вологды отказал в продлении договора (том 2 листы дела 68-70).

Поскольку строительство объекта недвижимости в установленный срок не завершено, Администрация со ссылкой на положения статьи 239.1 ГК РФ, обратилась в суд с настоящим иском.

Предприниматель, указывая на то, что на момент окончания срока действия договора аренды степень готовности здания составляла более 95 %; здание не подключено к инженерным сетям по причине невыполнения МУП «Вологдагорводоканал» своих обязательств по подключению объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, что явилось препятствием для ввода объекта в эксплуатацию до окончания срока действия договора аренды, обратился в суд с встречным иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска Администрации отказал; встречный иск Предпринимателя удовлетворил частично.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

При этом возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В рассматриваемом случае Предприниматель, возражая против удовлетворения первоначального иска, представил суду доказательства, свидетельствующие о том, что нарушение срока строительства объекта допущено в отсутствие вины самого арендатора и связано с действиями (бездействием) МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал», осуществляющего эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

Так, Предпринимателем и МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» 28.06.2022 заключен договор № 2847-В о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения указанного объекта капитального строительства на земельном участке 35:24:0303003:130 по ул. Мудрова.

Согласно пункту 4 данного договора с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 17.05.2023, срок подключения объекта –                      4 квартал 2024 года.

Вместе с тем, МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» свои обязательства по подключению объекта к сетям централизованного водоснабжения своевременно не выполнило.

По состоянию на 01.12.2024 здание полностью достроено, однако, по причине невыполнения МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» своих обязательств по подключению объекта к сетям водоснабжения и водоотведения у арендатора отсутствует возможность подвести сети газоснабжения и электроснабжения ввиду их расположения выше сетей водоснабжения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в Управление УФАС по Вологодской области с жалобой на действия  МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал».

Отказ в возбуждении дела об административном правонарушении от 22.05.2025 мотивирован Управлением УФАС по Вологодской области истечением срока привлечения МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» к административной ответственности. Вместе с тем, УФАС по Вологодской области установлено, что  МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» нарушило срок подключения объекта истца к водопроводным сетям, что нарушило права Предпринимателя. Также в определении отражено, что поведение Предпринимателя не явилось в рассматриваемом случае причиной допущенного МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» нарушения (том 2,                    листы 84–85).

Поскольку строительство объекта недвижимости в оговоренные в договоре аренды сроки не завершено Предпринимателем не по его вине, а вследствие неисполнения МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» своих обязательств по подключению объекта незавершенного строительства к инженерным сетям; завершение строительства к моменту окончания срока действия договора (04.12.2024) объективно не представлялось возможным; суд первой инстанции пришел к верному выводу о применении пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ и отказе в удовлетворении исковых требований Администрации.

По состоянию на 18.04.2025 МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» завершило строительство сетей водопровода до точки подключения, истцом  построены внутриплощадочные сети водопровода, установлен узел учета; проведены гидравлические испытания внутриплощадочных сетей водопровода с положительным результатом согласно акту от 18.04.2025. Технологическое подключение к сетям холодного водоснабжения осуществлено (акт о технологическом присоединении от 05.05.2025), заключен договор на холодное водоснабжение.

Кроме того, 26.06.2025 Предпринимателем заключен договор на строительство сетей газоснабжения к спорному зданию.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. В приведенном случае участок может быть предоставлен в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При указанных обстоятельствах, требование Предпринимателя о заключении с ним договора аренды для завершения строительства, удовлетворено правомерно.

В части отказа, в связи с пропуском процессуального срока, в признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, решение суда сторонами не оспаривается.

Судебные расходы распределены судом в порядке, предусмотренном статьей 110 АПК РФ.

Поскольку выводы суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 июля 2025 года по делу № А13-14877/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                  Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий

А.Н. Шадрина


Судьи

О.Б. Ралько


Н.В. Чередина