Решение от 3 июля 2024 г. по делу № А79-3195/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3195/2022
г. Чебоксары
04 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2024.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики,  ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. К.Маркса, д.36,

к  обществу с ограниченной ответственностью "Румонтаж", ИНН <***>,                    ОГРН <***>, <...>,

о взыскании 205 540 руб. 19 коп. (в редакции уточнения от 13.06.2024),

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казённого учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью УК "Базис Волга", ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общества с ограниченной ответственностью "Руском", ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, оценщик – индивидуальный предприниматель ФИО13,

в отсутствие участников процесса,

администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Румонтаж" о взыскании 282 039 руб. 19 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2018 по 31.12.2021, 36648 руб. 81 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2018 по 31.12.2021 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования основаны на нормах статей 395, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неоплатой ответчиком как одним из собственников объектов недвижимости фактического пользования земельным участком площадью 3 577 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030107:49, находящимся по адресу: <...>.

Определением суда от 06.04.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики.

Определением суда от 28.06.2022 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А79-5209/2021.

Определением суда от 17.05.2023 производство по делу возобновлено.

Определением от 24.07.2023 суд привлек третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью УК "Базис Волга", ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью "Руском", ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12.

Определением суда от 31.01.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика – индивидуального предпринимателя ФИО13, по ходатайству ответчика по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-профит" ФИО14.

02.05.2024 от общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-профит"  в суд поступило экспертное заключение №145/03-24 от 24.04.2024.

Определением суда от 03.05.2024 производство по делу возобновлено.

Стороны и третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания,  явку полномочных представителей в суд не обеспечили.

17.06.2024 в суд поступило уточненное исковое заявление от 13.06.2024, которым истец просил взыскать 188 760 руб. 42 коп. неосновательного обогащения за период с 01.03.2019 по 31.12.2021, 16 779 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2019 по 31.12.2021, с 01.01.2022 просит  начислять проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты суммы 153 611 руб. 87 коп.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уменьшение размера исковых требований судом принято.

Ответчик заявлением от 13.06.2024 просил рассмотреть дело без участия представителя, просил возложить судебные расходы на истца, указав на неоднократное непредставление истцом уточненных расчетов. Представил контррасчет неосновательного обогащения.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ООО "Румонтаж" с 05.12.2014 является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030107:49 по адресу: <...>:

-  нежилого помещения площадью 41,8 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030107:2916,

-  нежилого помещения № 33 площадью 40,1 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030107:2928,

-  нежилого помещения № 39б площадью 41 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030107:3186.

При этом нежилое помещение № 39 с кадастровым номером 21:01:0301070:2942 площадью 116,2 кв.м. 20.12.2019 было разделено на два помещения - с кадастровым номером 21:01:030107:3186 площадью 41 кв.м. и с кадастровым номером 21:01:030107:3185 площадью 75,2 кв.м., одно из которых  площадью 75.2 кв.м. было реализовано ответчиком 07.04.2020 (дата государственной регистрации прекращения права собственности).

Как следует из материалов дела, указанные нежилые помещения, располагаются в торговом центре "Восточный" по адресу: <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030107:49 площадью 3 577 кв.м. с видом разрешенного использования - для эксплуатации нежилых помещений.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Чувашской Республики Чувашии от 16.03.2023 по делу №А79-5209/2021 установлено следующее.

 Нежилое здание  с кадастровым номером 21:01:030107:2901 находится на земельном участке  с кадастровым номером 21:01:030107:49 площадью 3577 +/- 21 кв.м, относящемся к категории земель "земли населённых пунктов" с видом разрешённого использования "под размещение 3-этажного офисного комплекса с встроенной парковкой".

Право собственности на указанный земельный участок не зарегистрировано. На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Распоряжением главы Администрации № 3721р от 21.10.2008 утвержден градостроительный план земельного участка в целях проектирования объекта недвижимости – 5-этажного торгово-офисного комплекса с подземной стоянкой на 24 машино-места для индивидуального автотранспорта.

06.10.2010 Администрацией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Парацельс" (арендатором) заключен договор №293/4726-К аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 площадью 3577 кв.м. для размещения 3-этажного торгово-офисного комплекса с встроенной парковкой.

16.03.2021 Общество "Руском" и другие собственники помещений в указанном нежилом здании обратились в Администрацию с заявлением  о предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов на основании пункта 9 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка площадью 2501 кв.м, который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 площадью 3577 кв.м в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленной ООО ООО НПП "Аршин" по заданию ООО "Управляющая компания "Базис Волга", которая предусматривала раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 с сохранением в измененных границах и образование земельного участка 21:01:030107:49:ЗУ1 площадью 2501 кв.м. с видом разрешенного использования - деловое управление, магазины с установлением  границ образуемого земельного участка от т.3 до т.9 по существующему бордюру.

Согласно пояснительной записке к схеме раздел производится по фактически используемым границам с учетом красных линий улиц, конструктивных элементов автомобильной дороги.

Письмом от 24.03.2021 №А-2901 Администрация отказала в предварительном согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории на основании пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, со ссылкой на то разработку схемы с нарушением требований к образуемым земельным участкам о запрете на образование участков в случае, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на участке объектов недвижимости.

Отказ обоснован тем, что  площадь формируемого участка несоразмерна площади участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, так как в границах формируемого земельного участка отсутствует территория для выполнения погрузочно-разгрузочных работ. Фактически для этих целей используется земельный участок с кадастровым номером 21:01:030107:151 с видом разрешенного использования "для общего пользования (уличная сеть)". Для рационального использования земельного участка предложено сформировать земельный участок с частичным использованием площади участка с кадастровым номером 21:01:030107:151 с изменением вида разрешенного использования соответствующей части данного участка с "для общего пользования (уличная сеть)" на иной, соответствующей цели использования испрашиваемого участка, для чего заявителям предложено подготовить проект межевания территории.

Ввиду недостаточной ясности и полноты заключения первоначальной экспертизы по этому делу определением суда от 25.03.2022 назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Земля" ФИО15 и ФИО16, на разрешение экспертов поставлены следующий вопрос:

- определить площадь и границы земельного участка, необходимого в соответствии с действующим законодательством для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:030107:2901, назначение: нежилое, этажность 4 (подземных этажей 1), общая площадь 4847,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, при условии:

1. формирования земельного участка в пределах имеющихся границ земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 путем его раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах,

2. формирования земельного участка путем перераспределения земельных участков с кадастровым номером 21:01:030107:49 и смежного (смежных) с ним земельных участков.

В соответствии с заключением № 8/2022-з от 26.07.2022 эксперты пришли к выводу, что минимальная площадь земельного участка, необходимого в соответствии с действующим законодательством для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости, составляет 2 523 кв.м. Указанный участок будет сформирован с учетом границ существующих красных линий, находится в диапазоне предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков для территориальной зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-5), что составляет минимум 0,12 и максимум 0,13 га, границы земельного участка не пересекают границы муниципального образования и границы населенного пункта, образование земельного участка позволяет разрешенное использование расположенного на нем объекта недвижимости, исходный участок обременен охранными зонами инженерных коммуникаций, которые частично сохраняются на образуемом земельном участке, данные обременения (ограничения) не препятствуют использованию образуемого участка в соответствии с разрешенным использованием "под размещение 3-этажного торгово-офисного комплекса с встроенной парковкой", образование участка не приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим  рациональному использованию и охране земель недостаткам, образование земельного участка не затрагивает границ территориальных зон лесничеств и лесопарков.

Также эксперты указали, что в связи с возможностью сформировать земельный участок в пределах имеющихся границ земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 отсутствует необходимость в формировании участка путем перераспределения  земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 и смежного с ним земельного участка.

Постановлением от 08.11.2022 № 3989 Администрация по обращению заявителя и других собственников помещений, поступившему 13.10.2022, предварительно согласовала предоставление земельного участка с условным номером 21:01:0301070:49:ЗУ1 площадью 2523 кв.м, а также утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах, указанных в заключении экспертов от 26.07.2022 № 8/2022-з.

По данным ЕГРН в указанных границах земельный участок под кадастровым номером 21:01:030107:3199 поставлен на кадастровый учет 07.12.2022.

С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу, что предусмотренных законом оснований для отказа в предварительном согласовании представления и утверждении схемы расположения земельного участка 21:01:030107:49:ЗУ1 площадью 2501 кв.м, выполненной ООО "НПП "Аршин", у Администрации в соответствии с пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

Вместе с тем, в настоящее время указанные нарушения устранены путем предварительного согласования постановлением Администрации от 08.11.2022 №3989 предоставления земельного участка с условным номером 21:01:0301070:49:ЗУ1 площадью 2523 кв.м и утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в связи с чем производство по делу №А79-5209/2021 прекращено упомянутым определением суда от 16.03.2023.

С учетом изложенного в настоящее время для эксплуатации здания торгового центра "Восточный" сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 21:01:030107:3199 площадью 2523 кв.м.

Также Калининским районным судом города Чебоксары Чувашской Республики рассмотрено гражданское дело №2-10/2023 по иску муниципального образования "город Чебоксары" к ФИО8 (собственник помещения с кадастровым номером 21:01:030107:2966 площадью 32,6 кв.м. в здании ТЦ "Восточный") о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком №21:01:030107:49.

Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда города Чебоксары от 30.11.2023 с ФИО8 взыскано неосновательное обогащение за период с 01.06.2018 по 23.02.2021, рассчитанное исходя из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации ТЦ "Восточный", в 2523 кв.м.

В настоящем деле, истец, ссылаясь на фактическое пользование ответчиком тем же земельным участком с кадастровым номером 21:01:030107:49 ввиду владения нежилыми помещениями, расположенными в здании ТЦ "Восточный", и невнесение платы за такое пользование, указывая на неудовлетворение претензии от 26.02.2021 №29/08-2558, отправленной ответчику 04.03.2021, потребовал внесения платы за пользование участком площадью 3577 кв.м. в период с 01.03.2019 по 06.04.2020 (в отношении помещения № 21:01:030107:3185) и в период с 01.03.2019 по 31.12.2021 (в  отношении помещений 21:01:030107:2916, 21:01:030107:2928).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Поскольку в период с 01.03.2019 по 31.12.2021 между сторонами отсутствовали договорные правоотношения, суд в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о применении к данным правоотношениям сторон исходя из фактического пользования земельным участком в отсутствие действующего договора аренды правил о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт пользования ответчиком земельным участком, факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и размер неосновательного обогащения.

Как указано выше, на спорном земельном участке в спорный период времени находились объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.

Поскольку землепользование в Российской Федерации не может быть бесплатным, пользователь земельного участка считается неосновательно обогатившимся в любом случае при недоказанности осуществления платы за землю в предусмотренных законом формах.

Из сведений публичной кадастровой карты усматривается, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом,  с 01.03.2019 по 31.12.2021 ответчик занимал земельный участок в отсутствие каких-либо договорных отношений с владельцем земли.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 №15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок № 148).

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Администрацией города Чебоксары составлен расчет размера арендной платы за период с 01.03.2019 по 31.12.2021 на основании отчета №21.1124/2019 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 3577 кв.м., кадастровый номер 21:01:030107:49, выполненного ИП ФИО13 05.02.2019 по состоянию на дату оценки 01.01.2018, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка на срок аренды с 01.01.2018 по 31.12.2022 составляет 9 045 730 руб., без учета НДС.

Не согласившись с указанным увеличением арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 и результатами проведенной оценки, ООО "Румонтаж" заявило ходатайство о проведении судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, судом назначена экспертиза на предмет определения достоверной рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:030107:49, расположенный по адресу: находящийся по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2018 и на 01.01.2019.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-профит" ФИО14.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "Эксперт-профит" ФИО14 № 145/03-24 от 24.04.2024 по состоянию на 01.01.2018 размер рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030107:49 составляет 1 466 570 руб., на 01.01.2019 – 1 544 590 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает заключение надлежащим, поскольку отсутствуют основания для сомнений в  компетенции эксперта, заключение эксперта изложено ясно, полно, выводы эксперта  мотивированы и выполнены на основании общепринятой методики оценки, заключение содержит полный ответ на поставленные судом вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у эксперта специальных познаний в требуемой области.

Стороны возражений в части стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не привели, согласились с заключением судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд признает определенную ИП ФИО13 в отчете об оценке от 05.02.2019 №21.1124/2019 рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 3577 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030107:49, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, <...>, недостоверной, полагает достоверной определенную судебным экспертом величину рыночной стоимости права аренды, исходя из заявленного искового периода, по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 544 590 руб.

При этом суд соглашается с возражениями ответчика относительно необходимости применения при расчете платы за земельный участок его площади 2523 кв.м., поскольку как установлено судом по делу №А79-5209/2021 для эксплуатации здания торгового центра "Восточный" необходим  и достаточен земельный участок площадью 2523 кв.м., Администрация в ходе судебного разбирательства по этому делу предварительно согласовала и утвердила схему расположения этого земельного участка, поставила его на кадастровый учет, тем самым подтвердив то обстоятельство, что для эксплуатации всего здания ТЦ необходим именно такой земельный участок.

Суждения Администрации о том, что для строительства этого здания предоставлялся земельный участок большей площади – 3577 кв.м., а участок площадью 2523 кв.м. для эксплуатации здания поставлен на учет лишь в декабре 2022 года,  в данном случае не имеют правового значения для расчета платы за фактическое пользование землей, поскольку  с учетом сложившейся судебной практики (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274 по делу № А41-34525/2017) собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Поэтому, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 3577 кв.м., на заинтересованное лицо возлагается обязанность подтвердить то обстоятельство, что для использования здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772 приведены следующие разъяснения.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума № 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума № 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В данном случае, предварительно согласовав собственникам помещений в здании ТЦ "Восточный" предоставление земельного участка площадью 2523 кв.м., утвердив схему расположения такого участка, поставив его на кадастровый учет, Администрация согласилась с тем, что для эксплуатации здания необходим и достаточен земельный участок площадью 2523 кв.м.

Более того,  согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда города Чебоксары от 30.11.2023 по делу №2-10/2023 определена площадь фактически используемого собственниками помещений ТЦ "Восточный" земельного участка в 2523 кв.м.

В этой связи занятая истцом по настоящему делу позиция по расчету платы исходя из площади земельного участка 3577 кв.м. не направлена на соблюдение им принципа общеобязательности вступившего в законную силу по его же иску судебного акта.

Также суд учитывает, что ответчик не является застройщиком здания торгового центра и земельный участок под застройку был предоставлен иному лицу, в связи с чем собственник помещения в построенном здании не связан арендой земли под застройку и в силу приведенных выше разъяснений высшей судебной инстанции вправе определить площадь земельного участка, действительно требующуюся ему для надлежащей эксплуатации объекта недвижимости, определение такой площади позднее периода взыскания платы за фактическое пользование  с безусловностью не подтверждает факт использования таким лицом всего ранее предоставленного под застройку участка.

Доказательств пользования ответчиком земельным участком большей площади, с учетом нахождения в границах ранее сформированного земельного участка площадью 3577 кв.м. территорий общего пользования, как установлено судом по делу №А79-5209/2021, истцом в материалы настоящего дела не представлено.

При определении стоимости годового размера арендной платы за участок площадью 2523 кв.м. суд исходит из стоимости такой платы, определенной судебным экспертом по настоящему делу за участок площадью 3577 кв.м., поскольку участок площадью 2523 кв.м. фактически сформирован из земельного участка площадью 3577 кв.м.

В этой связи годовой рыночный размер платы за участок площадью 2523 кв.м. по расчету суда составляет 1 089 456 руб. 63 коп. (1544590 руб./3577 кв.м. = 431,81 руб. за 1 кв.м.; 431,81 руб. х 2523 кв.м. = 1 089 456 руб. 63 коп. за участок площадью 2533 кв.м.).

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Проверив расчеты сторон, суд полагает необходимым их скорректировать, поскольку Администрацией неверно использована площадь 3577 кв.м., а ответчиком – плата округлена до 1 089 460 руб. 60 коп., что является арифметически неверным.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Эксперт-профит" ФИО14 № 145/03-24 от 24.04.2024 и по расчету суда, используя при пропорцию, приходящуюся на ответчика с учетом площади мест общего пользования (по совпадающим расчетам сторон), общая сумма неосновательного обогащения за спорный период пользования земельным участком для ответчика составляет 134492 руб. 77 коп., исходя из следующего расчета:

- 24 828 руб. 34 коп. за период с 01.03.2019 по 06.04.2020, в том числе 18611 руб. за 10 месяцев 2019 года, 6217 руб. 53 коп. за перил с 01.01.2020 по 06.04.2020 (с учетом индекса потребительских цен 104,4%) в отношении помещения площадью 51,72 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030107:3185;

- 109 664 руб. 43 коп. за период с 01.03.2019 по 31.12.2021, в том числе 30874 руб. 40 коп. за 10 месяцев 2019 года, 38679 руб. 45 коп. за 2020 год,  40 110 руб. 58 коп. за 2021 год в отношении помещений общей площадью 122,9 кв.м. с кадастровыми номерами 21:01:030107:3186, 21:01:030107:2916, 21:01:030107:2928.

Доказательств оплаты указанного неосновательного обогащения в сумме 134 492 руб. 77 коп. ответчик на момент принятия решения суду не представил.

С учетом изложенного требование истца о взыскании неосновательного обогащения удовлетворено судом в размере 134 492 руб. 77 коп.

В остальной части отклонено судом  по изложенным выше мотивам.

Истец также просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2019 по 31.12.2021 в сумме 16 779 руб. 77 коп., а с 01.01.2022 по день фактической оплаты долга начислять проценты на сумму неосновательного обогащения 153 611 руб. 87 коп. (определенную им в отношении помещений общей площадью 122,9 кв.м. с кадастровыми номерами 21:01:030107:3186, 21:01:030107:2916, 21:01:030107:2928).

Исходя из части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2019 по 31.12.2021, суд признает его неверным, поскольку такой расчет следует производить на правомерно начисленный и установленный судом выше размер неосновательного обогащения.

Также истцом не учтено, что фактическое пользование землей следует определять по окончании каждого периода пользования, который исчисляется месяцами, соответственно начисление процентов следует производить по истечении каждого месяца пользования, то есть, за март 2019 года – со 02.04.2019 с учетом   положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации о переносе срока оплаты на следующий за выходным рабочий день и так далее за каждый месяц пользования.

Нормативным актом установлена необходимость внесения арендой платы до 10 числа текущего месяца, однако, требование о начислении процентов за неистекший период пользования землей в отсутствие договорных обязательств представляется суду необоснованным.

По указанным основаниям судом произведен перерасчет процентов за период со 02.04.2019 по 31.12.2021, с 11.01.2022 по 31.03.2022, со 02.10.2022 по 27.06.2024 (день вынесения решения), общий размер которых составляет 33 094 руб. 89 коп.

Согласно пункту 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Исходя из изложенного, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга (исполнения решения) в отношении помещений с кадастровыми номерами 21:01:030107:3186, 21:01:030107:2916, 21:01:030107:2928 является правомерным, однако начисление данных процентов следует производить на определенную судом сумму неосновательного обогащения по этим помещениям - 109 664 руб. 43 коп.

Таким образом, данное требование истца подлежит частичному удовлетворению в сумме 33 094 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2019 по 31.12.2021, с 11.01.2022 по 31.03.2022, со 02.10.2022 по 27.06.2024. Проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2024 по день фактической оплаты суммы долга – 109 664 руб. 43 коп., также подлежат начислению по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Вопрос о применении заявленного ответчиком срока давности с учетом представления сторонами расчетов за период с 01.03.2019 по 31.12.2021 судом рассмотрен, истец  в добровольном порядке уточнил требования с учетом срока давности, ответчик согласился с его применением до марта 2019 года, представив контррасчет от 13.06.2024.

Указанный вопрос обсуждался сторонами в судебном заседании и при содействии суда было определено, что поскольку иск предъявлен 05.04.2022 и направлялась претензия в 2021 году, срок исковой давности за февраль 2019 года истек 16.03.2022, а за март 2019 года истек бы 13.04.2022, однако, иск подан 05.04.2022, соответственно истцом обоснованно предъявлено требование о взыскании платы за март 2019 года – декабрь 2021 года.

Государственная пошлина распределяется между сторонами пропорционально удовлетворенным и отклоненным требованиям в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом истец от уплаты пошлины освобожден.

На момент вынесения решения истцом поддерживались исковые требования в сумме 205 540 руб. 19 коп., государственная пошлина за рассмотрение которых составляет 7 111 руб.

Иск удовлетворен в общей сумме 167 587 руб. 66 коп., то есть, на 81,54%, соответственно истцу  отказано в удовлетворении 18,46% требований.

Таким образом,  с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 5798 руб. государственной пошлины (7111 х 81,54%).

В остальной части пошлина относится на истца, который от её уплаты освобожден.

Также ответчиком  понесены расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 60000 руб.

Согласно счета №10 от 24.04.2024 ООО "Эксперт-профит" расходы за заключение судебной экспертизы составляют 60 000 руб. Указанные денежные средств были внесены на депозит суда ООО "Румонтаж" и выплачены эксперту по определению суда от 11.06.2024.

Поскольку требования истца удовлетворены частично (81,54%), в удовлетворении 18,46% требований отказано, ответчик вправе получить возмещение за счет истца данных расходов пропорционально размеру отклоненных судом требований истца, то есть, в сумме  11 076  руб. (60000 руб. х 18,46%) в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявление ответчика об отнесении всех расходов на истца суд полагает не подлежащим удовлетворению, поскольку исходя из обстоятельств спора и обращения собственников за формированием участка меньшей площади лишь в марте 2021 года, тогда как помещениями в здании, к примеру, ответчик владеет с 2014 года, промедление истца  в представлении расчета платы, равно как и неоднократное уточнение требований, учитывая наличие спора между сторонами как по площади земельного участка, так и по достоверности рыночной стоимости платы, не является злоупотреблением правом, а вызвано наличием указанных споров, множественностью лиц на стороне арендатора  и разностью их поведения по отношению к владельцу земли.

В соответствии с распоряжением Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 25.12.2015 №663-р "Об администраторе доходов и о закреплении полномочий администратора доходов, зачисляемых в бюджет города Чебоксары" муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики осуществляет полномочия администратора доходов бюджета по взысканию, в том числе, задолженности, получаемой в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, в бюджет, а также пеней и штрафов. В связи с чем, денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики.

Следует отметить, что после вынесения резолютивной части настоящего решения от 27.06.2024, 02.07.2024 ответчиком представлены платежные поручения №113 от 01.07.2024 об оплате неосновательного обогащения, процентов и пошлины в общей сумме 173 385 руб. 66 коп. (134492,77 +33094,89 + 5798), а также № 114 от 02.07.2024 об оплате 5798 руб. государственной пошлины, взысканной с него в доход федерального бюджета.

При этом 5798 руб. по платежному поручению № 113 от 01.07.2024 уплачены истцу ошибочно, поскольку взысканы в доход федерального бюджета.

С учетом фактической оплаты долга 01.07.2024, проценты за период с 28.06.2024 по 01.074.2024 на сумму долга 109 664 руб. 43 коп. составляют 191 руб. 76 коп, соответственно, ответчик переплатил истцу по настоящему решению 5 606 руб. 24 коп. (173385,66 – 134492,77-33094,89-191,76).

Таким образом решение по настоящему делу фактически исполнено ответчиком в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Румонтаж" в пользу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики"  в лице муниципального казённого учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики 134 492 (Сто тридцать четыре тысячи четыреста девяносто два) рубля 77 копеек неосновательного обогащения за период с 01.03.2019 по 31.12.2021, 33 094 (Тридцать три тысячи девяносто четыре) рубля 89 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период со 02.04.2019 по 31.12.2021, с 11.01.2022 по 31.03.2022, со 02.10.2022 по 27.06.2024.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Румонтаж" в пользу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики"  в лице муниципального казённого учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2024 по день фактической оплаты суммы долга – 109 664 руб. 43 коп., начислив их по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Румонтаж" в доход федерального бюджета 5 798 (Пять тысяч семьсот девяносто восемь) рублей  государственной пошлины.

Взыскать с муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики"   в лице Администрации города Чебоксары  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Румонтаж" 11 076 (Одиннадцать тысяч семьдесят шесть) рублей в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

  О.А. Коркина