Решение от 4 июля 2019 г. по делу № А56-40638/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-40638/2019
04 июля 2019 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» (адрес: Россия 198510, ПЕТЕРГОФ Г,, Санкт-Петербург, ГОФМЕЙСТЕРСКАЯ УЛ ДОМ 1, СТРОЕНИЕ 2строение 2);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр. д. 1);

о признании незаконным бездействия

при участии

- от заявителя: ФИО2 (доверенность от 12.02.2019),

- от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 26.12.2018),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения о предоставлении Обществу в собственность заплату земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82 площадью 859350 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 3 (напротив дома 109, литера А), на сновании заявления Общества от «25» декабря 2018 года с входящим №131895-32 и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления в его адрес в 10-дневный срок со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу проектов договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82, площадью 859 350 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, город Петергоф, Санкт- Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома 109, литера А), установив продажную цену земельного участка в размере 375 215 842,13 рублей.

Представители сторон присутствовали в судебном заседании. Заявитель поддержал требования в полном объеме, Комитет относительно их удовлетворения возражал, представил отзыв на заявление, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по физической культуре и спорту, а также Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, сославшись на наличие сомнений в правильности кадастрового учета поля для гольфа в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а также необходимости подтверждения использования не менее 70% земельного участка под объекты спорта. Заявитель относительно удовлетворения данного ходатайства возражал. В привлечении к участию в деле заявленных Комитетом лиц судом отказано ввиду того, что действия данных органов Обществом не обжалуются, в связи с чем решением по данному делу их права и законные интересы затронуты быть не могут. Если указанные лица обладают доказательствами, которыми подтверждаются обстоятельства, указанные Комитетом в ходатайстве, Комитет вправе их получить в порядке межведомственного взаимодействия и представить суду в порядке статей 65 и 66 АПК РФ, привлечение к участию в деле в такой ситуации не требуется.

Суд завершил предварительное заседание и в порядке статьи 137 АПК РФ перешел к судебному разбирательству арбитражного суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником четырех объектов недвижимости:

(1) Чемпионское 18-луночное гольф-поле площадью 744 300 кв.м, соответствующее всем международным требованиям и стандартам (сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером 78:40:0019153:3128),

(2) Административное здание площадью 252,1 кв.м (нежилое здание с кадастровым номером 78:40:0019153:3129),

(3) Здание поста охраны площадью 42,1 кв.м (нежилое здание с кадастровым номером 78:40:0019153:3127),

(4)Насосная станция полива площадью 37,0 кв.м (нежилое здание с кадастровым номером 78:40:0019153:3126).

Все эти объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0019153:82, площадью 859 350 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, <...> участок 3 (напротив дома 109, литера А), (далее - Земельный участок).

В целях эксплуатации объектов недвижимости между Обществом и Комитетом заключен Договор аренды земельного участка №23/ЗД-01159 от «20» декабря 2018 года, в соответствии с которым Обществу сроком на 49 (сорок девять) лет предоставлен в аренду спорный Земельный участок.

В дальнейшем, Общество, реализуя свое право на приватизацию Земельного участка, предусмотренное пп.6 п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.20 ЗК РФ, обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату Земельного участка (входящий номер заявления, присвоенный Комитетом: 131895-32 от 25.12.2018).

В связи с тем, что Комитет в установленные законом сроки не рассмотрел поданное заявление, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости и необходимого для их использования. Отказ в реализации этого права возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости, регламентирован ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, нормативный срок, установленный ЗК РФ для рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в собственность и проверки наличия оснований для отказа в его предоставлении, не может превышать 30 дней с момента поступления заявления о выкупе земельного участка.

Следовательно, принимая во внимание дату обращения Общества за предоставлением в собственность Земельного участка (25.12.2018 года), Комитетом допущено незаконное бездействие, заявление Общества в этой части является обоснованным.

Вместе с тем, Обществом не учтено следующее.

Из положений норм земельного законодательства, регламентирующих порядок выкупа земельного участка собственником объектов недвижимости, расположенных на нем (статья 39.20 ЗК РФ), собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка лишь в пределах, необходимых для использования принадлежащих ему объектов недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить

Согласно представленным Обществом в материалы дела выпискам из ЕГРН общая площадь застройки всех четырех объектов недвижимости не превышает 744 631,2 кв.м. Испрашиваемый земельный участок имеет площадь 859 350 кв.м. Сведения о необходимости использования 114 718,8 кв.м Обществом ни в суд, ни в Комитет представлены не были.

Учитывая такое значительное превышение площади земельного участка над площадью расположенных на нем объектов недвижимости, суд полагает, что необходимость предоставления земельного участка в указанных границах Обществом не доказана и основания для обязания Комитета предоставить земельный участок в собственность отсутствуют.

В соответствии с положениями статьи 201 АПК РФ при принятии решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов в выборе способа устранения допущенных нарушений суд не связан требованиями заявителя, изложенными в просительной части поданного им в суд заявления.

Кроме того, требование о принятии решения о предоставлении спорного земельного участка в аренду на условиях проекта договора, приложенного к заявлению, могло быть предъявлено и рассмотрено только в порядке искового производства с соблюдением процедуры разрешения преддоговорных споров, предполагающей понуждение стороны в случае ее уклонения к заключению обязательного для нее договора на условиях, определенных в решении суда, а не в порядке главы 24 АПК РФ, в рамках которой в данном случае оспаривается бездействие Комитета.

Относительно изложенных в отзыве возражений Комитета относительно неверного учета гольф-поля площадью 744 300 кв.м в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поскольку в соответствии со сложившейся судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08 и от 28.05.2013 № 17085/12) оно является всего лишь улучшением земельного участка, а его стоимость не является определяющей для установления прочности связи с землей, суд полагает необходимым отметить следующее.

Строительство объектов недвижимости осуществлялось Обществом на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 №16/ЗКС-000076. На момент предоставления земельного участка порядок предоставления объектов недвижимости регулировался постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1592, в которое постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.01.2008 № 99 внесены изменения, касающиеся предоставления земельных участков для строительства и эксплуатации гольф-полей.

Указанными нормативными актами предусмотрено, что при предоставлении земельного участка для проектирования и строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры гольф-клуба одновременно с договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключается договор аренды земельного участка для размещения гольф-поля без права капитального строительства с учетом необходимости установления инвестиционных условий.

Таким образом, на момент предоставления спорного земельного участка Правительство Санкт-Петербурга не рассматривало гольф-поле как объект недвижимости.

Представитель Комитета указал, что договором аренды в первоначальной редакции после ввода объекта в эксплуатацию была предусмотрена обязанность Общества по подготовке документов, необходимых для раздела земельного участка на участок, занятый гольф-полем, и участок, занятый объектами недвижимости, являющимися результатом инвестирования, в том числе, жилой застройкой.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На момент рассмотрения настоящего дела право собственности Общества на гольф-поле как на объект недвижимости Комитетом в исковом производстве не оспорено, в связи с чем указанный довод подлежит отклонению судом.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы Общества по уплате государственной пошлины подлежат возложению на Комитет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» от «25» декабря 2018 года с входящим №131895-32.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» от «25» декабря 2018 года с входящим №131895-32 в течение десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение, предусмотренное статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.