Решение от 2 июля 2024 г. по делу № А40-213365/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-213365/23-125-1008
г. Москва
03 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 июля 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченковой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 123112, <...>, дата регистрации 15.11.1991)

к ответчику ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕЛА" (119619, <...>, ---, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2004, ИНН: <***>)

третье лицо – Правительство Москвы

об установлении стоимости компенсации изымаемого имущества

при участии:

от истца – ФИО1 по дов от 11.12.2023г., дип. от 18.03.2020г.

от ответчика -  ФИО2. по дов от 22.07.2023г., дип. от 30.06.2002г.

от третьего лица – ФИО1 по дов от 22.02.2024г., дип. от 18.03.2020г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕЛА» об установлении стоимости компенсации изымаемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ судом привлечено Правительство Москвы.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении. Заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель ответчика огласил правовую позицию по спору, против удовлетворения заявленного истцом ходатайства возражал.

Представитель третьего лица также огласил правовую позицию.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела,  многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Солнцево, ул. Наро-Фоминская, д. 15, пом. 101, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕЛА" (далее - Правообладатель) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0015010:1257 общей площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Солнцево, ул. Наро-Фоминская, д. 15, пом. 101 (далее - Нежилое помещение), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 10.10.2014 № 77-77-07/019/2014-333.

Решением по делу № А40-208989/23-125-982 от 15 января 2024г. для государственных нужд города Москвы у ответчика изъято нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0015010:1257 общей площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Солнцево, ул. Наро-Фоминская, д. 15, пом. 101 с установлением размера компенсации за изымаемого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 04.05.2022 №П1896-1185-ИЗ/2023 выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 22 170 750 руб.

Порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован положениями ст.ст.279-282 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.49, 56 Земельного кодекса РФ, ст.32 Жилищного кодекса РФ.

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 07.04.2023 № 19787 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащие ответчику.

В силу ст.8 Закона от 17.05.2017 № 14 г. Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе, законодательством об оценочной деятельности.

Из п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственный или муниципальных нужд (изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

В силу ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Пунктом 6 ст.279 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.282 Гражданского кодекса РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст.49). Применительно к порядку выкупа у собственника и правам собственника ст.55 Земельного кодекса РФ отсылает к гражданскому законодательству.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не  предусмотренных п. 1 указанной статьи, должно быть обосновано, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного  на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В порядке п. 6 ст. 56.7 ЗК РФ в случае, если решение об изъятии принято по инициативе уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 56.2 ЗК РФ, осуществление указанных в пп. 1- 6 п. 1 указанной статьи действий может быть поручено подведомственному таким органам государственному или муниципальному учреждению.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Таким образом, указанные нормы прямо регулируют выкуп земельного участка у его собственника либо изъятие нежилого помещения у обладателя иного вещного права. При этом правообладатель имеет право на компенсацию, размер которой в случае спора определяется судом.

В соответствии с отчетом об оценке от 04.05.2022 № П1896-1185-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», определена величина убытков, причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Сумма денежной компенсации за изымаемое Нежилое помещение составляет 22 170 750 рублей, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

В соответствии с ч.2 ст.63 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.

В соответствии с ч.ч.2, 3 ст.10 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ порядок изъятия недвижимого имущества для целей названного закона предполагает направление собственнику или правообладателю недвижимого имущества проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества, содержащего условия его изъятия, включающие в себя цену изымаемого недвижимого имущества, порядок и сроки прекращения владения данным имуществом, цену и описание недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества, порядок, сроки передачи данного имущества (в случае его предоставления) другие значимые обстоятельства, с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) расчетов убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Вышеуказанные процедуры истцом соблюдены и ответчиком данный факт не оспаривается.

Согласно ч.ч.10 и 12 ст.10 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ в случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом. При этом размер возмещения стоимости изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению.

То есть применительно к рассматриваемому случаю, размер возмещения стоимости изымаемого имущества и причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета оценке от 04.05.2022 № П1896-1185-ИЗ/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 22 170 750 руб.

В случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет.

В соответствии с п.13 ст.10 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ вступивший в законную силу судебный акт о принудительном изъятии недвижимого имущества является основанием для прекращения и возникновения прав на изымаемое недвижимое имущество, регистрации перехода прав на изымаемое недвижимое имущество и выплат соответствующего возмещения, включающего в себя, в частности, убытки, подлежащие возмещению и определенные на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. При этом заключение каких-либо соглашений не требуется.

В рамках рассмотрения настоящего дела определением суда от 11.12.2023 г. была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0015010:1257, площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества на дату оценки. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» эксперту ФИО3.

Согласно экспертному заключению от 09.02.20214  с учетом всех сделанных допущений, описанных в содержательной части настоящего Заключения, эксперт ООО «Вердикт-Оценка» пришёл к следующему выводу по вопросу, поставленному в определении Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2023 г. по делу № А40-213365/2023, что по состоянию на 27.12.2023 (дата оценки) рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0015010:1257, площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества, составила 31 021 269 руб.

Истец заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В судебное заседание 10.06.2024 по ходатайству истца был вызван эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании представитель истца задал эксперту ФИО3 вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 10.06.2024; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела; кроме того, к материалам дела приобщены письменные ответы экспертов по поставленным вопросам). У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. По результатам рассмотрения данного ходатайства судом вынесено протокольное определение.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с ч. 1 ст. 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются лицами, участвующими в деле.

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, учитывая результаты судебной экспертизы, учитывая, что эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, не находит оснований для его удовлетворения, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводу эксперта, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, в ходе проведенной по настоящему делу оценочной экспертизы был установлен объективный размер возмещения, включающий в себя действительную рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения, а также убытки, возникающие в связи с его изъятием. Заключение эксперта соответствует установленным требованиям, является достоверным и отражает реальную стоимость объекта оценки.

В рамках рассмотрения дела № А40-208989/23-125-982 Арбитражным судом города Москвы была установлена предварительная сумма выплаты в размере 22 170 750 руб.

При таких обстоятельствах на основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 31 021 269 руб., с учетом заключения эксперта путем возмещения ответчику убытков в виде выкупной цены с включением в нее рыночной стоимости нежилого помещения, всех убытков, причиненных собственнику изъятием нежилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду за вычетом предварительной суммы выплаты в размере 22 170 750 руб., установленной решением по делу № А40-208989/23-125-982.

Исходя из изложенного, размер доплаты за изымаемое для государственных нужд недвижимое имущество в соответствии с настоящим делом составляет 8 850 519 руб.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 51, 64, 65, 69, 71, 110, 148, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Установить размер возмещения, компенсации и убытков, подлежащих выплате правообладателю ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕЛА" (119619, <...>, ---, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2004, ИНН: <***>) в связи с изъятием для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0015010:1257 общей площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Солнцево, ул. Наро-Фоминская, д. 15, пом. 101 с установлением суммы возмещения в размере 31 021 269 рублей 00 копеек (Тридцать один миллион двадцать одна тысяча двести шестьдесят девять рублей 00 копеек).

Установить, что указанное решение является основанием для доплаты ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕЛА" (119619, <...>, ---, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2004, ИНН: <***>) денежных средства в размере 8 850 519 руб. 00 коп. (Восемь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч пятьсот девятнадцать рублей 00 копеек), разницы между суммой в размере 22 170 750 рублей, установленной в рамках дела № А40-208989/23-125-982.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО "РЕЛА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 48 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья:

К.С. Самодурова