Решение от 9 июня 2025 г. по делу № А72-15723/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Ульяновск Дело № А72-15723/2024

10.06.2025

Резолютивная часть решения объявлена 03.06.2025

Полный текст решения изготовлен 10.06.2025


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Рыбалко И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беловой Т.П.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Гудвилл Плюс", Общество с ограниченной ответственностью «Актавия-ПРО»

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность №1 от 01.08.2024, диплом (до и после перерыва);

от ответчика – не явились, уведомлены (до и после перерыва);

от третьих лиц – не явились, уведомлены (до и после перерыва);

Эксперт – ФИО2, паспорт (после перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, в котором просил суд принять п. 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции истца:

п. 2.1. «п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 1 113 955 (один миллион сто тринадцать тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей, в том числе земельный участок 676 380 (шестьсот семьдесят шесть тысяч триста восемьдесят) рублей.».

Определением от 18.12.2024 Арбитражный суд Ульяновской области принял исковое заявление к производству.

Определением от 28.01.2025 Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Гудвилл Плюс", Общество с ограниченной ответственностью "Актавия-ПРО".

При подаче искового заявления истцом заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по делу №А72-15723/2024, истец просил поставить перед экспертом следующий вопрос:

1) Определить рыночную стоимость нежилого здания площадью 58,2 кв. м, количество этажей: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 73:24:041806:648, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Льва Толстого, севернее д. № 81А и земельного участка площадью 79,0 кв. м, кадастровый номер 73:24:041806:660, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Льва Толстого, по состоянию на 30 мая 2024 года.

В судебном заседании 28.01.2025 представитель истца поддержал свое ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, просил поручить проведение экспертизы Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «ФИНЭКС» либо Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт».

Определением от 28.01.2025 суд принял ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы, направил запросы в экспертные организации.

Определением от 27.03.2025 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы. Судом назначена судебная оценочная экспертиза по делу №А72-15723/2024.

Для проведения экспертизы и предоставления экспертного заключения в Арбитражный суд Ульяновской области установлен срок до 30.04.2025 года.

Производство по делу №А72-15723/2024 приостановлено до получения заключения из экспертного учреждения.

ООО «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «ФИНЭКС» представило в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение №1025-2024 от 28.04.2025.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.05.2025 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением от 29.05.2025 Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец просит суд принять п. 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции истца:

«п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 1 142 123 (один миллион сто сорок две тысячи сто двадцать три) рубля, в том числе земельный участок 750 197 (семьсот пятьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей (НДС не предусмотрен).».

В связи с возникшими в отношении поступившего экспертного заключения вопросами в судебном заседании 29.05.2025 в порядке п.3 ст.86 Арбитражного процессуального кодекса РФ был опрошен эксперт ООО "Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы "Финэкс" ФИО2.

29.05.2025 в судебном заседании объявлен перерыв до 03.06.2025.

После перерыва ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд руководствуется следующим.

11.10.2022 между Обществом с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" (Арендатор) и Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (Арендодатель) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 10649-т, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду недвижимое имущество (Объект), расположенное по адресу: г.Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Льва Толстого, севернее дома №81 А, для использования под оказание услуг населению (кроме оказания ритуальных услуг, услуг бань, саун, общественного питания, торговли). Общая площадь объекта составляет 58,2 кв.м. (нежилое здание с кадастровым номером 73:24:041806:648) (п.1.1 договора).

19.09.2024 Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, согласно п.2.1 которого стоимость имущества, указанная в договоре, составляет 2 052 855 руб. 80 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" направило в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора, в котором просило изложить п.2.1 договора в следующей редакции: «п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 1 113 955 (один миллион сто тринадцать тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей, в том числе земельный участок 676 380 (шестьсот семьдесят шесть тысяч триста восемьдесят) рублей.».

Письмом от 30.10.2024г. № 15682-04 Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска отказало Обществу с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" в заключении договора купли-продажи на условиях предложенных истцом, в связи с чем Общество с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим исковым заявлением.

Истец, с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, просит принять п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции истца:

«Стоимость имущества составляет 1 142 123 (один миллион сто сорок две тысячи сто двадцать три) рубля, в том числе земельный участок 750 197 (семьсот пятьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей (НДС не предусмотрен).».

В силу части 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

Из отчета № 06-06/24 от 13.06.2024, подготовленного ООО «ГУДВИЛЛ ПЛЮС» по заказу ответчика, стоимость спорного имущества по состоянию на 30.05.2024 составляет 2 052 855 руб. 80 коп.

Согласно представленному Обществом с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" заключению № 1038/24 от 30.09.2024, подготовленному ООО «Актавиа-Про», рыночная стоимость арендуемых помещений составляет 1 113 955 руб. 00 коп., в том числе земельный участок 676 380 руб. 00 коп.

В связи с возникшими разногласиями по вопросу стоимости рыночной стоимости арендуемого ООО "Поволжский партнер" имущества, определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.03.2025 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «ФИНЭКС», эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1) Определить рыночную стоимость нежилого здания площадью 58,2 кв. м, количество этажей: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 73:24:041806:648, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Льва Толстого, севернее д. № 81А и земельного участка площадью 79,0 кв. м, кадастровый номер 73:24:041806:660, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Льва Толстого, по состоянию на 30 мая 2024 года.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «ФИНЭКС» №1025/04-2025 от 28.04.2025 рыночная стоимость нежилого здания, площадью 58,2 кв.м., количество этажей:1, назначение: нежилое, кадастровый номер 73:24:041806:648, расположенного по адресу: Ульяновская обл., г.Ульяновск, Ленинский р-н, ул. Льва Толстого, севернее д.81А и земельного участка, площадью 79,0 кв.м. кадастровый номер 73:24:041806:660, расположенного по адресу: Ульяновская обл., г.Ульяновск, Ленинский р-н, ул.Льва Толстого, по состоянию на 30 мая 2024 составляет: 1 142 123 руб. 00 коп., в том числе земельный участок 750 197 руб.00 коп.

Как разъяснено в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Представленное заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в заключение эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, выводы эксперта не содержат неясностей и противоречий, в связи с чем, указанное заключение эксперта признано судом надлежащим доказательством по делу.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком экспертное заключение не оспорено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства и, учитывая выводы экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс», суд приходит к выводу, что исковые требования следует удовлетворить и изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 1 142 123 (один миллион сто сорок две тысячи сто двадцать три) руб. 00 коп., в том числе стоимость земельного участка 750 197 (семьсот пятьдесят тысяч его девяносто семь) руб. 00 коп. (НДС не предусмотрен)».

Расходы по оплате стоимости судебной экспертизы истец просил распределить согласно закону.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вышеназванные положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ возлагают на уполномоченный орган обязанности по установлению достоверной стоимости выкупаемого субъектом предпринимательства имущества и заключению с ним договора по данной цене. Определение достоверной цены приватизированного имущества является обязанностью публичного собственника, выполняемой им за счет собственных средств.

Учитывая изложенное, расходы истца по оплате госпошлины и по оплате судебной экспертизы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Утвердить п.2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества между Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска и Обществом с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 1 142 123 (один миллион сто сорок две тысячи сто двадцать три) руб. 00 коп., в том числе стоимость земельного участка 750 197 (семьсот пятьдесят тысяч его девяносто семь) руб. 00 коп. (НДС не предусмотрен)».

Взыскать с Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Поволжский партнер" 28 000 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по судебной экспертизе и 50 000 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья И.В.Рыбалко