Постановление от 18 августа 2025 г. по делу № А63-4286/2013

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-4286/2013
г. Ессентуки
19 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2025 года.


Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Семенова М.У., Цигельникова И.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Аракеловым М.А., с участием: от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 01.04.2025), от ЗАО «Байсад» - ФИО3 (доверенность от 28.09.2021), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А63-4286/2013 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации Георгиевского муниципального округа о государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Незлобненского сельсовета о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа двухэтажного здания общей площадью 198 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ул. Дорожная, 30.

По результатам рассмотрения спора судом принято решение от 13.06.2013 о регистрации перехода права собственности от ЧП «Селена» к предпринимателю на нежилые помещения первого этажа № 9-28 в двухэтажном здании литер А общей площадью 198 кв. м, расположенном по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ул. Дорожная, 30 по договору купли-продажи от 14.11.1996. В судебном акте отражено, что он служит основанием для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

С апелляционной жалобой на решение от 13.06.2013 обратилось лицо, не участвовавшее в деле, - ЗАО «Байсад» (далее - общество). Жалоба мотивирована тем, что спорные нежилые помещения является частью объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности - магазин «Виеста» с кадастровым номером 26:25:000000:6788 общей площадью 398,1 кв. м, расположенный в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: Ставропольский край, ст. Незлобная, ул. Дорожная, 30. Право собственности на объект зарегистрировано за обществом 07.03.2013, т. е. до вынесения судом решения от 13.06.2013, при этом общество к участию в деле не привлекалось.

Определением от 10.02.2025 жалоба принята к производству, обществу восстановлен срок на апелляционное обжалование.

Определением от 21.04.2025 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество и Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство). В порядке процессуального правопреемства администрация Незлобненского сельсовета заменена на администрацию Георгиевского муниципального округа.

Суд исходил из того, что обжалуемое решение от 13.06.2013 непосредственно затрагивает права общества, поскольку вынесено в отношении объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности. При этом общество к участию в деле не привлекалось.

Определением от 24.06.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФИО4, ФИО5 и ФИО6.

В отзывах ФИО1, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

К отзыву приложены документы (информационные письма от 31.05.2024, 13.08.2024, справки от 23.08.2024, 22.01.2025), которые не имеют отношение к существу спора, в связи с чем не принимаются судом и подлежат возврату.

В судебном заседании представитель ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований, представитель общества – просил отказать в иске.

Изучив материалы дела, апелляционный суд пришел к следующему.

На основании договора купли-продажи от 14.11.1996 ФИО1 приобрел в собственность у ЧП «Селена» объект недвижимости – первый этаж двухэтажного здания по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ул. Дорожная, 30 площадью 280 кв. м. Передача имущества покупателю оформлена актом от 14.11.1996.

Сторонами подписаны аналогичные договор и акт, датированные 14.11.1997.

Согласно техническому паспорту от 20.12.2001, по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ул. Дорожная, 30 расположено здание магазина «Виеста» площадью 398,1 кв. м (1-й этаж и подвал жилого дома), принадлежащее ОАО Птицепредприятие «Незлобненское».

Из технического паспорта от 10.06.2013 следует, что площадь всех помещений 1-го этажа (литер А, номера 9 - 28) составляет 198 кв. м., в том числе торговый зал – 85,5 кв. м.

ЧП «Селена» ликвидировано по решению учредителей 28.08.1997 (выписка из ЕГРЮЛ, уведомление от 06.06.2013 о снятии с учета в налоговом органе).

Предприниматель, ссылаясь на то, что приобрел имущество на законных основаниях (по договору от 14.11.1996), добросовестно и открыто владеет им, обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

В пунктах 61 и 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, требование в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ может быть предъявлено исключительно к продавцу недвижимого имущества (его правопреемникам), а в случае ликвидации продавца (юридического лица), реализация прав покупателя осуществляется посредством обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода прав. Отказ государственного регистратора может быть обжалован в суд.

В данном случае, продавец ликвидирован, однако покупатель в регистрирующий орган не обращался.

Предъявление в такой ситуации требования к органу местного самоуправления о государственной регистрации перехода права, законодательством не предусмотрено.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Решением суда от 22.11.2012 по делу № А63-15994/2012 установлено, что в рамках договора купли-продажи от 07.12.2005 министерство передало в собственность обществу движимое и недвижимое имущество, принятое в собственность Ставропольского края от ОАО «Георгиевский птицекомбинат» и Птицепредприятие «Незлобненское», в том числе магазин, литер А общей площадь 398,10 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, станица Незлобная.

На основании судебного акта за обществом 07.03.2013 зарегистрировано право собственности на объект: Магазин площадью 398,1 кв. м (подвал, этаж 1), кадастровый номер 26:25:000000:6788, расположенный по адресу: <...>.

Анализ представленных в материалы дела документов (договоры, технические паспорта, акты приема-передачи имущества, выписка из ЕГРН и др.) позволяет сделать вывод о том, что приобретенные предпринимателем нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже двухэтажного здания по адресу: <...>, являются частью объекта недвижимости (магазина), принадлежащего обществу.

Согласно доводам предпринимателя и выпискам из ЕГРН указанные помещения преобразованы в жилые и реализованы третьим лицам, право собственности этих лиц на объекты зарегистрированы в установленном порядке.

Таким образом, между предпринимателем, третьими лицами и обществом имеется спор о праве, что исключает возможность удовлетворения требований предпринимателя, заявленных на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса.

В пункте 32 постановления от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по результатам рассмотрения дела после перехода к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции и принимает новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.06.2013 по делу № А63-4286/2013 отменить, принять новый судебный акт. В удовлетворении требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                 Е.Г. Сомов


Судьи:                                                                                                          М.У. Семенов


И.А. Цигельников