Решение от 4 июня 2025 г. по делу № А40-61467/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-61467/25-84-373
05 июня 2025 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлен 04 июня 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2025 г.


Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Сизовой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белых Л.А.

рассмотрев  в открытом судебном заседании дело

по заявлению: ООО "Парацельс" (123592, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2014, ИНН: <***>)

к ответчику: Управление Росреестра по Москве  (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: ООО "Райсад" (117574, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2003, ИНН: <***>)

об оспаривании решения, изложенного в уведомлении от 18.12.2024 № КУВД-001/2024-43396612/4, об обязании


при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1  (удостоверение, доверенность от 28.01.2025 № Д-50/2025, диплом);

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Парацельс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве  (далее – ответчика, Росреестр, заинтересованной лицо) о признании недействительным Уведомления об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-43396612/4 от 18.12.2024 г.; обязании осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2024 г. в отношении объекта - нежилые помещения площадью 72 кв.м. (комнаты № 2 (часть), 3, 4, 5, 6, 7, 8), входящие в состав нежилого здания общей площадью 175,5 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проезд Одоевского, д.11 А, строение 1, кадастровый номер: 77:06:0009005:1026, по заявлению ООО «Парацельс» от 12.09.2024 г. № MFC-0108/2024-156683-1 и приложенных к заявлениям документов.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представители заявителя и третьего лица в судебное заседание не явились, суд, рассмотрел дело в порядке ст. 123 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд установил, что предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ срок для обращения в арбитражный суд с заявленными требованиями соблюден заявителем.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, 12.09.2024 г. представителем ООО «Парацельс» ФИО2 через ГБУ ПК «Пермский краевой МФЦ ПГМУ» Филиал Индустриальный - 2 были поданы документы на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 01.06.2024 г. (объект - нежилые помещения площадью 72 кв.м. (комнаты № 2 (часть), 3, 4, 5, 6, 7, 8), входящие в состав нежилого здания общей площадью 175,5 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проезд Одоевского, д. НА, строение 1, кадастровый номер: 77:06:0009005:1026, с одновременным проведением государственного кадастрового учета в соответствии с ч.5 ст. 44 ФЗ Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

К заявлению на проведение регистрационных действий были приложены: договор аренды нежилого помещения от 01.06.2024 г., доверенность на ФИО2, технический план от 09.09.2024 г. (выполнен кадастровым инженером ФИО3, СНИЛС <***>), платежное поручение от 11.09.2024 г. на сумму 22000 руб.

18.09.2024 г. Управлением Росреестра по Москве было принято Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-43396612/2.

18.12.2024 г. Управлением Росреестра по Москве было принято Уведомление об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-43396612/4

Посчитав решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным заявитель обратился в суд.

В обосновании возражений, ответчик пояснил, что передаваемая в аренду часть по своей природе должна обладать признаками объекта недвижимости - индивидуально определенной вещи, характеризуемого по признакам помещения, представленный технический план не соответствует вышеуказанным требованиям (согласно представленному техническому плану образовывается не обособленная часть помещения), в связи с этим, согласно правовой позиции ответчика,  не представляется возможным осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Удовлетворяя требования заявителя, суд соглашается с доводами заявителя, при этом исходит из следующего.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 18 Закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с частью 5 статьи 18 закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом понятие "правовой экспертизы" представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с означенной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Отказ управления мотивирован тем, что предметом  аренды является часть комнаты № 2 в помещении I на первом этаже, что является нарушением требований Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ, п.34 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; представленный технический план по форме или содержанию не соответствует требованиям к подготовке технического плана, утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»; представленный технический план не соответствует требованиям (образовывается не обособленная часть помещения). Нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота. Согласно представленному техническому плану образовывается не обособленная часть помещения.

Суд не может согласится с выводами Управления Росреестра по г. Москве, по следующим основаниям.

На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016 г. указывает, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (далее - постановление № 73) стороны могут также заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Согласно абзацу 5 пункта 9 постановления № 73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 51 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 44 данного Закона, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Закона о регистрации недвижимости осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности.

При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Согласно п. 9 "Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016): "... арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи.

При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)".

Таким образом, кадастровый учет части помещения не может быть условием для государственной регистрации договора аренды этой части помещения, равно как нельзя ставить в зависимость право на проведение государственной регистрации аренды части помещения, которое не изолировано или не обособлено от других помещений в здании стенами или иными конструкциями.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав (там же, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

Суд отмечает, что в представленном на государственную регистрацию в договоре аренды указано описание передаваемой в аренду части нежилого помещения, план с указанием месторасположение части помещения, акт приема-передач, технический план,  дополнительные соглашения.

Согласно п. 1.1. договора аренды  Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения площадью 72 кв.м. (комнаты № 2 (часть), 3,4,5,6,7,8), входящие в состав нежилого здания общей площадью 175,5 (сто семьдесят пять целых 5/10) кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проезд Одоевского, Дом 11А, Строение 1, кадастровый номер 77:06:0009005:1026 указанные в Приложении №1 к договору, именуемые в дальнейшем - «Помещение».

 Соответственно, из представленного на регистрацию документов, усматривается, что сторонами согласован предмет аренды, имеется его текстуальное и графическое описание.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения, которое противоречит требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным решения.

В связи с изложенным, решения Управления Росреестра по Москве не соответствует нормам материального права и подлежит признанию незаконным и необоснованным.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 123,156, 110, 167-170, 199-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать недействительным решение Управления Росреестра по Москве  от 18.12.2024 № КУВД-001/2024-43396612/4.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Парацельс" в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу, а именно осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2024 г. в отношении объекта - нежилые помещения площадью 72 кв.м. (комнаты № 2 (часть), 3, 4, 5, 6, 7, 8), входящие в состав нежилого здания общей площадью 175,5 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проезд Одоевского, д. ПА, строение 1, кадастровый номер: 77:06:0009005:1026, по заявлению ООО «Парацельс» от 12.09.2024 г. № MFC-0108/2024-156683-1 и приложенных к заявлениям документов.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "Парацельс"  расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

О.В. Сизова