Решение от 27 января 2020 г. по делу № А40-248934/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г.МоскваДело № А40-248934/18-50-1439

27.01.2020г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2020 года Полный текст решения изготовлен 27 января 2020 года

Арбитражный суд в составеСудьи И.А. ВасильевойЕдинолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТД ФИО2" (101000, <...>, пом. I, ком. 5, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 13.10.2015) к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 08.02.2003) третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы (115035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег 23.08.2002)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности от 08.02.2019 г.

от ответчика: ФИО4 - по доверенности № 33-Д-847/19 от 06.11.2019 г.

от третьего лица: представитель не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ТД ФИО2" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора купли- продажи помещения общей площадью 188,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. I, комн. 5,6; этаж 1, пом. II, комн. 1-4, а, б, в), с кадастровым номером 77:01:0001034:2771 (далее – Объект), установив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 20 442 224 (двадцать миллионов четыреста сорок две тысячи двести двадцать четыре) рубля без учета НДС, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным экспертом ООО «ЦЕНТРКОНСАЛТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 310 570 (триста десять тысяч пятьсот семьдесят) рублей 69 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Истец также уточнил требования в следующей редакции:

«Пункты 2.1.7, 4.6, 4.7.1, 4.7.2, 5.5, 5.9, 5.10, 7.5, 7.8, 7.10 договора купли-продажи – исключить.

В акт технического состояния объекта культурного наследия от 04.07.2018 г. №ДКН-16-44-1024/8 (приложение №2 к договору купли-продажи) внести следующие изменения:

п. 4.1. акта технического состояния изложить в следующей редакции:

«Настоящий акт действует до «15» июня 2020 г., после чего подлежит переоформлению в Департаменте в установленном порядке».

п/п. 1. раздела 5 акта технического состояния в столбце - «Сроки (периодичность) проведения работ (подготовки документации) изложить в следующей редакции:

«15 июня 2020 г.».

Истец в судебном заседании отказался от иска в части исключения пунктов и изложении п.4.1. договора в определенной редакции, в остальной части поддержал уточненные исковые требования.

Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ, отказ принимает, поскольку он не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит законам и иным нормативным правовым актам.

В связи с принятием отказа от иска в части исключения пунктов и изложении п.4.1. договора в определенной редакции, производство по делу по указанным требованиям следует прекратить в соответствии с п. 4 ст. 150 АПК РФ.

Вторичное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Исковые требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что предложенная в договоре цена объекта завышена.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо в судебное заседание не явилось.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО «ТД ФИО2» (далее - арендатор, истец) и Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) состоят в арендных отношениях с 08.11.2006 года. Предметом договора аренды № 01-01301/06 является нежилое помещение общей площадью 188,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. I, комн. 5,6; этаж 1, пом. II, комн. 1-4, а, б, в).

Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ООО «ТД ФИО2» 28.04.2018г. обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона Департамент обязан в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации выкупаемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

03.09.2018г. ООО «ТД ФИО2» получило письмо с проектом договора купли-продажи (исх. №33-5-50138/18-(0)-5 от 30.08.2018).

Пунктами 3.1, 3.4 договора установлено, что стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, составляет 51 905 000 (пятьдесят один миллион девятьсот пять тысяч) рублей. В связи с выбранным арендатором способом оплаты приобретаемого имущества в рассрочку на 60 месяцев, ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен в размере 865 083 (восемьсот шестьдесят пять тысяч восемьдесят три) рубля 34 копейки и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 19.09.2018 представил ответчику подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащем предложение об изменении пунктов 3.1, 3.4 договора: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 18 634 241 (восемнадцать миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи двести сорок один) рубль, с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 310 570 (триста десять тысяч пятьсот семьдесят) рублей 69 копеек, с учетом результатов внесудебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Конти» (отчет от 07.08.2018г. № 180806-0н).

Письмом от 21.09.2018г. №33-5-50138/18-(0)-7 Департамент отказал в подписании договора на условиях, предложенных покупателем.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимогоимущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированысторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, ООО «ТД ФИО2» обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд г.Москвы.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу пункта 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Указанные арендуемые истцом помещения были включены Правительством Москвы в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Истец внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Как отмечено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением от 20.03.2019г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЦЕНТРКОНСАЛТ», расположенному по адресу: 107023, <...>, эксперту ФИО5. На разрешение эксперта поставлен вопрос:

«Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу : <...>, общей площадью 188, 4 кв. м (подвал, пом. № I, комн. 5, 6; 1-й этаж, пом. № II, комн. 1-4, а, б, в), по состоянию на 28.04.2018г. ?»

Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001034:2771, общей площадью 188,4 кв.м (1 этаж, пом. II, ком. 1, 1а, 2-10), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на дату оценки 28.04.2018г. составляет 20 442 224 (двадцать миллионов четыреста сорок две тысячи двести двадцать четыре) рубля без учета НДС.

Определением от 03.07.2019г. судом удовлетворено ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта ООО «ЦЕНТРКОНСАЛТ» ФИО5 для дачи необходимых пояснений.

В судебное заседание 18.09.2019г. эксперт ФИО5 явку обеспечил, дал мотивированные пояснения по всем поставленным вопросам. Пояснения признаны судом достаточными. Дополнительных вопросов и уточнений к эксперту у суда и сторон не возникло. Оснований для проведения дополнительной, либо повторной судебной экспертизы судом не установлено.

В обоснование своих возражений на иск ответчик сослался на определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018г. по делу № 301-КГ18-753, А11-10976/2016, указал, что поскольку объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», установив, что арендуемое истцом нежилое помещение находится в здании, являющимся объектом культурного наследия федерального значения, а так же, что истец обратился в Департамент за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, в апреле 2018 года, то есть в период, когда положениями статей 20, 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Федеральному закону № 159-ФЗ и подлежали применению при разрешении настоящего спора, не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку на момент обращения ООО «ТД ФИО2» в Департамент за предоставлением государственной услуги арендуемый истцом объект культурного наследия федерального значения приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, уже не подлежал.

Однако суд не может согласиться с указанными доводами, исходя из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Если объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона № 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Как следует из имеющихся в материалах дела распоряжения Правительства Москвы от 02.11.2009г. № 2844-РП и распоряжения Москомнаследия от 05.12.2010 № 2 спорный объект – «городская усадьба ФИО6, XVIII в. – XIX в.», расположенный по адресу: <...>, является выявленным памятником истории и культуры народов Российской Федерации регионального значения.

В Едином государственном реестре объектов культурного наследия сведения об Объекте отсутствуют.

Кроме того, между объектами культурного наследия, включенными в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников) и выявленными объектами имеются существенные различия.

Так, для выявленных объектов законодательством не предусмотрено обязательное оформление охранного свидетельства и паспорта объекта; не предусмотрено обязательное требование проведения реставрационных работ на объекте (п.1 ст.47 73-ФЗ).

Выявленные объекты не освобождаются от уплаты налога на имущество.

У государства не имеется обязанности по оказанию материальной помощи по содержанию выявленных объектов.

В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018г.) разъяснено, что продажа объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только способами, указанными в ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в том числе в случаях, когда субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом выкупа данного объекта на основании Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона № 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 29 Закона о приватизации.

При несоблюдении покупателем условий конкурса, договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (ст. 20 Закона о приватизации).

Поскольку спорный объект в реестр объектов культурного наследия не включен, оснований для ограничения права заявителя на выкуп этого объекта не имеется. Более того, в п. 2 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ содержатся требования к договору купли-продажи, которые заведомо не выполнимы для выявленных объектов.

Решение об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия должно содержать информацию об отнесении такого объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия.

К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного свидетельства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ.

Статья 29 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ не содержит указаний на выявленные объекты культурного наследия.

Названный вывод находит свое отражение в судебной практике и подтверждается постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019г. по делу № А40-34384/2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Из пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" следует, что предметом регулирования этою Закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, как особым видом недвижимого имущества.

Статьей 3 указанного закона предусмотрено, что к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии. архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Одним из видов объектов культурного наследия являются памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения, относящиеся в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2010г. № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" к имуществу религиозного назначения); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия (абзац второй части 5 указанной статьи).

Нежилые помещения, в отношении которых между ООО «ТД ФИО2» и Департаментом городского имущества города Москвы возник спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. представляют собой часть объекта культурного наследия - здания по адресу: <...> (подвал, пом. I, комн. 5,6; этаж 1, пом. II, комн. 1-4, а, б, в), с кадастровым номером 77:01:0001034:2771.

Из буквального толкования положений статей 20, 29 Закона о приватизации, устанавливающих особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия, следует, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса только в отношении целых объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (отдельных построек, зданий и сооружений с исторически сложившимися территориями), а не их частей.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории н культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Ограниченными в обороте в соответствии со статьей 50 Закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" являются лишь объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурною наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия.

На основании изложенного реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Объект культурного наследия, в который входят спорные помещения, не является единым зданием, утратив правовой режим объекта недвижимости в форме здания в результате выделения из его состава и отчуждения в собственность города Москвы и других лиц нежилых помещений.

Объект представляет собой здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности разным юридическим лицам, что подтверждается выписками из ЕГРН, имеющимся в материалах дела.

Помимо спорного Объекта, в здании, расположенном по адресу: <...> также значатся:

- нежилое помещение, 1 этаж, площадью 102.20 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0001034:2767;

- нежилые помещения общей площадью 370.90 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0001034:2768;

- нежилые помещения общей площадью 200.30 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001034:2770;

- нежилое помещение, 2 этаж, площадью 112.20 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001034:2769;

- нежилое помещение общей площадью 202.60 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001034:1683.

Указанная информация также содержится в открытом доступе на официальном сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.

В силу части 5 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

Истец заявляет право на приватизацию не в отношении целого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, а арендуемого им помещения, расположенного в одной из его частей, а именно: в здании, расположенном по адресу: <...>, в котором имеются и иные собственники помещений, в связи с чем, оснований для отказа истцу в реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ не имеется.

Указанный вывод подтверждается судебной практикой, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019г. по делу № А40-42471/18.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив экспертное заключение ООО «ЦЕНТРКОНСАЛТ» наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не имеется.

Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена договора купли-продажи определяется в соответствии с экспертным заключением ООО «ЦЕНТРКОНСАЛТ», выполненным экспертом.

В соответствии с абзацем третьи пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Таким образом, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание результаты проведенной судебной экспертизы, считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой Заключения эксперта.

Судебные расходы по государственной пошлине и оплате экспертизы суд распределяет между сторонами поровну.

Руководствуясь статьями 11, 12, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, статьями 4, 12, 106, 110, 167 - 171, 180, 181 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ТД ФИО2" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости -нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001034:2771, общей площадью 188,4 кв.м (1 этаж, пом. II, комн. 1, 1а, 2-10) путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 20 442 224,00 (двадцать миллионов четыреста сорок две тысячи двести двадцать четыре) рубля без учета НДС, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным экспертом ООО «ЦЕНТРКОНСАЛТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 310 570 (триста десять тысяч пятьсот семьдесят) рублей 69 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТД ФИО2" 20 000 (двадцать тысяч) руб. расходов по экспертизе и 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части производство по делу прекратить.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятыйарбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А.Васильева