Решение от 4 ноября 2025 г. по делу № А46-13128/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 05 ноября 2025 года А46-13128/2024

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2025 года Решение изготовлено в полном объеме 05 ноября 2025 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Центрального административного округа города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) об обязании прекратить использование объектов капитального строительства,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2 по доверенности, удостоверение, диплом,

от ответчика - ФИО3 по доверенности, паспорт, диплом, от третьего лица – не явились, извещено надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Центрального административного округа города Омска (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, Предприниматель) об обязании прекратить использование объекта капитального строительства с кадастровым номером 55:36:120101:4385 общей площадью 624,9 кв. м., назначение «жилой дом», расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120101:16213, а также объекта с кадастровым номером 55:36:000000:10563 общей площадью 306,3 кв.м., назначение «жилой дом», расположенного по адресу: <...> ФИО4, д. 116/41 на земельном участке кадастровым номером 55:36:120101:16212 не по целевому назначению, запретив использовать объекты капитального строительства (жилые дома) в качестве нежилых, до оформления соответствующего перевода жилых помещений в нежилые.

Исковые требования со ссылкой на положения статей 16, 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а также стати 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы нецелевым использованием объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 55:36:120101:4385 и 55:36:000000:10563, поскольку данные объекты зарегистрированы в качестве жилых, в то время как эксплуатируются ответчиком в качестве нежилых с целью ведения коммерческой (предпринимательской) деятельности.

Ответчик мотивированный отзыв на исковое заявление не представил.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего

самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России»), поскольку в пользу данного лица установлены ограничения прав и обременение спорных объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

Третье лицом мотивированный отзыв на исковое заявление не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, хотя о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом. В порядке части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчик ходатайствовал об объявлении перерыва с целью получений сведений о принятии административного иска ИП ФИО1 к Администрации о признании незаконным отказа в переводе спорных объектов из жилых в нежилые, а также внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), представитель истца требования поддержал, возражал против объявления перерыва.

Суд, рассмотрев ходатайство Предпринимателя об объявлении перерыва в судебном заседании, отказал в его удовлетворении на основании следующего.

Мотивируя заявленное ходатайство, представитель ответчика указал, что разрешение вопроса о назначении спорных объектов в качестве жилых либо нежилых, а также соответствие их фактической эксплуатации ИП ФИО1 будет иметь преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В качестве доказательств обращения Предпринимателя в суд с вышеназванным административным иском представлена его копия, содержащая штамп входящей корреспонденции Куйбышевского районного суда. Согласно штампу Куйбышевского районного суда иск принят канцелярией суда 20.10.2025 (вх. № М-3427/25).

Доказательств принятия административного иска к производству ответчиком не представлено.

Из пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции.

Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам, с пересекающимся предметом доказывания (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 18167/07).

Приостановление производства по указанному основанию производится в случае, когда в производстве суда имеется иное дело, обстоятельства которого касаются одного и того же материального правоотношения, разрешаемые по этому делу вопросы находятся в пределах рассматриваемого арбитражным судом спора.

При этом обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть могут влиять на рассмотрение дела по существу. Кроме того, такие обстоятельства должны иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

Приостанавливая производство по делу, суд должен обосновать невозможность рассмотрения дела, находящегося у него в производстве, до разрешения другого дела.

Невозможность означает, что если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или даже к вынесению противоречащих судебных актов.

Основанием к приостановлению может служить не любое дело, а только то, обстоятельства которого касаются одного и того же материального правоотношения, и разрешаемые по этому делу вопросы находятся в пределах рассматриваемого арбитражным судом спора.

В рассматриваемом случае, суд считает, что заявленное ответчиком ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании с намерением приостановить производство по

настоящему спору после принятия вышеназванного административного иска к производству является злоупотреблением процессуальными правами со стороны ИП ФИО1 (часть 5 статьи 159 АПК РФ), поскольку направлено на затягивание судебного разбирательства (дело находится в производстве суда с 25.07.2024).

На протяжении рассмотрения дела у Предпринимателя имелось достаточно времени как для обращения в Администрацию с заявлением о переводе объектов из жилых в нежилые, так и для обращения в суд с требованиями об оспаривании отказа в осуществлении перевода.

Суд отмечает, что итоговый судебный акт по делу № 2-729/2025, до которого было приостановлено производство по делу № А46-13128/2024, принят Куйбышевским районным судом г. Омска 29.08.2025.

Вместе с тем ответчик обратился в Куйбышевский районный суд с административным иском только 20.10.2025, то есть за 1 день до назначенного судебного заседания по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу № А46-13128/2024, что явно свидетельствует о намерении затянуть рассмотрение настоящего спора.

Кроме того, из пояснений представителя ответчика не следует, что обстоятельства, установленные по административному спору, будут иметь преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку, исходя из предмета настоящего спора, усматривается, что запрет использования объектов капитального строительства (жилых домов) в качестве нежилых ограничен временным промежутком - до оформления соответствующего перевода жилых помещений в нежилые, то есть, в том числе до разрешения вышеназванного административного иска.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Истец в соответствии с положением об Администрации, утвержденным Решением Омского городского Совета от 29.06.2011 № 423 «Об администрации Центрального административного округа города Омска» осуществляет полномочия в сфере жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства, в том числе принимает решения о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (подпункт 10.2 пункта 18).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2023 по делу № А46-9866/2023 на ИП ФИО1 возложена обязанность привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:14766, расположенный по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:14765, расположенный по адресу: <...>, в соответствие с их целевым назначением и разрешенным видом использования путем прекращения коммерческой либо иной деятельности, противоречащей виду разрешенного использования земельного участка и целевому назначению.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:14766, площадью 334 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира с почтовым адресом: <...>, имел вид разрешенного использования: «для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки». Указанный объект недвижимости снят с кадастрового учета 26.03.2024.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:14765, площадью 282 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <...> угол ул. Б. Хмельницкого, д. 116/41, имел вид разрешенного использования: «для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки». Указанный объект недвижимости снят с кадастрового учета 26.03.2024.

Из указанных земельных участков образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:120101:16212 и 55:36:120101:16213.

Из сведений, содержащихся в выписках ЕГРН, следует, что:

- собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:16213 площадью 316 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <...> с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1); социальное обслуживание (код 3.2); бытовое обслуживание (код 3.3); деловое управление (код 4.1); магазины (код 4.4); обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2); автомобильные мойки (4.9.1.3), является ФИО1 (регистрационная запись № 55:36:120101:16213-55/092/2024-1 от 26.03.2024),

- собственником земельного участка с кадастровым 55:36:120101:16212, площадью 300 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <...> с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1); социальное обслуживание (код 3.2); бытовое обслуживание (код 3.3); деловое управление (код 4.1); магазины (код 4.4); обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2); автомобильные мойки (4.9.1.3), является ФИО1 (регистрационная запись № 55:36:120101:16212-55/092/2024-1 от 26.03.2024).

На вышеуказанных земельных участках расположены объекты капитального строительства:

- 3-этажный жилой дом с кадастровым номером 55:36:120101:4385, общей площадью 624,9 кв.м, назначение: «жилой дом», с месторасположением: <...>, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (регистрационная запись № 55:36:120101:4385-55/092/2021-2 от 21.10.2021),

- 3-этажный жилой дом с кадастровым номером 55:36:000000:10563, общей площадью 306,3 кв.м., с месторасположением: <...> ФИО4, д. 116/41, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (регистрационная запись № 55:36:000000:10563-55/092/2021-2 от 22.03.2021).

В результате обследования выявлено, что в 3-этажном жилом доме с кадастровым номером 55:36:120101:4385 осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению гостиничных и банных услуг «SV Royal». Объект используется как гостиничный комплекс и сауна (акт обследования земельного участка б/н от 04.07.2024).

Таким образом, Администрацией выявлено нецелевое использование здания с назначением «жилое (жилой дом)» с кадастровым номером 55:36:120101:4385 в коммерческих целях для оказания гостиничных и банных услуг «SV Royal»:

- в границах земельного участка расположено 3-этажное здание, которое используется не по целевому назначению;

- на здании имеется информационные вывески; - ведется коммерческая деятельность; - на момент обследования здания коммерческая деятельность осуществлялась;

- доступ свободный, что подтверждается фототаблицей, прилагаемой к данному акту.

Также в результате обследования выявлено, что в 3-этажном жилом доме с кадастровым номером 55:36:000000:10563 осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению услуг по мытью автомобилей, химчистке салона, чистке ковров «Уют сервис» (акт обследования земельного участка б/н от 04.07.2024).

Таким образом, Администрацией выявлено нецелевое использование здания с назначением «жилое (жилой дом)» с кадастровым номером 55:36:000000:10563 в коммерческих целях для оказания услуг по мытью автомобилей, химчистке салона, чистке ковров «Уют сервис»:

- в границах земельного участка расположено 3-этажное здание, которое используется не по целевому назначению;

- на здании имеется информационные вывески;

- ведется коммерческая деятельность; - на момент обследования здания коммерческая деятельность осуществлялась;

- доступ свободный, что подтверждается фототаблицей, прилагаемой к данному акту.

Истец отметил, что ведение коммерческой деятельности также подтверждается интернет-сведениями, информационной системой «2ГИС», размещенными вывесками, печатной рекламной продукцией, информацией с официального сайта в сети интернет http://sauna-svroyal.ru.

Полагая, что ответчик использует объекты капитального строительства (жилые дома) с кадастровыми номерами 55:36:120101:4385 и 55:36:000000:10563 не по целевому назначению объектов, что является нарушением действующего законодательства, Администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

По общему правилу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Исходя из положений части 1 данной статьи разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительными регламентами, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:120101:16212 и 55:36:120101:16213, на которых расположены спорные объекты недвижимости имею категорию: земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), социальное обслуживание (код 3.2), бытовое обслуживание (код 3.3), деловое управление (код 4.1), магазины (код 4.4), обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2), автомобильные мойки (4.9.1.3).

В соответствии с частью 1 статьи 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Согласно части 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

В силу части 4 названной статьи пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, то есть для постоянного проживания (пункт 1 статьи 288 ГК РФ и часть 1 статьи 30 ЖК РФ).

В порядке части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

К особым требованиям относятся положения пункта 3 статьи 288 ГК РФ о том, что размещение собственником в принадлежащем собственнику жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В силу пункта 16 приказа Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» в качестве пользователя жилым

помещением собственник обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 ЖК РФ.

Пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.

С учетом изложенного по смыслу части 2 статьи 17 ЖК РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д.

Согласно сведениям ЕГРН спорные здания являются жилыми.

Следовательно, использование собственником принадлежащих ему домов, а также иными лицами предоставленных им помещений в них для оказания гостиничных и банных услуг, а также услуг по мытью автомобилей, химчистке салона, чистке ковров, противоречит как пункту 3 статьи 288 ГК РФ, так и части 2 статьи 17 ЖК РФ.

Факт использования жилых зданий с кадастровыми номерами 55:36:120101:4385 и 55:36:000000:10563 не по целевому назначению (в качестве нежилых для ведения коммерческой деятельности) подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами – выписками ЕГРН, актами обследования, и не оспорен ответчиком.

Избранная Администрацией мера пресечения нарушения законодательства в виде прекращения использования ИП ФИО1 спорных жилых зданий в качестве нежилых до оформления соответствующего перевода жилых помещений в нежилые, признается судом обоснованной и соразмерной.

При изложенных обстоятельствах суд находит требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) (в редакции до вступления в законную силу Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах») размер государственной пошлины, подлежащий уплате при подаче настоящих требований составлял 6 000 руб.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, то есть в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить полностью.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 прекратить использование объекта капитального строительства с кадастровым номером 55:36:120101:4385 общей площадью 624,9 кв. м., назначение «жилой дом», расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120101:16213, объекта капитального строительства с кадастровым номером 55:36:000000:10563 общей площадью 306,3 кв.м., назначение «жилой дом», расположенного по адресу: <...> ФИО4, д. 116/41, на земельном участке кадастровым номером 55:36:120101:16212 не по целевому назначению, а именно использовать названные объекты капитального строительства (жилые дома) в качестве нежилых до оформления соответствующего перевода жилых помещений в нежилые.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в федеральный бюджет 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина