Постановление от 4 августа 2025 г. по делу № А09-10839/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А09-10839/2024

20АП-1862/2025 резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2025

постановление изготовлено в полном объеме 05.08.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Воронцова И.Ю., судей Егураевой Н.В. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петруниной А.О., при участии в заседании: от ООО СЗ «Мегаполис-Строй» – представителя ФИО1 (доверенность от 26.12.2024), от управления имущественных отношений Брянской области – представителя ФИО2 (доверенность от 09.01.2025), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 14.03.2025 по делу

№ А09-10839/2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Мегаполис-Строй»» (далее – ООО СЗ «Мегаполис-Строй», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных отношений Брянской области (далее – Управление, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.03.2025 по настоящему делу исковые требования удовлетворены. Суд обязал Управление в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу настоящего решения, заключить с обществом дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории № 3727-К от 05.06.2018 со следующим содержанием: в пункте 2.3. договора «Срок действия настоящего договора: 10 (десять) лет. С 05 июня 2018 года по 04 июня 2028 года.» заменить на «Срок действия настоящего договора с 05 июня 2018 года по 04 июня 2031

года.»; в пункте 3.3.4. договора срок «не позднее 10 лет» заменить на «не позднее 04 июня 2031 года»; в пункте 3.4.8. договора срок «не позднее 10 лет» заменить на «не позднее 04 июня 2031 года»; в графике освоения территории, являющимся неотъемлемой частью договора, увеличить на три года дату начала строительства и дату освоения земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление (заявитель) обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой о его отмене, ссылаясь на то, что возможности внесения изменений в условия договора о комплексном освоении территории в части продления срока его действия и иных предусмотренных договором сроков нормативными правовыми актами установлено не было. По мнению апеллянта, приводимые в качестве основания требований положения п. 2 ст. 451 ГК РФ о существенно изменившихся для застройщика обстоятельствах доказательствами не подтверждены.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории 05.06.2018 между Управлением и ООО СЗ «Мегаполис-Строй» заключен договор о комплексном освоении территории № 3727-К (договор комплексного освоения), по условиям которого ООО СЗ «Мегаполис-Строй» для комплексного освоения территории сроком на 10 лет (с 05.06.2018 по 04.06.2028) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 32:02:0000000:3244, площадью 954025+l-342 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка: для комплексного освоения территории, целевое использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

05.06.2018 между Управлением и ООО СЗ «Мегаполис-Строй» заключен договор аренды земельного участка № 3727, по условиям которого Управление передало ООО СЗ «Мегаполис-Строй» во временное владение и (или) пользование земельный участок с кадастровым номером 32:02:0000000:3244 для его комплексного освоения.

Согласно п. 1.3. договора комплексного освоения комплексное освоение территории осуществляется в границах участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории или в границах земельных участков, образованных из участка.

В результате раздела вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244 между Управлением и обществом заключены договоры аренды в отношении вновь образованных земельных участков.

20.09.2024 истец со ссылкой на положения ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ направил в адрес ответчика на подписание дополнительное соглашение к договору комплексного освоения, содержащее в себе условия об увеличении на три года срока комплексного освоения земельного участка, в частности: 1. пункт 2.3. договора «Срок действия настоящего договора: 10 (десять) лет.

С 05 июня 2018 года по 04 июня 2028 года» изложить «Срок действия настоящего договора с 05 июня 2018 года по 04 июня 2031 года». 2. в п.3.3.4. договора, срок «не позднее 10 лет» заменить на «не позднее 04 июня 2031 года». 3. в п. 3.4.8. договора, срок «не позднее 10 лет» заменить на «не позднее 04 июня 2031 года». 4. в графике освоения территории, являющегося неотъемлемой частью договора комплексного освоения, увеличить на три года дату начала строительства и дату освоения земельного участка.

В ответ на данное обращение, 01.10.2024 в адрес общества поступил ответ Управления (письмо от 25.09.2024 № 12-9237В), в котором последнее указало, что у него отсутствуют правовые основания для внесения изменений в условия договора комплексного освоения в части продления срока его действия и иных предусмотренных договором сроков.

Полагая, что отказ Управления от подписания вышеуказанного дополнительного соглашения к договору комплексного освоения является незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По существу спора, исходя из доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

В силу п.п. 1, 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить

или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в п.4 названной нормы.

В ответе на вопрос 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, указано, что при

удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были определены ст.30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В частности, было установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ. При этом арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Подпунктами 7 и 8 п.3 ст. 38.2 ЗК РФ установлена необходимость указания в извещении о проведении аукциона максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В данном случае при заключении рассматриваемого договора максимальные сроки выполнения обязательств по осуществлению жилищного и иного строительства, а также по выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры были определены Управлением до 04.06.2028, срок аренды – по 05.06.2023.

Пунктом 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, независимо от

оснований заключения данного договора аренды, предоставлено право на льготное продление сроков действия договоров аренды.

Принятие указанных законов было обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.

Дополнительным механизмом поддержки экономического сектора стало упрощение установленных законодательством Российской Федерации процедур разработки и согласования градостроительной документации, проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам такой документации, осуществления строительства объектов капитального строительства, предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Механизм упрощенной пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был направлен на создание более благоприятных условий для арендаторов земельных участков, в том числе субъектов малого и среднего бизнеса. Данные изменения обстоятельств осуществления деятельности по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства не зависели от воли арендатора, не обусловлены его виновными действиями.

Проанализировав представленные сторонами документы, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о доказанности истцом существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора № 3727-К от 05.06.2018.

При этом суд области правомерно исходил из того, что состоявшееся увеличение срока действия договора аренды земельного участка № 3727 от 05.06.2018 в соответствии с дополнительными соглашениями, заключенными на основании п.6 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, является достаточным основанием для изменения сроков окончания жилищного и иного строительства, а также срока обустройства территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Изменения обстоятельств осуществления деятельности по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства не зависели от воли общества, не обусловлены каким-либо виновными действиями с его стороны. В момент заключения договора стороны не

могли предвидеть возникновения негативных обстоятельств, связанных с распространением коронавирусной инфекции.

При таких обстоятельствах судом справедливо учтены доводы истца о добросовестном исполнении обязательств по договору аренды, которые ответчиком не опровергались.

Кроме того, судом области верно отмечено, что иск заявлен в силу исключительности складывающихся в настоящий момент обстоятельств, а необходимые затраты для исполнения договоров на измененных судом условиях, в данном случае, значительно меньше того ущерба, который могут понести стороны в случае расторжения договора аренды № 3727 от 05.06.2018.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Федеральными законом от 01.04.2020 № 98-Ф3 арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, было дано право потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды на три года.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенное, а также обоснованно согласившись с позицией истца о том, что с учетом целей и причин введения специальных норм по продлению договоров аренды, имеются основания для применения положений п.6 ст.19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ к спорным правоотношениям и изменение сроков, предусмотренных пунктами 2.3., 3.3.4., 3.4.8. договора о комплексном освоении территории, и в графике освоения территории, являющегося неотъемлемой часть договора, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции считает, что приведенная судом оценка обстоятельств дела соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного

значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 N 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 N 309-ЭС17-6308).

Таким образом, оснований не согласиться с выводами суда области по настоящему спору у суда апелляционной инстанции не имеется.

Фактические обстоятельства дела судом установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, не установлено.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит. Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Само по себе несогласие апеллянта с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция апеллянта, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки соответствующего суда, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда не имеется.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя, который от ее уплаты освобожден в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 14.03.2025 по делу № А09-10839/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.Ю. Воронцов

Судьи Н.В. Егураева В.А. Устинов