Решение от 10 марта 2022 г. по делу № А79-7816/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7816/2021
г. Чебоксары
10 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.03.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>, ОГРН <***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ИНН <***>, ОГРН <***>, Россия 428015, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский, д. 33 А,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ИНН <***>),

при участии от ответчика - ФИО3 по доверенности от 11.01.2022 №039-5 (сроком до 31.12.2022),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 1 общей площадью 16,9 кв.м., расположенного на первом этаже жилого десятиэтажного панельного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

-"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 270 000 (Двести семьдесят тысяч) рублей без учета НДС".

-"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку - в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 4 550 (Четыре тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек ежемесячно, в течение 60 (Шестидесятого) месяца 1 550 (Одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

- пункты 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить из текста договора.

- "4.1. за нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки".

Исковые требования основаны на нормах статей 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона №159-ФЗ и мотивированы несогласием истца с размером выкупной стоимости помещения, поскольку, рыночная стоимость объекта, определенного оценщиком ответчика, составляет 415820 руб., и, по мнению истца, является завышенной.

Определением суда от 23.11.2021 производство по делу приостановлено, по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз Экспертиз" ФИО4.

Определением суда от 01.02.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ответчика заявленное требование не признал по доводам, изложенным в отзыве от 09.03.2022. Не возражал против изложения спорных пунктов 1.3, 2.1 договора с учетом определения рыночной стоимости нежилого помещения в размере 303 254 руб., установленной заключением эксперта. Не согласен с уменьшением размера неустойки за просрочку оплаты арендной платы до 0,01%. По вопросу исключения из текста спорного договора иных условий, содержащихся в типовой форме договора (пункты 2.12, 3.3, 4.3 и 4.4) не возражал. Просил возложить расходы, связанные с рассмотрением дела, на истца.

Истец и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 13.06.2018 №2555 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1, расположенное на первом этаже жилого десятиэтажного панельного дома (лит. А) общей площадью 16,9 кв. м., находящегося по адресу: <...>.

21.06.2021 предприниматель обратился в Администрацию города с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

19.07.2021 Администрация города Чебоксары приняла постановление №1333 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 415 820 (без учета НДС), определив рыночную стоимость помещения на основании отчета об оценке № 2207/189/111 от 12.07.2021, подготовленного ООО "Ариороса".

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 19.07.2021 №1333, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

ИП ФИО2 обратился в оценочную организацию ООО "Гарант Успеха", согласно справке которого от 13.08.2021, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 270 000 руб.

В тот же день истец направил ответчику протокол разногласий от 13.08.2021.

Ответчик путем направления истцу письмом от 13.08.2021 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

В ответ истец 17.08.2021 направил ответчику свой договор купли-продажи с учетом собственного же протокола разногласий.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов – 1.3, 2.1, 4.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №1 общей площадью 16,9 кв. м., расположенного на первом этаже жилого десятиэтажного панельного дома (лит. А), находящегося по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пунктов 2.12, 3.3, 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

В ходатайстве от 09.03.2022 истец просил удовлетворить иск с учетом результатов судебной экспертизы, при этом требования в соответствии с определенной судебным экспертом ценой не уточнил.

Ответчик не возражал против изложения спорных пунктов 1.3, 2.1 с учетом рыночной стоимости, определенной судебным экспертом, также не возражал против исключения пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пункта 4.3, пункта 4.4 договора.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 19.07.2021 №1333 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 415 820 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.07.2021 № 2207/189/111, составленного ООО "Ариороса".

Согласно справке №28 ООО "Гарант Успеха" от 13.08.2021 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 21.06.2021 составляет 270 000 руб. без учета НДС (л.д. 29 т. 1).

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.07.2021 № 2207/189/111 установленным требованиям по ходатайству истца судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Союз Экспертиз" ФИО4

28.01.2021 в суд поступило заключение эксперта от 17.01.2022 №0007/2022, согласно выводам которого отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.07.2021 № 2207/189/111, подготовленный ООО "Ариороса", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения могли существенно повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость нежилого помещения № 1, расположенного на первом этаже жилого десятиэтажного панельного дома (лит. А) общей площадью 16,9 кв. м., находящегося по адресу: <...>, составляет 303254 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены, обе стороны с выводами эксперта согласились.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной по результатам указанного выше заключения судебной экспертизы.

У сторон также возникли разногласия относительно содержания пункта 4.1 договора.

Рассмотрев разногласия сторон по указанному условию договора, суд пришел к следующим выводам.

Истец просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Истцом не представлено доказательств в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

Аналогичные договоры с иными предпринимателями муниципалитет заключает на предлагаемом им условии о неустойке в 0,1% годовых, в том числе и в судебном порядке (№А79-5871/2021, №А79-5984/2021).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Ставка неустойки 0,1% является обычно применяемой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой.

Снижение неустойки именно для ИП ФИО2 по сравнению с другими предпринимателями, реализующими преимущественное право выкупа муниципального имущества, не является справедливым и не соответствует принципам равенства субъектов гражданского оборота, в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика.

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3 и 4.4 из договора следует исключить, поскольку обе стороны в суде выразили согласие с их исключением.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика в части отнесения расходов, связанных в рассмотрением дела, на истца суд отклоняет как необоснованные.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 16,9 кв.м., условный номер 21-21-01/053/2007-291, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункты 1.3, 2.1, 4.1 договора в следующей редакции:

-"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 303 254 (Триста три тысячи двести пятьдесят четыре) рубля без учета НДС".

-"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку - в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 5 100 (Пять тысяч сто) рублей 00 копеек ежемесячно, в течение 60 (Шестидесятого) месяца 2 354 (Две тысячи триста пятьдесят четыре) рубля 00 копеек, путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

- "4.1. "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки".

Пункты 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 договора исключить.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по государственной пошлине, 19 000 (Девятнадцать тысяч) рублей в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина