Постановление от 29 июня 2017 г. по делу № А12-1955/2017

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;

факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-1955/2017
г. Саратов
29 июня 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2017 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей:

- комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО2, действующего на основании доверенности от 20.06.2017 № 108,

- общества с ограниченной ответственностью «Сказка-Плюс» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 23.12.2016,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сказка-Плюс» на решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года по делу № А12-1955/2017, принятое судьёй ФИО4, по иску комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сказка-Плюс» (ОГРН <***>; ИНН <***>) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: администрация Волгограда, о расторжении договора и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратился комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту – истец, комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сказка-Плюс» (далее по тексту - ответчик, ООО «Сказка-Плюс») о расторжении договора аренды земельного участка от 17 октября 2011 года № 10082 и понуждении ответчика возвратить по акту приёма-передачи арендованный земельный участок, в состоянии не хуже первоначального.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Истец, в порядке статьи 81 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 года, представил возражения на апелляционную жалобу, согласно доводам, которых, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу – без удовлетворения, в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в пределах, установленных статьёй 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 17 октября 2011 года, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Сказка-Плюс» (арендатор) заключён договор № 10082 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6 149 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, для строительства капитального объекта – административно-торгового здания.

Пунктом 1.1 договора установлен срок его действия на один год, который впоследствии был продлён дополнительным соглашением от 27.08.2014 № 1 до 02.09.2017.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2012, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2016.

Пунктом 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трёх лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с Законом Волгоградской области от 26.12.2016 № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившим силу отдельных законов Волгоградской области» и постановлением губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 № 222 «Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области», комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области дилегированы полномочия по распоряжению земельными участками, представленными для строительства.

Таким образом, в настоящее время арендодателем по вышеназванному договору выступает комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Сотрудники комитета, проведя 13 сентября 2016 года обследование арендованного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6 149 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, составили акт № 2505, согласно которому, на данном земельном участке, не имеющем ограждения, отсутствует какой-либо объект капитального строительства, фактически на нём размещён сквер, имеются заасфальтированные пешеходные дорожки, парковые скамьи, бетонные опоры уличного освещения, произрастает древесная и кустарниковая растительность. В границах обследованного земельного участка расположена детская игровая площадка, ограждённая забором из сетки рабицы и металлических труб.

Арендодатель, указывая на неиспользование арендатором земельного участка в течение трёх лет, 1 ноября 2016 года, направил в адрес ООО «Сказка-Плюс» уведомление от 31.10.2016 № 21-17/23919 о расторжении спорного договора аренды и возврате арендуемого земельного участка по акту приёма-передачи, приложив для подписания соглашение о его расторжении, которое было оставлено последним без ответа.

Истец, ссылаясь на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ, Земельный кодекс РФ, соответственно), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, установил факт неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по назначению, на основании чего пришёл к выводу о доказанности истцом заявленных требований и, как следствие, удовлетворении иска.

Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает, в том числе, на неправомерность удовлетворения заявленных требований, в виду невозможности использования арендованного земельного участка в связи с существованием обстоятельств, независящих от арендатора, а также принятия арендатором всевозможных мер, направленных на освоение земельного участка.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, исходя из следующего.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из толкования вышеприведённых норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось ранее, условиями спорного договора аренды установлено целевое использование арендуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 - для строительства капитального объекта – административно-торгового здания.

При этом, условиями пункта 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трёх лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Также, согласно градостроительному заключения от 10.10.2016 № 94-04 об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41, составленного департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, указанный земельный участок имеет разрешенное использование «для строительства капитального объекта – административно-торгового здания, для объектов общественно-делового значения (для размещения административного здания) в соответствии с информацией Публичной карты Росреестра».

При этом, спорный земельный участок отнесён к территориальной зоне парков, скверов, садов, бульваров, набережных, пляжей, основными и условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства – размещение административно-торгового здания в указанной зоне не предусмотрено.

Материалами дела подтверждено, что письмом от 20.04.2012 № 77 ООО «Сказка-Плюс» направило в адрес администрации Волгограда предложение о внесении изменений территориальной зоны, к которой отнесён спорный земельный участок, с целью приведения её в соответствии с целевым использованием земельного участка, во внесении которых ответчику было отказано, в связи с необходимостью внесения предварительных изменений в Генеральный план Волгограда в данной части.

ООО «Сказка-Плюс», в свою очередь, действия органа местного самоуправления по отказу в изменении территориальной зоны, к которой отнесён спорный земельный участок, в установленном законом порядке не оспорило.

Также, арендатором, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ООО «Сказка-Плюс» объекта недвижимости незавершенного строительством, о выполнении строительных работ, наличия проектной документации на строительство планируемого объекта, как и разрешения на строительство.

При этом, ссылка ответчика в обоснование довода о принятии мер, направленных на освоение земельного участка, на заключение договора подряда с ООО «Научно-исследовательский и проектный институт «Росстройпроект» на выполнение проектирования объекта - административно-торговый комплекс, в рамках исполнения которого подрядчиком были разработаны концепция застройки и эскизный проект, предусмотрено размещение на участке парковой зоны и зоны детской площадки, элементов благоустройства, является несостоятельной, поскольку, из представленного ООО «Сказка-Плюс» эскизного проекта следует, что проект строительства административно-торгового комплекса разрабатывался ответчиком с учётом объединения смежных земельных участков и размещения комплекса сразу на двух участках.

На этом основании действия ООО «Сказка-Плюс» по заключению договора подряда на проектные работы и получение в рамках указанного договора эскизного

проекта не могут быть отнесены к доказательствам добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды.

Более того, эскизный проект не может подменять собой проектную документацию на строительство планируемого объекта и разрешение на строительство, подготовленные и полученные арендатором в установленном законом порядке, как и не свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка но целевому назначению.

Ссылка ответчика на решение Центрального районного суда г. Волгограда от

27.10.2011 по делу №2-6789/2011 и от 04.04.2013 по делу №2-1090/2013 как на доказательства наличия объективных обстоятельств, препятствующих использованию спорного земельного участка по назначению, являющаяся повторением возражений на настоящее исковое заявление, правомерно отклонена арбитражным судом первой инстанции, в виду отказа вышеназванными судебными актами в удовлетворении требований прокурора г. Волгограда о признании незаконным постановления администрации Волгограда от 05.09.2005 №1554 «О предварительном согласовании места размещения административного здания ООО «Сказка-Плюс» и освобождении спорного земельного участка.

В связи с чем, обстоятельства ведения судебных споров в отношении арендуемого земельного участка, не могут быть отнесены к числу обстоятельств, препятствующих в использовании спорного земельного участка.

По аналогичным основаниям арбитражным судом первой инстанции обоснованно отклонён довод ответчика об отказе в удовлетворении требований КУГИ Волгоградской области в расторжении договора аренды в рамках рассмотрения спора по делу №А12-33110/2016 (решение арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016 по данному делу), поскольку, основаниями заявленных арендодателем требований явилось наличие у ООО «Сказка-Плюс» задолженности по арендной плате.

Довод жалобы о том, что для осуществления строительства единого административно-торгового комплекса, необходимо объединение спорного земельного участка со смежным земельным участком с кадастровым номером 34:34:040034:24 площадью 1 092 кв.м, расположенного по адресу: <...>, арендуемым ООО «СказнкаПлюс» на основании договора аренды от 08.12.2006, также отклоняется апелляционным судом, поскольку указанные обстоятельства не могут являться доказательством использования ответчиком арендуемого по спорному договору аренды земельного участка в соответствии с его целевым назначением – «для строительства капитального объекта – административно-торгового здания», в виду предоставления ответчику вышеназванных земельных участков с различным целевым назначением.

Ссылка заявителя жалобы на составление арендодателем акта осмотра КУГИ Волгоградской области от 13 сентября 2016 № 2505 в одностороннем порядке, также отклоняется апелляционным судом, ввиду установления арбитражным судом факта неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по целевому назначению в результате оценки данного акта проверки, в порядке статьей 67, 68, 71 АПК РФ, наряду с имеющимися в материалах дела доказательствами в их совокупности и взаимосвязи.

Также, арбитражным судом первой инстанции правомерно учтено, что арендатором не представлено доказательств осуществления какой-либо деятельности на арендованном земельном участке в течение длительного периода времени - более 5-ти лет (с момента заключения спорного договора аренды - 17.10.2011 и до момента рассмотрения настоящего спора, что также свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся, в силу условий пункта 8.2.1 договора, пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, основанием для его досрочного расторжения.

Доводы ООО «Сказка-плюс» о наличии злоупотребления правом со стороны арендодателя, в виду оплаты арендатором арендных платежей по спорному договору аренды, также отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку, задолженность по арендной плате была взыскана с ООО «Сказка-Плюс» на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Волгоградской области по делам №№ А12-46763/2015, А12-22404/2013.

Довод жалобы о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права, в виду несоблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, являющихся в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основанием для оставления настоящего иска без рассмотрения, также не принимается судебной коллегией, в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюдён претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Как подтверждено материалами дела, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюдён путём направления 1 ноября 2016 года претензии (уведомления с исх. от 31.10.2016 №21-17/23919) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 № 10082, в связи с неиспользованием арендатором земельного участка в течение трёх лет (листы дела 30 – 35 тома 1).

Одновременно истец предложил ответчику представить в течение 30 дней доказательства исполнения условий договора аренды и освоения земельного участка, в противном случае подписать соглашение о расторжении договора от 17.10.2011 № 10082 аренды земельного участка и возвратить спорный земельный участок по акту приёма-передачи.

При этом, исходя из толкования пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, в связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для применения положений части 2 статьи 148 АПК РФ.

При вышеизложенных обстоятельствах суд первой инстанции, установив, что ООО «Сказка-Плюс» не использует земельный участок в целях, указанных в договоре, пришёл к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора №10082 от 17 октября 2011 года в порядке статей 450, 619, 622 ГК РФ, статьей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязании ответчика возвратить занимаемый земельный участок по акту приёма-передачи в состоянии, не хуже первоначального.

Судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что приведённые в ней доводы, в целом противоречат вышеуказанным нормам материального права и установленным по результатам оценки доказательств фактическим обстоятельствам дела, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьёй 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Полномочий к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда, в силу положений статьи 268 АПК РФ, не имеется.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года по делу №А12-1955/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сказка-Плюс», - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А. Дубровина

Судьи И.И. Жевак

С.В. Никольский