Постановление от 25 октября 2019 г. по делу № А31-2500/2019

545/2019-73528(2)

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-2500/2019
г. Киров
25 октября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черных Л.И., судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «ДО МЖК Бутово»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2019 по делу № А31-2500/2019,

по иску администрации городского округа город Волгореченск Костромской области (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

к закрытому акционерному обществу «ДО МЖК Бутово» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

(ОГРН: <***>; ИНН: <***>),

установил:

администрация городского округа город Волгореченск Костромской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском об изъятии у закрытого акционерного общества «ДО МЖК Бутово» (далее – Общество, ответчик, арендатор, заявитель жалобы) незавершенного строительством (процент готовности 22%) индивидуального жилого дома с кадастровым номером 44:32:020211:91, площадью 250,6 кв.м., расположенного по адресу: Костромская область, г. Волгореченск, мкр. Волжская жемчужина, д. 13 (далее – объект незавершенного строительства), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:44, площадью 1 764 кв.м. (далее – спорный земельный участок), путем продажи с

публичных торгов с выплатой ответчику денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 29.07.2019 исковые требования Администрации удовлетворены.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции не учёл, что объект незавершенного строительства является объектом долевого строительства, к которому в силу части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) применяться не могут. Более того, заявитель жалобы считает, что из заключенных между Администрацией и Обществом договоров аренды в их совокупности и взаимосвязи следует, что фактически правоотношения по аренде спорного земельного участка возникли в 2007 году, то есть до дня введения в действие статьи 239.1 ГК РФ. Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 31.12.2015 № 85/2015 является новым договором, противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку спорный земельный участок находился во владении и пользовании Общества непрерывно. Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не применимы (пункт 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19.06.2007 № 990, по условиям которого (с учетом дополнительных соглашений) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок с 19.07.2007 по 31.12.2015 для комплексного освоения в целях жилищного строительства одно-двухэтажных одноквартирных жилых домов земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003, площадью 151 442, 63 кв.м.,

который в дальнейшем был разделен на несколько земельных участков с образованием в результате такого раздела, в частности, земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:44, площадью 1 764 кв.м., местоположение: Костромская область, г. Волгореченск, мкр. «Волжская жемчужина», д. 13, для малоэтажной жилой застройки (размещения жилого дома), и внесением в этот договор аренды соответствующих изменений относительно его предмета.

По истечении указанного выше срока аренды Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 31.12.2015 № 85/2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:44 (спорный земельный участок), площадью 1 764 кв.м., местоположение: Костромская область, г. Волгореченск, мкр. «Волжская жемчужина», д. 13, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка, сроком с 01.01.2016 по 31.12.2018, для завершения строительства объекта.

Спорный земельный участок передан арендатору по акту от 31.12.2015 (приложение № 2 к договору от 31.12.2015 № 85/2015).

20.12.2017 зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 44:32:020211:91, и строительство последнего по состоянию на 31.12.2018 не завершено. Данное обстоятельство Общество не оспаривает.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34, статьи 35 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка заключен после 01.03.2015.

Ответчик исходит из того, что между сторонами был заключен договор от 19.06.2007 № 990, по условиям которого ответчик получил в аренду спорный земельный участок, в связи с чем фактические отношения по аренде возникли еще в 2007 году.

Между тем, тот факт, что спорный земельный участок не выбывал из владения Общества, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора от 19.06.2007 № 990.

Вопрос предоставления земельных участков при длящихся арендных правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи

3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и не предполагает иной порядок приобретения права аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Право на однократное заключение договора аренды (получение земельного участка в аренду сроком на три года) для завершения строительства Обществом реализовано. Строительство объекта не завершено. Договор от 31.12.2015 № 85/2015 заключен на срок с 01.01.2016 по 31.12.2018, то есть на момент обращения Администрации с иском действие договора от 31.12.2015 № 85/2015 прекратилось.

При таких обстоятельствах применение правил пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ является обоснованным.

Ссылка ответчика на то, что объект незавершенного строительства является объектом долевого строительства, является необоснованной в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Однако в нарушении части 1 статьи 65 АПК РФ заявитель жалобы не представил доказательств, свидетельствующих о привлечении участников долевого строительства.

Напротив, из содержания разрешения на строительство № 002278-02 следует, что источником финансирования строительства являются собственные средства Общества.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Костромской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2019 по делу № А31-2500/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого

акционерного общества «ДО МЖК Бутово» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго- Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий Л.И. Черных

О.Б. Великоредчанин

Судьи

Т.В. Хорова