Решение от 10 сентября 2025 г. по делу № А46-24136/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 11 сентября 2025 года А46-24136/2024

Резолютивная часть решения оглашена 28.08.2025 Полный текст решения изготовлен 11.09.2025

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ринчиновой Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнер-Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

и общества с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнер-Гарант» – ФИО2 по доверенности от 14.05.225 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнер-Гарант» (далее – истец, ООО «УК Партнер-Гарант») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 27.12.2024 № 402558) об урегулировании разногласий с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент), возникших при заключении договора купли-продажи в части установления стоимости объектов недвижимости: нежилых помещений 2-23, первый этаж, площадью 246,1 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Определением суда от 13.01.2025 указанное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-24136/2024.

Определением суда от 04.02.2025 дело назначено к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО1. 29.04.2025 в том же процессуальном статусе к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (далее – ООО «Айра Торрес»), как лицо проводившее оценку на основании муниципального контракта с Департаментом.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 10.06.2025 по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение последней поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Омэкс» (далее – ООО «Омэкс») ФИО3.

По результатам экспертного исследования, в судебном заседании 28.08.2025, ООО «УК Партнер-Гарант» уточнило заявленные требования, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), попросив суд урегулировать разногласия, возникшие с Департаментом, при заключении договора купли-продажи, в части установления стоимости объектов недвижимости:

- установить стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16584 площадью 228,3 кв.м (1П/2), расположенного по адресу: <...>, в сумме 12 250 000 руб.;

- установить стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16585 площадью 17,8 кв.м (1П/3), расположенного по адресу: <...>, в сумме 1 060 000 руб.

Суд, совещаясь на месте, уточнения принял.

Правовая позиция Департамента заключалась в надлежащем образом проведённой оценке на стадии заключения договора и необходимости установления цены, определённой ООО «Айра Торрес», по состоянию на 23.05.2024.

Учитывая, что все лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся доказательствам.

Как установлено судом, ООО «УК Партнер-Гарант» является арендатором нежилых помещений с кадастровыми номерами 55:36:09 02 05:16584, 55:36:09 02 05:16585, на основании договора от 22.05.2023 № 48100/6.

По существу спора, имея намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, предоставленного в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), 12.03.2024 ООО «УК Партнер-Гарант» обратилось к Департаменту.

Между тем, изучив проект договора, подготовленный последним, ООО «УК Партнер-Гарант» не согласилось с выкупной ценой объектов, которая составила 16 914 450 руб.

В обоснование направленного продавцу (Департаменту) протокола разногласий, истец сослался на заключение оценщика ФИО1 от 26.04.2023 № 2023-159, согласно которому выкупная стоимость объектов по состоянию на 26.04.2023 составляет 11 000 000 руб.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 446 ГК РФ при передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших у сторон при заключении договора, такие условия договора определяются в соответствии с решением суда. Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора, сводится по существу к внесению определённости в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Условия Договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством. Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых

актов, регулирующих данные правоотношения;

В соответствии со статьёй 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2024 № 305-ЭС24-12864 по делу № А40-191684/22 отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого если иное не определено Законом № 178-ФЗ, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом положения Закона № 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона № 178-ФЗ, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным Законом № 178-ФЗ, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Закона № 178-ФЗ).

Так, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ. В силу статьи 3 последнего отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон № 135-ФЗ).

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Соответственно, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. По смыслу названных статей цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определённой независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчёте о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определённой независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном

законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица.

Исходя из вышеизложенного, установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, суд пришёл к выводу о том, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, и о соответствии истца условиям для приобретения имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, что признано ответчиком посредством направления истцу проекта договора купли-продажи нежилых помещений.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, т.е., на 12.03.2024.

В связи с этим судом в качестве доказательства цены выкупаемых истцом объектов недвижимости не могут быть приняты ни отчёт ООО «Айра Торрес», ни заключение ФИО1

В целях полного, правильного и всестороннего рассмотрения дела, была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ.

Исследование проводилось экспертом ООО «Омэкс» ФИО3

Согласно выводам последней, изложенным в заключении от 23.07.2025 № 40/25-РО, по состоянию на 12.03.2024 рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16584 площадью 228,3 кв.м (1П/2) составляет 12 250 000 руб., объекта с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16585 площадью 17,8 кв.м (1П/3) – 1 060 000 руб.

Суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу (статья 82 АПК РФ).

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза (статья 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является

доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Необходимость в проведении по настоящему делу повторной и дополнительной экспертиз в соответствии с нормами статьи 87 АПК РФ судом не установлена.

В рассматриваемом случае суд, оценив данное заключение, пришёл к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ. Так, у суда отсутствуют сомнения в надлежащей квалификации эксперта, проводившего судебную экспертизу, в обоснованности содержащихся в заключении выводов. Процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена (эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу ложного заключения), а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в его обоснованности.

В связи с этим, а также приняв во внимание, что сведения, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, документально не опровергнуты, не представлено доказательств, которые свидетельствовали бы о недостоверности выводов эксперта (статья 65 АПК РФ), суд принял его в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 67, 68 АПК РФ). При этом суд полагает необходимым отметить, что эксперт ФИО3 имеет соответствующее образование, квалификацию, опыт работы, при даче заключения дала подписку по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В то же время, действующее законодательство не содержит указаний о том, какие именно средства и методы должны быть использованы экспертом при проведении исследования. Для получения законного, обоснованного и достоверного заключения эксперт вправе использовать любые доступные способы и методы исследования.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ и статьи 14 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования.

Как указывалось выше, эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы или признания досудебного исследования приоритетным.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков). Имеющиеся расхождения установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объектов недвижимости предопределены допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, а в данном случае и датой оценки.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 и статьи 86 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного

из доказательств по делу.

Заключение эксперта выполнено с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.

Таким образом, руководствуясь статьей 217 ГК РФ, статьями 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, статьями 8, 20, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), суд пришёл к выводу, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости, установленную по результатам проведения судебной экспертизы, в размере 12 250 000 руб. за объект с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16584 площадью 228,3 кв.м (1П/2) и 1 060 000 руб. за объект с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16585 площадью 17,8 кв.м (1П/3).

По результатам рассмотрения спора судебные издержки (в т.ч., расходы на проведение судебной экспертизы и государственная пошлина) относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнер-Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнер-Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, установив выкупную стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16584 площадью 228,3 кв.м (1П/2) в размере 12 250 000 руб.;

- с кадастровым номером 55:36:09 02 05:16585 площадью 17,8 кв.м (1П/3) в размере 1 060 000 руб.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнер-Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в счёт возмещения расходов по оплате экспертизы 44 800 руб., в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины 50 000 руб.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья И.Ю. Ширяй