Постановление от 15 октября 2025 г. по делу № А12-28014/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5284/2025

Дело № А12-28014/2024
г. Казань
16 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2025 года. Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф., судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В., при участии представителя: ООО «Катарсис» – ФИО1 (доверенность от 02.10.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Катарсис»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025

по делу № А12-28014/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Катарсис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к территориальному управлению

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату; об обязании подготовить и направить в адрес ООО «Катарсис» проект договора купли-продажи земельного участка,

с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица: Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Катарсис» (далее – заявитель, ООО «Катарсис», Общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества) о признании незаконным решения ТУ Росимущества об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату, выраженного в письме от 08.08.2024 № 06/9165; об обязании ТУ Росимущества подготовить и направить в адрес ООО «Катарсис» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:070010:6, площадью 26 708 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, г. Волгоград, юго-западнее пос. Горная поляна в Кировском районе, разрешенное использование: профилакторий, установив выкупную цену участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2025, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025, в удовлетворении требований ООО «Катарсис» отказано.

ООО «Катарсис» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы, как собственник объекта недвижимости, указывает на преимущественное право выкупа спорного земельного участка; считает, что в оспоренном отказе отсутствуют основания, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ; суды неправомерно отказали в проведении судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения ТУ Росимущества от 24.11.2011 № 656 -р между ТУ Росимущества и ОАО «Волгограднефтемаш» был заключен договор

аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № 48/2011 с кадастровым номером 34:34:070010:6, площадью 26 708 кв. м, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, юго-западнее пос. Горная Поляна в Кировском районе.

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 24.11.2011 № 48/2011 на участке имеются объекты недвижимости: трехэтажное кирпичное здание профилактория на земельном участке с кадастровым номером 34:34:07:8:18, общей площадью 3223,7 кв. м, здание трансформаторной подстанции площадью застройки 48 кв. м, здание индивидуальной котельной профилактория общей площадью 35,8 кв. м, принадлежащие арендатору на праве собственности, о чем свидетельствуют записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.04.2006 № 34-34-01/093/2006-165, от 26.06.2007 № 34-34-01/262/2007-62, от 07.09.2001 № 34-01/01-89/2001-245.

В связи с переходом 06.05.2016 права собственности на объект недвижимого имущества, права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.11.2011 № 48/2011 перешли к ООО «Катарсис» на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения от 08.06.2016 к договору аренды.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 10.08.2023 № КУВИ-001/2023-181516856 в отношении земельного участка, выписок из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости, разрешения на строительство от 06.02.2013 № 34-Ru34301000-7221-2021, градостроительного плана земельного участка следует, что на спорном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

- профилакторий, нежилое, площадью 3302,6 кв. м, кадастровый номер 34:34:00000:37532;

- бассейн, назначение: сооружения спортивно-оздоровительные, площадь застройки: 625,6 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:488;

- здание комплексного обслуживания бассейна, назначение: нежилое, площадь: 326,5 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:487;

- здание КПП, назначение: нежилое, площадь 20,8 кв. м, кадастровый номер: 34:34:070010:490;

- раздевалки, санузлы и душевые для футбольного поля, назначение: нежилое, площадь: 18,5 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:486;

- гостевой домик № 1, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:484;

- гостевой домик № 2, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:485;

- гостевой домик № 3, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:481;

- гостевой домик № 4, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:480;

- гостевой домик № 5, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:491;

- гостевой домик № 6, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:479;

- гостевой домик № 7, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:489;

- гостевой домик № 8, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:482;

- гостевой домик № 9, назначение: нежилое, площадь: 43 кв. м, кадастровый номер 34:34:070010:483.

23.07.2024 ООО «Катарсис» обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:070010:6, площадью 26 708 кв. м в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ для целей эксплуатации профилактория.

Письмом от 08.08.2024 № 06/9165 ТУ Росимущества отказало в предоставлении земельного участка в собственность за плату в связи с тем, что земельный участок расположен в лесопарковом зеленом поясе городского округа город-герой Волгоград, что в соответствии с пунктом 5 статьи 27, пунктом 6 статьи 39.16 ЗК РФ исключает возможность предоставления в частную собственность, кроме того, площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

ООО «Катарсис», полагая, что отказ ТУ Росимущества в предоставлении ему в собственность спорного земельного участка является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 1 статьи 198, статей 200 и 201 АПК РФ, статей 39.3, 39.6, 39.16, 39.20 ЗК РФ, отказал в удовлетворении требований Общества.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:070010:6 (26 708 кв. м) не является объективно необходимой для эксплуатации расположенного на нем части принадлежащего заявителю здания площадью 4 681 кв. м, в силу чего земельный участок такой площади не может быть предоставлен в собственность заявителю.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание пояснения представителя заявителя о том, что принадлежащие обществу объекты (бассейн площадью 625,6 кв. м, здание комплексного обслуживания бассейна площадью 326,5 кв. м, здание КПП площадью 20,8 кв. м, раздевалки, санузлы и душевые для футбольного поля площадью 18,5 кв. м, 9 гостевых домов площадью 43 кв. м каждый) образуют туристическую базу «Наша хвоя».

При просмотре открытых источников в сети «Интернет» судом первой инстанции сделан скриншот фотографии обзорного вида туристической базы «Наша хвоя», который был приобщен к материалам дела после того, как

представитель заявителя подтвердил, что на нем действительно изображены спорные объекты.

Суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае данные объекты не являются единым производственным комплексом, а зарегистрированы как самостоятельные нежилые объекты, имеющие незначительную площадь, в сравнении с площадью земельного участка, расположены на участке на значительном расстоянии друг от друга.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал, отметив, что соотношение площадей земельного участка и объектов заявителя, расположение последних на нем согласно открытым сведениям публичной кадастровой карты с явной очевидностью свидетельствуют о несоразмерности всей площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости заявителя.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.07.2024, на основании постановления Волгоградской областной Думы от 08.10.2019 № 2/55 «О создании лесопаркового зеленого пояса городского округа город-герой Волгоград», приказа Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области от 16.11.2021 № 1376-ОД «Об утверждении схемы расположения границ лесопаркового зеленого пояса городского округа город-герой Волгоград», испрашиваемый земельный участок расположен в лесопарковом зеленом поясе городского округа город-герой Волгоград, в зоне с особыми условиями использования территории.

Суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не усматривает.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом (пункт 1).

Между тем статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021),

утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее

использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив отсутствие доказательств, объективно и достоверно подтверждающих, что для размещения и эксплуатации поименованных в заявлении объектов недвижимости общей площадью 4681 кв. м необходим именно земельный участок площадью 26708 кв. м, а не меньшей площадью (статья 65 АПК РФ), суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности оснований для получения в собственность спорного земельного участка в заявленной Обществом площади в порядке реализации положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Доводы кассационной жалобы не опровергают сделанных судами выводов.

Принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Как верно отмечено судами, из материалов дела не следует, что заявитель является собственником какого-то расположенного на спорном земельном участке единого недвижимого комплекса, отвечающего требованиям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявителем не представлено доказательств того, что он вправе требовать от ТУ Росимущества предоставления в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «профилакторий», при фактическом

использовании введенных в эксплуатацию в 2023 году строений в иных целях (под туристическую базу «Наша хвоя»).

Предоставление в собственность земельного участка имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594).

Заявитель жалобы полагает, что отказ судов в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы нарушает его права на всестороннее, полное исследование судом обстоятельств дела.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Суды учли, что собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При таких обстоятельствах судами обеих инстанций обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства заявителя о назначении судебной экспертизы по вопросу установления площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, поскольку для оценки законности обжалуемого в настоящем

деле отказа ТУ Росимущества достаточно представленных сторонами доказательств, иных доказательств, которые бы поставили под сомнение законность решения уполномоченного органа, Обществом не представлено.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены.

Судебная коллегия отмечает, что ООО «Катарсис» не лишено возможности инициирования процедуры формирования земельных участков непосредственно под объектами недвижимости, ему принадлежащими, либо в установленном законом порядке, при наличии правовых оснований, оформить права на единый объект недвижимости, отвечающий общему совокупному эксплуатационному назначению.

Так, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, письму Комитета природных ресурсов лесного хозяйства и экологии Волгоградской области от 11.02.2025 (т.1 л.д. 144) спорный участок не относится к землям лесного фонда, не располагается в лесопарковом зеленом поясе городского округа город-герой Волгоград, в зоне с особыми условиями использования территории.

В связи с чем Общество при повторном обращении вправе привести доводы об отсутствии ограничения спорного земельного участка в обороте и возможности его приватизации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления. Кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов двух инстанций, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 по делу № А12-28014/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина