Решение от 12 июля 2023 г. по делу № А29-3856/2023

177/2023-69750(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-3856/2023
12 июля 2023 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2023 года, полный текст решения изготовлен 12 июля 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании 04 и 07 июля 2023 года дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО5, ФИО6, Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о понуждении согласовать план реконструкции, при участии: от истца: ФИО7 по доверенности (до и после перерыва)

от ответчика: ФИО8 по доверенности (до и после перерыва) от Администрации МОГО «Сыктывкар»: ФИО9 по доверенности (после перерыва)

специалист ФИО10 (представлен паспорт) установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3, к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО3, ФИО4, ответчики) об обязании согласовать реконструкцию помещения П8, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Коми, городской округ Сыктывкар, <...> в нежилом здании под кадастровым номером 11:05:0105019:164 в части добавления дополнительной входной группы в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу судебного акта, в случае неисполнения решения суда взыскать неустойку в размере 10 000 руб. в день за каждый день календарный день просрочки.


В обоснование исковых требований истец ссылается на обстоятельства заключения между истцом и ответчиками договора купли-продажи двух помещений П8 и П12 в вышеуказанном нежилом здании, содержащим условие о согласовании продавцами (ответчиками) возведения дополнительной входной группы в выкупаемом помещении. При этом истец указал, что в данном договоре была допущена техническая ошибка в части указания помещения, в котором было согласовано размещение такой входной группы, а именно вместо помещения П8 ошибочно указано П12.

Ответчики с иском не согласны, указали на то, что договор купли-продажи ошибки не содержит, оснований для удовлетворения иска не имеется.

С учетом имеющихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений об имеющихся на момент рассмотрения данного спора судом иных собственников помещений в вышеуказанном нежилом здании, а именно ФИО5 и ФИО6, таковые привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В предварительном судебном заседании ФИО5 указал, что согласен (не возражает) относительно обустройства дополнительной входной группы в спорном помещении. ФИО6 позицию по спору не представила.

С учетом доводов ответчика ФИО3 о том, что в результате реконструкции элементы входной группы фактически будут расположены на смежном муниципальном земельном участке, суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Администрацию МО ГО «Сыктывкар».

Администрация МОГО «Сыктывкар» (далее – Администрация) в отзыве на иск и дополнении к нему указала, что представленная проектная документация свидетельствует о планируемой реконструкции спорного нежилого здания. Также представитель Администрации в судебном заседании пояснила, что за согласованием размещения входной группы на земельном участке общего пользования истцы не обращались, такое обращение может иметь место и подлежит рассмотрению Администрацией после согласования собственниками спорной реконструкции.

ФИО10, подготовивший проектную документацию на реконструкцию здания в части возведения дополнительной входной группы в помещении П8, заслушанный в судебном заседании (до перерыва) по ходатайству истца в качестве специалиста в порядке ст. 55.1 АПК РФ, пояснил, что фактически запланированные работы реконструкцией не являются. Кроме того, размещение такой входной группы на землях общего пользования возможно в качестве элементов благоустройства земельного участка.

После перерыва в судебном заседании представитель истца указал на возможность повторного опроса данного специалиста с учетом обеспечения явки в судебное заседание (после перерыва) представителя Администрации. Представитель Администрации указала на отсутствие необходимости в таком повторном опросе. Поскольку иные заинтересованные стороны ранее (до перерыва судебном заседании) имели возможность и задали свои вопросы специалисту, оснований для повторного заслушивания ФИО10 суд не имеется.

ФИО4 и ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку в судебное заседание своих представителей не обеспечили.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным рассмотреть заявление по существу без участия в заседании указанных участвующих в деле лиц.


В судебном заседании был объявлен перерыв до 9 час 30 мин 11 июля 2023 года, информация о котором опубликована в Картотеке арбитражных дел. Суд предложил сторонам урегулировать спор миром.

После перерыва стороны настаивали на своих позициях в споре.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, а также специалиста ФИО10, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (покупатель) и ответчиками (продавцы) 10.10.2022 был заключен договор купли-продажи (далее - договор купли-продажи), по которому первый приобрел в свою собственность два нежилых помещения, расположенных на первом этаже в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>:

- помещение П8 площадью 90,2 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0105019:1493,

- помещение П12 площадью 16,1 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0105019:1477.

На момент заключения указанного договора ответчики являлись единственными собственниками нежилых помещений, расположенных в указанном здании. Впоследствии собственниками помещений в указанном здании кроме истца и ответчиков, стали также ФИО5 и ФИО6

Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 10.10.2022 его сторонами признано существенным условием такого договора предоставление продавцами своего согласия на реконструкцию помещения П12 в указанном здании в части добавления дополнительной входной группы.

Истец письмом от 30.01.2023 исх. № 1 со ссылкой на вышеуказанный пункт 5 договора купли-продажи обратился к ответчикам с просьбой представить письменное согласие на реконструкцию, при этом представил проект № 10-22/569-АС от декабря 2022 года о реконструкции и возведения входной группы в ином помещении П8.

Ответчики, указав на отсутствие согласования в договоре реконструкции в помещении П8, отказали истцу в выдаче такого согласия.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 названного Кодекса. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ). В силу положений п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Постановление Пленума ВАС РФ N 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности,


помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановление Пленума ВАС РФ N 64).

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленума № 10/22), в силу ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею.

В рассматриваемом случае юридически значимым обстоятельством является установление наличия либо отсутствия препятствий для использования в хозяйственной деятельности принадлежащих истцу объектов, связанные с неправомерными действиями ответчиков.

Пунктом 47 Постановления Пленума № 10/22 предусмотрено, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

В обоснование требований истец ссылается на то, что ответчики, необоснованно отказывают ему в выдаче согласия на реконструкцию, возведение входной группы в помещении П8.

Как пояснил специалист ФИО10, и следует из представленной проектной документации, возведение входной группы запланировано с фасада здания путем разбора части стены под окном.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).


Таким образом, фасад здания (капитальная несущая стена) принадлежит всем собственникам помещений в здании, находится в общей долевой собственности, в силу чего порядок его использования определяется по правилам ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению всех собственников).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу изложенного, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества нежилого здания, что и имеет место в данном случае.

В пункте 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства, признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный орган на выдачу разрешений на строительство в соответствии с ч. 4 - 6 настоящей статьи, в настоящем случае орган местного самоуправления (Администрацию).

К указанному заявлению в числе прочего прилагаются проектная документация и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в п. 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно


предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом, вопреки доводам истца, согласно буквальному содержанию пункта 5 договора купли-продажи ответчики взяли на себя обязательство согласовать реконструкцию в виде возведения дополнительной входной группы в помещении П12, а не в помещении П8. Доказательств обратного истцом не представлено.

При этом в судебном заседании специалист ФИО10 не опроверг возможность создания такой входной группы в помещении П12 (со стороны двора здания), в силу чего доводы истца о наличии так называемой технической ошибки (опечатки), допущенной при изготовлении текста договора купли-продажи, при наличии возражений по указанному вопросу со стороны ответчиков (другой стороны сделки), не могут быть признаны судом состоятельными.

Закон не предусматривает порядок и основания для обязания собственника дать согласие на реконструкцию общего имущества здания.

Суд не находит оснований для признания ответчиков злоупотребляющих правом, поскольку как следует из пояснений представителя истца дополнительная входная группа со стороны фасада, а не со двора здания, необходима ему в целях привлечения большего числа посетителей (клиентов). При этом из представленных в материалы дела документов, в том числе проектной документации, выписок из ЕГРН следует, что как помещение П8, так и помещение П12 находятся на первом этаже спорного здания. Таким образом, указанные обстоятельства не свидетельствуют о невозможности либо существенном ухудшении условий ведения предпринимательской деятельности в отсутствие такой входной группы именно со стороны фасада здания, в силу чего отказ ответчиков на выдачу своего согласия на возведение такой группы не может быть признан судом злоупотреблением правом в порядке ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения как заявленных исковых требований, так и требований о взыскании судебной неустойки (ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во

Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный

суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.В. Кокошина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 06.03.2023 3:39:00

Кому выдана Кокошина Наталия Владимировна