Решение от 28 января 2025 г. по делу № А63-6843/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-6843/2024
г. Ставрополь
29 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 29 января 2025 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кареньгиной А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к государственному казенному учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3, г. ФИО2, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>,

министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: <***>

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, проведенных 16.10.2023 в части лота № 29 и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240; об обязании государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» направить истцу проект договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя истца - ФИО4 по доверенности б/н от 29.02.2024, копия диплома №102624 0430062; ответчика-индивидуального предпринимателя ФИО3 по паспорту и выписке, в отсутствие иных представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к государственному казенному учреждению Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» (далее – Земельный фонд), министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство) и индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, в котором просил:

- признать недействительными открытые торги от 16.10.2023 года, проводимые для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 (лот № 21000010820000000);

- признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 недействительным с применением последствий недействительности сделки в виде признания недействительной записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о государственной регистрации договора аренды с ФИО3,

- обязать Земельный фонд в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить истцу, подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240, общей площадью 274601 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Новоалександровский, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (далее – спорный земельный участок).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требования, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), разъяснения, приведенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020). Истец полагает, что поскольку он продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока договора (09.11.2021) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и до настоящего времени является действующим. Поэтому проведение Земельным фондом аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка и заключение по результатам этого аукциона договора аренды с победителем ФИО3 нарушает его права. После истечения срока действия основного договора ФИО1 продолжал пользоваться земельным участком и вносил ежеквартально платежи: 29.11.2021 года, 07.04.2022 года, 05.07.2022 года, 05.10.2022 года, 29.12.2022 года, 06.04.2023 года, 06.07.2023 года, 10.10.2023 года, 25.12.2023 года. В процессе действия договора права арендодателя в силу закона перешли к министерству и Земельному фонду. О возобновлении договора аренды на неопределённый срок, по мнению истца также свидетельствует поведение Земельного фонда. Так, письмом, полученным истцом 07.07.2023, Земельный фонд уведомил предпринимателя об изменении лицевого счета по договору аренды и указал, что при внесении арендной платы (пени, штрафа) в назначении платежа обязательно указать «+ЛС312623230061827». В последующем истец в чек-ордерах от 10.10.2023 года, 25.12.2023 года указывал «арендная плата по договору № 49 от 09.11.2011 года +ЛС312623230061827». О своих возражениях относительно возобновления договора арены, ни Земельный фонд, ни министерство истцу не сообщали. Истец полагает, что защита его прав возможна лишь путем признания договора аренды земельного участка от 27.10.2023 № 2604233001738, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 недействительным и применении последствий его недействительности.

Земельный фонд в отзыве на исковое заявление просил в иске отказать, мотивируя это тем, что с истечением 09.11.2021 срока договора № 49 аренда истца на спорный земельный участок прекратилась. С заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок в уполномоченный орган предприниматель не обращался. По условиям договора аренды спорного земельного участка арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до последнего числа последнего месяца отчетного квартала в полном объеме на счета органов федерального казначейства путем перечисления денежных средств (пункт 3.2 договора № 49). На момент передачи полномочий муниципальным образованием данный договор передан с задолженностью в сумме 103 219 рублей 17 копеек. Таким образом, заявителем не выполнялось условие о внесении арендных платежей в установленный договором срок. За 2024 год по договору №49 начислена к возмещению в счет оплаты арендных платежей сумма с учетом предусмотренного срока действия договора по 09.11.2021. Далее уполномоченным органом начисления по договору № 49 не производились. Оплата в 2021 году от заявителя не поступила. Поступившая 30.11.2022 сумма 12 000 рублей по договору, засчитана уполномоченным органом в счет погашения существующей задолженности. В связи с наличием задолженности по договору № 49 и добровольным погашением, в адрес арендатора направлено уведомление о проведении платежа по новым реквизитам. 07 апреля 2023 года, 07.07.2023, 11.10.2023, 26.12.2023, поступили денежные средства от заявителя на общую сумму 60 000 рублей. Денежные средства, засчитаны уполномоченным органом в счет оплаты существующей задолженности по договору № 49. Согласно акту сверки расчетов по договору № 49 за период с 01.01.2021 по 09.11.2021 задолженность предпринимателя составляет 76 078 рублей 57 копеек, из которых 68 165 рублей 85 копеек - сумма основного долга и 7 912 рублей 72 копейки - сумма пени. При указанных обстоятельствах, представленные заявителем платежные чеки не могут служить доказательством возобновления договора аренды на неопределенный срок, поскольку достоверно не свидетельствует о внесении данных платежей исключительно в счет оплаты периода пользования земельным участком за пределами срока, предусмотренного договором № 49. Истец имеет задолженность перед арендодателем за предусмотренный договором № 49 период пользования спорным земельным участком, которая им в настоящее время не погашена в полном объеме. Кроме того, Земельный фонд указывал, что фактическое пользование спорным земельным участком истец не осуществляет. Обременение арендой по договору № 49 по истечению срока действия договора уполномоченным органом в отношении объекта недвижимости снято.

Истец указал на несостоятельность доводов Земельного фонда относительно прекращения им владения земельным участком. Предприниматель полагает, что представленные им письма глав крестьянских (фермерских) хозяйств ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, а также директора ООО «Агро-Трнзит» ФИО9 – правообладателей соседних земельных участков в достаточной степени подтверждают, что истец продолжил пользоваться спорным земельным участком после окончания срока, предусмотренного договором аренды № 49. Вместе с тем, просил вызвать в суд и допросить указанных лиц в качестве свидетелей.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд с учетом мнения ответчиков, просивших отказать в удовлетворении данного ходатайства, считает его необоснованным в силу следующего. Вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда. В рассматриваемом случае доказательств того, что указанные лица располагают сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для дела, которые невозможно установить из других представленных в материалы дела доказательств, истцом суду не представлено.

Суд, исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании лиц, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края от 08.11.2011 № 949 «О предоставлении в аренду главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю ФИО1 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Новоалександровского района», Администрация Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатор), заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.11.2011 №49 (далее – договор № 49).

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Новоалександровского района, находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 26:04:090303:240. общей площадью 274601 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Новоалександровский, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Срок аренды земельного участка установлен с 10.11.2011 по 09.11.2021 (пункт 2.1 договора аренды № 49).

Общая сумма ежегодной арендной платы 41 190 рублей (пункт 3.1 договора аренды № 49). Дополнительно стороны в 2014 году подписали расчет арендной платы с 01.01.2014 года к основному договору № 49 от 09.11.2011 года, согласно которому сумма арендной платы за земельные участок составила 47 484 рублей.

Арендатор с 2009 года по 2023 год, ежеквартально вносил арендную плату. После истечения срока действия основного договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком и вносил ежеквартально платежи: 29.11.2021 года, 07.04.2022 года, 05.07.2022 года, 05.10.2022 года, 29.12.2022 года, 06.04.2023 года, 06.07.2023 года, 10.10.2023 года, 25.12.2023 года.

Письмом, полученным истцом 07.07.2023, Земельный фонд уведомил предпринимателя об изменении лицевого счета по договору аренды и указал, что при внесении арендной платы (пени, штрафа) в назначении платежа обязательно указать «+ЛС312623230061827».

В последующем истец в чек-ордерах от 10.10.2023 года, 25.12.2023 года указывал «арендная плата по договору № 49 от 09.11.2011 года +ЛС312623230061827».

Ссылаясь на то, что с истечением срока договора аренды (09.11.2021) аренда истца на спорный земельный участок прекратилась, ответчики не учитывают следующее. Земельным кодексом и Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, разъяснено, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Аналогичные разъяснения даны в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

В пункте 28 Обзора Судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020) утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г. Также указано, что если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжает пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в рассматриваемом случае истечение срока договора аренды № 49 не привело к прекращению арендных отношений, поскольку стороны договора не выражали такого волеизъявления, договор аренды № 49 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. При таких обстоятельствах, Земельный фонд и министерство не вправе передавать земельный участок в пользование другому лицу.

            Однако согласно общедоступным сведениям, размещенным на сайте https://torgi.gov.ru/ 16.10.2023 проведены торги на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 (лот № 21000010820000000). Победителем торгов признан индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3. С ним в отношении спорного земельного участка министерством (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2023 № 2604233001738. В ЕГРН внесена запись от 15.11.2023 № 26:04:090303:240-26/109/2023-3 об обременении спорного земельного участка арендой, в пользу ФИО3.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 27.10.2023 № 2604233001738, заключенный между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 является недействительной (ничтожной) сделкой, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством.

Из статьи 608 Гражданского кодекса следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу указанных норм собственник имущества по договору аренды передает права владения и пользования (либо пользования) арендованным имуществом арендатору, а сам, в свою очередь, перестает быть владельцем и пользователем переданного в аренду имущества на срок действия договора аренды. Иными словами, передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права владения и пользования (либо пользования) этой вещью.

Следовательно, передав права владения и пользования (либо пользования) вещью другому лицу, собственник на срок договора аренды лишается полномочий по заключению договора аренды этого же объекта с другим лицом. У него уже не имеется соответствующих полномочий.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №18-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) предусматривает приостановление осуществления государственной регистрации по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу приведенного правового обоснования передача одного и того же объекта разным лицам действующим законодательством не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса предусмотрено, следующее. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, поскольку договор аренды № 49 возобновлен на неопределенный срок и продолжает действовать до настоящего времени, у земельного фонда и министерства не имелось полномочий на заключение договора в отношении спорного земельного участка. Следовательно, заключенный министерством 27.10.2023 договор аренды  земельного участка от № 2604233001738 в отсутствие у него соответствующих полномочий в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным, как не соответствующий закону, а именно статье 209 Гражданского кодекса.

Указание земельным фондом на то, что наличие у ФИО10 задолженности по арендной плате по договору аренды № 49 и невыполнение им пункт 4.4.13 договора, в соответствии с которым в трехмесячный срок с даты государственной регистрации договора и в последующем каждые пять лет он обязан был проводить за свой почвенное, агрохимическое, фитосанитарное и эколого-токсикологическое обследование земельного участка с изготовлением паспорта качества, с условием обязательного представления результатов обследования арендодателю, позволяет сделать вывод о  том, что договор № 49 расторгнут, судом не принимается.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо существенно ухудшает имущество (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым предписано руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В данном случае арендодатель не обращался в суд с иском о расторжении договора в связи с допущенными ФИО1 нарушениями договора аренды, и решение о расторжении договора аренды с ним не принималось.

Кроме того, расторжение договора и окончание срока его действия представляют собой, разумеется, разные явления.

Начисление Земельным фондом неустойки по договору № 49 в связи с просрочкой внесения арендатором арендной платы в увеличенном размере, вызванном изменением  кадастровой стоимости земельного участка, также неправомерно. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункты 1, 3 статьи 406 Гражданского кодекса). В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, изложена следующая правовая позиция. Если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 Гражданского кодекса он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы. По условиям договора аренды № 49 (абзац 7 пункта 3.4) арендодатель направляет по адресу арендатора, указанному в договоре, в течение одного месяца с даты изменения размера арендной платы письменное уведомление об указанных изменениях, а также новый расчет размера арендной платы. Как пояснил в судебном заседании представитель Земельного фонда, новый расчет арендной платы ФИО1 не направлялся. Поэтому расчет задолженности ФИО1 в части долга по арендной плате, представленный Земельным фондом в обоснование своей позиции по спору, неверен.

Довод Земельного фонда о том, что погашение в ЕГРН записи об аренде в пользу ФИО1 в связи с истечением срока договора аренды означает прекращение договора аренды № 49 и отсутствие ограничений на передачу земельного участка в аренду, судом отклоняется по следующим мотивам.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом, согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.

Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН.

           Учитывая, в том числе положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока.

Как усматривается из материалов дела, в рассматриваемом случае запись об аренде в пользу ФИО1 погашена на основании заявления Земельного фонда. ФИО1 с таким заявлением в Управление Росреестра по Ставропольскому краю не обращался.

При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению Земельного фонда также должны быть приложены документы, необходимые для проведения регистрации, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

В данном случае запись о прекращении аренды с ФИО1 внесена без представления документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений. Это означает, что запись о прекращении аренды расходится с правовой действительностью, следовательно, является недостоверной.

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса).

Как указано в абзаце 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Таким образом, несообщение участникам торгов информации о том, что спорный земельный участок находится в аренде у другого лица, в силу чего у Земельного фонда и министерства отсутствуют полномочия по передаче участка в аренду, означает что торги на право заключения договора аренды земельного участка, проведенные 16.10.2023 в части лота № 29, недействительны.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому с учетом признания недействительным договора аренды земельного участка от 27.10.2023 № 2604233001738, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3, внесенная на основании указанного договора запись регистрации от 15.11.2023 №26:04:090303:240-26/109/2023-3 об обременении (аренды) земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 должна быть погашена.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования в части признания недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, проведенных 16.10.2023 в части лота № 29; признания недействительным заключенного по результатам указанных торгов договора аренды земельного участка от 27.10.2023 № 2604233001738 между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 и применении последствия недействительности указанного договора в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 15.11.2023 №26:04:090303:240-26/109/2023-3 об обременении (аренды) земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В части обязания Земельный фонда в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить истцу, подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240 исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку истец не обращался к министерству или земельному фонду с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, то есть им не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг), а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»).

Данная деятельность способствует реализации таких задач гражданского и арбитражного судопроизводства, как содействие мирному урегулированию споров, становлению и развитию партнерских и деловых отношений (статья 2 ГПК РФ, пункт 6 статьи 2 АПК РФ).

Претензионный порядок предусмотрен, в частности для требований о заключении договора в обязательном порядке (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей подлежат взысканию с ответчиков (абзац 1 части 1 статьи 110 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия решения на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

            На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 148, 149, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении ходатайства о допросе свидетелей отказать.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительными торги на право заключения договора аренды земельного участка, проведенные 16.10.2023 в части лота № 29.

Признать недействительным заключенный по результатам указанных торгов договор аренды земельного участка от 27.10.2023 № 2604233001738 между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240.

Применить последствия недействительности указанного договора в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 15.11.2023 №26:04:090303:240-26/109/2023-3 об обременении (аренды) земельного участка с кадастровым номером 26:04:090303:240.

В остальной части исковые требования оставить без рассмотрения.

Взыскать с государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» (ОГРН <***>, ИНН <***>) г.Ставрополь, министерства имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ставрополь и индивидуального предпринимателя, главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. ФИО2 по 2 000 рублей с каждого в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу на основании части 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                           Быкодорова Л.В.