Постановление от 25 декабря 2024 г. по делу № А57-21968/2023

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-21968/2023
г. Саратов
26 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена  25 декабря  2024 года


Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пузиной Е.В.,

судей Землянниковой В.В., Комнатной Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания            Глебовой В.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 августа 2024 года по делу № А57-21968/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акрон Инвест» (445035, <...>, ОГРН <***>, ИНН  <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (410056, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: оценщик ФИО1 (г. Ульяновск)

об установлении размера годовой арендной платы,

при участии в судебном заседании представителя Управления – ФИО2, дов. от 09.01.2024г.


                                                                  УСТАНОВИЛ:


            В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Акрон Инвест» с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об установлении размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, находящийся в федеральной собственности в сумме 132 959 (сто тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят девять) рублей в год на период с 01.01.2018 по 01.01.2023, о взыскании с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области в пользу ООО «Акрон Инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

            Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.08.2024 года внесены изменения в приложение № 1 к договору от 10.08.2004 № 260 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Установлен размер годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, находящийся в федеральной собственности в сумме 132 959 руб. в год на период с 01.01.2018 г. по 01.01.2023, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» в заключении эксперта № 01/24-28 от 29.01.2024. С Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Акрон Инвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. С Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» (ОГРН <***> ИНН <***>) взысканы денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области не согласилось с принятым решением суда и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

            Апелляционная жалоба мотивирована тем, что постановлением Правительства РФ пп. «г» п.2 признан утратившим силу с 21.02.2023г. Размер арендной платы приводится в Приложении № 1 к договору и изменяется путем корректировки на индекс инфляции и в случае изменения базовой ставки арендной платы. Расчет арендной платы произведен в соответствии со ставкой арендной платы по пп. «в» п.2 Правил, в связи с чем, внесение изменений только в приложение к № 1 к договору неправомерно. Внесение изменений в договор, связанных с изменением методики определения арендной платы, должно быть оформлено дополнительным соглашением с последующей регистрацией. Изменение размера арендной платы за прошедший период не приведет к восстановлению нарушенных прав Общества, в связи с чем, истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Внесенные судом в приложение к договору изменения не содержат указания на ежегодное применение коэффициента инфляции, установленного на соответствующий период регулирующим органом.  

           В судебное заседание явился представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024г. произведена замена  судьи Акимовой М.А. на судью Комнатную Ю.А.

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела начинается  с самого начала.

Судом, в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлен перерыв в судебном заседании до  25.12.2024г. до 11  час. 20 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60  является федеральной собственностью.

10.08.2004г. между  ТУ Министерство имущественных отношений РФ по Саратовской области и ОАО «Ростелеком» заключен договор аренды находящегося  в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 площадью 15173 кв.м. с разрешенным использованием для производственной базы, по адресу: <...> пос. Елшанка, на участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу.

Согласно п.2.1 договора договор заключен на 49 лет.

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы за земельный участок приведен в приложении № 1 к договору

Расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.5 договора  размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в т.ч. методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арен6дной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами РФ и Саратовской области.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Ежегодно Истец получает от Ответчика уведомления о расчете арендной платы за земельный участок.

В последующем по Соглашению о замене стороны в обязательстве № 0611/25/155-16 от 30.03.2016 г. к договору аренды от 10.08.2004 г. № 260 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Альянс Актив».

ООО «Альянс Актив» 25 апреля 2018 года прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Акрон Инвест».

Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке являются собственностью ООО «Акрон Инвест»

31.10.2020г. от Ответчика поступило уведомление № 64-ББ-07/276 о расчете арендной платы, в котором Ответчик указал, что на 2020 год расчет арендной платы - 490 376 рублей 85 коп.

08.02.2021 г. исх. №64-ББ-02/588 от Ответчика поступило уведомление о годовом размере арендной платы на 2021 год – 502 182 руб. 57 коп., где 484 264,77 руб. – годовой размер арендной платы на 2020 год и 1,037 коэффициент инфляции.

16.02.2022 г. исх. №64-ЕМ-02/977 от Ответчика поступило уведомление о годовом размере арендной платы на 2022 год – 522 269 руб. 87 коп., где 502 182,57 годовой размер арендной платы на 2021 год и 1,04 коэффициент инфляции.

Истец считает, что расчет арендной платы за земельный участок, являющийся федеральной собственностью, ответчик производил некорректно. Расчет арендной платы должен был производиться в соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности». Подпункт «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 был введен в редакцию Постановления Правительства РФ 05.05.2017 N 531 и действовал до 21.02.2023 г.

02.11.2022 г. Истец направил в адрес Ответчика обращение о необходимости внести изменения в договор аренды  и привести договор в соответствие с изменениями действующего законодательства (постановление Правительства № 582)  в части изменения арендной платы и порядка ее определения, поскольку расчет арендной платы производился в нарушение Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В письме от 22.11.2022 г. исх №64-ЕМ-02/7028 Ответчик в ответ на обращение Истца об изменении условий договора в части расчета арендной платы, указал, что согласно условиям договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 260 от 10.08.2004 размер арендной платы определен в соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Стороны при заключении договора изъявили желание на заключение договора с учетом всех его условий. При заключении соглашения о замене стороны в договоре Общество приняло все обязательства по договору аренды земельного участка, в связи с чем, отсутствуют основания для применения рыночной стоимости по указанному договору согласно отчету об оценке.

Истец направил в адрес Ответчика досудебную претензию.

18.04.2023 г. Ответчик представил ответ, что позиция ТУ Росимущества по Саратовской области не изменилась, в изменении договора отказано.

Истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд пришел к выводу об урегулировании разногласий путем внесения изменений в приложение № 1 к договору от 10.08.2004 № 260 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и установления размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, находящийся в федеральной собственности в сумме 132 959 руб. в год на период с 01.01.2018 по 01.01.2023, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» в заключении эксперта № 01/24-28 от 29.01.2024.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

 Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 ЗК (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

-на основании кадастровой стоимости земельных участков;

-по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

-в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

-на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельных участков).

Как следует из подпункта «в» пункта 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с пунктом 5 Правил, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий метрополитена;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов; (в ред. Постановлений Правительства РФ от 19.08.2011 N 697, от 22.02.2014 N 133)

гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

объектов космической инфраструктуры;

объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны; аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения; инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;

 сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов; (абзац введен Постановлением Правительства РФ от 20.06.2011 N 489)

 объектов спорта; (абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.10.2011 N 868) объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Таким образом, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии только в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения вышеуказанных объектов.

В рассматриваемом случае, 10.08.2004г. между  ТУ Министерств имущественных отношений РФ по Саратовской области и ОАО «Ростелеком» заключен договор аренды находящегося  в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 площадью 15173 кв.м. с разрешенным использованием для производственной базы по адресу: <...> пос. Елшанка, на участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040211:60 не размещаются перечисленные объекты, а расположены здания с кадастровыми номерами: 64:48:040218:297 здание (склады в объекте "Здание базы со складами"), 64:48:040218:289 здание базы в объекте ("Здание базы со складами"), 64:48:040218:288 здание (закрытая стоянка), 64:48:040211:754 здание ремонтного цеха, 64:48:020306:178 здание административного корпуса, 64:48:020306:189 производственное здание с подсобными помещениями.

Таким образом, при расчете арендной платы следовало руководствоваться подпунктом «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 - на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Однако Управлением не исполнена обязанность по подготовке  отчета рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в редакции, действовавшей до 10.02.2023г.) ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно пункту 3.5 Договора размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно:

 - путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляются Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть Договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к Договору не требуется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 Постановления отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закон N 135-ФЗ).

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма N 92).

ООО «Акрон Инвест» проведена оценка размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60. В материалы дела истцом представлен отчет об оценке №конс14529 от 26.08.2022г.

Отчет об оценке выполнен ООО «Многопрофильный деловой центр». В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 в Отчете об оценке №конс14529 от 26.08.2022 г., оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 на праве долгосрочной аренды - 6 547 000 рублей, а размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 - 133 612 рублей 24 коп.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в суде первой инстанции заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в ООО «Приоритет-Оценка» с постановкой следующих вопросов:

1. Определить рыночную стоимость права аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60;

2. Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 №531).

ООО «Акрон Инвест» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в ООО «Центр Бизнес-планирования» с постановкой следующего вопроса:

Определить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, площадью 15 173 кв. м., адрес: <...> поселок Елшанка, на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 в редакции от 05.05.2017 по состоянию на 01.01.2018.

Определением суда от 11.01.2023 по делу №А57-21968/2023 назначена судебная экспертиза в ООО «Приоритет-Оценка» эксперту ФИО3, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость права аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60?

2. Каков размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60 в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 в редакции от 05.05.2017 по состоянию на 01.01.2018.

Из заключения эксперта №01/24-28 от 29.01.2024 следует, что рыночная стоимость права долгосрочной аренды на 49 лет земельного участка, общей площадью 15 173 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, разрешенным использованием: производственная база, расположенного по адресу: <...> поселок Елшанка, кадастровый номер: 64:48:040211:60 по состоянию на 01.01.2018 г. составляет 6 515 000 руб.; размер годовой арендной платы за пользование земельным участком, общей площадью 15 173 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: производственная база, расположенным по адресу: <...> поселок Елшанка. кадастровый номер: 64:48:040211:60 по состоянию на 01.01.2018 г. составляет 132 959 руб.

Экспертное заключение является одним из доказательств по делу.

Судом правомерно  установлено, что экспертное заключение противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта понятны, мотивированы проведенными осмотрами, исследованиями, не имеют вероятностного характера.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Судом правомерно принято заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком, общей площадью 15 173 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: производственная база, расположенным по адресу: <...> поселок Елшанка, кадастровый номер: 64:48:040211:60 по состоянию на 01.01.2018г. составляет 132 959 руб.

Определяя период, за который необходимо изменить порядок начисления арендной платы, Истец исходит из того, что  права и обязанности по Договору аренды от 10.08.2004 г. № 260 перешли к Истцу по Соглашению от 30.03.2016г.

Подпункт «г» пункта 2 и пункт 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 введены в действие с  05.05.2017г.

Пунктом 3.5 договора аренды земельного участка № 260 от 10.08.2004 г. установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно, поэтому изменения в договор аренды №260, учитывая изменения, внесенные в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 следовало внести с начала года – с 01.01.2018 г. и применять порядок расчета, установленный подпунктом «г» пункта 2 и пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в ранее действовавшей редакции) в течение 5 лет, руководствуясь п.10 Правил Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 , то есть с 01.01.2018 по 01.01.2023.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу об урегулировании разногласий путем внесения изменений в приложение № 1 к договору от 10.08.2004 № 260 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и установления размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, находящийся в федеральной собственности в сумме 132 959 руб. в год на период с 01.01.2018 по 01.01.2023, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» в заключении эксперта № 01/24-28 от 29.01.2024.

В жалобе Управление указало, что  удовлетворение исковых требований в данном случае не приведет к восстановлению каких-либо нарушенных прав истца.

Суд апелляционной инстанции  отклоняет доводы Управления и  соглашается с выводами суда о том, что  удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению нарушенного права истца на правомерный и обоснованный расчет размера годовой арендной платы за указанный период.

            Управление указывает на то, что внесенные судом в приложение к договору изменения не содержат указания на ежегодное применение коэффициента инфляции, установленного на соответствующий период регулирующим органом, на размер арендной платы необходимо применять коэффициент инфляции.

            Однако применение коэффициента инфляции на годовую арендную плату в ранее существовавшем размере производилось дополнительно, ввиду чего, установление размера годовой арендной платы в ином размере не препятствует применению указанного правила в дальнейшем.

            Довод Управления о том, что внесение изменений в договор, связанных с изменением методики определения арендной платы, должно быть оформлено дополнительным соглашением с последующей регистрацией, судом апелляционной инстанции отклоняется.

02.11.2022 г. Истец направил в адрес Ответчика обращение о необходимости внести изменения в договор аренды в части арендной платы, поскольку расчет арендной платы производился в нарушение постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Управление отказало во внесении изменений в договор, указав, что размер арендной платы правомерно определен в соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в связи с чем, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий.

При указанных обстоятельствах, решением суда урегулированы разногласия путем внесения изменений в приложение № 1 к договору аренды от 10.08.2004 № 260.

Доводы Общества, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

            Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, судом произведено в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, решение суда не подлежит отмене, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

          Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 августа 2024 года по делу № А57-21968/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

Е.В. Пузина


Судьи

В.В. Землянникова


Ю.А. Комнатная