Решение от 11 декабря 2024 г. по делу № А40-306155/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-306155/23-135-2336
г. Москва
12 декабря 2024г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

ООО "РАН МЭН"

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.02.2024;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 20.09.2024.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РАН МЭН" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент), с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 132,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, на условиях истца.

Требования уточнены и приняты в окончательной редакции в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец поддержал заявленные исковые требования, с учетом принятых уточнений.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, просил урегулировать разногласия по цене и условиям Департамента.

Согласно п. 1 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования по делу подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения с кадастровым номером 77:01:0001090:3231, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 132,6 кв.м., на основании договора аренды № 00-00713/20 от 28.08.2020 г.

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 22.10.2010 г. № 77-77-11/158/2010-109.

ООО "РАН МЭН" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 22.11.2023 г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обществом от Департамента был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 34 924 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 27.09.2023 г. № 955/77-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному ООО Консалтинговая группа «Праймаудит», по заказу истца, отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 176/2023-О от 31.10.2023 г , стоимость спорного нежилого помещения составляет 11 814 000 руб. 00 коп.

Истец подписал предложенный Департаментом проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 3.1 и 3.4 договора, в части указания цены выкупаемых помещений и суммы ежеквартального платежа.

Департамент письмом от 21 декабря 2023 г. № 33-5-162894/23-(0)-6 отклонил протокол разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги.

ООО "РАН МЭН" полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий и уточнений), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результата его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2024г., с учетом определения суда от 02.07.2024г. об исправлении опечатки, по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" ФИО4.

Экспертом ФИО4 даны следующие ответы на поставленные вопросы.

По первому вопросу: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 132,6 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0001090:3231, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 21.11.2023 без НДС?

Ответ: Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 132,6 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0001090:3231, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 21.11.2023 составляет 25 501 619 (двадцать пять миллионов пятьсот одна тысяча шестьсот девятнадцать) руб., без НДС.

По второму вопросу: Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, общей площадью 132,6 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0001090:3231, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 21.11.2023?

Ответ: Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, общей площадью 132,6 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0001090:3231, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 21.11.2023 составляет 9 515 503 (девять миллионов пятьсот пятнадцать тысяч пятьсот три) руб.

Ходатайство ответчика о вызове экспертов отклонено судом в порядке ст. 86 АПК РФ, поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия обстоятельств, указывающих на необходимость вызова экспертов для дачи пояснений.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформирован экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, но между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая вышеизложенное, с учетом представленного экспертного заключения, суд приходит к вводу, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. и расходам на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвест Проект+» (ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 132,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1,

путем принятия п.3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 25 501 619 (двадцать пять миллионов пятьсот одна тысяча шестьсот девятнадцать) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, подготовленным экспертом АНО "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" ФИО4, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

путем принятия п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190 310 (сто девяносто тысяч триста десять) рублей 90 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАН МЭН" (ОГРН <***>) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: В.В. Дудкин