Постановление от 29 июня 2023 г. по делу № А83-13573/2022

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-13573/2022
город Севастополь
29 июня 2023 года


Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2023 В полном объёме постановление изготовлено 29.06.2023

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Баукиной Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Ростинженерия» - ФИО2, представитель по доверенности от 21.12.2022 № 4; ФИО3, представитель по доверенности от 16.01.2023 № 3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 января 2023 года по делу

№ А83-13573/2022,

по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН/КПП 9103015492/910301001)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ростинженерия»

(ОГРН <***>, ИНН/КПП 6165200436/616501001),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

Администрации города Ялты Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью «Ливадийские Бани»

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ростинженерия» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 11.06.2022 в размере 124 214,46 рублей; неустойки (пеней) за период с 11.08.2017 по 05.07.2022 в размере 951 347,42 рублей; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:050102:403, площадью 1290 кв.м., расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Ливадия, пер. Батурина, 10.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение условий договора аренды земельного участка не исполняет обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, на которую истцом начислены пени. Истец также указывает, что арендатором не выполнены обязательства, определенные



условиями договора, выраженные в неосвоении и застройки земельного участка, в установленные законом сроки.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.01.2023 исковые требования удовлетворены частично, взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Ростинженерия» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым пени за период с 11.08.2017 по 05.07.2022 в размере 475 673,71 рублей. В остальной части исковых требований отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Ростинженерия» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 756,00 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что оспариваемое решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права. Так, истец полагает, что факт неисполнения арендатором своих обязательств по спорному договору аренды в части не освоения земельного участка и неиспользования его обществом по целевому назначению подтверждается надлежащими доказательствами по делу, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Указанные обстоятельства, по мнению подателя апелляционной жалобы, являются существенными нарушениями условий договора и основанием для удовлетворения исковых требований. Кроме того, апеллянт указывает на отсутствие в деле доказательств явной несоразмерности договорной неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств, в связи с чем, считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований применять статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

23.03.2023 и 15.05.2023 в адрес суда от ООО «Ростинженерия» поступили возражения и дополнение к возражениям на апелляционную жалобу, в которых ответчик указывает на оплату задолженности и отсутствие оснований для расторжения договора аренды, просит суд оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 25.08.2016 между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым ФИО4 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ливадийские бани» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 1290 кв.м. (кадастровый номер 90:25:050102:403), расположенного по адресу: Республика Крым,

г. Ялта, пгт. Ливадия, пер. Батурина, 10, в границах, указанных в кадастровом паспорте, являющегося неотъемлемой частью Договора, зарегистрированный в установленном порядке 17.11.2016 (далее - Договор).

Вид разрешенного использования земельного участка: «Гостиничное обслуживание» - (код 4.7). Категория земель: земли населенных пунктов (пункт 1.2 Договора).

Согласно соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 13.01.2017 права и обязанности арендатора по Договору перешли от общества с



ограниченной ответственностью «Ливадийские Бани» к обществу с ограниченной ответственностью «Ростинженерия».

Договор заключен на срок до 03.04.2056 (пункт 2.1 Договора).

Согласно пункту 4.4.3 Договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии разделом 3 Договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора и составляет 633 083,64 рублей и может в дальнейшем изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае: инфляции и индексации цен; изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Ялта; изменений нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ; изменения вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую; пересмотра ставок арендной платы на соответствующий финансовый год, но не более одного раза в год.

Согласно пункту 3.3 Договора арендная плата вносится Арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя.

Арендатор обязан вносить арендную плату в размере и в сроки, установленные Договором (пункт 4.4.7 Договора).

Согласно пункту 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

В обоснование своих требований истец указывает, что в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора по внесению арендной платы, за ним перед истцом образовалась задолженность в размере 124 214,46 рублей.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.4.3 Договора).

Согласно пункту 4.4.4 Договора Арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

15.03.2022 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка с кадастровым номером 90:25:050102:403, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...>, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка № 1760. Осмотром установлено, что на земельном участке какие-либо строения отсутствуют. Через земельный участок не проходят сквозные проезды, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено. На момент обследования строительные работы не проводились, строительная техника, рабочие и строительные материалы отсутствовали. Доступ на земельный участок не ограничен (участок не огорожен).

Как указывает истец, по состоянию на март 2022 года Арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному Договором целевому назначению, тем самым существенно нарушив условия Договора.

В целях досудебного порядка урегулирования спора, департамент обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 20.12.2021 № 03-19/3594.

Поскольку спор в досудебном порядке разрешен не был, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями



статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта, однако считает необходимым изложить несколько иную мотивировку выводов судебной коллегии по рассматриваемому спору.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3.3 Договора арендная плата вносится Арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как верно установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка ответчику, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.

Изучив и проверив расчет арендной платы, предоставленный истцом, судебная коллегия признает его арифметически и методологически верным.

Ввиду того, что заявленная к взысканию сумма задолженности по арендной плате уплачена ответчиком полностью, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательства по своевременной оплате арендных платежей подтвержден материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки является правомерным.

Истец представил суду расчет неустойки (пени), в соответствии с которым ее размер составил 951 347,42 рублей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду её несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для снижения неустойки, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).



Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (часть 1 статьи 2, часть 1 статьи 6, часть 1 статьи 333 ГК РФ), а соответствующие положения разъяснены в пункте 71 Постановления № 7.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. В свою очередь, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (часть 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (пункты 73, 74 Постановления

№ 7).

Согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (части 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В целях проверки наличия (отсутствия) оснований для применения судом первой инстанции положений статьи 333 ГК РФ судом апелляционной инстанции установлено, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка за просрочку оплаты арендных платежей несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки: он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Суд апелляционной инстанции считает, что, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон правоотношений (даже несмотря на то, что такие правоотношения возникли на основании договора), размер подлежащей взысканию неустойки, как суммы компенсационного характера, должен соотноситься с нарушенным интересом и размером компенсаций в иных, аналогичных случаях.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае оценивается судом исходя из конкретных обстоятельств дела и взаимоотношения сторон.

Из вышеприведенных норм права усматривается, что задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Истец не представил суду надлежащих доказательств того, что нарушение обязательств со стороны ответчика причинили ему значительные убытки или ущерб в заявленном размере. Доказательства возникновения негативных последствий в связи с



просрочкой исполнения обязательства по своевременной оплате арендных платежей в материалах дела также отсутствуют. Кроме того, истцом констатирован факт оплаты задолженности ответчиком.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае имелись предусмотренные законом основания для реализации предоставленного суду права на уменьшение размера договорной неустойки от размера несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, в целях соблюдения реального баланса интересов сторон, с учетом фактических обстоятельств дела и выработанных Верховным Судом Российской Федерации рекомендаций, обоснованно применил статью 333 ГК РФ, снизив размер неустойки (пени) до 475 673,71 рублей. Оснований для отказа в применении положений статьи 333 ГК РФ и снижения суммы неустойки у суда не имелось. Не находит таковых и суд апелляционной инстанции.

Обращаясь с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка, департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в несвоевременном внесении арендной платы, а также в неосуществлении, по его мнению, ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 6.2 Договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством; по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством, в одностороннем порядке по требованию арендодателя в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании условий изложенных в пункте 4.1.5 настоящего договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном



нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением, департамент со ссылками на статьи 45, 46 ЗК РФ указывает на существенное нарушение арендатором условий договора о сроках внесения арендной платы, существование задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка, а также неиспользования земельного участка (кадастровый номер 90:25:050102:403, площадь 1290 кв.м), арендатором и отсутствием объективных причин невозможности осуществления строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 15.03.2022 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка с кадастровым номером 90:25:050102:403, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт. Ливадия, пер. Батурина, 10, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка № 1760. Осмотром установлено, что на земельном участке какие-либо строения отсутствуют. Через земельный участок не проходят сквозные проезды, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, департамент обратился к обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2016.



Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 48, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка, а также раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства» при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных норм законодательства следует, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры.

Кроме того, в силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.



Таким образом, арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что факт нарушения условий договора в части не осуществления строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, не является существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному началу строительства, по независящим от него причинам.

В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции установлено, что с момента получения земельного участка ООО «Ливадийские бани», а затем ООО «Ростинженерия» предпринимались действия по освоению земельного участка, были проведены геологические изыскания, разработана и утверждена проектная документация, подведены коммуникации и т.п., что подтверждается архитектурно-планировочным заданием от 2007 года, получением технических условий на электроснабжение, на подключение к сетям водопровода и канализации, заключением договора № 14 на вынос канализационных сетей от 25.12.2008, акт фактически выполненных работ по договору

№ 14, договора № 301 от 20.01.2009 на разработку рабочей документации по объекту (копия) и т.д.

Однако, в последующем, ответчику стало известно, что в соответствии с Постановлением Правительства АР Крым от 16.11.1995 № 330 «Об утверждении историко-архитектурного опорного плана и комплексного охранного зонирования памятников истории, культуры и природы административного района Большой Ялты» данный участок входит в заповедную территорию Ливадйиского дворцово-паркового ансамбля. Указанные обстоятельства послужили причиной для дополнительных согласований, что привело к увеличению срока освоения земельного участка.

Также судебной коллегией установлено, что в связи с тем, что спорный земельный участок вошел в зону 90.25.2.91, установленную пунктом 1 постановления Совета министров Республики Крым от 08.11.2017 № 582 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», в границах которой статьей 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017 № 409-ЗРК/2017 «Об особенностях создания в Республике Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», для которой был установлен запрет на строительство объектов капитального характера, до утверждения правил землепользования и застройки, работы по реконструкции были приостановлены.

Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым утверждены решением 85 сессии Ялтинского городского совета Республики Крым 1 созыва от 19.07.2019.

Кроме того, судебной коллегией установлено, что в настоящее время ООО «Ростинженерия» продолжаются работы по освоению земельного участка, но уже комплексно - совместно с земельными участками 90:25:050102:401, 90:25:050102:1606 и 90:25:050102:1605, что подтверждается топографической съемкой, проведена повторная инвентаризация зеленых насаждений, разработан эскизный проект планируемого к строительству гостинично-оздоровительного центра.

Учитывая изложенное выше, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что действительно на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, также в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции установлены обстоятельства,



препятствовавшие своевременному окончанию строительства ответчиком, которые не зависели от воли арендатора, а им в свою очередь предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу данных положений, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и их взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора.

Судом учтено, что спорная задолженность была погашена в ходе судебного разбирательства (в разумный срок). Истцом в материалы дела не представлено доказательств иных существенных нарушений ответчиком условий договора.

Оценивая изложенные в апелляционных жалобах доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 января 2023 года по делу

№ А83-13573/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента



имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов Судьи Е.А. Баукина

А.А. Тарасенко