Решение от 19 апреля 2022 г. по делу № А57-27617/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-27617/2021
19 апреля 2022 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 12 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев заявление ООО «СМУ-151»

Заинтересованные лица:

Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района

Администрация Энгельсского муниципального района

Прокуратура Саратовской области

УФАС по Саратовской области


о признании недействительным Распоряжения председателя Комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района № 1391-Р от 03 ноября 2021 года

об обязании Комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу, направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью «СМУ-151» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № 64:50:021802:195, общей площадью 9189 кв.м., земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, ФИО2, Промышленная, з/у 5а в границах территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области: производственно-коммунальная зона третьего типа (п-3)


при участии:

от ООО «СМУ-151» - ФИО3 по доверенности от 26.05.2021г., диплом о ВЮО обозревался,

от Комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022г., диплом о ВЮО обозревался,

от Прокуратуры Саратовской области – ФИО5, удостоверение обозревалось,

от УФАС по Саратовской области – ФИО6 по доверенности от 10.01.2022г., диплом о ВЮО обозревался,

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «СМУ-151» с вышеуказанным заявлением.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Комитет требования оспорил.

Дело рассмотрено судом по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из позиции заявителя и материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание склада с кадастровым номером 64:50:021802:407,

- сооружение - рельсовые пути козлового крана с кадастровым номером 64:50:021802:412.

Объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 64:50:021802:195, пл. 9189 кв.м.; категория: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: склады.

ООО «СМУ-151» обратилось в Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым № 64:50:021802:195 общей площадью 9189 кв.м., земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: склады, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, г. Энгельс, Промышленная, з/у 5а в границах П-3, в порядке ст.ст. пп.6 п.2 ст. 39.3, п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Распоряжением председателя комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района от 03.11.2021 года №1391-р Заявителю отказано в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка по мотиву несоразмерности (превышения) площади.

Не согласившись с указанным распоряжением ООО «СМУ-151» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением.

В ходе судебного разбирательства в материалы дела представлено заключение специалиста № 0201 от 11.03.2022г. по результатам обследования объекта, расположенного по адресу: <...>, в котором отражены следующие вопросы и ответы (том 3 л.д. 1):

Вопрос 1: Является ли земельный участок с кадастровым номером 64:50:021802:195 обшей площадью 9 189 кв.м. соразмерным для использования расположенных на нем объектов недвижимости с учетом их функционального назначения, вида разрешенного использования земельного участка, противопожарных, градостроительных, санитарных норм и правил?

Ответ: На земельном участке с кадастровым номером 64:50:021802:195 находятся два объекта капитального строительства:

- здание склада с кадастровым номером 64:50:021802:407 площадью застройки 1 169.34 м2;

- рельсовые пути козлового крана с кадастровым номером 64:50:021802:412 площадью застройки 2 250 м2,

общая площадь застройки объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:50:021802:195 составляет 3 419.34 м2, занимая более 40% площади земельного участка, что соразмерно установленному градостроительному регламенту, определенному правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой расположен исследуемый земельный участок. Фактическое назначение объектов недвижимости, находящихся на этом земельном участке соответствует виду разрешенного использования земельного участка, противопожарным, градостроительным и санитарным нормам и правилам.

Вопрос 2: Приведет ли формирование земельного участка в меньшей площади к невозможности использования, как расположенных на нем объектов недвижимости, так и земельного участка, в соответствии с функциональным назначением, видом разрешенного использования, противопожарными, градостроительными, санитарными нормами и правилами?

Ответ: Формирование земельного участка в меньшей площади приведет к невозможности использования, расположенных на нем объектов недвижимости и самого земельного участка, в соответствии с функциональным назначением, видом разрешенного использования, противопожарными, градостроительными, санитарными нормами и правилами.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства от заявителя поступило письменное ходатайство от 14.03.2022г. о назначении судебной экспертизы, согласно которому заявитель просил на разрешение эксперта поставить вопрос:

Вопрос 1: Является ли земельный участок с кадастровым номером 64:50:021802:195 обшей площадью 9 189 кв.м. соразмерным для использования расположенных на нем объектов недвижимости с учетом их функционального назначения, вида разрешенного использования земельного участка, противопожарных, градостроительных, санитарных норм и правил?

Заявление обществом подано в суд 08.12.2021г., с ходатайством о назначении экспертизы заявитель обратился 14.03.2022г.

Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ, арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Суд в порядке статьи 159 АПК РФ рассмотрел ходатайство о назначении экспертизы и с учетом мнения участников процесса, с учетом предмета и оснований спора, а также с учетом представленных в материалы дела доказательств, в т.ч. заключения специалиста № 0201 от 11.03.2022г., отказал в его удовлетворении.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Распоряжением Председателя Комитета по земельным ресурсам № 1391-р от 03.11.2021г. ООО «СМУ-151» отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 9189 кв. метров из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:021802:195, разрешенным использованием: «склады», расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город <...> №5а, по основанию, предусмотренному подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов).

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание склада с кадастровым номером 64:50:021802:407, пл. 1149,6 кв.м. (площадь согласно данным Выписки из ЕГРН).

Объект (склад) построен на основании разрешения на строительство.

- сооружение - рельсовые пути козлового крана с кадастровым номером 64:50:021802:412, пл. 1946 кв.м. (площадь согласно данным Выписки из ЕГРН).

Сооружение возведено без разрешения на строительство, как вспомогательный объект по отношению к основному - складу.

Объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 64:50:021802:195, пл. 9189 кв.м.; категория: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: склады.

Земельный участок находится в аренде у общества по договору от 14.07.2020г. на срок с 14.07.2020г. по 13.09.2023г. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре 27.07.2020г.

В выписке из ЕГРН на земельный участок указано, что договор аренды заключен по результатам аукциона № 13151/1.

Так, согласно публикации в газете от 22.05.2020г. Администрация Энгельсского МР Саратовской области уведомила заинтересованных лиц о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в отношении Лота № 1 – земельный участок кад. № 64:50:021802:195, разрешенное использование: «склады».

После данной публикации в администрацию поступила только одна заявка – ООО «СМУ-151».

ООО «СМУ-151» признано единственным участником аукциона (протокол от 23.06.2020г.).

В рамках настоящего дела суд учитывает следующее.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

В соответствии со ст.39.17 ЗК РФ для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ установлены основные принципы земельного законодательства, среди которых: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Одновременно с этим нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на аренду, на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

В данном случае суд принимает позицию Комитета, т.к. необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка – 9189 кв.м. объекту недвижимости (как размер, необходимый для использования объекта недвижимости: - склада, площадью 1149,6 кв. метров) в орган местного самоуправления не представлены.

Заявленные доводы в отношении рельсовых путей козлового крана судом исследовались в ходе судебного разбирательства, в т.ч. исследовалось заключение специалиста № 0201 от 11.03.2022г. по результатам обследования объекта, расположенного по адресу: <...>.

Суд критически относится к данным доводам общества и к заключению.

В данном случае суд приходит к выводу, что представленное заключение не опровергает позицию Органа местного самоуправления в силу следующего.

Так, объект недвижимости (склад) построен на основании разрешения на строительство. Имеет площадь – 1149,6 кв.м.

Сооружение - рельсовые пути козлового крана с кадастровым номером 64:50:021802:412 возведено без разрешения на строительство, как вспомогательный объект по отношению к основному - складу.

Данное обстоятельство исследовалось в ходе судебного разбирательства.

Суд исходит из следующего:

- Обществом не обоснована необходимость размещения рельсовых путей для козлового крана именно таким образом на земельном участке. Т.е., рельсовые пути расположены вдалеке от склада, не имеют отношения к основному зданию (не подходят к складу, не соприкасаются со зданием и пр.) (том 1 л.д. 71 и том 3 л.д. 14-15).

- Из схемы, имеющейся в Выписке из ЕГРН на земельный участок, видно, что рельсовые пути к складскому помещению не подходят. (том 1 л.д. 71).

- Рельсовые пути не прилегают ни к закрытому складу, ни к территории открытой площадки.

- Суд критически относится к доводам о рельсовых путях козлового крана в том смысле, что они проложены с целью обеспечения деятельности основного объекта недвижимости (склада), т.к. такие доказательства не представлены.

- В ходе судебного разбирательства также выяснялся вопрос о том для чего обществу необходима пустующая часть земельного участка. Заявитель пояснил, что на нем также общество планирует складировать строительные материалы. Однако довод о планируемом использовании пустой части земельного участка для складирования на нем строительных материалов отклоняется судом, т.к. данный довод не основан на нормах действующего законодательства, в т.ч. Земельного кодекса РФ.

- Выводы, сделанные в заключении специалиста № 0201, о том, что пустующая часть земельного участка необходима для использования здания склада, т.к. является зоной отдыха работающих и озеленения территории (в т.ч. площадь озеленения территории составляет – 926,41 кв.м.), суд отклоняет и относится к данному выводу критически, т.к. он не основан на нормах действующего законодательства, в т.ч. Земельного кодекса РФ. (заключение специалиста – том 3 л.д. 15).

- Зона отдыха и озеленения не является необходимой для использования объекта недвижимости склада.

- Кроме того, довод общества о разворотной площадке, заявленный в ходе судебного разбирательства, не соотносится с выводом специалиста о том, что данная (пустая) часть земельного участка является зоной отдыха работающих и озеленения территории.


В данном случае, не подтверждена соразмерность испрашиваемой площади земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости.

Также, судом учтено, что на спорном земельном участке отсутствует единый производственный комплекс.

Суд обращает внимание, что при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка необходимо установить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый Обществом требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, в орган местного самоуправления не представлены документы, обосновывающие необходимость предоставления в собственность земельного участка площадью 9189 кв.м.

Доказательств обратного не представлено.

Заявитель не лишен возможности избрать иной способ защиты.

В данном случае, проанализировав поданное ООО «СМУ-151» заявление и позицию заинтересованных лиц, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Таким образом, обращение в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В рамках рассмотренного предмета и оснований заявления, нарушения прав заявителя не установлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ООО «СМУ-151» требований отказать.

Возвратить ООО «СМУ-151» уплаченную в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 руб., выдать справку на возврат.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 201, 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.


Судья Ю.П. Огнищева